34_Liegenschaftsverkauf

Grundbuch ist ein öffentliches Register über die Grundstücke eines bestimmten Kreises. Jedermann erhält Auskunft über:

Bezeichnung des Grundstücks und die Grundstücksbeschreibung

Name und Identifikation des Eigentümers

Eigentumsform und Erwerbsdatum

Dienstbarkeiten und Grundlasten (ohne Belege)

Anmerkungen

Das Grundbuch umfasst

das Tagebuch,

das Hauptbuch,

die Grundstückbeschreibung,

die auf der amtlichen Vermessung beruhenden Pläne,

die Belege und

die Hilfsregister.

Voraussetzung für die Verdinglichung der selbstständigen und dauernden Rechte ist die Aufnahme ins Grundbuch, wobei - wie für eine Liegenschaft - ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird. Mit der Aufnahme ins Grundbuch als eigenes Grundbuchblatt gelten diese Rechte als eigene Grundstücke und können wie Liegenschaften veräussert, belastet, verpfändet und vererbt werden

Die Anmerkung ist kein dingliches Recht. Im Gegensatz zu den dinglichen Rechten und den meisten Vormerkungen gelten die Anmerkungen ggü. Dritten auch ohne deren Eintrag im Grundbuch. 

Zweck der Anmerkung ist somit die Information oder Orientierung über tatsächlich bestehende Verhältnisse auch gegenüber Dritten, die nicht unmittelbar am angemerkten Rechtsverhältnis beteiligt sind. Was angemerkt wird, gilt jedoch auch ohne Anmerkung.

Bsp. für Anmerkungen:

STWE-Reglement,

gesetzliche Wegrechte,

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen

Zweck der Vormerkung ist die Sichtbarmachung und die Sicherung von Rechten und Rechtsverhältnissen ggü. jedem später erworbenen Recht. Beschränkt-dingliches Recht. Bei Veräusserung des Grundstücks geht das Rechtsverhältnis auf den Erwerber über.

Vorgemerkt werden können:

persönliche oder obligatorische Rechte: Miete, Pacht, Vorkaufs- und Rückkaufsrecht (max. 25 Jahre), Kaufrecht (max. 10 Jahre)

Verfügungsbeschränkungen (Vormerkung aufgrund Pfändung, Prozessen etc.)

Vorläufige Eintragungen (Bauhandwerkerpfandrechte oder Sicherung der Forderung des Verkäufers am verkauften Grundstück)

Vertragsparteien bzw. deren Stellvertreter (Wichtig: der Verkauf einer „Familienwohnung“ ist nur mit Zustimmung des Ehegatten möglich, deswegen ist der u.a. der Zivilstand der Vertragsparteien relevant)

Bestimmbarkeit des Grundstücks 

Bestimmbarkeit des Kaufpreises

Kaufpreis

Grundbuchliche Einträge 

Beschrieb der sich auf dem Grundstück befindende Bauten

Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück zu übertragen und 

diejenige des Käufers, das Grundstück zu erwerben

Kaufpreisabwicklung (inkl. Sicherung GS-Gewinnsteuer)

Regelung zu Versicherungen, Abgaben und Gebühren

Hinweis auf bestehende Mietverträge (OR 261 Kündigungsmöglichkeiten des neuen Eigentümers)

Konventionalstrafe/Haftgeld/Reuegeld für Vertragsbruch, ungehörige Erfüllung oder Rücktritt

Vertragsbedingungen (Rücktrittsrechte, Gewährleistung, Suspensivbedingungen etc.)

Besitzesantritt (z.B. Übergang Nutzen und Gefahr bei Tagebuchanmeldung => kantonales Formular für die Grundbuchanmeldung; wird i.d.R. durch Notar ausgefüllt)

Regelung betreffend Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallationen (per Verordnung festgeschrieben)

Hinweis auf das BewG (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland)

1. Alleineigentum

Ist das Eigentum einer einzigen natürlichen oder juristischen Person an einer Sache. Diese kann über das Objekt frei verfügen.

2. Gemeinschaftliches Eigentum

Ist das Eigentum mehrerer natürlicher oder juristischer Personen an derselben, ungeteilten Sache.

