Mietrecht

Die Lebensdauer eines Anstriches wird mit 8 Jahren angegeben (Quelle: paritätische Lebensdauertabelle). Zum Zeitpunkt des Auszugs des Mieters sind 4 Jahre (oder 50%) davon vergangen (2006-2010). Entsprechend muss der ausziehende Mieter für 50% des Neuanstriches aufkommen. Achtung: falls die Wände wegen starken Rauchens frisch gestrichen werden müssen, wird der Anteil fürs Streichen an sich gleich berechnet, jedoch muss der ausziehende Mieter zu 100% für den (nötigen) Nikotin-/Isolationsanstrich aufkommen.

Quelle: Skript Mietrecht Seite 36/94

Der Vermieter muss die Ausweisung beantragen. Die Ausweisungsklage ist eine Forderungsklage, mit welcher der Vermieter seinen Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts einklagt. Darüber hinaus ist das aber auch ein Antrag ans Gericht, diesen Anspruch nötigenfalls mit staatlichem Zwang durchzusetzen.

Quelle: Skript Mietrecht Seite 37/94

Erkenntnisverfahren:

Nach Abschluss des Verfahrens steht ein Gerichtsurteil, worin der Mieter angewiesen wird, dem Vermieter das Mietobjekt zurückzugeben

Vollstreckungsverfahren:

Mit diesem wird die im Erkenntnisverfahren festgelegte Ausweisung nötigenfalls durch die entsprechenden Vollstreckungsorgane (Stadtammann etc.) ganz konkret vollzogen.

Quelle: Skript Mietrecht Seite 37/94

Liquid“ bedeutet, dass die Beendigung eines Mietverhältnisses (Stichwort Ausweisung) mittels Urkunden klar nachweislich und die Umsetzung dadurch im kostengünstigen summarischen Verfahren realisierbar wird. Hauptanwendungsfall hierfür sind Ausweisungen wegen Zahlungsverzugskündigungen. Als obenerwähnte „Urkunden“ gelten Dokumente wie:

• Kopie des Mietvertrag inkl. allfälliger Mietzinsfestlegungen auf Nachträgen oder amtlichen Formularen
• Nachweis der Höhe und Fälligkeit der geschuldeten Mietzinse
• Kopie des dem Mieter geschickten Mahnschreibens (Nachweis der gemäss OR 257d genügenden Fristansetzung)
• Postaufgabebelege, allfälliger Rückschein, allfällig retourniertes (nicht geöffnetes) Couvert, Track&Trace etc.     (Nachweis des Beginns der 30tägigen Zahlungsfrist)
• Kopie des amtlichen Kündigungsformulars (Nachweis der formgültigen Kündigung)
• Postaufgabebeleg (Nachweis termingerechter Kündigung)
• ev. Auszug Mieterkonto (Beweispflicht für bezahlte MZ liegt allerdings beim Mieter; Schaden kann der Auszug aber    gleichwohl nicht…).

„Liquid“ ist übrigens auch der Ausweisungsanspruch nach einer ordentlichen (und nicht nichtigen) Kündigung, welche der Mieter nicht innert der 30tägigen Anfechtungsfrist angefochten hat oder auch beim Vorliegen eines echt befristeten Mietverhältnisses, dessen Vertragsdauer abgelaufen ist (Nachweis mit MV einfach möglich).

Quelle: Skript Mietrecht Seite 37/94

Bei einem Ausweisungsanspruch der „nicht liquid“ resp. „illiquid“ ist, muss damit gerechnet werden, dass der Mieter Einwände erhebt und die Angelegenheit deshalb nicht in einem kostengünstigen summarischen Verfahren behandelt werden kann. Das ist bspw. möglich bei Kündigungen zufolge Sorgfaltspflichtverletzungen oder Rücksichtsnahmepflichtverletzungen, wo der Nachweis in der Regel nicht einfach mit Dokumenten erbracht werden kann.

