LB_Mietzinsfestlegung und Formelsammlung

Anlagekosten = Land und Baukosten

Grundlage für Risikoprämie (0.5% der Anlagekosten), Abgaben/Betrieb/Steuern/Versicherungen (auch laufende Kosten gennant) (0.5% der Anlagekosten)

Baukosten -> nur Baukosten ohne Land

Grundlage für Unterhaltskosten (0.5 -1.5% der Baukosten) sowie Abschreibungen (0.75 - 1.5% der Baukosten)

% Anpassung

in CHF

KF (m2)

= vermietbare Fläche, wobei die Nebenflächen nicht zu 100% angerechnet werden.

• Wohnraum 100%
• Balkon 50%
• Dachterasse 30%
• Keller 70%

WF (%)

= Kalkulationfläche (vermietbare Fläche) wird aufgrund von Lage, Stockwerk, Lift ect. gewichtet (Zuschlag oder Wertverminderung). EG-Wohnungen haben Faktor 1.

• Lage pro Stockwerk: plus 3%
• Lift pro Stockwek: plus 2%
• Besonnung: plus 3%
• Strassenlärm: minus 5%

KF x WF = KE

Kalkulationsfläche m2 x wertbeeinflussende Faktoren % = Kalkulationseinheit

Kostendeckender Mietzins (Berechnung siehe -> Mietzinskalkulation Ersvermietung) / KE (alle Kalkulationsheinheiten) = CHF pro KE

Aussage für nur eine Wohnung:

(Kostendeckender MZ x einzelne KE) / alle KE (total) = CHF pro Jahr für diese Wohneinheit

= Mietzsineinnahmen zu den gesamten Anlagekosten (Verhältnis der kostendeckenden Mietzinseinnahmen zu den gesamten Anlagekosten)

= kann nur bei neueren Bauten angewendet werden (da noch keine Kenntniss von den Unterhalts- und Betriebskosten), gem. BGE Anfangsmietzins bei neu gebauten Häusern

= Art. 269a lit c OR

= (Mietzinseinnahmen x 100) / Anlagekosten = Bruttorendite in % (darf gem. BGE den Referenzzinssatz nicht mehr als 2% übersteigen), heute 2% -> 4% zulässig

= in Prozenten ausgedrücktes Verhältnis des Reingewinnes (Liegenschaftenertrag) zum investierten Eigenkapital

= heisst demzufolge es berechnte die Höhe der Verzinung des eingesetzten Eigenkapitals

= Nettorendite darf den Referenzzinssatz für Hypothekardarlehen um nicht mehr al 0.5% übersteigen

= Berechnungsformel der Nettorendite %: Nettoertrag (Liegenschaftenertrag) x 100 / (teuerungsbereinigtes) Eigenkapital

• Handänderung
• wesentiche Veränderung der Verhälntisse
• Mietzinsgestaltung auf den ersten Kündigungszeitpunkt eines Vertrages mit Index- oder Staffelklausel resp. Ablauf der Indexierung oder Staffelung
• Einwand des Mieters gegen eine Mietzinserhöhung
• Wiedervermietung

= Liegenschaftenertrag = Nettoertrag = Reingewinn (Gewinn ER)

Achtung: Fremdkapitalzinsen gehören zu den Unterhalts- und Betriebskosten (z.B. 5% des FKs) / Pauschalen für Hauswartung ect. werden zu den Mietzinseinnahmen dazugezhält

Wenn das Eigenkapital nicht 40% des Anlagewertes überschreitet darf es zur Werterhaltung der Teuerung angepasst werden. Die Summe der Amortisationszahlungen können zur Hälfte der Teuerung angepasst werden.