Untergruppen

Miteigentum; dem Eigentümer steht ein individueller Anteil (Quote) an der Sache zu (z.B. 1/3). Über diesen Anteil kann er verfügen, jedoch nicht über die ganze Sache (Sonderrecht über STWE-Anteil frei verfügen zu können, nicht aber über Grundstück)

Gesamteigentum; den Gesamteigentümern steht kein individueller Anteil an der Sache zu. Die Sache gehört allen und es kann nur gemeinsam darüber befunden werden (z.B. Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft oder die einfache Gesellschaft).

das unlimitierte Vorkaufsrecht (hier ist der Kaufpreis nicht zum Voraus bestimmt), 

der Kaufvertrag über die Aktien einer Immobilien AG,

die freiwillige öffentliche Versteigerung,

die Ausübung eines Kaufrechtes (die Errichtung des KR-Vertrages muss jedoch öffentlich beurkundet werden) und

die Ausübung eines Vor- oder Rückkaufsrechts.

Das KR beinhaltet das Recht, zu einem beliebigen Zeipunkt und zu bereits feststehenden Konditionen ein Grundstück zu erwerben. Das Kaufsrecht ist für max. 10 Jahre begründbar und kann im Grundbuch vorgemerkt werden. Das Kaufsrecht beinhaltet sämtliche Modalitäten eines KV. Mit schriftlicher Ausübungserklärung kann der Eigentumsübergang beantragt werden.

Das Kaufsrecht beinhaltet das Recht zu einem beliebigen Zeitpunkt und zu bereits festgelegten Konditionen ein Grundstück zu erwerben. Das Recht wird durch einseitige schriftliche Willensäusserung (Ausübungserklärung) des Käufers ausgeübt. Bei Ausübung des KR wird der Kaufakt begründet (analog Kaufvertrag). Anschliessend geschieht die Eigentumsübertragung.

Wird anlässlich des Verkaufes einer Sache zu Gunsten des Verkäufers ein Kaufsrecht vorbehalten, so spricht man von Rückkaufsrecht. Grundsätzlich gelten die gleichen Regeln wie beim Kaufsrecht. Das Rückkaufsrecht kann hingegen für maximal 25 Jahre begründet und vorgemerkt werden.

Exkurs: Im landwirtschaftlichen (bäuerlichen) Bodenrecht gilt ein gesetzliches Rückkaufsrecht, sofern der neue Eigentümer oder sein Nachkomme innert 10 Jahren die Selbstbewirtschaftung endgültig aufgibt.

Das Gesetz kennt:

limitierte Vorkaufsrechte (Preis wird festgelegt, öffentliche Beurkundung zwingend) und

unlimitierte Vorkaufsrechte (zum Preis, den ein Dritter bezahlen würde, Schriftlichkeit genügt).

Das Gesetz unterscheidet weiter zwischen:

gesetzlichen Vorkaufsrechten (gelten von Gesetztes wegen ohne Zeitbeschränkung z.B. Miteigentümer ggü. Dritten),

vertraglichen Vorkaufsrechten (müssen vereinbart werden, max. 25 Jahre, im Grundbuch eintragbar) und

Vorkaufsrechten von STWE-Eigentümer (müssen vereinbart werden, ohne Zeitbeschränkung, im Grundbuch eintragbar).

Bsp. ein einfacher Grundstückkaufvertrag steht unter der Suspensivbedingung (aufschiebende Bedingung), dass noch eine Baubewilligung erwirkt werden muss. Diese Verträge sind oft an eine Konventionalstrafe gekoppelt, falls der Eigentümer das GS während der Vertragslaufzeit anderweitig verkauft. Im Gegenzug ist oft eine Reservationsgebühr geschuldet.

Der Vorvertrag wird z.B. angewendet, wenn noch nicht alle Eckpfeiler des Vertrages bekannt sind (z.B. ausstehende Parzellierung). Auch der Vorvertrag muss öffentlich beurkundet werden. Vorvertag heisst ein Vertrag, durch den sich die Parteien zum künftigen Abschluss eines Vertrages verpflichten. Der Vorvertag hat den Vorteil, dass sich ein Interessent eines Grundstücks diskret und steuerlich folgelos eine befristete Exklusivität für ein Grundstück sichern kann. Der Abschluss erfolgt diskret bei Notar ohne Mitwirkung von Amtsstellen. Zudem ist der Vorvertrag oft auch ein „Zwischenschritt“ zum Abschluss eines Kaufvertrages (psychologischer erster Schritt).

Beim schriftlichen Reservationsvertag handelt es sich um einen „besseren Handschlag“ (Absichtserklärung), da dieser die Formerfordernisse des Grundstückkaufs nicht erfüllt. Oftmals wird eine Anzahlung (Reservationsgebühr) als Sicherung geleistet.

