LK zu Immobilienbewirtschaftung
Lernkartei zum Thema Immobilienbewirtschaftung gemäss Wegleitung zur Prüfung Immobilienbewirtschaftung (Code nlkme2015) gemäss Lernziele der Wegleitung. In Bearbeitung aus der früheren Kartei sind noch die Nr zu ergänzen und die Datei ist zu kompl.
Lernkartei zum Thema Immobilienbewirtschaftung gemäss Wegleitung zur Prüfung Immobilienbewirtschaftung (Code nlkme2015) gemäss Lernziele der Wegleitung. In Bearbeitung aus der früheren Kartei sind noch die Nr zu ergänzen und die Datei ist zu kompl.
F 4122; Ab wann beginnt die Frist zu laufen?
- Amtshandlung heute (Tag 0)
- nächster Tag beginnt die Frist zu laufen egalt ob Sonntag oder Feiertag. Ausnahem (Betreibungsferien)
- Endet die Frist an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag so endet sie definitiv am nächsten Werktag
F 4122; Welche drei Arten der Betreibung gibt es?
Betreibung auf:
- Pfändung
- Konkus
- Pfandverwertung (setzt voraus, dass man ein Pfand (Faust oder Grundpfand) hat
F 4122; Wie sieht der Ablauf aus bei einer Betreibung?
- Pfändung
- Konkurs
- Pfandverwertung
Pfändung Konkurs Pfandverwertung
- Betreibungsbegehren >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
- Zahlungsbefehl >>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
- Fortsetzungsbeg >>>>>>>>>>>>>>>
- Pfändung Konkursandrohung
- Verwertungsbegehren Konkursbegehren Verwertungsbegehren
- Steigerung Konkurseröffnung Steigerung
- Verlustschein Konkursverfahren Pfandausfallschein
F 4122; Welches sind die Geschlossen Zeiten und Betriebungsferien?
Betreibungsferien:
- Weihnachten 7 Tag vorher und nachher
- Ostern 7 Tage vorher und nachher
- 15 - 31 Juli (gelten nicht im Arrestverfahren, Konkursverfahren + Wechselbetreibung)
Geschlossene Zeiten: 20:00 - 07:00 Uhr und Sonn- + Feiertage
F 4123; Nenne möglich Gründe für einen Rechtsstillstand.
- Art 57-62 SchKG
- Militär oder Schutzdienst
- Todesfall in der Familie
- Tod Schuldner
- Verhaftung Schuldner
- Schwere Erkrankung
- Allgemeiner Notzustand (Katastropen usw...)
F 4123; Wie kann ein allfälliger Rechtsvorschlag beseitigt werden?
Mit dem Rechtsvorschlag bestreitet der Schuldner die Forderung.
Hat der Gläubiger ein Rechtsöffnungstitel (Gerichtliche Schuldannerkennung, Vergleich, ein Urteil) wird Rechtsöffnung gewährt. Hat der Gläubiger einen provisorischen Rechtsöffnungstitel (z.B. Mietvertrag) muss der Gläubiger innert 20 Tagen eine Aberekennungsklage einreichen, ansonsten wird profisorische Rechtsöffnung gewährt.
Alle anderen Fälle müssen vor Gericht geklärt werden. Erst nach erfolgreicher Klage (Urteil) kann das Betreibungsbegehren weitergeführt werden.
F 4123; An welchem Ort muss Betrieben werden bei:
- Natürlichen Personen
- Im HR eingetragenen Personen und Gesellschaften
- Nicht eingetragene juristische Personen (z.B. Vereine)
- Gemeinschaft STOWE
- Natürlichen Personen >>> Wohnsitz mit Absicht dauernden Verbleib
- Im HR eingetragenen Personen und Gesellschaften >>> Hauptsitz
- Nicht eingetragene juristische Personen (z.B. Vereine) >>> Hauptsitz Verwaltung
- Gemeinschaft STOWE >>> Ort der gelegenen Sache
F 4127; Nenne die Reihenfolge bei der Pfändung.