Quelle: Skript Mietrecht Seite 38/94

Für die Ausweisung eines Mieters ist in jedem Fall die Hilfe der staatlichen Gerichte in Anspruch zu nehmen. Greift der Vermieter zur Selbsthilfe, macht er sich strafbar. Mögliche Delikte: Hausfriedensbruch, Nötigung und Sachentziehung. Die Nötigung wird zudem von Amtes wegen verfolgt.

Quelle: Skript Mietrecht Seite 39/94

• Mündliche Kündigung seitens des Mieters (Schriftlichkeit ist zwingend)
• Kündigung des Vermieters ohne amtliches Formular (dessen Verwendung ist zwingend vorgeschrieben)
• Kündigung des Vermieters, die dem Ehegatten resp. Partner nicht separat zugestellt wird
• Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs, wenn die Zahlungsaufforderung dem Ehegatten bzw. Partner nicht separat zugestellt wird.
• Kündigung des Mieters von Familienwohnungen und/oder Wohnungen registrierter gleichgeschlechtlicher Partner, die vom Ehegatten/Partner nicht ausdrücklich (mündlich oder schriftlich) anerkannt wird.

In obigen Fällen liegt von Anfang an rechtlich gar keine Kündigung vor. Daher bewirken nichtige Kündigungen auch keine Sperrfristen. Derartige Kündigungen müssen in der Folge unter Einhaltung der zuvor verletzten Formvorschrift noch einmal rechtsgültig neu ausgesprochen werden.

Quelle: Skript Mietrecht Seite 39/94

Anfechtbar oder missbräuchlich sind gemäss Art. 271 OR Kündigungen, die gegen Treu und Glauben verstossen. Werden sie angefochten, können sie aufgehoben werden. Bleibt eine Anfechtung bei der Schlichtungsstelle innert 30 Tagen seit Erhalt der Kündigung aus, sind diese Kündigungen jedoch gültig – auch dann, wenn sie an sich missbräuchlich wären.

Gegen Treu und Glauben verstossen Kündigungen dann, wenn sie schikanös sind, wenn für sie kein schützenswertes Interesse ersichtlich ist oder wenn sie als unverhältnismässig taxiert werden müssen. Gemäss Art. 271 OR gelten folgende Fälle als Verstoss gegen Treu und Glauben und sind somit anfechtbar:

• Rachekündigungen (Mieter hat Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend gemacht: NK beanstandet, MZ-Erhöhung angefochten etc. => Vermieter putzt ihn aus diesem Grund aus der Wohnung)
• Pressionskündigungen (Vermieter versucht, durch eine Kündigung eine MZ-Erhöhung durchzusetzen oder   kündigt ausschliesslich, um den Mieter zum Kauf der Wohnung zu veranlassen)

Anfechtbar ist übrigens auch jede Kündigung des Vermieters während der Dauer eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- und Gerichtsverfahrens. In diesem Kontext sei auch die sog. Kündigungs-Sperrfrist erwähnt (auch drei Jahre nach Abschluss eines solchen Verfahrens gilt eine Kündigung zufolge einer entsprechenden unwiderlegbaren gesetzlichen Vermutung als missbräuchlich).

Quelle: Skript Mietrecht Seite 41/94

Wenn...

• der Vermieter kündigt wegen Zahlungsverzug, obwohl die 30tägige Frist noch gar nicht abgelaufen ist
• der Vermieter kündigt wegen schwerer Pflichtverletzung, hat aber nie schriftlich abgemahnt
• der Mieter kündigt aus wichtigem Grund, der bei näherer Betrachtung keiner ist
• der Mieter kündigt einen Vertrag mit fester Mietdauer vorzeitig
• Kündigungen unter Missachtung der Kündigungsfrist oder auf einen unzulässigen Kündigungstermin ausgesprochen werden

Quelle: Skript Mietrecht Seite 41/94

• wenn die Beendigung des MV für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge gehabt hätte, die durch die    Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (Interessensabwägung zwischen den Parteien)

