Mietliegenschaften - Mietvertrag
Abnahme und Übergabe von Mietobjekten (Kapitel 17) Änderungen und Erneuerungen durch den Mieter (Kapitel 18)
Abnahme und Übergabe von Mietobjekten (Kapitel 17) Änderungen und Erneuerungen durch den Mieter (Kapitel 18)
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Flashcards
Wie muss der Mieter das Mietobjekt zurückgeben?
Der Mieter hat die Sache in dem Zustand zurückzugeben, in der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt.
Was für eine Pflicht hat der Vermieter bei der Abnahme/Übergabe von Mietobjekten?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache bei der Rückgabe zu prüfen und dem Mieter allfällige Mängel, für welche er haftbar ist, sofort mitzuteilen, ansonsten verliert der Vermieter seine Ansprüche (Art. 267a OR).
Wann muss das Objekt zurückgegeben werden?
Der Mieter muss die Mietsache spätestens am letzten Tag der Mietdauer während den gewöhnlichen Geschäftszeiten zurückgeben (Art. 79 OR). Fällt das Ende der Mietdauer auf einen arbeitsfreien Tag, findet die Rückgabe am ersten darauf folgenden Werktag statt.
Was geschieht, wenn der Mieter das Mietobjekt verspätet zurückgibt?
Der Mieter haftet für den ganzen Schaden, der dem Vermieter infolge der verspäteten Rückgabe ergibt.
Welche Aufgaben muss der Mieter mit der Rückgabe der Mietsache vornehmen?
- Mietsache vollständig räumen
- Mieträumlichkeiten reinigen und kleine Ausbesserungen und Reparaturen vornehmen
- Instandstellungen vornehmen (falls dazu vertraglich verpflichtet)
- Gas- und Stromlieferungsverträge kündigen
- Telefon- und Internetanschlüsse kündigen oder verlegen
- Schlüssel zurückgeben
Wer ist in einem Streitfall beweispflichtet, wenn es unterschiedliche Meinungen betreffend Gartenanlage (gehört zur Wohnung) gibt?
beim Vermieter
Was versteht man unter dem vertragsgemässen Gebrauch einer Mietsache?
Vertragsgemäss nutzen bedeutet, die Mietsache nicht übermässig abzunutzen und Ausbesserungen und kleine Reparaturen während der Mietdauer selber vorzunehmen. Bei Rückgabe ist das Mietobjekt entsprechend in Ordnung zu bringen.
Für welche Mängel haftet der Mieter bei der Abgabe?
- ausserordentliche Abnützung
- unsachgemässe bzw. vertragswidriger Gebrauch
- kleine Mängel, die während der Mietdauer entstanden sind
Von welchen Mängeln/Beschädigungen wird unterschieden? Bei welchen muss der Mieter Kosten übernehmen?
- normaler/ordentlicher Unterhalt (keine Kostenübernahmepflicht des Mieters)
- übermässiger/ausserordentlicher Abnützung (Amortisationsdauer der Einrichtigung von Bedeutung, welche vom Mieter zu übernehmen ist)
- Reparaturen (zu Lasten Mieter)
- kleinen Unterhalt zu Lasten des Mieters
Nenne Beispiele für
- normale Abnützung
- übermässige Abnützung
- Reparaturen
- kleiner Unterhalt
- wenige Nagellöcher, Lichtflecken auf Bodenbelägen, fachmännisch verschlossene Dübellöcher, Bilder- und Möbelschatten nach einigen Jahren Mietdauer
- abgerissene oder bemalte Tapeten, Nikotinablagerungen, Beuele in Spiegelschrank, Wasserflecken auf Parkettboden
- Brandlöcher in Parkettboden, elastische Kittfuge durch Haustier angefressen
- Leuchtmittel ersetzen, Dichtigungen bei Wasserhähnen ersetzen, verstopften Ablauf reinigen (Problem nur bei Mietobjekt)
Was ist massgebend bei der Amortisationsdauer?
Zeitpunkt der letzten Renovation
In welchem Fall wird vom Mieter einen Minderwert verlangt und im Abnahmeprotokoll festgehalten?
Liegt ein so genannter Bagatellschaden vor und verursacht die Reparatur unverhältnismässig hohe Kosten, schuldet der Mieter lediglich den Minderwert (Ersatz für die Werteinbusse der Sache).
Beispiele sind mehrere kleine Flecken auf einem neuwertigen Teppichboden, oberflächliche Kratzer im Lavabo
Was muss bei einer Wohnungsabnahme dabei sein?