- Bargeld, Wertschriften, Schmuck, Kunst
- Lohn und Erwerbspfändung
- Grundstücke
Betreibungsbeamter kann von Reihenfolge abweichen wenn Sinnvoll
F 4127; Welche Vermögenswerte dürfen nicht gepfändet werden (Kompetenzstücke)
- Dinge des tägliche Leben
- aber auch z.B. Schmuck der über Generationen weitergegeben wurde.
F 4129; Wie läuft eine Grundpfandverwertung ab?
- Betreibungsort ist wo das Grundstück liegt.
- Frühestens nach 6 Monaten nach Zustellung Zahlungsbefehl (max. 2 Jahre)
- Nachdem Verwertungsbegehren gestellt, lässt Betreibungsamt eine Verfügungsbeschränkung im Grundbuch Vormerken
- Freihändige Verkauf nur mit Zustimmung aller Beteiligen
- Schätzung des Grundstücks
- Steigerungspublikation
- Spezialanzeige, Schuldenruf
- Erstellen Lastenverzeichnis
- Auflegen Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen
- Versteigerung
- Doppelaufruf (bei Dienstbarkeiten, Grundlasten)
- Abschluss
F4130; Wie ist der Ablauf bei der Konkursbetreibung?
- Der Konkurs ist ein Generalexekution
- Nach der Konkursandrohung (wie Zahlungsbefehl) kann Konkursbegehren eingereicht werden
- Richter beruft dann zur Konkusverhandlung überprüft die Voraussetzungen und legt Zeitpunkt Konkurseröffnung fest
F 4130; In welchen Fällen ist eine Konkurseröffnung ohne vorgängie Betreibung möglich?
- Auf Antrag des Gläubigers, wenn Schuldner Flucht ergriffen hat
- Auf Antrag des Schuldners
- Im Fall der Überschuldung bei Kaptalgesellschafen (AG, Kommandit, GmbH, Genossenschaft) hat der Verwaltungsrat den Richter zu benachrichtigen und die Bilanz zu deponieren
- Bei Erbschafen (Ausgeschlagen oder Überschuldetet)
- Bei schweren Organisatorischen Mängel (z.B. kein Verwaltungsrat, keine Revisionsstelle usw.....)
F 4131; Welche Pflichten hat der Schuldner während eines Betreibungsverfahrens?
Der Schuldner hat eine umfassende Mitwirkungspflicht.
- Anwesenheitspflicht
- Öffnungspflicht
- Auskunftspflicht (über sämtliche Vermögenswerte)
Diese Pflichten stehen unter Strafandrohung und können nötigenfalls mit Polizeigewalt druchgesetzt werden. SchKG Art 91
F 4131; Welche Pflichten hat der Gläubiger bei einem Betreibungsverfahren?
- Er muss die entsprechenden Beweise für die fällige Zahlung/Sicherheitsleistung erbringen.
- Muss Vorschuss beim Betreibungsamt deponieren
- Muss nach jedem Schritt das Verfahren wieder weiter vorantreiben.
F 4133; Nenne die möglichen Sicherungsmittel in einem Betreibungsverfahren.
- Arrest (Vermögensstücke) Art 271 SchKG
- Retentionsrecht bei Geschäftsräumen
- Schenkungsanfechtung
F 4133; Welche Sicherungsmassnahmen bei beweglichen Sachen gibt es?
- Geld, Wertpapiere, Edelmetalle und Kostbarkeiten gehen in Obhut Betreibungsamt
- Ander Sachen können in den Händen belassen werden mit Auflage, diese zur Verfügung zu halten
- Auch diese Sachen können in Obhut Betreibungamt kommen wenn angemessen.
F 4133; Welche Sicherungsmassnahmen bei der Pfändung von Forderungen von Ansprüchen sind möglich?
Dem Schuldner wird angezeigt, dass er nur noch an das Betreibungsamt rechtsgültig leisten kann.
F 4133; Welche Sicherungsmassnahmen gibt es bei Grundstücken?
Das Betreibungsamt lässt beim Grundbuchamt mit Zeitpunkt und Betrag eine Vormerkung im Grundbuch eintragen. Wenn nicht innert zwei Jahren Verwertungsbegehren gestellt, wird der Eintrag gelöscht.
