LB_Vermietungsaktivitäten

Mäklervertrag gem. Art 412 ff OR, unterliegt den Vorschriften des einfachen Auftrages (Art. 394 ff OR).

Mäklervertrag wird auch angewendet wenn nur ein Teil des Honorares erfolgsgebunden ist.

Marktanalyse: Analyse zu Nachfrage & Angebotssituation (soziokulturelles, technisches, ökonomisches, rechtliches Potential)

Standortanalyse: Analyse zu Lage und Standortqualitäten (Infrastruktur, Erschließung, Branchen- oder Bevölkerungsmix und Topographie)

- Name und Adresse Auftraggeber / Auftragnehmer

- Angaben zum vermietenden Objekt (Adresse, Grundrisspläne, Baubeschrieb)

- Pflichten und Leistungen des Auftraggebers / Auftragsnehmers

- Honorar und Psesenverinbarung

- Zeitlicher Horizont (Begrenzung)

- Auflösung / Kündigung

Mögliche Pflichten eines Vermarkters: Beratung und Festsetzung von mietzinsen, Entwurf Inserate und Marketingmassnahmen, Objektbesichtigung, Ausfertigung der Mietverträge, Reporting z.Hd. Vermieter / Eigentümer

4 P's:

Product (Produktpolitik)

Price (Preispolitik)

Place (Distributionspolitik)

Promotion (Kommunikationspolitik)

Sortiment, Qualität, bergleitende Dienstleitungen, ect.

Beispiele: Ausbaustandard, Küchanausbau, Serviceleistungen (Congierge)
 

Preishöhe, Art und Weise der Preisfestlegung, Abschöpfungspreis

Beispiele: Preis, Zielgruppe, Mitbewerber (Umfeld)

Distributionskanal, Standort (-qualität), Umfeld

Beispiele: Umfeld mit Einkaufsmöglichkeiten, öV-Verbindungen, Kindergarten, zentral in der City gelegen

Marke, PR, Kommunikation, Werbebotschaft

Besipiele: Markennahme wie Sihlcity oder Technopark, Projektnahme für Vermarktung wie z.B. Franklintower Oerlikon (welcher nur für die Vermarktungs genutzt wird und nicht für ein langfristiges Marketing)

- Ort, Adresse, Name (Phantasienname oder Flurname)

- Art der Objekte

- geografische Lage

- Bauherr und Eigentümer

- Auftragnehmer

- Grundrisse und Detailsituationsplan

- Mietzinse und Nebenkosten

- Renderings / Fotos / Bilder

- Lagebeschrieb (Verkehrslage, Schulen, Steuern, Bau und Raumbeschrieb, Ausstattung , ect.)

- Bezugstermin

Wir vermieten auf den 01.04.2015 4-Zimmer-Wohnung in höchstem Ausbaustandard, 150m2 auf zwei Geschossen mit grossem Masterbedroom, 5 Minuten vom Hauptbahnhof entfernt und mit dem Zug in 15 Minuten beim Flughafen.

Product: 4-Zimmer-Wohnung, 150m2, zweigeschossig

Price: "in höchstem Ausbaustandard" -> Preiskategorie hoch

Place: in der City, nähe Hauptbahnhof und Flughafen

Promotion: Verfügbarkeit auf 01.04.2015 / Kanal: Inserat
 

Mieterselektion (eine unsorgfältige Auswahl der Mietparteien kann grosse Unkosten & Zeitaufwand bringen):

- Bewerbungsformular inkl. Betreibungsregisterauszug (vertrauliche Handhabung), bei Firmen HR-Auszug

- Mieterauskünfte von Branchenkollegen

- Kreditauskunft für Geschäftskunden

- Internetrecherchen

Auswahlkriterien:

- Einkommen der Mietpartei (Miete soll nicht mehr als 1/3 des Einkommens sein)

- Verhältnis Anzahl Personen zu Wohnungsgrösse

- passen Personen in Hausgemeinschaft und Quartier

- bei Gewerbe: Mietermix, Konkurenz, Potential

Vor dem Termin:

- wer ist der potentielle Mieter? (Einzelperson, Familie, juristische Person)

- Terminvereinbarung (Ort und Zeit)

- Kontaktdaten des Mietinteressenten (für kurzfristige Änderungen)

- Ist mir das Objekt bekannt? (Wenn nicht -> genügend Zeit einrechenen für Besichtigung im Voraus)

- Kleidung dem Objekt entsprechend wählen (Luxus oder preisgünstig?)

- Informationen sammeln (z.B. Mietpreis, Garag, Heizung, Quadratmeter, ab wann frei, ect.)

- ist das Objekt sauber, gereinigt, hat es Mängel?

Vor Ort (Erstkontakt):

- Namen kennen, Hand geben, nach Interessent ins Mietjobjekt gehen

- genügend Zeit für Besichtigung einplanen

- Anmeldeformular dabei haben und abgeben

- Schlusskontakt analog Begrüssung

Es kann bei Bedarf eine amtliche Befundaufnahme durch das Gemeindeammannamt durchgeführt werden. Kostenfolge trägt der Antragssteller.

