BP 2014
Kartei Details
| Karten | 34 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Marketing |
| Stufe | Mittelschule |
| Erstellt / Aktualisiert | 21.06.2016 / 06.04.2020 |
| Weblink |
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Aufgabe B4:
Was setzt die Bildung einer Sonderrechtseinheit voraus?
- Eigenständigen räumlichen abgeschlossenen Bereich
- Eigenen Zugang
Aufgabe B5:
Wann ist der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs beim Verkauf einer STWE?
Zum Zeitpunkt der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch
Aufgabe B6:
Nennen Sie die Stellung des Rechtsnachfolgers nach Eigentumsübertragung.
Die mit dem Stockwerkeigentumsanteil verbundenen Rechte und Pflichten des Veräussers gehen mit der Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer über.
Aufgabe B7:
Was gehört in erster Linie zu den verbindlichen Bestandteilen und rechtlichen Grundlage der Gemeinschaftsordnung?
5 Nennungen.
- Begründungsakt (ausschliesslichen Nutzungsrechte, festgelegten Wertquoten, usw.)
- Nutzungs- und Verwaltungsreglement
- Allfällige Hausordnung
- Beschlüsse der Eigentümerversammlung
- Gemeinschaft betreffende Urteile und Verfügungen
Aufgabe B8:
Welche Verfügungsbeschränkung kann die STWEG bei der Veräusserung vorsehen?
- Einspracherecht
- Vorkaufsrecht
Aufgabe B9:
Für welche Berechnungen wird die Wertquote während des Bestehens der Gemeinschaft benötigt?
- Berechnung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten
- Berechnung Anteil Erneuerungsfonds
- Stimmrecht
C) Allgemeine Fragen
Aufgabe C1:
Was für Arten von Grundpfandrechten gibt es?
- Schuldbriefes (Papier-Schuldbrief oder Register-Schuldbrief)
- Grundpfandverschreibung (Maximalhypothek oder Kapitalhypothek)
- Gült
Aufgabe C2:
Durch die Grundpfandverschreibung kann die zu sichernde Forderung unterschiedlicher Art sein. Nennen Sie die verschiedenen Möglichkeiten?
Die durch die Grundpfandverschreibung zu sichernde Forderung kann bedingt oder unbedingt, gegenwärtig oder zukünftig, bestimmt oder unbestimmt sein.
Aufgabe C3:
Nennen und erklären Sie die Möglichkeiten wie ein Grundpfandverscheribung erichtet werden kann.
Wie erfolgt der Untergang des Pfandrechtes?
Was sind die gesetzlichen Grundlagen?
- a) Rechtsgeschäftliche Errichtung einer Grundpfandverschreibung
Der Pfandvertrag bedarf der öffentlichen Beurkundung sowie der Eintragung im Grundbuch. Dem Grundbucheintrag kommt positive und negative Rechtskraft zu, d.h., dass das Pfandrecht besteht und nur solange besteht, wie es eingetragen ist. Der Grundbucheintrag zerstört den guten Glauben Dritter. Die Einwendung, den Eintrag nicht gekannt zu haben, kann nicht erhoben werden. Der Grundbucheintrag ist für Bestand und Höhe der Forderung nicht massgebend und entfaltet keinerlei Gutglaubenswirkungen.
- b) Gesetzliche Pfandrechte
In bestimmten Fällen besteht die Grundpfandverschreibung ohne Eintrag im Grundbuch (unmittelbares gesetzliches Pfandrecht) und zwar kraft kantonaler Regeln (z.B. Grundsteuern) oder von Bundesrechts wegen (Kosten des Gläubigers zur Werterhaltung oder Abwehr der Wertverminderung des Unterpfandes). In den Fällen der mittelbaren gesetzlichen Grundpfandrechte besteht lediglich, aber immerhin, ein gesetzlicher Anspruch auf Eintragung (z.B. Verkäuferpfandrecht, Bauhandwerkerpfandrecht, Pfandrecht für die Stockwerkeigentümerbeiträge etc.).