F 4135; Erkläre das Nachlassverfahren in einfachen zügen.
Das Nachlassverfahren eignet sich für die Sanierung eines Unternehmens. Anders als im Konkurs wo die Tätigkeit der Unternehmung stillgelegt wird, wird beim NLV der Betrieb weitergeführt und mit den Gläubigern ein Nachlassvertrag ausgehandelt (in welchem auf einen Teil der Forderung verzichtet wird oder Stundung gewährt wird > die Zahlungstermine in die Zukunft verlegt werden). Es bedarf dafür die Zustimmung der Mehrheit der Gläubiger und des Richters und es wird ein Nachlassverwalter eingesetzt.
F 4135 Was versteht man unter Anfechtungsklage im Zusammenhang mit einer Betreibung?
Mit der Anfechtungsklage kann man eine Handlung zu Gunsten einer nahe stehenden Person anfechten. Dabei trägt neu dieser die Beweislast, dass zwischen Leistung und Gegenleistung kein Missverhältniss steht.
Wie hoch darf die Bruttorendite bei einer Liegenschaft maximal sein?
Max. 2% höher als der aktuelle Referenzzinssatz
Wie hoch darf die Nettorendite bei einer Liegenschaft maximal sein?
Max. 0.5% höher als der aktuelle Referenzzinssatz
Wie lautet die Brechnungsformel zum ermitteln der Bruttorendite? (Auswendig ist ein MUSS)
Bruttorendite = (Nettomietzinseinnahmen x 100) / Anlagekosten
Wie lautet die Brechnungsformel zum ermitteln der Nettorendite? (Auswendig ist ein MUSS)
Nettorendite = (Reingewinn x 100) / Eigenkapital
Ist der Mietzins missbräulich, wenn die Brutto- / Nettorendite zu hoch ist?
Ja
Der Beweis ist aber für den Mieter schwierig zu erbringen.
Der Mietzins ist nicht missbräuchlich wenn:
- Im Rahmen Orts- und Quartierüblich
- Kostensteigerung + Mehrleistung des Vermieters (begründet)
- lediglich dem Ausgleich von MZ-Verbilligungen (muss dem Mieter im Voraus bekannt sein)
- lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleicht.
Auf was ist bei einer Mietzinsanpassung bezüglich Kostensteigerung zu achten?
Verboten ist eine Kumulation von absoluter + relativer Methode (siehe Bild)
Ausnahen:
Bei Anwendung der absoluten Methode werden gewisse relative Faktoren berücksichtigt. Bei der Ueberprüfung des Ertrages (absolute Methode), sind die investierten Eigenmittel der Teuerung (relative Kostenfaktoren) anzupassen, sowie die Aenderung der Unterhaltskosten (relative Kostenfaktoren), indem die Durchschnittswerte der letzten Jahre genommen werden (3‐5 Jahre).
Wann darf sich der Vermieter ausnahmsweise direkt auf ungenügenden Ertrag oder Quartierüblichkeit berufen und MZ anpassen?
Nur wenn Mietzinsvorbehalte (Mietzinsreserven) im Vertrag oder auf Formular MZ-Erhöhung enthalten ist (immer in % oder in Franken).
Bsp:
Man macht aufgrund der Zinssatzerhöhung von 2,25% auf 2,5% anstatt den erlaubten 3% nur 1% geltend, dann darf man die 2% als Vorbehalt „wegen nicht vollständig ausgeschöpftem Erhöhungsanspruch aus Erhöhung Referenzzinssatz: 2%“ vormerken.
Wann ist eine Mietzinserhöhung nichtig?
- Wenn nicht das vorgeschriebene Formular verwendet wurde
- Die Erhöhung nicht begründet ist
- Dazu die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird
Wann ist das amtliche Formular zu verwenden?
Immer bei:
- Einseitigen Vertragsanpassungen (Wegfall Keller, Änderung Zahlungstermine, Einführung MZ Depot usw.)
- MZ oder NKA Anpassungen
Was muss auf dem amtlichen Formular enthalten sein bei einer Mietzinserhöhung?