Vor dem Gesetz wäre ein Reservationsvertrag wohl nicht durchsetzbar, aber eine Entschädigungszahlung wäre die Folge. Vorteile des Reservationsvertrages sind dessen schnelle Verfügbarkeit und Einfachheit, da kein Notar beigezogen werden muss. Er ist ein Mittel, um die Ernsthaftigkeit des Käufers zu prüfen. Oftmals wird im Reservationsvertrag eine anrechenbare Anzahlung z.G. der Verkäuferschaft vorgesehen (gängig bei Mäklerei).

Der Reservationsvertrag ist in der Praxis ein gängiger Vertrag und bietet folgende Vorteile:

Es braucht keinen Notar und die Erstellung ist durch jedermann möglich

Die Vertragseckwerte dienen dem Notar später für den Kaufvertrag

Die Ernsthaftigkeit des Käuferinteressens kann geprüft werden

Für den Käufer gibt es eine gewisse moralische Sicherheit, den Zuschlag auch wirklich zu erhalten

Das unbeschränkte, absolute, oberste dingliche Recht ist das Eigentum.

Die beschränkten dinglichen Rechte, nämlich:

die Dienstbarkeiten ZGB 730-781 (Nutzungs- und Gebrauchsrechte),

die Grundlast ZGB 782-792 (Kombination BD / Pfandrecht) und

das Pfandrecht ZGB 793-915 (Wert- und Verwertungsrecht),

sind Abspaltungen (Teilrechte) des Eigentumsrechts. Damit werden einzelne Eigentumsbefugnisse verselbstständigt und können Dritten übertragen werden. Diese Rechte entstehen i.d.R. mit Eintragung im Hauptbuch

Grunddienstbarkeit (Art. 730-744 ZGB): Bei der Grunddienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks belastet; berechtigt ist der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks.

Bei der Personaldienstbarkeit ist der jeweilige Eigentümer eines Grundstücks belastet berechtigt ist hingegen eine bestimmte Person. Typische Personaldienstbarkeiten sind die Nutzniessung und das Wohnrecht.

Nutzniessung (ZGB 745-775)

Die Nutzniessung ist eine Personaldienstbarkeit, welche der natürlichen oder juristischen Person den vollen Genuss des Nutzniessungsgegenstandes verleiht. Der Nutzniesser hat das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der Sache (auch Fahrnissache möglich). Die Nutzniessung kann an einem Grundstück auf einen bestimmten Teil des Gebäudes oder des Grundstücks beschränkt werden. Ist ein Grundstück/Gebäude Gegenstand der Nutzniessung, so hat der Nutzniesser das Grundstück in seinem Bestand zu erhalten sowie Ausbesserungen und Erneuerungen, die zum gewöhnlichen Unterhalt gehören, von sich aus vorzunehmen. Wichtige Arbeiten, die zum Schutz des Nutzniessungs-Gegenstandes notwendig sind, müssen vom Eigentümer vorgenommen resp. bezahlt werden. Die Nutzniessungssache kann vermietet oder verpachtet werden. Bei der Bestellung einer Nutzniessung (DB) ist die Eintragung im Grundbuch zwingend. Die Nutzniessung endet zwingend mit dem Tod der berechtigten natürlichen Person bzw. mit der Auflösung der jur. Person. Für jur. Personen beträgt die maximale Dauer 100 Jahre. Die Nutzniessungs-DB ist nicht übertragbar.

Das Wohnrecht (ZGB 776-778)

Das Wohnrecht ist eine Personaldienstbarkeit mit dem Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Gebäudeteil zu wohnen. Das Wohnrecht ist nicht übertragbar und unvererblich. Im Gegensatz zur Nutzniessung, kann von Gesetztes wegen der Gebäudeteil, auf den sich das Wohnrecht bezieht, nicht vermietet oder verpachtet werden. Falls sich das Wohnrecht nicht ausdrücklich auf eine Person beschränkt, gilt es auch für Familienmitglieder. Ist das Wohnrecht auf einen Gebäudeteil beschränkt, so darf der Wohnrechtsberechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Einrichtungen mitbenutzen. Der Wohnrechtsberechtigte trägt die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts.

