Mietliegenschaften - Mietvertrag
Spezielle Vereinbarungen und Beilagen zu Mietverträgen (Kapitel 5) Geschäftsmietvertrag und seine Besonderheiten (Kapitel 6)
Spezielle Vereinbarungen und Beilagen zu Mietverträgen (Kapitel 5) Geschäftsmietvertrag und seine Besonderheiten (Kapitel 6)
Kartei Details
| Karten | 26 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Berufskunde |
| Stufe | Grundschule |
| Erstellt / Aktualisiert | 30.09.2014 / 28.10.2021 |
| Weblink |
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Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Mietzins indexiert und damit periodisch den Veränderungen der Teuerung angepasst werden kann
- Der Mietvertrag (Gewerbe oder Wohnung) muss für mind. 5 Jahre fest abgeschlossen sein (vorzeitige Kündigungsregelung zu Gunsten Mieter)
- Als Index ist nur der Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik (BfS) zulässig.
Welche Formen gibt es, um bei Indexanpassungen den neuen Mietzins zu berechnen?
- über Prozente: (Index neu - Index alt) * 100 / Index alt = % Anpassung
- Basisanfangsmietzins * neuer Index / Basisindex
- Aktuelle Miete * neuer Index / bisheriger index
Was muss auf dem amtlich genehmigten Formular für eine Mietzinserhöhung angegeben werden?
- Umschreibung der Forderung mit Angabe der Berechnung der zu Grunde liegenden Indexstände
- Zeitpunkt, auf den die Mietzinserhöhung wirksam ist
- Begründung dieser Forderung, wobei der Hinweis auf die vertraglich vereinbarte Indexklausel genügt
Wie lange ist die Anzeigefrist bei einer Anpassung an den Index?
30 Tage (VMWG Art. 17 Abs. 3)
Unter welchen Voraussetzungen kann ein gestaffelter Mietzins vereinbart werden?
- Der Mietvertrag muss für mind. 3 Jahre abgeschlossen sein.
- Der Betrag der Erhöhungen muss bei Vertragsabschluss in Franken festgelegt werden.
- Der Mietzins darf jährlich höchstens einmal erhöht werden.
- Die Mitteilung der Erhöhung an den Mieter darf frühestens 4 Monate vor Eintritt jeder Mietzinserhöhung erfolgen (Art. 19 VMWG).
- Art. 269c OR
Wann wählt man die Staffelmiete?
- Mietzinsrabatt als Starthilfe
- Erstvermietung (keine Leerstände)
- angemessener Ertrag lässt sich auf dem Liegenschaftsmarkt nicht erzielen
Welche Mietzinsanpassungen sind bei der Staffelmiete zulässig?
- wervermehrende Investitionen
- umfassende Überholungen
Zähle spezielle Vereinbarungen zum Mietvertrag auf?
- Haustierhaltung
- Mieterseitige Ausbauten, Installationen etc.
- Installation von Waschmaschinen/Geschirrspülern
- Anschluss von Haushaltgeräten (z. B. Kühl- oder Gefrierschrank) an den Allgemeinstrom
- Installation von Aussenantennen oder Satellitenempfangsanlagen
Zähle Vertragsbeilagen zum Mietvertrag auf!
- Hausordnung
- Benützungsordnungen (z. B. Sauna)
- Schlüsselquittungen
- Übernahme von Einrichtungsgegenständen
- Abnahmeprotokolle
- Mängellisten
Was gilt kumulativ als Geschäftsraum?
- Mit dem Grund und Boden verbunden ist
- horizontal (und vertikal) abgeschlossen ist
- auf Dauer vermietet wird
- einen Geschäftszweck dient
- ertragsorientiert ist (nutzungsbezogen)
Was ist bei Mietverträgen für Geschäftsräume besonders wichtig und in welcher Unterscheidung insbesondere relevant?
- Es ist wichtig abzuklären, ob der Vertragspartner als natürliche Person, als Einzelfirma oder als juristische Person unterzeichnet.
- Diese Unterscheidug ist insbesondere für die Haftung relevant.