Eigenkapital = Anlagekosten plus Teuerung und Investitionen minus Fremdkapital

Art. 269 OR ff

• durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermeiters
• Steigerung / Senkung des Referenzzinssatzes
• bei neueren Bauten im Rahmen der Kostendeckenden Bruttorendite
• wenn die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgeglichen wird
• wenn die Mietzinse im Rahmen der Orts- und Quartierüblichkeit liegen (kann fast nicht nachgewiesen werden)

Kostenfaktoren

• absolut: angemessener Ertrag und kostendeckende Bruttorendite
• relativ: Referenzzsinsatz, Teuerung, Kostensteigerung, Mehrleistung, Indexveränderung

Marktfaktoren (absolut):

• Orts- und Quartierüblichkeit
• Neuvermietung

Art. 269d Abs. 2 OR

- amtliches Formular

- Begründung (auf Wunsch des Mieters)

- es darf mit der Erhöhung keine Kündigung andgedroht oder ausgesprochen werden

Art. 19 und 20 VMWG -> gesetzlich festgehalten was das amtliche Formular enthalten muss:

• bisheriger Nettomietzins und Nebenkosten
• neuer Nettomietzins und Nebenkosten
• Zeitpunkt auf welche die Erhöhung in Kraft tritt
• klare Begründung der Erhöhung
• gesetziche Voraussetzung der Anfechtung
• Verzeichnis der Schlichtungsbehören und ihre örtliche Zuständigkeit

Art. 269d Abs. 1 OR

10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist. Wird normalerweise EINGESCHRIEBEN versandt -> siebentägige Abholfrist muss mitberücksichtigt werden

Exkurs: sinnvoll den Versand ca. 20 Tage vorher vorzunehmen (Postzustellung 3 Tage, Einschreiben Abholfrist 7 Tage, Frist gem. OR 10 Tage)

1) Referenzzinssatz

2) Indexierung (Achtung:ist x 40 -> Art. 16 VMWG)

3) Kostensteigerung / Zeitraum (Achtung: es wird 1% pro Jahr toleriert, wir rechnen normalerweise mit 0.5% pro Jahr), 0.5 / 12 x Anzahl Monate seit letzter Anpassung

= Endresultat in % -> dieser Prozentsatz ist die tatsächliche Erhöhung des Mietzinses (oder Senkung)

Wichtig: bei der Berechnung immer ausweisen ob ein Betrag plus oder minus ist

Achtung: zuerst die Erhöung ausrechnen, danach folgende Formel anwenden:

% x 100 / (% + 100) = %

Bsp: 2.5 -> auf 2% -> pro 1/4-Prozent gibt es 3% Erhöhung (siehe Art. 13 VMWG) -> 2 x 3% = 6% -> 6 x 100 / 106 = %

Es kann in CHF oder % ein Mietzinsvorbehalt ausgewiesen werden (zu Gunsten Vermieter) wenn nicht alle Erhöhungen geltend gemacht wurden (z.B. nicht alle wertvermehrende Investitionen).

= alles was einem Gebäude einen Mehrwert beschert (Ersatz gleichwertiger Geräte gilt nicht), wesentliche Qualitätssteigerung

• Bau- und Planungskosten
• Baukreditzinsen
• Erneuerung Küche (Sanierung)
• Neubau Liftanlage
• Neubau Balkone

Art. 14 VMWG -> 50-70% zulässig, normalerweise 60% zugestanden bei einer umfassenden Sanierung (100% wäre Neubau der vollständig neue Installation, z.B. Tumbler, 20-50& bei Ersatzanschaffungen von Einrichtungen und Bauteilen welche eine wesentiche Qualitätssteigerung zur Folge haben)

1) Amortisation in %: Anrechenbare Kosten (z.B. 60% der Gesamtkosten) geteilt durch Lebensdauer

2) Verzinsung in %: Anrechenbre Kosten multipliziert mit Referenzzinssatz plus 0.5% Risikozuschlag (Risiko des eingesetzten Kapitals) druch 2 (Mittelwert der Amortisationsdauer)

3) Unerhalt: 10% des Zwischentotals

= Mietzinserhöhung pro Jahr

Sobald die Schlussrechnung vorliegt / Arbeiten sind abgeschlossen

Liegt die Bauabrechnung erst spät vor (und eine Anzeige ist nur auf die gestzlichen Fristen, sprich 2x jährlich möglich) so kann nachträglich auch auf jeden Monat wo der Mieter bereits von der Sanierung profitiert rückwirkend die Erhöhung eingefordert werden.