Baurecht/Baurechtsvertrag/Baurechtsdienstbarkeit (ZGB 675 und 779-779l):

Das Baurecht resp. der Baurechtsvertrag ist ebenfalls eine Personaldienstbarkeit mit dem Recht auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Das Baurecht verleiht dem Dienstbarkeitsberechtigten das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen. Das Eigentum der Baute geht dabei nicht auf den Grundeigentümer über, sondern verbleibt beim Baurechtsberechtigten. Boden und Baute haben somit verschiedene Eigentümer. Das Baurecht ist demnach ein Sonderfall, da im Immobilienrecht i.d.R. sämtliche Bauten dem Grundeigentümer gehören (sog. Akzessionsprinzip).

Nach Ablauf der Baurechtsdauer fällt das bisher dem Baurechtsberechtigten gehörende Gebäude in das Eigentum des Grundeigentümers. Dieser Vorgang heisst Heimfall (Art. 779c ZGB). Von Gesetzes wegen hat der Grundeigentümer des belasteten Grundstücks dem Baurechtsberechtigten beim Heimfall der Baurechtsbaute deren dann zumaligen Wert zu vergüten (ZGB 779d). Im Baurechtsvertrag können davon abweichende Abmachungen getroffen werden, allerdings ist ein gänzlicher Verzicht nicht möglich. Mit Berechnungsformeln kann die Heimfallentschädigung jedoch reduziert werden, da der Grundeigentümer i.d.R. kein Interesse an der Baute hat und diese oft einem Abbruchobjekt gleichkommt. 

Die Grundlast begründet die Pflicht eines Grundeigentümers zu einer positiven Leistung an den Berechtigten. Die Leistung muss aus dem belasteten Grundstück erbracht werden (z.B. Lieferung von Erträgen wie Holz, Kies, Wärme, Arbeitsleistungen wie Unterhalt eines Weges oder Geldbeträgen wie z.B. Beiträge an die öffentliche Beleuchtung). Die Grunddienstbarkeit ist i.d.R. nach 30 Jahren gegen den im Voraus definierten Ablösungswert ablösbar.

Gesetzliche Grundpfandrechte

Vertragliche Grundpfandrechte

Der Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechtes besteht von Gesetzes wegen und bedarf keines öffentlich beurkundeten Pfandvertrages. I.d.R. entsteht das Pfandrecht aber erst mit Eintragung im Grundbuch (Forderung des Verkäufers am verkauften Grundstück, Forderung von Erben am Grundstück, Bauhandwerkerpfandrecht, Baurechtszins). Weitere Pfandrechte entstehen sogar ohne Grundbucheintrag (GVB-Prämien).

Diese entstehen durch öffentlich beurkundeten Pfandvertrag und Grundbucheintragung. Diese dienen v.a. der Sicherung der Hypotheken durch Schuldbriefe. Das Grundpfandrecht wird verbrieft und der Bank ausgehändigt. Es beinhaltet das Verwertungsrecht, falls der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Die Grundpfandverschreibung

Die Grundpfandverschreibung hat den Zweck, eine Forderung des Gläubigers mit einem Grundstück sicherzustellen. Es wird kein Wertpapier ausgestellt, blosses Beweismittel. Schuldner und Gläubiger sind namentlich aufgeführt. Das Grundpfandrecht entsteht mit Eintragung im Grundbuch. Voraussetzung dafür ist ein öffentlich beurkundeter Pfandvertrag. Die Übertragung der Grundpfandverschreibung auf einen neuen Gläubiger erfolgt durch Zession

Der Schuldbrief (neu auch Registerschuldbrief)

Durch den Schuldbrief wird einer persönliche Forderung begründet, die mit einem Grundstück als Pfandsicherheit sichergestellt wird. Es wird ein Wertpapier ausgestellt, das auf den Inhaber oder auf den Namen einer Person lautet. Der Schuldbrief erlischt im Gegensatz zur Grundpfandverschreibung nach Rückzahlung der Forderung nicht und kann vom Schuldner für einen neuen Geldbedarf eingesetzt werden. Hierfür ist die öffentliche Beurkundung zwingend. Das Grundpfandrecht entsteht durch Eintragung im Grundbuch. Vermisste oder abhanden gekommene Schuldbriefe müssen gerichtlich kraftlos erklärt werden. Seit 1.1.2012 gibt es auch den elektronischen Register-Schuldbrief, der mit dem Eintrag im Grundbuch entsteht (Normalfall). Nach Rückzahlung der Forderung kann der Registerschuldbrief wiederverwendet werden. Der Registerschuldbrief stellt kein Wertpapier dar und wird immer auf den Namen ausgestellt.

Gült

Seit 1.1.2012 nicht mehr möglich, findet sich teils bei älteren Liegenschaften noch.