Eine Härte liegt übrigens dann vor, wenn sie durch zeitliches Hinausschieben des Auszugstermins gemildert oder            aufgehoben werden kann. Beispiele:

•    Schwangerschaft der Mieterin
•    Kündigungszeitpunkt fällt mitten in eine Prüfung
•    der Geschäftsinhaber steht drei Jahre vor dem Pensionsalter
•    Schwierigkeit, innert der ordentlichen Kündigungsfrist eine Wohnung zu finden (häufigster Erstreckungsgrund)

Quelle: Skript Mietrecht Seite 43/94

Bei Wohnungen um max. vier Jahre, bei Geschäftsräumen um max. sechs.

Die Erstreckung kann dem Mieter in einer oder in zwei Tranchen zugesprochen werden, wobei eine allfällige zweite        Tranche voraussetzt, dass der Mieter während der ersten Erstreckungsdauer alles Zumutbare unternommen hat,                 um die bestehende Härte abzuwenden (bspw. intensive Suchbemühungen). Ein Begehren um Zweiterstreckung              muss spät. 60 Tage vor Ende der ersten Erstreckung bei der „Schlichti“ gestellt werden.

Quelle: Skript Mietrecht Seite 44/94

• Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters
• Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzung des Mieters
• Kündigung wegen Konkurs des Mieters
• Kündigung eines MV, welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau-/Abbruchvorhabens nur für beschränkte Zeit (bis Baubeginn) abgeschlossen wurde
• ausgeschlossen ist die Erstreckung „i.d.R.“ auch dann, wenn der Vermieter gleichwertigen Ersatz anbietet

Quelle: Skript Mietrecht Seite 45/94

Das Verfahren wird mit der Einreichung der Klage, zusammen mit der Klagebewilligung und allfälligen weiteren    Unterlagen und Angaben eingeleitet.

Quelle: Skript Mietrecht Seite 61/94

in örtlicher Hinsicht ist das Gericht am Ort des Mietobjekts zuständig (bei Klagen aus Miete und Pacht der Ort der    „gelegenen Sache“

• in sachlicher/funktioneller Hinsicht verweist die ZPO auf die kantonale Gerichtsorganisation, wobei abhängig ob Wohn- oder Geschäftsraum und Höhe des Streitwerts unterschiedliche Gerichte zuständig sind. Bsp. Kt. ZH:
• Mietstreitigkeiten Wohn- und Geschäftsräume: Mietgericht (bis zu einem Streitwert von CHF 30k als Einzelgericht, bei Streitwerten >CHF 30k als Kollegialgericht )
• Mietstreitigkeiten (nicht Wohn-/Geschäftsräume betreffend => bspw. sep. Einstellplätze): Bezirksgericht (bis CHF 30k als Einzelgericht, darüber wiederum als Kollegialgericht)

Quelle: Skript Mietrecht Seite 61/94

Die Parteien können sich vor Gericht grundsätzlich vertreten lassen; das Gericht kann das persönliche Erscheinen           bei Bedarf aber anordnen.

Demnach kann ein (entspr. ausgebildeter) „Bewi“ als „beruflich qualifizierter Vetreter“ den Vermieter bei Streitigkeiten bis CHF 30k vor Gericht vertreten.

Quelle: Skript Mietrecht Seite 61/94

Vereinfachtes Verfahren (häufigste Form bei mietrechtlichen Verfahren)

• bei Streitigkeiten bis CHF 30k
• bei Kompetenzstreitigkeiten (Hinterlegung, missbräuchlicher MZ, Kdg., Erstreckung):

Klage muss nicht zwingend schriftlich begründet zu sein.

Ordentliches Verfahren

• für alle anderen Streitigkeiten (insbesondere bei Forderungen > CHF 30k)
• schriftliche Klagebegründung ist hier erforderlich

Quelle: Skript Mietrecht Seite 62/94