Mietliegenschaften - Nebenkostenabrechnung
Nebenkostenabrechnung
Nebenkostenabrechnung
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Wie setzt sich der Bruttomietzins zusammen?
- Nettomietzins
- Nebenkosten Heizungskosten, Warmwasserkosten und Betriebskosten)
Was sind Nebenkosten?
Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Sie sind nur zu bezahlen, wenn sie besonders vereinbart sind. Die Anteile der Mieter für Nebenkosten haben den tatsächlichen Aufwendungen zu entsprechen. (Art. 257a/b OR)
Gehören Verbraucherkosten in die Nebenkostenabrechnung? Begründung!
Nein sie sind vom Mieter zu bezahlen, da sie vom Mieter ausschliesslich zum eigenen Gebrauch verursacht werden und grundsätzlich keine Nebenkosten im Sinne von Art. 257a OR sind.
Nenne Beispiele für Verbraucherkosten
- Telefongebühren
- TV- und Radiokonzessionsgebühren
- Kosten für den im Mietobjekt verbrauchten elektrischen Strom
- Reinigung des Mietobjektes
Welche Kosten dürfen vom Vermieter nicht als Nebenkosten ausgeschieden werden?
- Unterhalt und Reparaturen
- die mit dem Mietobjekt verbundenen Lasten und öffentlichen Abgaben wie Kapitalkosten, Gebäudeversicherungsprämien, Kanalisations- und Wasseranschlussbeiträge, Steuern etc.
Aus welchem Grund dürfen Unterhalts- und Reparaturrechnungen nicht in die Nebenkosten genommen werden?
- ist im Nettomietzins enthalten
- Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten
Nenne einige Heizungs- und Warmwasserkosten gemäss Art. 5 Abs. 2 VMWG!
- Brennstoffe und Energie, die verbraucht wurdew (auch Fernwärme
- Elektrizität zum Betrieb von Brennern und Pumpen
- Kosten für Alternativenergien wie z. B. aus Solaranlagen
- Reinigung der Heizanlage und des Kamins, das Auskratzen, Ausbrennen und Einölen der Heizkessel sowie die Abfall- und Schlackenbeseitigung
- periodische Revision der Heizanlage einschliesslich des Öltanks
- Entkalken der Warmwasseranlage, der Boiler und des Leitungsnetzes
- Verbrauchserfassung und Abrechnungsservice für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung sowie der Unterhalt der nötigen Apparate (aber keine Reparaturen!)
- Wartung der Heizanlage
- Versicherungsprämien, soweit sie sich ausschliesslich auf die Heizungsanlage beziehen
- Aufwände im Rahmen eines Contracting-Vertrages
- Bewirtschaftungsarbeit, die mit dem Betrieb der Heizungsanlage zusammenhängt (Verwaltungskosten)
Nenne einige Betriebskosten!
- Serviceabonnemente für Aufzüge, Wasch- und Trocknungsautomaten, Belüftungs- und Klimaanlagen usw. (nur Wartungsarbeiten)
- Betrieb von Lüftungs- und Klimaanlagen
- Wasserverbrauch und Abwassergebühren (ohne Grundgebühren)
- Wasseraufbereitung und die Wartung der entsprechenden Anlagen
- Pflege und Unterhalt von Grünanlagen (ohne Fällkosten und Neubepflanzungen)
- Hauswartung inklusive Sozialleistungen
- Winterdienst
- Betrieb und Wartung Aufzug
- Allgemeine Stromkosten für Treppenhäuser, Durchgänge etc.
- Strom für Waschmaschinen und Wäschetrockner
- Betriebsgebühren für Gemeinschaftsantennenanlagen oder Kabelfernsehen
- Wartung von Flachdächern
- Reinigung von Treppenhäusern und Durchgängen
- Kehrichtgrundgebühren
- Honorar für die Abrechnung
Was versteht man unter "konkludent vereinbarte Nebenkosten"?
Aufgrund klarer Umstände kann in Ausnahmefällen eine nicht ausdrücklich vereinbarte Nebenkostenpflicht angenommen werden (Beispiel Münzeinwurf für WM/TU)
Welche 4 Systeme der Nebenkostenverrechnung findet man in der Praxis?
