Mietliegenschaften - Kündigungsschutz/Ausweisung
15 Kündigungsschutz 16 Ausweisung
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Lernkarten
Beispiele, welche eine "nichtige" Kündigung zur Folge haben?
- Verletzung der Formularpflicht
- nicht an beide Ehepartner getrennt
- vor Ablauf der Zahlungsfrist ausgesprochen
- auf Ablauf der Sperrfrist ausgesprochen
Wann ist eine Kündigung grundsätzlich anfechtbar?
- Gegen Grundsatz von Treu und Glauben verstösst
- muss auf Verlangen begründet werden
Mögliche Verstösse gegen Treu und Glauben bei Kündigungen?
- vorgeschobener Eigenbedarf des Erwerbers
- nicht bewilligtes Bauvorhaben
- um von den Ausbauten des Mieters zu profitieren
- Wegen der Partei-oder Verbandszugehörigkeit des Mieters
- um Übertragung des Mietvertrages nach OR Art.t 263 zu verhindern
- Kündigungen kurz nach grösseren Investitionen oder Totalsanierungen
- infolge Sanierungsarbeiten, obwohl Verbleib des Mieters im Mietobjekt möglich wäre
In welchem Zeitraum muss der Mieter die Kündigung anfechten?
Innerhalb 30 Tagen seit Zustellung des Kündigungsformulares bei der Schlichtungsbehörde
Wann kann der Mieter die Kündigung nicht anfechten bzw. Erstreckung verlangen?
- bei ausserordentlichen Kündigungen, welche der Mieter selber verschuldet hat
- Zahlungsverzugskündigung
- Sorgfaltspflichtverletzung
- Konkurs
Wann kann der Mieter die Erstreckung des MV verlagen?
- für ihn und seine Familie eine Härte zur Folge hat
Welche Gründe werden bei der Erstreckung des Mietverhältnisses berücksichtigt?
- Verhältnisse auf dem öffentlichen Markt
- finanzielle Situation des Mieters
- Dauer des Mietverhältnisses
- persönliche, familiäre und wirtschaftliche Verhältnisse der Parteien
- allfälliger Eigenbedarf und dessen Dringlichkeit
- grössere mieterseitige Investitionen neueren Datums
Wann wird keiner Erstreckung stattgegeben?
- Zahlungsverzug
- schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht
- Konkurs des Mieters ohne das Sicherheiten geleistet wurden
- einem im Hinblick auf ein konktretes Bauvorhaben befristete Mietverträge
- gleichwertigem Ersatz für das Mietobjekt
Wie lange beträgt die Erstreckungsdauer höchstens
a) Wohnräume
b) Geschäftsräume
a) 4 Jahre
b) 6 Jahre
Kann auch für befristete Mietverhältnisse die Erstreckung anbegehrt werden?
Ja, diese muss aber mindestens 60 Tage vor Ablauf des Vertrages eingereicht werden.
Was ist bei der Wiedervermietung von gekündigten Wohnräume seitens des Vermieter zu beachten?
Die 30-tägige Anfechtungsfrist abwarten
In was besteht die Ausweisung eines Mieters?
- gerichtlichen Befehl, die Sache zu räumen
- Vollstreckungsanweisung an das Gemeinde- bzw. Stadtammannamt, Polizei
Wer trägt die Kosten einer Ausweisung?
Der Mieter - die Kosten werden jedoch vorgängig beim Vermieter eingezogen
Wo muss das Ausweisungbegehren gestellt werden?
- beim Einzelrichter
- im summarischen Verfahren, wenn Rechtslage klar ist (z.B. Zahlungsverzug)
- schnelles Verfahren
- bei der Schlichtungsbehörde bzw Mietgericht
- im ordentlichen Verfahren, wenn Beweislage unklar
- besteht noch ein laufendes Schlichtungsverfahren, muss dessen Ausgang abgewartet werden
Wer muss das Ausweisungsbegehren stellen?
Muss vom Eigentümer gestellt werden, nicht von der Verwaltung.
Welcher Schriftform unterliegt das Ausweisungsbegehren?
schriftlich oder mündlich, jedoch begründet.
Gegen wen alles richtet sich das Ausweisungsbegehren?
- gegen alle bekannten erwachsenen Personen, die das Mietobjekt belegen, und sich weigern, dieses zu verlassen.
