Kontrollfragen FA Immobilien
Mietliegenschaften
Mietliegenschaften
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Flashcards
Acht wesentliche Punkte des Verwaltungsvertrages
- Name / Adresse Auftraggeber
- Name / Adresse Auftragnehmer
- Objekt / Adresse / Lage
- Beginn Verwaltungstätigkeit
- Kündigungsmodalitäten
- Honorar
- Kompetenzsumme
- Aufgabenbeschrieb
- Abrechnungstermin
- separat verrechnete Aufgaben
- Besondere Vereinbarung (Wünsche Eigentümer - Reporting)
- Auszahlungen an Eigentümer
- Vollmachtenregelgung
- Regelung Zahlungsverkehr
Aufgabenbereich des Bewirtschafter innerhalt der Verwaltungstätigkeit
- Bemühung um Vollvermietung
- Erstellen von Mietverträgen
- Bearbeiten von Mieterangelegenheiten
- Führen der Buchhaltung
- Erstellen der Heiz- und Nebenkostenabrechnungen
- Technische Überwachung der Liengenschaft
- Erteilen von Reparaturaufträgen
- Anstellung des Hauswartes
- Abrechnung der Sozialleistungen
- Abschluss von Versicherungen
- Aquisition
- Korrespondenz mit Eigentümer, Mieter und Amtsstellen
- Inkasso von Mietzinsen und anderen Forderungen
- Erstellen der Hausordnung
- Abwicklung von Schadenfällen
- Abschluss und Überwachung von Serviceaufträgen
Welche Kündigungsfristen gelten in einem Verwaltungsvertrag?
- der Verwaltungsvertrag ist ein Einfacher Auftrag und richtet sich nach OR Art. 394 ff
- Gemäss Art. 404 Abs. 1 OR können einfache Aufträge jederzeit gekündigt werden
Kündigungsklauseln im Verwaltungsvertrag sind rechtlich nicht bindend, aber dennoch empfehlenswert.
Formulierung einer Idexklausel für den Geschäftsmietvertrag
Der Mietzins ist zu 100 % indexiert und kann auf einen beliebigen Zeitpunkt den Veränderungen des schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. Die Anzeigefrist beträgt 1 Monat. Die Mietzinsanpassung berechnet sich gemäss folgender Formel:
(neuer Index - alter Index) x 100
alter Index = %-Satz der Erhöhung
Der Anfangsmietzins darf nicht unterschritten werden.
Welche Vorkehrungen müssen getroffen werden, wenn der ausziehende Mieter das Abnahmeprotokoll infolge Mängel nicht unterschreibt? (Detaillierte und vollständige Formulierung)
- Dem Mieter muss das schriftliche Abnahmeprotokoll innert 2 - 3 Tagen eingeschrieben zugestellt werden
- Aus dem Abnahmeprotokoll muss der Mieter genau erkennen, für welche Mängel er haftbar gemacht wird und in welcher Höhe.
a) Gesetzliche Bestimmungen über den Staffelmietvertrag
b) Was muss man machen, wenn vergessen wurde, die Staffelung anzuzeigen?
a)
-> über 3 Jahre abgeschlossen sein
-> max. 1 Erhöhung pro Jahr
-> Erhöhungen in CHF festgelegt sein
-> Anzeigefrist max. 4 Monate bis 1 Monat vor Erhöhung
b)
Die Mietzinserhöhung mit dem amtlichen Formular auf 1. des nächsten Monats anzeigen
Welche Überlegungen tätigen wir bevor wir z.B. einen neuen Mieter für ein Restaurant suchen, welches renovationsbedürftig ist? (8 relevante Punkte)
- Abklären des allfälligen Renovationsaufwandes
- Mietzins / Umsatzmiete
- Vertragsart (Gewerbemietvertrag, Pachtvertrag, Index-Mietvertrag)
- Optionsrecht
- Sicherheitsleistungen
- Ausbau / Rohbau
- Ausarbeiten der Vertragsunterlagen (Grundrisse, Nebenräume, Besucherparkplätze etc.)