- Mietvertrag mit allg. Vertragsbestimmungen
- Mietekorrespondenz (insbesondere Vereinbarungen)
- Protokoll bei Übergabe
- Schlüsselquittung
- Aufstellung der Instandstellungen während der Mietzeit
- Lebensdauertabelle
- neues, vorbereitetes Abnahmeprotokoll
- Auszug Debitorenkonto
- Klapp- und Rollmeter, Fotoapparat
Was muss der Vermieter bei Mängeln am Mietobjekt kumulativ beweisen?
- dass die Mietsache einen Mangel hat, für dessen Behebung der Mieter einzustehen hat
- dass dieser Mangel beim Einzug des Mieters noch nicht bestand
- dass die Mängelrüge rechtzeitig erhoben wurde
Für was dient das Abnahmeprotokoll?
- Übersicht über den Zustand des Objektes bei Beendigung des Mietverhältnisses
- Beweismittel
- Mängelrüge
Was gehört in ein Übergabe und/oder Rücknahmeprotokoll?
- Liegenschaftenadresse, Objektbezeichnung, Angaben der ein- und ausziehenden Mieter, neue Adresse des ausziehenden Mieters
- Zustand / Mängel
- Instandstellungsarbeiten, die zu Lasten des ausziehenden Mieters gehen - festgehalten in CHF bzw. prozentualer Anteil
- evtl. mieterseitige Installationen, die vom einziehenden Mieter übernommen werden
- Schlüsselverzeichnis
- Ort, Datum und Unterschriften aller Parteien
Können dem Mieter nachträgliche Mängel noch angelastet werden?
Dem Mieter können nur Mängel nachträglich angelastet werden, welche bei einer korrekten Abnahme nicht erkennbar waren. Diese verdeckten Màngel müssen sofort schriftlich Eingeschrieben angezeigt werden.
Was kann eine Schlussabrechnung für den ausgezogenen Mieter beinhalten?
- ausserordentliche Instandstellungskosten
- offene Posten aus der Mieterbuchhaltung
Wann sind Erneuerungs- und Änderungsarbeiten durch den Mieter zulässig?
Wenn der Vermieter dazu seine schriftliche Einwilligung gegeben hat
Muss der Mieter mit einer schriftlichen Zustimmung des Vermieter die Mietsache zurückbauen am Ende der Mietdauer?
Grundsätzlich ist er nicht mehr verpflichtet zur Wiederherstellung, ausser der Vermieter behält sich in einer schriftlichen Vereinbarung vor, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen hat (Art. 260a Abs. 2 OR).
Hat der Mieter einen Entschädigungsanspruch, wenn die Änderungs- oder Erneuerungsarbeiten im Mietobjekt bestehen bleiben?
Ja, wenn das Mietobjekt einen erheblichen Mehrwert hat und der Mieter vom Vermieter eine schriftliche Zustimmung für die Arbeiten hat (Art. 260a Abs. 3).
Darf der Mieter getätigte Investitionen beim Auszug entfernen?
- Der Mieter ist nicht berechtigt, Investitionen zu entfernen, soweit die Mieterbauten sachenrechtlich zum Bestandteil des Grundstückes (Mietsache) geworden ist. Art. 667 Abs. 2 ZGB; Beispiele sind gemauerte Trennwände, fest installierte Apparate, Parkettböden etc.
- Nicht fest installierte Apparate und Vorrichtungen darf der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters aus den Räumlichkeiten entfernen, ausser es wäre etwas anderes vereinbart. Beispiele sind Kühlschrank, nicht verleimte Teppichböden, Gestelle, Beleuchtungen etc.
Es wird zwischen leichten, mittleren und schweren Mängeln unterschieden. Erkläre diese 3 Begriffe und mache je 2 Beispiele!
- leichter Mangel:
Beineinträchtigtz den Gebrauch der Mietsache nicht/unwesentlich und muss vom Mieter bezahlt werden
Beispiele sind defekte Sicherung, Verstopfung eines Ablaufs, defekte Leuchtmittel - mittlerer Mangel:
Gebrauch der Sache ist vermindert; Mieter hat evtl. Recht auf Beseitigung des Mangels, Herabsetzung des Mietzinses, Schadenersatz
Beispiele sind defekt der Waschmaschine, vergilbte oder abgenutzte Tapete, Ungeziefer in der Wohnung - schwerer Mangel:
Gebrauch der Sache ist erheblich beeinträchtigt oder ausgeschlossen; Mieter hat evtl. Recht auf Beseitigung des Mangels, Herabsetzung des Mietzinses, Schadenersatz
Beispiele sind undichtes Dach, Lift ist defekt, ein Mieter der Liegenschaft greift regelmässig seine Nachbarn an