Bauhandwerkerpfandrecht
Das Gesetz behält für diese Fälle vor, dass die Handwerker bzw. Unternehmer zur Sicherung ihrer Ansprüche ein Grundpfandrecht errichten lassen können. Das Grundpfandrecht geht zu Lasten des jeweiligen Eigentümers des Grundstückes, worauf sich das Werk befindet, das durch die Handwerker bzw. Unternehmer errichtet oder bearbeitet wurde
- c) Beweisurkunde
Die über die Errichtung einer Grundpfandverschreibung ausgestellte Urkunde ist nur ein
Beweismittel und kein Wertpapier. Entsprechend sind für die Übertragung der gesicherten Forderung nicht die Regeln der Pfandübergabe (Übergabe Wertpapier und ggf. Indossament), sondern die Regeln über die Zession (Abtretung) zu beachten.
Löschung des Eintrages im Grundbuch oder vollständiger Untergang des Grundstückes.
Aufgabe C4:
Was versteht man unter Reuegeld und wo ist der Unterschied zum Haftgeld?
Das Reugeld beinhaltet eine Parteivereinbarung, nach der der Rücktritt von einem Vertrag unter Bezahlung eines bestimmten Geldbetrages ermöglicht wird.
Das Haftgeld bedeutet die Leistung einer Geldsumme ohne Anrechnung an die Hauptleistung.
Aufgabe C5:
Sie bekommen einen Vermarktungsauftrag und in den allgemeinen Bestimmungen ist die Rede von einer Konventionalstrafe. Was versteht man darunter? Nennen Sie ein Beispiel wann eine Konventionalstrafe im Vermarktungsvertrag vereinbart werden kann und wie kann diese Strafe aussehen?
- Die Konventionalstrafe ist eine Vertragsstrafe!
- Vermarktungsobjekt von Konkurrenz im gleichen Zeitraum am gleichen Ort
- Geldzahlung, Unterlassen oder Dulden
Aufgabe C6:
Beschreiben Sie was in einem Kaufvorvertrag und Vorkaufrecht geregelt wird.
Mit dem Abschluss eines Kaufvorvertrages verpflichten sich der Grundeigentümer und der Kaufinteressent, zu einem späteren, im Vertrag definierten Zeitpunkt (z.B. nach dem Erhalt einer rechtskräftigen Baubewilligung) zu den festgelegten Bedingungen einen Kaufvertrag abzuschliessen und im Grundbuch eintragen zu lassen.
- Erst der Abschluss des definitiven Kaufvertrages und dessen grundbuchlicher Vollzugverschaffen dem Kaufinteressenten somit Eigentum am gewünschten Grundstück.
- Der Abschluss des Kaufvorvertrages gibt dem Kaufinteressenten eine (wenn auch beschränkte) Sicherheit, den Abschluss und Vollzug des definitiven Kaufvertrages verlangen zu können.
- Vorkaufsrecht
- Mit dem Vorkaufsrecht räumt der Grundeigentümer einer Person das Recht ein, im Falle einer späteren Veräusserung des Grundstückes dieses an sich ziehen zu können. Ein Vorkaufsrecht kann maximal auf die Dauer von 25 Jahren begründet werden.
Zwei Arten von Vorkaufsrechten sind zu unterscheiden:
- das unlimitierte Vorkaufsrecht, mit welchem der Berechtigte das Recht erhält, sein Vorkaufsrecht bei einem Verkauf zu denjenigen Bedingungen auszuüben, welche vom Grundeigentümer mit dem Dritten vereinbart worden sind
- das limitierte Vorkaufsrecht, mit welchem der Berechtigte das Recht erhält, sein Vorkaufsrecht bei einem Verkauf zu bestimmten Bedingungen (z.B. zu einem festen Kaufpreis) ausüben zu können.
Aufgabe C7:
Beschreiben Sie kurz, was ein Kaufvertrag ist und was er auslöst.
- Der stets öffentlich zu beurkundende Kaufvertrag bildet das eigentliche Grundgeschäft und damit die Voraussetzung für den nachfolgenden Grundbucheintrag. Erst mit dem Grundbucheintrag eines Kaufvertrages geht das Eigentum an einem Grundstück auf den Käufer über.
- Verpflichtungsgeschäft
Aufgabe C8:
Was sind die 10 wichtigsten Punkte die in einem Grundstückskaufvertrag enthalten sein müssen?