- Zielpublikum
- Reklamebewilligung
- Klausel betr. Gebrauchspflicht
Welche wesentlichen Punkte muss eine Kündigungsbestätigung enthalten?
- Termin der Kündigung bestätigen
- Nachführen kleiner Unterhalt
- Reinigungscheckliste
- Vereinbaren Übergabetermin
- Bezug auf allenfalls durchgeführte baulichen Veränderungen
- Hinweis auf Meldepflicht (Einwohnerkontrolle, Werke etc.)
In welchem Artikel ist die Vornahme von baulichen Veränderungen durch den Mieter geregelt?
Gemäss Art. 260a Abs. 1 OR muss die Zustimmung zur baulichen Veränderungen schriftlich vorliegen. Ohne schriftliche Zustimmung besteht kein Entschädigungsanspruch.
Beispiele von übermässiger Abnutzung bei Wohnungsabnahmen?
- Nikotinablagerungen
- Löcher in Wänden
- Wasserflecken auf dem Parkett
- beschädigte Einrichtungsgegenstände (Sprung in Lavabo, Türfutter etc.)
Welche Kriterien sollteein gutes Immobilien-Inserat erfüllen?
- muss auffallen
- klar und prägnant sein
- Kontaktangaben
Sie erhalten von einem Kunden den Auftrag zur Erstvermietung einer Neubausiedlung. Was gehört zu einem Kundenbriefing?
Point-of-Property-Massnahmen haben gegenüber dem Zeitungsinserat den Vorteil
Was sind ind er Immobilienbranche Distributions?
Was macht ein aussagekräftiges Inserat aus?
Welche Entschädigungen gehören zum AHV-pflichtigen Lohn?
Ist es zulässig, dass sich ein Arbeitgeber von der Pflicht der Beitragszahlung an die AHV befreit?
Nein
Auf welchen Säulen basiert das 3-Säulen-Prinzip der Schweiz?
- Staatliche Vorsorge (Existenzsicherung - AHV, IV, EL, EO)
- Berufliche Vorsorge (Gewöhnte Lebenshaltung - BVG, PK, UVG)
- Private Vorsorge (Zusätzliche Bedürfnisse - gebundene Vorsorge 3a, freie Vorsorge 3b)
Welches sind die drei Hauptaufgabebereiche bei der Bewirtschaftung einer Immobilie?
- Gewährleistung der Vollvermietung zu markkonformen Mietzinses
- Führen des Rechnungswesens
- Sicherstellen von Unterhalt und allgemeiner Bewirtschaftung
Wie kann der Bewirtschaftungsvertrag gekündigt werden?
Gemäss Gesetz: formlos
Vertrag: in der Regel schriftlich
Fristen/Termine: Der Bewirtschaftungsauftrag kann von jedem Teil jederzeit gekündigt werden. (zwingendes Recht)
Wie setzt sich der Wert einer Liegenschaft zusammen?
- Anlagekosten:
- Kaufpreis + Handänderungskosten
- Landkauf + Handänderungskosten + Erstellungskosten
- Fremdkapital:
- Hypotheken oder andere Darlehen
- Eigenkapital
Welche Faktoren müssen bei der Kalkulation einer Mietzinses mit einberechnet werden?
