Mietliegenschaften
Div. Fragen
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Flashcards
Was sind die wesentlichen Unterschiede zwischen einem Miet- und Pachmietvertrag?
- Pächter kann aus Sache Nutzen ziehen - Mieter darf meistens keinen Nutzen ziehen
- Bei Zahlungsverzugskündigung mit Kündigungsandrohung gilt beim Pachtmietvertrag eine Frist von 60 Tagen (Miete 30 Tage)
- stillschweigend weitergeführte Pachverträge laufen nicht die Mietverhältnisse als unbefristete MV weiter, sondern verlängern sich jeweils um ein weiteres Jahr zu den gleichen Bedingungen
Welche Möglichkeiten bestehten inbezug auf die Mietzinsgestaltung bei Geschäftsmietverträgen?
- umsatzabhängiger Mietzins
- Indexmiete
- Staffelmiete
Was muss/solle bei Mietverträge mit umsatzabhängigen Mietzinses bachtet werden?
- kein amtliches Formular für die Mietzinsanpassung notwendig
- Untermiete kann nicht wegbedungen werden (zwingendes Recht)
- Mietzinsgestaltung vertraglich regeln
- Möglichkeiten mit Basismietzinse (Grundzins) und zusätzlich umsatzabhängiger MZ möglich
Kann man wertvermehrende Investitionen bei Index- und Staffelmietverträgen auf den Mieter überwälzen?
- JA, wenn Passus im Mietvertrag ist, dass der Mietzins auf Grund von wertvermehrenden Investitionen angepasst werden kann
- dieser Passus lohn sich generell in den Index- und Staffelmietverträgen
- 1 x gegen Ablauf der Mietdauer darf das Mietverhältnis sogar nach der absoluten und der relativen Methode zusammen angepasst werden
Index- und Staffelmietverträge dürfen nicht miteinander kombiniert werden. Ist es trotzdem möglich, dass z.B. bei einem Indexmietervertrag anfänglich ein reduzierter Mietzins bezahlt werden muss?
- Ja, wenn man im Index-Mietvertrag den Passus einfügt, dass die anfängliche MZ-Reduktion als "Starthilfe" zu verstehen ist und NICHT als Staffel.
Wie übernimmt man Mietverträge in die Verwaltung, welche keine Kostenstände aufweisen?
- Es werden die Kostenstände genommen, welche bei Vertragsabschlusses (nicht Mietbeginn) gegeolten haben.
Wann kann ein Mietzinsvorbehalt geldend gemacht werden?
- nicht kostendeckende Bruttorendite
- nicht geltend gemachte oder nur teilweise ausgeschöpfe Referenzzinssatzerhöhungen
- nicht erreichte Orts- und Quartierüblichkeit
- Kostensteigerung / Teuerung auf dem risikotragenden Kapital
Werden in CHF oder % der Nettomiete auf dem Mietvertrag ausgewiesen
Einsichtsrecht / Kopien der Mieter aus der Nebenkostenabrechnung möglich?
- Ja, Mieter erhält Kopien Versand
- Verrechnung Arbeit / Versand
Gerichtsentscheid aus dem Kanton Solothurn aus dem Jahre 2010
Wie kann die Heizleistung für die VHKA gemessen werden?
- bei der Heizverteilung
- bei den Radiatoren
Was wird bei einer Mietzins-Anpassung bei den wertvermehrenden Investitionen berücksichtigt? (Formel)
- Abschreibung (100 : Lebensdauer)
- Verzinsung (Zinssatz + 0.5 / 2)
- Unterhalt (10 % von Verzinsung+Abschreibung)
Wie werden die Kosten in der Regel auf die einzelnen Mietverhältnisse überwälzt?
- nach m2
- nach Objektpunkten (Anzahl Zimmer + 1)
- nach Räumen (Anzahl Zimmer)
Berechnungsformel für Miezinssenkungen?
- Referenzzinssatz
- %-Satz Erhöhung x 100 / %-Satz Erhöhung + 100)
- Index
- neuer Index - alter Index / alter Index x 40 (es können bei Wohnungen nur 40 % angepasst werden)
- Kostensteigerung
- Anzahl Monate x 0.5 / 12 Monate
Was ist beim Versand von Kündigungsandrohungen nach Art. 257d betr. Beginn der Zahlungsfrist zu beachten?
- Frist beginnt 1 Tag nach Zustellung zu laufen
- Dauert 30 Tage
aus der Praxis:
- kein Einzahlungsschein beiliegen
- ansonsten hat der Mieter das Recht, bis zum letzten Tag der Frist einzuzahlen. Die Wartefrist, bis das Geld auf dem Konto ist verlängert sich dementsprechend
Tipps bei Wohnungsabnahmen
- Kritze in Fenster
- Parkett
- Kittfugen
- Risse in Wand
- Kritze im Abstand von 5 m anschauen
- Wohnung wird immer mit Licht im Rücken angeschaut. Dies gilt vor allem auch dafür, wenn Kritze oder Beschädigungen im Parkett festgestellt werden müssen.
- gerisse Kittfugen sind kein Mangel
- Toleranz bei Rissen in Wänden ist zwischen 0.8 - 1.0 mm
