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Abschreibungen, Rückstellungen JA, STOWE

Abschreibungen, Rückstellungen JA, STOWE

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M. B.
Étudier
M. B.
Diese Lernkarten behandeln fortgeschrittene Themen der Immobilienbuchhaltung und sind für Fachleute im Finanz- und Immobilienbereich geeignet. Sie decken Aspekte wie Abschreibungen, Verkäufe, Käufe, Investitionen und die Verbuchung von Liegenschaften ab. Die Karteikarten erklären die verschiedenen Arten von Abschreibungen, die Verbuchung von Hypotheken und die Bildung von Rückstellungen. Sie bieten praktische Beispiele und Buchungssätze, die für die tägliche Arbeit in der Buchhaltung und im Immobilienmanagement nützlich sind.
Cartes-fiches
31
Utilisateurs
22
Langue
Allemand
Catégorie
Mathématiques
Niveau
Autres
Créé / Mis à jour
03.10.2014 / 06.12.2025
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Welche Unterkonten können beim Konto "Liegenschaften - 1600" in den Aktiven auch noch gemacht werden, damit diese besser unterschieden werden können?

Zum Beispiel:

  • 1603 Angefangene Investitionen
  • 1608 Anzahlung für Geschäftsliegenschaft
  • 1609 Wertberichtigung Geschäftsliegenschaft
  • 1660 Wohngebäude
  • 1663 Angefangene Investitionen Wohngebädue
  • 1665 Wertberichtigung Wohngebäude
  • 1690 Unbebaute Grundstücke

 

Was für Buchungen werden im "Soll" bei den "Liegenschaften" gebucht?

  • Anfangsbestand
  • wertvermehrende Investitionen nach Sanierungen
  • Käufe
  • Neubauten
  • Gewinne (Gegenbuchung aus Verkäufen)
  • Ablösungen von Servituten und Grundlasten

Was für Buchungen werden im "Haben" der "Liegenschaften" verbucht?

  • Abschreibungen
  • Servitute und Grundlasten
  • Verluste aus Verkäufen (Gegenbuchung aus Verkäufen
  • Wertverminderungen
  • Verkäufe
  • Endbestand

Welche Vorgänge werden durch "Abschreibungen" bei den Immobilien berücksichtigt?

  • Wertverminderungen infolge Abnützung
  • technische Alterung

 

Von was ist der "Abschreibungsbetrag-satz abhängig?

  • Anschaffungswert
  • voraussichtlichen Nutzungsdauer
  • allfälligen Restwert

Welche Methoden unterscheidet man bei den "Abschreibungen"?

  • lineare Abschreibung
    • jährlich gleichbleibenden Beträgen in einem %-Satz vom Anschaffugnswert über die Lebensdauer der Immobilie auf null
  • degressive Abschreibung
    • Basis bildet der jeweilige Buchwert - jährliche Abschreibungbeträge sinken

Wie darf abgeschrieben werden?

  • nur auf dem Gebäude (getrennter Bilanzausweis von Baute und Land)
    • Regel 2 % pro Jahr
  • wenn Gebäude und Boden nicht getrennt ausgewiesen sind
    • Regel 1.5 % auf nur bis auf den Wert des Landes!

Welche Arten von Abschreibungen sind möglich?

  • direkte Abschreibung (direkte Abschreibungen)
    • Abschreibungen (ER) / Immobilien (Bilanz)
    • Bilanzwert der Liegenschaft sinkt
  • indirekte Abschreibung  (lineare Abschreibungen)
    • erfolgt über das Konto Wertberichtigungen (Minus-Aktivkonto)
    • meist gleichbleibender Betrag
    • Aktivkonto (Immobilien) zeigt den Anschaffungswert der Liegenschaft, das Wertberichtigungskonto zeigt die über die Jahre kumulierten Abschreibungen
    • Der Buchwert ist das Resultat zwischen Anlagekonto ./. Wertberichtigung

Wie erfolgen die direkten Abschreibungen

  • Wertverminderungen direkt vom Aktivkonto abgebucht
  • Gegenkonto "Abschreibungen"
  • Saldo Aktivkonto zeigt Restwert = Buchwert

Wie erfolgen die indirekten Abschreibungen?

