Mietliegenschaften - Hauswartung

Pflichtenheft oder Stellenbeschreibung

Reinigung und Pflege:
- Gebäudeinneres, gemeinsam benutzte Gebäudeteile (z. B. Eingang, TH, Autoeinstellhalle, Vorplatz Estrich etc.)
- Umgebung (z. B. Rasenpflege, Zugangswege unterhalten, Winterdienst, Busche und Bäume pflegen etc.)

Betrieb und Unterhalt:
- Betrieb Anlagen (Wartung der Heizung, Lüftung und Klimaanlage)
- Reparatuen/Wartungen (z. B. an Geräten und Einrichtungen, in den Mietwohnungen, Unterhalt Beleuchtung)

Überwachen und Kontrollieren:
- Überwachen (z. B. Kinderspielplatz, Energieverbrauch/Heizöl, Parkordnung EH/Abstellplätze, Handwerkerrep.)
- Kontrollen aller gemeinsamen Einrichtungen und Anlagen (z. B. Beleuchtung, Heizanlage, Lüftungsanlagen, baulicher Zustand der LIegenschaft, Waschküchen/Münzautomaten leeren etc.)

Administrative Aufgaben
- Arbeitsrapporte erfassen
- Spesenabrechnungen erstellen
- Mieterreklamationen weiterleiten
- Hauswartrapporte ausfüllen (Heizölbestand, Energieverbrauch, Service, Reparaturen)
- Kontrolle von Handwerkerrapporten und Rechnungskontrolle
 

a) Angebot A: Arbeitsvertrag / Angebot B: einfachen Auftrag

b)
- Der einfache Auftrag ist jederzeit kündbar. Der Arbeitsvertrag unterliegt den Kündigungsschutzbestimmungen nach Art. 335 ff OR.
- Beim einfachen Auftrag wird ein Honorar bezahlt, beim Arbeitsvertrag wird ein Lohn ausbezahlt.
- Der Arbeitnehmer muss versichertz werden (UVG, AHV etc.). Beim einfachen Auftrag ist dies Sache der beauftragten Firma.
- Die Abwesenheit infolge Ferien, Krankheit, Unfall etc. muss beim Arbeitsverhältnis der Arbeitgeber eine Stellvertretung suchen, beim einfachen Auftrag ist dies Sache der beauftragten Firma.
- Beim Arbeitsverhältnis besteht eine persönliche Arbeitspflicht.

3,5% bis 4% respektive Fr. 50.00 bis Fr. 70.00 pro Wohnung und Monat 

Arbeitsvertrag Art. 319 ff OR

• Vertragsparteien
• Liegenschaft
• Beginn, Dauer und Kündigung des Arbeitsverhältnisses
• Aufgaben (kann auf das Pflichtenheft verwiesen werden)
• Arbeitszeiten
• Salär, Sozialabzüge
• Zulagen, Spesen, Überstunden
• Stellvertretung
• Ferien, Ferienentschädigung
• Unfall und Krankheit
• Sozialbeiträge und Versicherungen
• Koppelung mit dem Mietvertrag für die Hauswartwohnung
• Sofortige Vertragsauflösung
• Materialkosten
• Gerichtsstand
• Ort, Datum, Unterschrift

Nein, es muss aus steuer- und sozialversicherungsrechtlichen Gründen darauf verzichtet werden.

• AHV/IV/EO/ALV:
  - unter Fr. 2'300.00 pro Jahr kann HW selber entscheiden, ob er entrichten will oder nicht
  - hälftiger Beitrag (AG/AN)
  - AHV-Rentenberechtigte zahlen bis zu einem Einkommen von Fr. 16'800.00 pro Jahr keine Beiträge. Bei Überschreiten zahlen sie nur auf den überschreitenden Betrag AHV/IV/EO.
  - ALV müssen AHV-Rentenberechtigte nie entrichten.
  - Frührentner werden als normale Arbeitende behandelt.
• FAK (Familienausgleichskasse):
  - Kinderzulage, kantonale Regelung
  - dürfen nicht vom Lohn abgezogen werden
• PK (Pensionskasse):
  - Alterssparen obligatorisch ab Fr. 21'060.00 (Stand 1.1.13) und ab 1. Januar des Jahres, in welchem das 25. Altersjahr vollendet wird
  - Vom 18. bis Ende 24. Altersjahr sind Risikoleistungen versichert
• UVG (Unfallversicherung):
  - Ab 8 Stunden pro Woche auch Nichtbetriebsunfallversicherung obligatorisch
  - vom Lohn darf nur Prämie für NBU abgezogen werden
  - Berufsunfälle gehen zu Lasten Arbeitgeber 

Der Hauswart (Vollamt oder Nebenamt) hat Anspruch auf mind. 4 Wochen bezahlte Ferien pro Jahr. Das bedeutet, dass der Hauswart seine Ferienvertretung nicht selbst bezahlen muss.

Ausnahme:
Anstelle von bezahlten Ferien ein Zuschlag von 8,33% (bei 4 Wochen Ferien) oder 10,65% bei 5 Wochen) auf dem Bruttolohn auszahlen. Muss im Arbeitsvertrag genau ausgeschieden sein.

• ist nich obligatorisch
• bei Ausfall eines Arbeitnehmers besteht Pflicht für Lohnfortzahlung und Arbeitgeber trägt Risiko
• für vollamtliche Hauswarte empfiehlt sich Abschluss dieser Versicherung

Wohnung soll in Arbeitvertrag genommen werden (Arbeitsverhältnis hat oft kürzere Kündigungsfristen als in einem Wohnungsmietverhältnis)

• Tätlichkeiten
• grobe Beschimpfungen
• Streitigkeiten under den Angestellten
• Unehrlichkeiten
• Konkurrenzierung des Arbeitgebers
• beharrliche Arbeitsverweigerung
• wiederholtes Nichteinhalten der Arbeitszeit trotz Verwarnung
• eigenmächtig und ohne Erlaubnis des Chefs Ferien machen
• Zahlungsunfähigkeit des Arbeitgebers

• Pflichtenheft
• Hauswartinventar
• Schlüsselverzeichnis

Vorteile:
- Fixe Kosten
- Vertretung geregelt/nicht notwendig
- Kosten Maschinen im Preis inbegriffen

Nachteile;
- nicht immer gleiche Person auf der Anlage
- Person ist nicht immer anwesend (nur tageweise)
- Spezialarbeiten werden immer verrechnet (teurer als Hauswart)

• Konzept mit Zieldefinition
• Erfassen der kalkulationsrelevanten Daten
• Definition der Rahmenbedingungen und Erstellen des Vertrages
• Erstellen eines Leistungsverzeichnisses
• Anschreiben potentieller Dienstleister
• Auswertung des Bewerbungsverfahrens
• Aufforderung zur Angebotsabgabe
• Auswertung der Angebote
• Verhandlungen mit den Anbietern
• Auftragserteilung