Mietliegenschaften - Mietvertrag [Mietrecht]
Mahnwesen (Kapitel 11) Kündigung (Kapitel 12) Kündigungsempfang (Kapitel 13) Fristenlauf (Kapitel 14) [Die Beendigung des Mietverhältnisses (Kapitel 14)]
Mahnwesen (Kapitel 11) Kündigung (Kapitel 12) Kündigungsempfang (Kapitel 13) Fristenlauf (Kapitel 14) [Die Beendigung des Mietverhältnisses (Kapitel 14)]
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Cartes-fiches
Was ist die Vorausssetzung für ein gut organisiertes Mahnwesen?
eine sinnvoll eingerichtete und korrekt geführte Liegenschaftsbuchhaltung je Liegenschaft und Eigentümer
Wie ist das Verfahren (Ablauf) im Mahnwesen?
- rasch nach Fälligkeit mahnen mit Zahlungserinnerung
- Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR:
- 30 Tage Zahlungsfrist für Wohn- und Geschäftsräume
- 10 Tage Zahlungsfrist für übrige Mietverhältnisse - Kündigung nach Art. 257d OR mit einer Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats
Weshalb macht eine Zahlungserinnerung Sinn?
- billiger
- weniger administrativer Aufwand
Was ist ausdrücklich im Betreff und im Brief für eine Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung zu erwähnen?
- Dies ist eine Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung im Sinne von Art. 257d OR (Betreff)
- unbezahlte Mietzinse angeben
- Total der ausstehenden Mietzinse
- Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR unter Einhaltung einer 30-tägigen Frist auf ein Monatsende gekündigt wird, wenn Mietzins innert 30 Tagen nicht eintrifft
Wem muss die Kündigungsandrohung bei einer Familienwohnung und bei einer eingetragenen Partnerschaft zugestellt werden?
beiden Ehegatten/Partner je eine separate Mahnung
Ab wann beginnt die Frist zu laufen bei einer Kündigungsandrohung?
Die Frist beginnt für den Mieter am Tag nach der Entgegennahmen der Kündigungsandrohung zu laufen.
Was geschieht, wenn der Mieter die Kündigungsandrohung nicht entgegennimmt! Wann beginnt dann die Frist?
- Sie gilt am letzten Tag der 7-tägigen Abholfrist als zugestellt (bei Sonn- oder Feiertagen am nachfolgenden Werktag)
- zwingend ungeöffnet als Beweismittel aufbewahren
Muss mit einem speziellen Formular gekündigt werden?
- Mieter nur schriftlich
- Der Vermieter muss ein vom Kanton der gelegenen Sache genehmigtes Formular verwenden, aus welchem der Mieter ersehen kann, wie und wo er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen kann.
Wie sind die Formvorschriften für eine Kündigung der Familienwohnung / Wohnung eingetragener Partnerschaft durch
- den Mieter?
- den Vermieter?
- Der Partner (auch der nicht im Mietvertrag aufgeführte) muss seine Zustimmung geben. Schriftlichkeit von Vorteil. Art. 266m/n OR
- Der Vermieter muss den Partnern je eine Kündigung auf einem amtlichen Formular mit separater Post zustellen (oder persönlich übergeben).
Wann handelt es sich um eine Familienwohnung?
Wenn die Mieter verheiratet sind und sich das Zentrum des Lebens in dieser Wohnung befindet.
Was heisst Kündigungsfrist?
Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der eingehalten werden muss, um die Kündigung auf den Kündigungstermin wirksam werden zu lassen.
Welche Kündigungstermine gelten, wenn keine vereinbart worden sind?
- gesetzliche Termine = ortsübliche Termine
- die am Ort der Mietsache in der Regel gebräuchlichsten Kündigungstermine
Was geschieht, wenn die Kündigung vor Ablauf der 30-(10-) tägigen Zahlungsfrist beim Mieter eintrifft?
Kündigung ist unwirksam und muss wiederholt werden
Nenne spezielle Kündigungen?
- Zahlungsrückstand
- Verletzung der Sorgfaltspflicht
- Beseitung eines Mangels
- Wechsel des Eigentümers
- Befristetes Mietverhältnis
- Wichtige Gründe
- Konkurs des Mieters
- Tod des Mieters
Welches sind Voraussetzungen zur ausserordentlichen nach Art. 257f OR (Sorgfalt und Rcüksichtnahme) Kündigung? Per wann kann gekündigt werden?