  • Wertverminderung wird auf ein Wertberichtigungskonto gebucht (Minus-Aktivkonto)
  • Buchung: Abschreibungen / Wertberichtigungen
  • Aktivkonto zeigt den Anschaffungswert / Wertberichtigungskonto zeigt kumulierte Abschreibungen auf
  • Aktivkonto Immobilien ./. Wertberichtigung = Buchwert

Wertbegriffe:

  1. Anschaffungwert
  2. Verkehrswert
  3. Buch- oder Bilanzwert
  4. Versicherungswert
  5. Steuerwert

  1. Anlagenwert
    1. Erstellungskosten + Land + Mäkler + Notarkosten
  2. Preis, der zurzeit erzielt werden könnte
  3. Anlagewert ./. Abschreibungen (Wertberichtigungen)
  4. Wert der Gebäudeversicherungen für das Gebäude (ohne Boden)
  5. Vermögenswert + Eigenmietwert für Steuererklärung

 

Wie werden angefangene Investitionen verbucht?

  • sind in der Bilanz zu aktivieren
  • Verbuchung ungeachtet allfälliger werterhaltender Anteile
  • Aufteilung des Kontis nach Fertigstellung
    • wertvermehrende Investionen - Umbuchung auf Liegenschaft
    • werterhaltende Investitionen - werden erfolgswirksam abgeschrieben (ER)

Welche Kriterien müssenzur Festlegung des wertvermehrenden Anteils beachtet werden?

  • Mietrechtliche Grundsätze (analog Mietzinserhöhungen)
  • Steuerrechtliche Grundsätze
  • Interessen Bank

Verbuchungsvarianten für angefangene Investitionen

Variante 1:

  • Verbuchung erfolgt über Bilanz direkt
  • Alle Aufwendungen werden im Soll gebucht
  • Gegenkonto "Kreditkonto" (Baukredite) in den Passiven
  • Nach Abrechnung Umbuchung auf "Liegenschaften" (die wertvermehrenden Investitionen) bzw. 61xx (werterhaltenden Investitionen)

Variante 2:

  • Aufwendungen werden zunächst über ER gebucht
  • Gegenbuchung Baukreditkonto in Passiven (2xxx)
  • Umbuchung erfolgt erst am Jahresende auf das Aktivekonto (angefangene Investitionen)
  • Nach der Abrechnung Umbuchung wie Variante 1

  •  

Baukreditkonto (Passiven)

  • alle Zahlungen
  • Umwandlung am Ende der Bautätigkeit
    • Wertvermehrende Anteil in eine Hypothek umgewandelt
    • Werterhaltende Anteil wird als Aufwand direkt der Erfolgsrechnung belastet (wie Abschreibung)

Welche Konten werden in der Bilanz bei einem Neubau geführt?

  • Aktiven:
    • Immobilien
    • Angefangene Investitionen (Baukonto)
  • Passiven:
    • Baukredit (Kurzfristiges Fremdkapital)
    • Hypothek (Langfristiges Fremdkapital)

Verbuchungen beim Kauf / Verkauf einer Liegenschaft

  • Konto "Debitor Verkauf" bzw. "Kreditor Kauf" machen
  • alle mit dem Kauf zusammenhängenden Kosten aktivieren
    • Notariatskosten
    • Handänderung
    • Mäklergebühren
      • Buchung: Immobilien / Bank
  • Alle Vorgänge aus dem Verkauf und Kauf müssen in der Buchhaltung vollständig gebucht werden
    • Preis für Liegenschaft (Land und Gebäude)
    • Hypotheken (Rückzahlungen und Übernahmen)
    • ausseramtliche Abrechnung
    • Handänderungskosten (Liegenschftenaufwand)

Kontos aus Sicht des Käufers

  • 16xx Immobilien
    • alle mit dem Erwerb der Liegenschaft zusammenhängenden Kosten
  • 24xx Hypothek
  • 20xx Kauf Liegenschaft (Kurfristige Verbindlchkeiten)
    • Abwicklungskonto

Buchungsbeispiele zum Kauf:

  1. Buchung des vereinbarten Kaufpreises
  2. Übernahme der Hypothekk vom Verkäufer
  3. Teilzahlung an den Verkäufer
  4. Grundbuchkosten via Bank
  5. Verkäufer hat Versicherung für das ganze Jahr bezahlt
  6. Hypothekarzinsen seit der letzten Fälligkeit
  7. Zahlung des Restkaufpreises

  1. Immobilien / Kreditor Kauf Liegenschaften
  2. Kreditor Kauf Liegenschften / Hypotheken
  3. Kreditor Kauf Liegenschaften / Bank
  4. Immobilien / Bank
  5. Liegenschaftenaufwand / Kreditor Kauf Liegenschaften
  6. Kreditor Kauf Liegenschaft / Hypothekarzinsen
  7. Kreditor Kauf Liegenschaft / Bank

 