Der Antragssteller ist in diesem Fall der Vermieter. Er kann später die Kosten vom Mieter zurückfordern.

- Wohnungabnahme erfolgt mit Mieter und Vermieter (oder Bewirtschafter), a) am letzten Tag des Mietverhältnises (während Geschäftszeit, gem. Art. 79 OR -> Erfüllung von Obligationen), oder b) spätestens um 12Uhr am Tag nach der Beendigung des Mietverhältnisses, ist dieser Tag ein SA / SO oder Feiertag gilt der nächste Werktag

- es wird ein Protokoll ausgefüllt, welches als Mängelrüge gilt (Mängel z.L. des Mieters sind nur diese Abnützungen, welche nicht bereits im Antrittprotokoll vermerkt wurden)

- werden Mängel erst nachträglich festgestellt so sind sie innerhalb von 2-3 Tagen zu melden

- beide Parteien unterzeichnen das Protokoll -> Protokoll zählt als Mängelrüge, Angabe in % am wirksamsten

Das beidseitig unterzeichnete Rückgabeprotokoll ist nur dann eine rechtsgenügende Mängelrüge, wenn darin unmissverständlich und substantiiert zum Ausdruck kommt, für welche klar spezifizierten Mängel der Mieter durch den Vermieter haftbar gemacht werden soll.

- unterzeichnet der Mieter das Protokoll nicht, so kann das Protokoll per Einschreiben innerhalb 2-3 Tage nach Wohnungabnahme zugestellt werden (und ist nun rechtskräftig)

- bei Bedarf kann eine amtliche Befundaufnahme durch den Gemeindeammann durchgeführt werden (protokolarisch festgehaltene Mängel, manchmal inkl. Fotos / genauer Beschriebe der Mängel)
 

• Mietvertrag und Miererkorrespondenz
• Protokolle (auch von Übergaben der Mietfläche)
• Schlüsselquittung
• Lebensdauertabelle, Klapp und Rollmeter sowie Fotoapparat zur Bestandesaufnahme von Schäden
• Auszug Debitorenkonto (falls noch offene Forderungen)

• Zustand und Mängel
• Instandstellunsarbeiten die z.L. des ausziehenden Mieters gehen (festgehalten in CHF oder %, gem.  Dozentin Gloor: immer in CHF da vor Schlichti besser -> Mieter wusste welcher Betrag auf ihn zukommt als er das Protokoll unterzeichnet hat)
• Mieterseitige Installationen, die vom einziehenden Mieter übernommen werden
• Schlüsselverzeichnis
• Datum, Ort und Unterschrift aller Parteien

Nein, der Vermieter ist verpflichtet das Objekt zurückzunehmen. Der Mieter hingegen haftet bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (insbesondere für Mietzins und NKs)

• Mietsache vollstängig räumen
• Mieträumlichkeiten reinigen und kleines Ausbesserungen vornehmen (kleiner Unterhalt)
• Gas und Stromlieferung kündigen
• Telefon und Internet kündigen
• Schlüssel zurückgeben

14 Tage (Usanz, kein Gesetzesartikel dazu)

-> paritätisch: da von HEV und MV ausgearbeitetes Dokument das von beiden Seiten (Mieterverband und Eigentümerverband) akzeptiert wird

-> Anteilsmässige Verteilung der Kosten für Reparatur oder Ersatz

-> Entschädigung bemisst sich nach dem Wert, den die Sache unter Berücksichtigung des Alters und der "normalen Lebensdauer" noch ausweist. Wichtig für die Berechnung ist der Zeitpunkt der letzten Renovation, der Mieter wird für die Dauer seines Mietverhältnises betrachtet

Gegenstand muss nicht zwangsläufig ersetzt werden. Ist er nach allgemeinenm Ermessen noch in gutem und ansehlichem und gebrauchfähigem Zustand so kann die Mieterschaft keine erneuerung verlangen (-> Schönheitsreparaturen). Für Schäden an solchen Gegenständen können aber vom Vermieter keine Minderwerte verlangt werden.

Art. 257e Abs. 3 OR

Hat der Vermieter innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen rechtlichen Einspruch geltend gemacht, so kann der Mieter die Auszahlung verlangen. Beendigung Mietverhältnis läuft ab vorzeitiger Rückgabe oder beim tatsächlichen Auszug des Objektes oder nach Ablauf der Ersteckung.

Verrechnung von Mängelbehebungskosten im Rahmen des Auszahlung des Depots möglich.

Art. 127 OR, nach 10 Jahren

Art. 128 OR, nach 5 Jahren

strittige Nebenkostenabrechnungen verjähren nach 1 Jahr seit Kenntnissnahme, max. aber nach 10 Jahren seit Eingang der Rechnung (-> ungerechtfertigte Bereierung Art. 62ff OR)