- Bisheriger Nettomietzins
- neuer Mietzins und Belastungen
- Klare Begründung
- Zeitpunkt ab welchem die Anpassungen gelten
- Gesetzliche Voraussetzung der Anfechtung
- Verzeichnist der Schlichtungsbehören und ihre örtliche Zuständigkeit
(Total 6 Anforderungen)
Was muss auf dem amtlichen Formular enthalten sein bei einer Einseitigen Vertragsanpassung?
- Die Umschreibung der Forderung
- den Zeitpunkt ab wann sie wirksam ist
- Klare Begründung der Forderung
- Gesetztliche Voraussetzung der Anfechtung (wie bei MZ-Erhöhung)
- Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit (wie bei MZ-Erhöhung)
Muss eine Kündigung eines Mietvertrags begründet werden?
Nein.
Im Gegensatz zu einer Kündigungsandrohung braucht es keine Begründung. Spätestens ist eine solche bei der Schlichtungsbehörde fällig.
Wie berechnet sich bei der relativen (uneingeschränkte) Empfangstheorie?
Postzustellung 3 Tage
Einschreiben (Abholfrist) 7 Tage
Frist zum Nachdenken 10 Tage (nach OR 269d Abs. 1)
Total 20 Tage
Die MZ-Erhöung sollte folglich min. 20. Tage vor dem Kündigungstermin der Post übergeben werden.
Müssen alle in der Wohnung lebenden Personen über eine MZ-Anpassung angeschrieben werden?
Nein, nur die Vertragspartner
Was sind die möglichen Gründe einer MZ-Erhöhung?
- Steigerung Referenzzinssatz
- Teuerung auf risikotragenden Kapital
- Kostensteigerung bei Unterhalt und Verwaltung
- Mehrleistung des Vermieters
- Anpassung an Orts + Quartierüblichkeit (schwer durchsetzbar)
Muss eine Mietzinssenkung mit amtl. Formular angezeigt werden?
Nein.
Teuerung des risikotragenden Kapital
Um wieviel % darf maximal der Mietzins bei der Teuerung angehoben werden?
40%
Unanbhängi vom tatsächlichen Eingenkapital
Formel: Teuerungsausgleich = ((neuer Index - alter Index) x 40) / alter Index
Wie viel wird normalerweise als Kostensteigerung akzeptiert (in %)
0.5 bis 1% für Prüfung 0.5%
Formel: Kostensteigerung in % = (0.5 x Anz. Monate (v. alten zum neuen Berechnungsstand) / 12
Wann ist eine Kündigung nichtig?
- Formularpflicht verletzt
- Nicht beiden Ehepartnern separat ausgesprochen (auch ohne Vertrag)
- Vor Ablauf 30-tägiger Zahlungsfrist beim Mieter eingetroffen
- Vor ablauf von 3 Jahren nach Abschluss Schlichtungs/Gerichtsverfahren
-
- 1 / 105
-
Cartes-fiches
Wie hoch darf die Bruttorendite bei einer Liegenschaft maximal sein?
Max. 2% höher als der aktuelle Referenzzinssatz
Wie hoch darf die Nettorendite bei einer Liegenschaft maximal sein?
Max. 0.5% höher als der aktuelle Referenzzinssatz
Wie lautet die Brechnungsformel zum ermitteln der Bruttorendite? (Auswendig ist ein MUSS)
Bruttorendite = (Nettomietzinseinnahmen x 100) / Anlagekosten
Wie lautet die Brechnungsformel zum ermitteln der Nettorendite? (Auswendig ist ein MUSS)
Nettorendite = (Reingewinn x 100) / Eigenkapital
Ist der Mietzins missbräulich, wenn die Brutto- / Nettorendite zu hoch ist?
Ja
Der Beweis ist aber für den Mieter schwierig zu erbringen.
Der Mietzins ist nicht missbräuchlich wenn:
- Im Rahmen Orts- und Quartierüblich
- Kostensteigerung + Mehrleistung des Vermieters (begründet)
- lediglich dem Ausgleich von MZ-Verbilligungen (muss dem Mieter im Voraus bekannt sein)
- lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleicht.