- Vertragsparteien
- Kaufobjekt inkl. Grundstücksnummer
- Kaufpreis
- Datum Eigentumsübertragung
- Abrechnungszeitpunkt Nebenkosten
- Gewährleistung
- Aufteilung Gebühren und Ausgaben
- Sicherstellung Grundstücksgewinnsteuer
- Miet-/Pachtverhältnisse
- Privatrechtliche Versicherungen
- Anzahlung
Aufgabe C9:
Nennen Sie 3 Bestandteile des Grundbuches und erläutern Sie diese kurz.
Hauptbuch
Grundbuchblatt mit eigener Grundbuchnummer. Hauptbuch = Gesamtheit aller Grundbuchblätter. Nur was im Hauptbuch eingetragen ist, hat Wirkung gegenüber jedermann.
Tagebuch
Alle Anmeldungen werden zuerst (bevor sie in das Hauptbuch eingetragen werden) in der Reihenfolge (Rangprinzip) und mit Datum- und Zeitangabe im Tagebuch aufgenommen. Jedes Geschäft erhält eine Belegnummer.
Belege
Der Eintrag im Hauptbuch besteht nur aus einer knappen Bezeichnung des Geschäftsvorganges. Der genaue Inhalt und deren Ausübung gehen aus den Urkunden hervor, die beim Grundbuchamt als Belege aufbewahrt werden.
Pläne
Die Pläne enthalten die geometrische Darstellung der Grundstücke. Sie sind verbindlich.
Gläubigerregister
Das Gläubigerregister ist ein Hilfsregister. Im Grundbuch wird der Gläubiger zur Zeit der Errichtung des Pfandrechtes eingetragen. Zur Aufnahmen von Name und Wohnort des Berechtigten an Pfandrechten für das Grundbuchamt ein Gläubigerregister. Wer darin eingetragen ist erhält vom Grundbuchamt alle gesetzlich vorgeschriebenen Mitteilungen.
A) Praktischer Fall
Ausgangslage
Herr Kaiser Kauft ein überbautes Grundstück. Er entscheidet 4 Mehrfamilienhäuser à 25 Wohnungen mit einer gemeinsamen Tiefgarage und Heizanlage zu erstellen. 1 Mehrfamilienhaus möchte er privat und eines durch die Pensionskasse seinr Firma übernehmen. Die zwei weiteren Häuser möchte er im Stockwerkeigentum verkaufen. Sie als Immobilienfachperson betreuen und beraten ihn.
Aufgabe A1:
Übergang von Nutzen und Gefahr/Schaden ist am Tag des Eintrages im Grundbuch. Der Eintrag erfolgt am 15 November. Notieren Sie 6 Positionen, welche Sie in der ausseramtlichen Abrechnung zwischen dem Käufer und Verkäufer aufführen.
- Versicherungen
- Kabel-TV-Gebühren
- Vorausbezahlte evtl. ausstehende Mietzinse
- Akontozahlungen Nebenkosten
- Brennmaterialvorrat
- Rückstellungen aus Nebenkostenabrechnungen
(Tankrevision/Boilerentkalkung…)
- Bezahlte Rechnungen der Nebenkosten
Aufgabe A2:
Sie empfehlen Herr Kaiser, die bestehenden Mieter sofort über das Neubauvorhaben zu informieren und die Mietverträge zu kündigen. Nennen Sie die 4 Formvorschriften für die Kündigungen.
- Amtliches Formular
- Kündigungsfrist/-termin einhalten bzw. nächstmöglicher Kündigungstermin
- Einschreibebrief an jeden Hauptmieter separat
- Einschreibebrief an Ehepartner separat
Aufgabe A3:
Welches Rechtsmittel steht den Mietern der bestehenden Mehrfamilienhäuser zur Verfügung, wenn Sie die Wohnungen auf den Kündigungstermin nicht verlassen möchten oder können?
- Erstreckung des Mietverhältnisses, Art. 272 OR
Aufgabe A4:
Welche Ausschlussgründe nennt das Mietrecht, die einen Mieter zum gekündigten Termin zum Verlassen des Mietobjektes zwingen?
4 Nennungen
- Zahlungsrückstand, Art. 257d OR
- Schwere Pflichtverletzung des Mieters bei Sorgfalt und Rücksichtnahme, Art. 257f, Abs. 3 +4 OR
- Konkurs des Mieter, Art. 266h OR
- Beschränkter Mietbeginn auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben
- Wenn der Vermieter gleichwertigen Ersatz anbietet.
Aufgabe A5:
Wie nennt sich der Vorgang, wenn Sie einen Mieter auf dem Gerichtsweg zum Verlassen der Wohnung zwingen.