Was ist der Zweck der Geschäftsmiete?
Bei Geschäftsräuimen kann die Nutzungsart umschrieben werden (Büro, Lebensmittelladen, Kleiderboutique etc.), wenn diese dem Vermieter wichtig und/oder von baurechtlicher Bedeutung ist.
Gesetzliche Unterschiede von Geschäfts- und Wohnungsmiete?
- Sicherheiten: kein Maximalbetrag bei Geschäftsräumen (3 Bruttomonatsmieten bei der Wohnungsmiete)
- Übertragung der Mieter: nur bei Geschäftsräumen gesetzlich geregelt
- Kündigungsfristen: minimale Kündigungsfrist beträgtz 6 Monate (min. Kündigungsfrist 3 Monate)
- Retentionsrecht des Vermieters: nur bei Geschäftsräumen
- Erstreckungsfristen Mietverhältnis: bis zu 6 Jahre (bis zu 4 Jahre)
Geschäftsraum oder nicht?
- Selbstbedienungsanlage (überdeckte Waschboxen)
- Hobbyraum (Modelleisenbahn)
- Kiosk (freistehende, feste Baute)
- Unüberbautes Grundstück für das Ausstellen und den Verkauf von Occasionsautos
- Areal mit containerartigem, abschliessbarem Schuppen. Dachbedeckung durchlöchertes und wasserdurchlässiges Wellblech
- Parkplatz für Geschäftsfahrzeug in Einstellhalle
- Bootsvermietung auf schwimmendem Ponton
- Nein
- Nein (mit Reparatur Ja)
- Ja
- Nein
- Nein
- Nein
- Nein
Wie werden häufig Geschäftsräume vermietet? Was heisst dies?
- Rohbau
- Der Mieter ist für den Innenausbau selber verantwortlich.
Aus welchem Grund werden Geschäftsräume häufig im Rohbau vermietet?
Sie unterliegen einer stärkeren Abnützung und schnelleren Demodierung (Ladenlokale), weshalb acuh ein vermehrter Unterhalt notwendig ist.
Welche Abmachungen sollten im Mietvertrag erwähnt werden betreffend Ausbau?
- Ausbau ordnungsgemäss unterhalten
- Ausbau komplett abgeben
Hat der Mieter einen Anspruch auf eine Entschädigung für seine getätigten Investitionen, wenn diese beim Auszug einen erheblichen Mehrwert darstellen?
Nur wenn der Vermieter den Veränderungen zugestimmt hat
Was bedeutet Option?
Die Option ist ein einseitiges Recht zugunsten des Mieters auf Verlängerung des Vertrages um eine weitere bestimmte Dauer.
Welche 2 Optionen gibt es?
Echte und Unechte Option
Was für ein Recht hat der Mieter bei der echten Option?
Er kann nach Ablauf der festen Vertragsdauer die Miete um 5 Jahre zu den gleichen Bedingungen verlängern. Es handelt sich dabei um ein so genanntes "rechtsänderndes Gestaltungsrecht".
Wie lange im Voraus kann der Mieter vonb diesem Verlängerungsrecht der echten Option Gebrauch machen?
bis spätestens 12 Monate vor Vertragsablauf (eingeschriebener Brief)
Was für ein Recht hat der Mieter bei der unechten Option?
Er kann nach Ablauf der festen Vertragsdauer die Miete um 5 Jahre zu neu festzulegenden Bedingungen verlängern.
Wie lange im Voraus kann der Mieter von diesem Verlängerungsrecht bei der unechten Option Gebrauch machen?
bis spätestens 12 Monate vor Vertragsablauf (eingeschriebener Brief)
Bis wann müssen die Vertragsparteien die neuen Bedingungen der unechten Option vereinbart haben?
bis 6 Monate vor Mietende (schriftlich)
Nach was richtet sich der Mietzins von Geschäftsräumen? Was ist auch noch zu berücksichtigen?
- nach der aktuellen Marktsituation
- Bestimmungen des Mietrechts zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen
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