Auf was ist bei einer Mietzinsanpassung bezüglich Kostensteigerung zu achten?
Verboten ist eine Kumulation von absoluter + relativer Methode (siehe Bild)
Ausnahen:
Bei Anwendung der absoluten Methode werden gewisse relative Faktoren berücksichtigt. Bei der Ueberprüfung des Ertrages (absolute Methode), sind die investierten Eigenmittel der Teuerung (relative Kostenfaktoren) anzupassen, sowie die Aenderung der Unterhaltskosten (relative Kostenfaktoren), indem die Durchschnittswerte der letzten Jahre genommen werden (3‐5 Jahre).
Wann darf sich der Vermieter ausnahmsweise direkt auf ungenügenden Ertrag oder Quartierüblichkeit berufen und MZ anpassen?
Nur wenn Mietzinsvorbehalte (Mietzinsreserven) im Vertrag oder auf Formular MZ-Erhöhung enthalten ist (immer in % oder in Franken).
Bsp:
Man macht aufgrund der Zinssatzerhöhung von 2,25% auf 2,5% anstatt den erlaubten 3% nur 1% geltend, dann darf man die 2% als Vorbehalt „wegen nicht vollständig ausgeschöpftem Erhöhungsanspruch aus Erhöhung Referenzzinssatz: 2%“ vormerken.
Wann ist eine Mietzinserhöhung nichtig?
- Wenn nicht das vorgeschriebene Formular verwendet wurde
- Die Erhöhung nicht begründet ist
- Dazu die Kündigung angedroht oder ausgesprochen wird
Wann ist das amtliche Formular zu verwenden?
Immer bei:
- Einseitigen Vertragsanpassungen (Wegfall Keller, Änderung Zahlungstermine, Einführung MZ Depot usw.)
- MZ oder NKA Anpassungen
Was muss auf dem amtlichen Formular enthalten sein bei einer Mietzinserhöhung?
- Bisheriger Nettomietzins
- neuer Mietzins und Belastungen
- Klare Begründung
- Zeitpunkt ab welchem die Anpassungen gelten
- Gesetzliche Voraussetzung der Anfechtung
- Verzeichnist der Schlichtungsbehören und ihre örtliche Zuständigkeit
(Total 6 Anforderungen)
Was muss auf dem amtlichen Formular enthalten sein bei einer Einseitigen Vertragsanpassung?
- Die Umschreibung der Forderung
- den Zeitpunkt ab wann sie wirksam ist
- Klare Begründung der Forderung
- Gesetztliche Voraussetzung der Anfechtung (wie bei MZ-Erhöhung)
- Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit (wie bei MZ-Erhöhung)
Muss eine Kündigung eines Mietvertrags begründet werden?
Nein.
Im Gegensatz zu einer Kündigungsandrohung braucht es keine Begründung. Spätestens ist eine solche bei der Schlichtungsbehörde fällig.
Wie berechnet sich bei der relativen (uneingeschränkte) Empfangstheorie?
Postzustellung 3 Tage
Einschreiben (Abholfrist) 7 Tage
Frist zum Nachdenken 10 Tage (nach OR 269d Abs. 1)
Total 20 Tage
Die MZ-Erhöung sollte folglich min. 20. Tage vor dem Kündigungstermin der Post übergeben werden.
Müssen alle in der Wohnung lebenden Personen über eine MZ-Anpassung angeschrieben werden?
Nein, nur die Vertragspartner
Was sind die möglichen Gründe einer MZ-Erhöhung?
- Steigerung Referenzzinssatz
- Teuerung auf risikotragenden Kapital
- Kostensteigerung bei Unterhalt und Verwaltung
- Mehrleistung des Vermieters
- Anpassung an Orts + Quartierüblichkeit (schwer durchsetzbar)
Muss eine Mietzinssenkung mit amtl. Formular angezeigt werden?
Nein.
Teuerung des risikotragenden Kapital
Um wieviel % darf maximal der Mietzins bei der Teuerung angehoben werden?