- Ausweisungsverfahren
Aufgabe A6:
Auf welche Arten kann die Benützung/der Betrieb der Tiefgarage und der Heizanlage geregelt und im Grundbuch eingetragen werden?
- Miteigentümergemeinschaft
- Dienstbarkeitsvertrag
Aufgabe A7:
Damit der Grundstückskauf und das Bauvorhaben realisiert werden können, müssen mindestens 20 Eigentumswohnungen verkauft worden sein. Welche rechtliche Absicherungsmöglichkeiten hat Herr Kaiser um das Bauvorhaben zu planen und Käufer zu suchen, ohne dass ein Dritter das Grundsück erwerben kann?
- Eintrag Vorkaufsrecht im Grundbuch
Aufgabe A8:
Die Finanzierung konnte geregelt werden. Was kann Herr Kaiser bei seinem Finanzinstitut beantragen, damit er die zu zahlenden Rechnungen während der Bauzeit begleichen kann?
- Baukredit
Aufgabe A9:
Herr Kaiser möchte, dass Sie für ihn die 50 Eigentumswohnungen verkaufen. Soe werdem als Makler und Vermarkter beauftragt. Welche Vertragsform schliessen Sie ab? Nennen Sie die gesetzliche Grundlage.
- Mäklervertrag
- Einfacher Auftrag
Aufgabe A10:
Welche wichtigen Punkte regeln Sie in der vorgenannten Vereinbarung (siehe Aufgabe A9) ?
10 Nennungen.
‐ Parteien
‐ Objekt
‐ Verkaufspreis
‐ Exklusivklausel/Alleinvermittlungsauftrag
‐ Pflichten des Maklers (Intensive Werbung/Besichtigungen/Verhandlungen mit Interessenten,Behörden, Banken usw.)
‐ Dauer des Auftrages
‐ Vermittlungsprovision
‐ Bedingungen Direktverkauf
‐ Pauschale bei Erfolglosigkeit
‐ Rückzug Verkäufer bei Vorliegen eines solventen Kaufwilligen
‐ Kauf nach Ablauf der Vertragsdauer durch einen Interessenten des Maklers
‐ Kostenübernahme/Budget Werbemassnahmen
‐ Kostenteilung Notar-/Grundbuchkosten
‐ Verkaufspreisgestaltung (Verkaufspreis, Abzüge, Nettoerlös)
‐ Ort/Datum/Unterschriften
‐ Gerichtsstand
Aufgabe A11:
Welche Unterlagen und Informationen beschaffen Sie, damit Sie eine Verkaufsdokumentation erstellen können. 6 Nennungen.
- Grundbuchauszug
- Verkehrswertschätzung
- Katasterplan
- Mieterspiegel
- Nebenkosten/Betriebskosten
- Daten und Informationen Mikro-/Makrostandort
- Fotos
- Verkaufspreis
- Termin
- Vergleichsobjekte
Aufgabe A12:
Herr Kaiser möchte, dass Sie für ihn Mieter für die verbleibenden 50 Mietwohnungen suchen.
Welche finanziellen Komponenten benötigen Sie, um kostendeckende Mietzinse zu berechnen. 8 Nennungen.
- Anlagekosten
- Landpreis
- Baukosten
- Kapitalverzinsung/Kapitalkosten
- Eigenkapital
- Fremdkapital/Hypothek
- Laufende Kosten
- Bewirtschaftungskosten
- Objektsteuern
- Unterhaltskosten
- Buchungsmässige Rückstellungen
- Rückstellungen
- Risikoprämie/Leerstände
- Abschreibungen Gebäude
- Verwaltungskosten
Aufgabe A13:
Wie hoch ist heute eine durchschnittliche kostendeckende Bruttorendite bei einem Neubau.
3-6 %
Aufgabe A14:
Nennen Sie 6 Möglichkeiten wo Sie Werbung platzieren können.
- Internet
- Plakat
- Bautafel
- TV
- Öffentliche Verkehrsmittel
- Zeitung
- Fachzeitschriften
- Messe
- Schaufenster
Aufgabe A15:
Die Neubauten werden durch einen Totalunternehmen erstellt. Nennen Sie den Unterschied zwischen Generalunternehmer und Totalunternehmer.
- TU plant und führt aus / GU führt aus
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