- Akontozahlungen
- Pauschalisierung
- Bruttomietzins
- Direktzahlung an Leistungserbringer
Auf was muss sich der Vermieter bei Pauschalisierten Nebenkosten beruhen?
auf die Durchschnittswerte der letzten drei Jahre
In welchem Fall kann keine Pauschale oder Bruttomietzins verlangt werden?
wenn eine verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserabrechnung obligatorisch ist
In welchem Fall wird das System "Direktzahlung an Leistungserbringer" angewendet?
bei der Miete von Einfamilienhäusern (Mieter zahlt Nebenkosten direkt an Leistungserbringer)
Nenne einige mögliche Verteilschlüssel für die Nebenkostenabrechnung!
- nach m2
- nach m3
- nach Prozenten
- zu gleichen Teilen
- verbrauchsabhängig
Wer trägt die Kosten bei leerstehenden Räumen?
- grundsätzlich der Vermieter (Art. 7 Abs. 1 VMWG)
- Kann nachgewiesen werden, dass nicht vermietete Wohn- und Geschäftsräume nur soweit geheizt wurden, als dies zur Vermeidung von Frostschäden notwendig war, muss der Vermieter nur folgender Teil der Heizkosten übernehmen:
- Ein Drittel für Zwei- und Dreifamilienhäuser
- die Hälfte für Vier- und Achtfamilienhäuser
- zwei Drittel für grössere Gebäude sowie für Büro- und Geschäftshäuser
Welche 2 Möglichkeiten gibt es, um die Warmwasserkosten aufzuteilen?
- Ohne Warmwassermessung (Aufteilung im Verhältnis der Wohnflächen (m2)); bei unterschiedlicher Nutzung wird die entsprechende Nutzfläche mit einem Faktor korrigiert
- Mit Warmwassermessung (25%/30% bis zu 40%/50% Grundkosten sind nach Wohnfläche (m2) und Rest nach verbrauchsabhängigen Kosten gemäss Messung)
Wie wird in der Regel die Wasserkosten pro Liegenschaft gemessen und verrechnet? Wer misst die Zähler?
von den Wasserversorgungsunternehmungen mit Wasserzählern in m3 (bei Neubauten oft pro Nutzer ein Zähler und Verrechnung gemäss Zähler)
Wie ist die Aufteilung der übrigen Betriebskosten?
- nach Verteilschlüssel (z. B. Wartung Aufzug)
- alle Mietobjekte zu gleichen Teilen (z. B. Kabelfernsehgebühren)
- nach ausgewiesenen Kosten (Wasser / Abwasser gemessen)
- nach Mietfläche
- nach Wohnungspunkten (Wohnungspunkte = Anzahl Zimmer + 1)
Wie werden Nebenkosten verrechnet, welche ausschliesslich für den Geschäftsbetrieb eines Mieters verursacht werden?
nach tatsächlichem Aufwand auf den betreffenden Mieter überwälzen (evtl. zusätzliche Messgeräte installieren)
Welche einseitigen Änderungen der Nebenkostenerhebung kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen verlangen?
- Wechsel vom System der Pauschale auf dasjenige der Akontozahlung oder umgekehrt
- Erhöhung des Pauschalbetrages
- Erhöhung der Akontozahlungen
- Übergang von einmaliger jährlicher Zahlung der Nebenkosten zu Akonto- oder Pauschalbezahlung
- Abwälzung zusätzlicher, im Vertrag nicht ausgeschiedener Nebenkosten auf die Mieter (neue Kosten oder solche,
die bisher im Nettomietzins (hat Senkung des Nettomietzinses zur Folge) inbegriffen waren).
Muss bei der Einführung einer Betriebskostenabrechnung dem Mieter in der Mietvertragsänderung eine klare und präzise Begrüdung gemacht weden? Wenn ja wieso?
Ja. Der Mieter muss die Tragweite der Änderung einschätzen bzw. aufgrund der Begründung des Vermieters beurteilen können, ob die Ausscheidung bisher im Mietzins enthaltener Nebenkosten nicht zu einer verdeckten Mietzinserhöhung führt.