40%
Unanbhängi vom tatsächlichen Eingenkapital
Formel: Teuerungsausgleich = ((neuer Index - alter Index) x 40) / alter Index
Wie viel wird normalerweise als Kostensteigerung akzeptiert (in %)
0.5 bis 1% für Prüfung 0.5%
Formel: Kostensteigerung in % = (0.5 x Anz. Monate (v. alten zum neuen Berechnungsstand) / 12
Wann ist eine Kündigung nichtig?
- Formularpflicht verletzt
- Nicht beiden Ehepartnern separat ausgesprochen (auch ohne Vertrag)
- Vor Ablauf 30-tägiger Zahlungsfrist beim Mieter eingetroffen
- Vor ablauf von 3 Jahren nach Abschluss Schlichtungs/Gerichtsverfahren
Kann ein unbefristeter Mietvertrag einfach so gekündet werden?
Ja, aus beliebigen Gründen
Wann ist eine Kündigung anfechtbar?
Gem OR Art. 271
- Wenn gegen Treu und Glauben
- Auf Verlangen muss Kündigung begründet werden
- Mieter (Wohn- und Geschäftsräume) kann Erstreckung verlangen
Wann verstösst eine Kündigung nach Treu und Glauben?
- z.B. Sinn + Zwecklos; ohne pausiblen Grund, missverhältniss zwischen Interssen Mieter/Vermieter
- Vorgeschoberner Eigenbedarf
- nicht realisierbares Bauvorhaben (auch nicht bewilligtes BV)
- Um vom Ausbau eines Mieters zu profitieren
- Wengen Parteizugehörigkeit oder sexueller Ausrichtung
- Um Kundschaft des Mieters übernehmen zu können
- Übertragung des MV gemäss OR Art. 263 zu verhindern.
Wann kann ein Mieter Erstreckung eines Mietverhältnisses verlangen (befristet oder unbefristet)?
Wenn es für Ihne eine Härte zur folge hätte
- Verhältniss auf dem öffentlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume
- Finanzielle Situation des Mieters
- Alter und Gesundheitszustand
- Schulwechsel
- uvm.
Aus welchen Gründen ist eine Erstreckung ausgeschlossen?
- Zahlungsverzug
- Schwere Verletzung Sorgfaltspflicht
- Kündigung wegen Konkurs des Mieters (wenn keine Sicherheit geleistet werden kann)
- Ein auf im Hinblick auf ein konkretes Bauvorhaben abgeschlossener befristeter MV
- bei gleichwertigem Ersatz für das Mietobjekt
Aus welchen Gründen ist eine Erstreckung abgeschwächt möglich?
- wiederholtem Zahlungsverzug
- wiederholter Vertrags- und Pflichtverletzung
- Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte
- Dienstwohnung
- ungenügender Suchbemühungen des Mieters
Wie läuft die Ausweisung eines Mieters ab?
Verlässt ein Mieter trotz Ablauf des Mietverhältnisses das Objekt nicht, kann beim Einzelgericht oder bei der Schlichtungsbehörde das Ausweisungsbegehren gestellt werden.
Ist der Sachverhalt unbestritten (häufig bei Zahlungsverzug) kann der Vermieter beim Einzelgericht im summarischen Verfahren das Ausweisbegehren gestellt werden.
Ist die Beendigung des MV umstritten + Beweislage unklar, muss zuerst von der Schlichtungsbehörde/Mietgericht geklärt werden, ob das MV gültig beendet worden ist. Läuft ein Kündigungsschutzverfahren, ist der Ausgang abzuwarten.
Wer muss das Ausweisungsbegehren stellen?
Der Eigentümer!
Was ist beim stellen des Rechtsbegehrens zu beachten?
Die Beklagten (namentlich aufführen) sind zu verpflichten, die 3-Zimmerwohnung im 3 Sock an der Liegenschaft an der x-Strasse in 8888 Heiligkreuz, unverzüglich zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss zu übergeben. Im Unterlassungsfall sei eine Zwangsvollstreckung anzuordnen. (Es ist wichtig, die Zwangsvollstreckung gleich im Ausweisbegehren zu erwähnen, damit nach unbenützter First gelich vollstreckt werden kann).