- Mieterschaft hat die Sorgfaltspflicht verletzt
- Vermieterschaft hat sie schriftlich ermahnt
- trotzt schriftlicher Ermahnung verletzt Mieterschaft die Sorgfaltspflicht weiter
- die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist der Vermieterschaft oder den Hausbewohnern nicht mehr zumutbar
- Es kann mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden und bei vorsätzlich Schaden hinzufügen fristlos
Was besagt die Uneingeschränkte oder normale Empfangstheorie?
Gilt schon bei der ersten Abholmöglichkeit bei der Post als zugestellt
Was besagt die Eingeschränkte Empfangstheorie?
Schreiben gilt erst mit der tatsächlichen Abholung durch den Mieter bei der Post oder am letzten Tag der stets 7-tägigen postalischen Abholfrist als zugestellt.
Nenne Anwendungsbereich für die Eingeschränkte Empfangstheorie?
- Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen zu Lasten Mieter
- Fristansetzung bei Zahlungsverzug (Art. 257d OR)
- Beginn Anfechtungsfrist bei Kündigungen und Mietzinserhöhungen
Was geschieht, wenn eine Kündigung verspätet zugestellt wird?
Sie entfaltet ihre Wirkung erst auf den nächstfolgenden Kündigungstermin
An welche Formvorschriften sind Kündigungen von Wohn- und Geschäftsräumen von Gesetzes wegen gebunden?
- Mieter und Vermieter müssen schriftlich kündigen (Art. 266 l OR)
- Vermieter muss ein vom Kanton genehmigtes Formular verwenden, aus welchem der Mieter ersehen kann, wie und wo er Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen kann (Art. 266 l OR)
- Familienwohnung kann mieterseits nur mit Zustimmung beider Partner gekündigt werden (Art. 266 m OR), dasselbe für Wohnungen von eingetragenen Partnerschaften
- Kündigung/Ansetzung einer Zahlungsfrist muss bei der Familienwohnung beiden Partnern separat zugestellt werden (Art. 266n OR), dasselbe gilt für Wohnungen von eingetragenen Partnerschaften
Auf welche wichtige Punkte soll der Mieter mit der Kündigungsbestätigung für den bevorstehenden Wechsel hingewiesen werden?
- Allgemeine Hinweise zur Rückgabe des Mietobjekts
- Regelung der vom Mieter durchgeführten baulichen Veränderungen
- Vereinbarung eines Termins für die Übergabe
- Hinweise auf die Meldepflicht des Mieterwechsels bei der Einwohnerkontrolle, der Post und en kommunalen Werken
Wann beginnen Fristen zu laufen?
Tag eins ist der Tag nach dem fristauslösenden Ereignis. Dies ist in der Regel die Zustellung eines Briefes.
Wie lauten die gesetzlichen (ortsüblichen) Kündigungstermine?
- 3 Tage für bewegliche Sachen
- 2 Wochen für Einstellplätze und möblierte Zimmer
- 3 Monate für Wohnungen, unbewegliche Sachen und Fahrnisbauten
- 6 Monate für Geschäftsräume
Wie sind die Kündigungstermine bei Fehlen von Vertragsvereinbarungen und Ortsüblichkeit?
- Wohnungen, unbewegliche Sachen und Fahrnisbauten: 3 Monate auf Ende einer 3-monatigen Mietdauer
- Geschäftsräume: 6 Monate auf Ende einer 3-monatigen Mietdauer
- bewegliche Sachen: 3 Tage auf einen beliebigen Zeitpunkt
Was muss vorliegen, damit der Mieter oder Vermieter ein Mietverhältnis aus wichtigen Gründen kündigen darf (Art. 266g OR)?
- Vertragserfüllung ist für die Parei unzumutbar
- nicht voraussehbares Ereignis
- deren Ereignis die kündigende Partei nicht zu verantworten hat
- Was kann der Vermieter unternehmen, wenn der Mieter nach der Übernahme der Sache in Konkurs gerät?
- Was muss er dafür tun?
- Er hat für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen.
- Mieter und Konkursverwaltung schriftlich eine angemessene Frist setzen (ca. 10 Tage)
(bleibt Sicherheit aus, kann Vermieter fristlos kündigen)
Nenne Beispiele für nichtige Kündigungen!
- Formularpflicht verletzt
- nicht beiden Ehegatten separat zugestellt
- vor Ablauf der 30-tägigern Zahlungsfrist beim Mieter eingetroffen
- vor Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen
Erkläre den Begriff Kündigungsfrist!
Frist vom Empfang der Kündigung bis zur Wirksamkeit (Kündigungstermin)