Welche Angaben muss eine Nebenkostenabrechnung mindestens enthalten?
- Aufzählung der in Rechnung gestellten Nebenkosten (Heizung, Warmwasser, Abwassergebühr, HW-Kosten etc.),
jeweils mit dem entsprechenden Betrag
- Total der abrechnungsrelevanten Nebenkosten
- gesamte vom Mieter geleisteten Akontozahlungen
- verbleibender Saldo zu Gunsten / zu Lasten des Mieters
Was ist der Sinn und Zweck, dass der Mieter die Originalbelege sowie die Anfangs- und Endebestände des Heizöls einsehen darf?
Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist es, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die Richtigkeit der Abrechnung zu überprüfen.
Innert welcher Frist verjähren Forderungen für den Vermieter nach Akontozahlungen und Saldoforderungen aus der jährlichen Abrechnung?
innert 5 Jahren
Innert welcher Frist kann der Mieter irrtümich bezahlte Nebenkosten zurückfordern?
für maximal 10 Jahre seit der Zahlung
Ab wie vielen Wärmebezügern muss im Kanton Zürich nach dem 1. Juli 1986 (a) und nach dem 1. März 1992 (b) bewilligte Neubauten mit VHKA-Geräten ausgerüstet sein?
a) mind. 6 Wärmebezügern
b) mind. 5 Wärmebezügern
Was umfasst die VHKA-Pflicht?
Installations- und Abrechnungspflicht
Wie bewegt sich die Aufteilung der Heizkosten in einem üblichen Mehrfamilienhaus?
- Grundkosten Heizung: 30% - 40% (Aufteilung nach beheizte Fläche (m2) oder Raumvolumen (m3)
- verbrauchsabhängige Heizkosten: 60% - 70%
Was gilt als Wärmebezüger?
- Wohnungen mit einer eigenen Kücheneinrichtung (mehr als eine Kochplatte)
- Betriebe und Betriebsteile wie Büros, Verkaufsläden und Werkstätten mit einem eigenen Stromzähler
Welche anfallenden Betriebskosten bei der Verbrauchsmessung können nach den Regeln der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter überwälzt werden?
- Pflege des Abrechnungskonzeptes (Erstellung zu Lasten Eigentümer)
- Wartung / Service der Erfassungsgeräte
- Erstellung der Abrechnung
- Ablesen der Geräte
- Ermittlung der Mieterteilbeträge
Batterie-Ersatz bei den Erfassungsgeräte gehört unter den kleinen Unterhalt!
Welche Methoden stehen für die Berechnung des Brennstoff-Verbrauchs zur Verfügung?
- FIFO-Verfahren (first-in-first-out)
- LIFO-Verfahren (last-in-first-out)
- LOFO-Verfahren (lowest-in-first-out)
- HIFO-Verfahren (highest-in-first-out)
- Durchschnittsbewertung
Was gehört unter den kleinen Unterhalt zu Lasten des Mieters?
Mietgerichte und Schlichtungsbehörden vertreten die Haltung, dass ein kleiner Unterhalt nur dann vorliegt, wenn eine Reparatur von einem Durchschnittsmieter ohne besonderes Fachwissen in einfachen Handgriffen erledigen kann.
Nenne Beispiele, welche unter den kleinen Unterhalt zu Lasten des Mieters fallen!
- undichter Duschschlauch
- defekte Standard-Leuchtmittel
- zerbrochene Seifenschale
- Filtermatte eines Ablüfters
- Schmieren von Scharnieren
- Anziehen einer lockeren Schraube bei einer Steckdose
- Entstopfen des Abwassersyphons beim Lavabo, sofern er mit Handgriffen geöffnet werden kann
- Ersatz von Kleinteilen wie Backbleche, Zahngläser, WC-Deckel
Was ist zu beachten, wenn die Verteilschlüssel im Mietvertrag für die jeweiligen Nebenkostenpositionen erwähnt sind und der Verwalter möchte diese ändern?
Die Änderung der Verteilschlüssel müssen mit amtlichen Formular angezeigt werden.