Wie läuft die Ausweisung eines Mieters in zeitlicher Abfolge ab?
1. November 12 Uhr > Mieter ist nicht ausgezogen
1. November 14 Uhr > Eigentümer stellt schriflich Ausweisungsbegehren beim Einzelgericht des Bezirks des Objekts
14. November > Gericht verfügt unter Androhung Zwangsvollstreckung bis 22. Nov. mit 5 Tage Einsprachefrist
15. November > Verfügung wird versandt
16. November > Zugang der Verfügung beim Mieter (fristauslösendes Ereignis, Tag 0)
17. Noveber > Begniss Fristlauf
21. November > Ablauf Frist (Tag 5)
22. November > Mieter hat keine Einsprach erhoben, Ausweisungsbefehl tritt in Rechtskraft
24. Novmeber > Mieter nicht ausgezogen, Vermieter holt Rechtskraftbescheinigung ein und leitet diese mit Antrag zur Zwangsvollstreckung an zuständige Gemeinde/Stadtammannamt
20. Dezember > Zwangsräumung wird Vollstreckt (dauert bis zu vier Wochen vom Ausweisungsantrag)
Dürfen vom Mieter zurückgelassene Sachen entsorgt werden?
Klar: Verderbliche Sachen und Abfall auf jeden Fall
Ist der Mieter verschwunden, sollten Gegenstände die einen gewissen Wert haben so lange aufbewahrt werden, bis sie wahrscheinlich "herrenlos" sind > ca. 3 - 6 Monate.
In welche "Teile" kann ein Mietzins aufgeteilt werden (falls NK vereinbart wurden)?
Nettomietzins
Nebenkosten aus:
Heizungskosten
Warmwasserkosten
Betriebskosten
Wann dürfen Nebenkosten verrechnet werden?
Nur wenn sie vertraglich vereinbart und in Art und Umfang im Vertrag beschrieben wurden.
Es ist nicht zulässig, eine Aufzählung aller möglichen NK im Vertrag zu machen, sondern die Aufzählung muss mit den Verrechneten NK übereinstimmen!
Müssen Nebenkosten zwingend mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen?
Ja und sie haben auf der Abrechnung den tatsächlichen Aufwendungen zu entsprchen!
Dürfen Kosten für Unterhalt und Reparaturen an der Mietsache dem Mieter als Nebenkosten belastet werden?
Nein
Dies ergibt sich aus der Verpflichung des VM, die Sache in tauglichem Zustand zu übergeben und erhalten.
Dürfen Abgaben wie öffentliche Abgaben (Wasseranschlüsse, Versicherungen, Steuern usw.) mit den Nebenkosten dem Mieter belastet werden?
Nein
Leistungen ohne Bezug zum Gebrauch (Gebühren sind nicht verbrauchsabhängig und fallen auch ohne Benützung an) dürfen nicht als NK ausgeschieden werden.
Was sind konkludent vereinbarte Nebenkosten?
Zum Beispiel ein Münzeinwurf für Waschmaschinen
Der Mieter kann dann davon ausgehen, dass er mit der Pauschale auch den Wasser und Stromverbrauch abgegolten hat.
Wie lautet die Formel für die Verzinsung des Kapitals bei der wertvermehrenden Investition?
(Kapital / 2) x (Atkuellem ref. Zinssat + 0.5%)
Bei 100'000 und 3% aktuellem ref. Zinssatz =
(100'000 / 2) x (3%+0.5%) = 50'000 x 3.5% = 875
Auf welchen Zeitraum darf eine wertvermehrende Investition abgeschrieben werden?
Der Wert ergibt sich aus dem Lebenszyklus der paritätischen Lebensalterstabelle. Die Dauer darf aber gekürzt werden, gibt im allgemeinen keine Probleme.
Dürfen behördliche Auflagen (z.B. Türen/Heizung) in die wertvermehrdnen Investitionen eingerechnet werden?
Nein
Wichtig ist, dass die Auflagen nicht als solche deklariert werden, dann fallen sie nicht auf und man sollte versuchen diese in die Berechnung einzuführen.