Kontos aus der Sicht des Verkäufers

  • 16xx Immobilien (Aktivkonto, Anlagevermögen)
  • 24xx Hypothek (Passivkonto, Langfristiges Fremdkapital)
  • Debitor Verkauf Liegenschaft (Aktivkonto, Forderunge, Umlaufvermögen)
  • Ausserordentlicher Liegenschaftserfolg (Erfolgskonto)

Buchungsbeispiele beim Verkauf:

  1. Der vereinbarte Verkaufspreis wird verbucht
  2. Der Gewinn (Mehrerlös) aus dem Liegenschaftsverkauf wird verbucht
  3. Unsere Hypothek wird vom Käufer übernommen
  4. Teilzahlung über die Post
  5. Grundbuchkosten (unser Anteil) wird über die Bank bezahlt
  6. Käufer übernommt einen Teil der Versicherungsprämien
  7. Wir übernehmen die aufgelaufenen Hypothekarzinsen bis zum Kaufdatum
  8. Der Restkaufspreis geht auf die Post

  1. Debitor Verkauf LS / Immobilien
  2. Immobilien / ausserordentlicher Ertrag
  3. Hypothek / Debitor Verkauf LS
  4. Post / Debitor Verkauf LS
  5. Liegenschaftsaufwand / Bank
  6. Debitor Verkauf Liegenschaft / Liegenschaftsaufwand
  7. Hypothekarzinsen 7 Debitor Verkauf Liegenschaft
  8. Post / Debitor Verkauf Liegenschaft
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Wann werden Rückstellungen gebildet?

  • für Belastungen in der Zukunft, welche noch nicht klar definiert sind
    • Schadenersatzforderungen
    • Tankrevisionen
    • Anwaltskosten bei Rechtsstreitigkeiten
    • Garantieleistungen
  • Aufwand wird immer jener Periode angerechneet, in der er erstanden ist
  • Helfen z.B. bei Mieterwechseln, eine gerechte Belastung von unregelmässigen Ausgaben zu gewährleisten

Verbuchung bei Auflösung der Rückstellungen (Beispiel Tankrevision)
 

  • Bildung der Rückstellungen:
    • Verrechnungskonto HNK 1140 oder Aufwandkonto ER / Rückstellungen 2600
  • Auflösung der Rückstellungen beim Eintreten des Ereignisses
    • Rückstellungen 2600 / Bank, Kreditor

 

Wie setzt sich der Liegenschaftenertrag zusammen?

  • Nettomietzins-Soll gemäss Sollstellung
    • Abzüglich Leerstände
    • Abzüglich Mietzinsausfälle (Verluste, Konkurs, Pfandausfallscheine)
  • = Nettomietzinseinnahmen

 

Was wird im Liegenschaftenaufwand gebucht

  • Personalaufwand
  • Unterhalt und Reparaturen
  • Versicherungen
  • Büro- und Verwaltungsaufwand
  • Kapitalkosten
  • Energieaufwand
  • Sonstiger Aufwand

Wie erfolgt die Verbuchung der Sollstellung?

  1. Mietzins
  2. Nebenkosten pauschal
  3. Heizkosten pauschal
  4. Heiz- und Nebenkosten Akonto
  5. Sonderleistungen (Reinigungspauschalen, Mieterbelasungen etc.)

  1. Mietersammelkonto / Mietertrag
  2. Mietersammelkonto / Nebenkostenertrag
  3. Mietersammelkonto / Heizkostenertrag
  4. Mietersammelkonto / Mieterakonti (Bilanz)
  5. Mietersammelkonto / Ertragskonto

Wie lautet der Buchungssatz bei

a) direkten Abschreibungen

b) indirekten Abschreibungen

a) Abschreibungen / LS

 

 

 

 

Buchungssatz bei

  • direkten Abschreibungen
  • indirekten Abschreibungen

Direkte Abschreibungen:

  • Abschreibung / Liegenschaft
    • vom Restwert (buchwert

Indirekte Abschreibungen:

  • Abschreibung / Wertberichtigung
    • jeweils vom Anschaffungswert

Was ist der Belehnungswert?

Wert der Liegenschaft als Basis für die Fremdfinanzierung

bei Wohnungen: ca. 80 %

bei Geschäften:  ca. 50 %

Amortisation auf Hypotheken

  • Amortisationen erfolgen nur auf den 2. Hypotheken
  • Verbuchung als Schuldminderung (Hypotheken/Amortisation)

Was heisst "konsolidieren"?

  • auflösung des Baukredites in eine Festhypothek und auf die Immobilien allenfalls Aufwand (ER)

Étudier