34_Liegenschaftsverkauf

Bei der Personaldienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks belastet berechtigt ist hingegen eine bestimmte Person. Typische Personaldienstbarkeiten sind die Nutzniessung und das Wohnrecht.

Nutzniessung (ZGB 745-775)

Die Nutzniessung ist eine Personaldienstbarkeit, welche der natürlichen oder juristischen Person den vollen Genuss des Nutzniessungsgegenstandes verleiht. Der Nutzniesser hat das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der Sache (auch Fahrnissache möglich). Die Nutzniessung kann an einem Grundstück auf einen bestimmten Teil des Gebäudes oder des Grundstücks beschränkt werden. Ist ein Grundstück/Gebäude Gegenstand der Nutzniessung, so hat der Nutzniesser das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten sowie Ausbesserungen und Erneuerungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören, von sich aus vorzunehmen. Wichtige Arbeiten, die zum Schutz des Nutzniessungs-Gegenstandes notwendig sind, müssen vom Eigentümer vorgenommen resp. bezahlt werden. Die Nutzniessungssache kann vermietet oder verpachtet werden. Bei der Bestellung einer Nutzniessung (DB) ist die Eintragung im Grundbuch zwingend. Die Nutzniessung endet zwingend mit dem Tod der berechtigten natürlichen Person bzw. mit der Auflösung der jur. Person. Für jur. Personen beträgt die maximale Dauer 100 Jahre. Die Nutzniessungs-DB ist nicht übertragbar.

Das Wohnrecht (ZGB 776-778)

Das Wohnrecht ist eine Personaldienstbarkeit mit dem Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Gebäudeteil zu wohnen. Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und unvererblich. Im Gegensatz zur Nutzniessung, kann von Gesetztes wegen der Gebäudeteil, auf den sich das Wohnrecht bezieht, nicht vermietet oder verpachtet werden. Falls sich das Wohnrecht nicht ausdrücklich auf eine Person beschränkt, gilt es auch für Familienmitglieder. Ist das Wohnrecht auf einen Gebäudeteil beschränkt, so darf der Wohnrechtsberechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Einrichtungen mitbenutzen. Der Wohnrechtsberechtigte trägt die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts.

Baurecht/Baurechtsvertrag/Baurechtsdienstbarkeit (ZGB 675 und 779-779l):

Das Baurecht resp. der Baurechtsvertrag ist ebenfalls eine Personaldienstbarkeit mit dem Recht auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Das Baurecht verleiht dem Dienstbarkeitsberechtigten das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen. Das Eigentum der Baute geht dabei nicht auf den Grundeigentümer über, sondern verbleibt beim Baurechtsberechtigten. Boden und Baute haben somit verschiedene Eigentümer. Das Baurecht ist demnach ein Sonderfall, da im Immobilienrecht i.d.R. sämtliche Bauten dem Grundeigentümer gehören (sog. Akzessionsprinzip).

Nach Ablauf der Baurechtsdauer fällt das bisher dem Baurechtsberechtigten gehörende Gebäude in das Eigentum des Grundeigentümers. Dieser Vorgang heisst Heimfall (Art. 779c ZGB). Von Gesetzes wegen hat der Grundeigentümer des belasteten Grundstücks dem Baurechtsberechtigten beim Heimfall der Baurechtsbaute deren dann zumaligen Wert zu vergüten (ZGB 779d). Im Baurechtsvertrag können davon abweichende Abmachungen getroffen werden, allerdings ist ein gänzlicher Verzicht nicht möglich. Mit Berechnungsformeln kann die Heimfallentschädigung jedoch reduziert werden, da der Grundeigentümer i.d.R. kein Interesse an der Baute hat und diese oft einem Abbruchobjekt gleichkommt. 

Die Grundlast begründet die Pflicht eines Grundeigentümers zu einer positiven Leistung an den Berechtigten. Die Leistung muss aus dem belasteten Grundstück erbracht werden (z.B. Lieferung von Erträgen wie Holz, Kies, Wärme, Arbeitsleistungen wie Unterhalt eines Weges oder Geldbeträgen wie z.B. Beiträge an die öffentliche Beleuchtung). Die Grunddienstbarkeit ist i.d.R. nach 30 Jahren gegen den im Voraus definierten Ablösungswert ablösbar.

Gesetzliche Grundpfandrechte

Vertragliche Grundpfandrechte

Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes besteht von Gesetzes wegen und bedarf keines öffentlich beurkundeten Pfandvertrages. I.d.R. entsteht das Pfandrecht aber erst mit Eintragung im Grundbuch (Forderung des Verkäufers am verkauften Grundstück, Forderung von Erben am Grundstück, Bauhandwerkerpfandrecht, Baurechtszins). Weitere Pfandrechte entstehen sogar ohne Grundbucheintrag (GVB-Prämien).

Diese entstehen durch öffentlich beurkundeten Pfandvertrag und Grundbucheintragung. Diese dienen v.a. der Sicherung der Hypotheken durch Schuldbriefe. Das Grundpfandrecht wird verbrieft und der Bank ausgehändigt. Es beinhaltet das Verwertungsrecht, falls der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Die Grundpfandverschreibung

Die Grundpfandverschreibung hat den Zweck, eine Forderung des Gläubigers mit einem Grundstück sicherzustellen. Es wird kein Wertpapier ausgestellt, blosses Beweismittel. Schuldner und Gläubiger sind namentlich aufgeführt. Das Grundpfandrecht entsteht mit Eintragung im Grundbuch. Voraussetzung dafür ist ein öffentlich beurkundeter Pfandvertrag. Die Übertragung der Grundpfandverschreibung auf einen neuen Gläubiger erfolgt durch Zession

Der Schuldbrief (neu auch Registerschuldbrief)

Durch den Schuldbrief wird einer persönliche Forderung begründet, die mit einem Grundstück als Pfandsicherheit sichergestellt wird. Es wird ein Wertpapier ausgestellt, das auf den Inhaber oder auf den Namen einer Person lautet. Der Schuldbrief erlischt im Gegensatz zur Grundpfandverschreibung nach Rückzahlung der Forderung nicht und kann vom Schuldner für einen neuen Geldbedarf eingesetzt werden. Hierfür ist die öffentliche Beurkundung zwingend. Das Grundpfandrecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch. Vermisste oder abhanden gekommene Schuldbriefe müssen gerichtlich kraftlos erklärt werden. Seit 1.1.2012 gibt es auch den elektronischen Register-Schuldbrief, der mit dem Eintrag im Grundbuch entsteht (Normalfall). Nach Rückzahlung der Forderung kann der Registerschuldbrief wiederverwendet werden. Der Registerschuldbrief stellt kein Wertpapier dar und wird immer auf den Namen ausgestellt.

Gült

Seit 1.1.2012 nicht mehr möglich, findet sich teils bei älteren Liegenschaften noch.