- alle Namen sind im Ausweisungsbegehren aufzuführen
- bei einer Familienwohnung muss das Ausweisungsbegehren auch gegenüber dem anderen Ehegatten (Partner) eingeleitet werden.
Wie ist der Ablauf einer Ausweisung, wenn vom Mieter vorgängig weder die Kündigung angefochten worden ist noch eine Erstreckungsbegehren erfolgt ist?
Der Ausweisungsrichtet macht keine Abklärungen über eine allfällige missbräuchliche Kündigung bzw. Möglichkeiten für die Erstreckung. Dies setzt nämlich die Anfechtung der Kündigung innert 30 Tagen ab Empfang voraus.
Wie erfolgt die Vollstreckung der Ausweisung?
- Ausweisungsbehörde ordnet die Ausweisung an und setzt dem Mieter eine kurze Frist, in welcher er das Mietobjekt zu verlassen hat und eine Einsprachefrist
- Möglichkeit des Mieters, eine Einrede zu führen.
- Vermieter holt Rechtskraftbescheinigung ein
- auf Ausweisungsbefehl wird Vollstrechbarkeitserklärung angebracht
- Antrag zur Zwangsvollstreckung an das zuständige Amt
- Vollstreckung der Räumung
- allenfalls unter Beizug von Polizei, sozialen Diensten, Schlüsseldiensten, Transportunternehmen etc.
Wie erfolgt die Räumung?
Das Mietobjekt wird innert kurzer Zeitp komplett geräumt. Ist eder auszuweisende Mieter nicht anwesend, öffente wenn nötig ein spezielisierter Dienst Schlösser und Türen.
Welche weiterführenden Ansprüche kann der Vermieter gegenüber dem Mieter geltend machen?
- Mieter wird schadenersatzpflichtig für die Zeitperiode, während derer der Mieter in den Räumlichkeiten verblieben ist
- Allenfalls muss er Schadenersatz gegenüber dem "neuen" Mieter übernehmen, wenn dieses vom Vermieter geleistet werden musste
- wenn Räume nicht wieder vermietet werden konnten, längstens bis zum nächsten Kündigungstermin (Achtung: Vermieter hat Schadenminderungspflicht und muss sich auch um einen Nachmieter bemühen)
Unterschied bei der Ausweisung nach einer ordentlichen Kündigung und einer Ausweisung wegen Kündigung infolge Zahlungsverzug
Mit dem Auszug des Mieters ist die mieterrechtliche Seite des Verfahrens abgeschlossen. Der Vermieter kann ab dem Zeitpunkt, in dem der Mieter in Verzug geraten ist, die Schuld auf dem Weg der Schuldbetreibung und Retention einfordern.
Wann muss die Kündigung spätestens im Besitze des Mieters sein bzw. in den "Herrschaftsbereich" gelangen?
Am letzten Tag des Monats. Fällt dieser auf einen Sonntag, muss die Kündigung vorher zugestellt werden können.
Wird der Fristenlauf gestoppt, wenn der Mieter eine Begründung der Kündigung verlangt?
Nein, dies stoppt den Fristenlauf nicht
Bis wann spätestens muss der Vermieter eine verlangte Kündigung begründen?
Spätestens vor der Schlichtungsbehörde
Bei welchen Kündigungen ist eine Begründung zwingend?
Ausserordentlichen Kündigungen
Kann eine Kündigung auch vom Vermieter angefochten werden?
Ja. (Mögliches Beispiel, wenn Vermieter die Wohnung für den Vermieter rollstuhlgängig umgebaut hat)
Was sol/muss das Rechtsbegehren bei einer Ausweisung beinhalten?
- Dass "alle Beklagten" (namentlich aufführen sämtlicher Bewohner der Wohnung) unverzüglich die Wohnung zu räumen haben und unverzüglich der Klägerin ordnungsgemäss zu übergeben.
- alle Bewohner aufführen
- Objekt, Lage, Stockwerk, Adresse
- Im Unterlassungsfall sei die Zwangsvollstreckung anzuordnen
Aufbewahrungspflicht von Möbeln / Abfall bei der Ausweisung oder Hinterlassen im Mietobjekt
- Gegenstände einstweilen aufbewahren
- Abfall (verderbliche Ware) darf entsorgt werden