- Kapitalzinsen (für Fremd- und Eigenkapital)
- Laufende Kosten (0.25-0.5 % der Anlagekosten)
- Abschreibungen (0.75-1.5 % Baukosten)
- Unterhaltskosten (0.5-1.5% der Baukosten)
- Risikoprämien (0.25-0.5 % der Anlagekosten)
- Bewirtschaftungskosten (4-5 % des kostendeckenden Mietzinses)
Berechnen der Nettorendite
- Anlagekosten: 1'800'000.00
- Nettomietzinseinnahmen pro Jahr: 116'000.00
- 1. Hypothek: 1'080'000.00
- 2. Hypothek: 200'000.00
- Nettoertrag/Mietzinsüberschuss pro Jahr: 29'000.00
Formel: Nettoertrag x 100
Eigenkapital
Berechnung: 29'000.00 x 100
(1'800'000.00 ./. 1'080'000.00 ./. 200'000.00) - 520'000 = 5.58 %
Berechnen der Nettorendite:
Sie verwalten ein 8-Familienhaus in der Stadt Zürich. Die Bruttorendite beträgt 7 %. Die monatlichen Mietzinseinnahmen betragen CHF 14'500.00. Bei einem Hypothekarzinssatz von 4 % beträgt die jährliche Hypothekarzinsbelastung CHF 80'000.00. Der übrige Liegenschaftsaufwand für das vergangene Jahr belief sich auf CHF 81'820.00.
- Anlagekosten: CHF 2'485'700.00
- Fremdkapitalkosten: CHF 2'000'000
- Eigenkapital: CHF 485'700
- Nettoertrag: (CHF 174'000 ./. 80'000 ./. 81820) = CHF 12'180
12'180 x 100
485'000 = 2.51 %
Was sind die Aufgaben bei einem Vermietungsauftrag?
- Beschafftung der Unterlagen
- Beratung bei Festsetzung Mietzins und Nebenkosten
- Vermietungs-/Marketingkonzept mit Budget
- Ausarbeitung/Bereitstellung Vermietungsunterlagen
- Objektbesichtigungen
- Verhandlungen / Prüfung Interessenten
- Ausarbeiten Mietverträge
- Einrichten Mietzinsdepots
- Übergabe der Objekte
- Periodische Berichterstattung
Was ist der Unterschied zwischen Positionierung und Segmentierung?
Segmentierung = Zielgruppen
Positionierung = Wahrnehmung
Wie heissen die 4 Marketinginstrumente nach Mc Cathy?
- Product = Produktpolitik
- Place = Distributionspolitik
- Price = Preispolitik
- Promotion = Kommunikationspolitik
Wo finden wir die 4 Marketinginstrumente nach McCarthy in einem Inserat wieder
- Product: Objekt mit seinen Eigenschaften
- Price: Mietzins
- Place: Adresse/Ort - Kontaktpersonen Verwaltung
- Promotion: Botschaft, Beschrieb, Gestaltung, Text
Was ist der Unterschied zwischen Werbemittel und Werbemedien?
- Werbemittel
- Anzeigen (Inserate)
- Fernsehspot
- Werbefunkdurchsagen
- Prospekte
- Plakate
- Kataloge
- Werbefilme
- Flugblätter
- Schaufensterwerbung
- Banner
- Werbemedien
- Werbemedien dienen dazu, die Werbebotschaft zu transferieren
Wie viel der Nettomietzinsen sollte die Hauswartung höchstens ausmachen?
- 3.5 % - 4 %
Wann muss auf dem Hauswartlohn kein AHV-Lohn entrichtet werden?
Der Jahreslohn darf CHF 2'300.00 nicht überschreiten - Der Arbeitnehmern muss KEINE entsprechende Erklärung mehr unterschreiben
Beim Anstellungsverhältnis wird die Regleung der Stellvertretung bei Abwesenheiten infolge Ferien, Militär etc. oft dem Arbeitnehmer übertragen. Dies ist grundsätzlich nicht gestattet. Warum?
- arbeitsrechtlichen Gründen
- sozialversicherungstechnischen Gründen
- steuerrechtlichen Gründen
Vor- / Nachteile einer Hauswartfirma?
- + Fixe Kosten
- + Vertretung/Stellvertretung muss nicht geregelt sein
- + Kosten Maschinen sind im Preis inbegriffen
- - nicht immer die gleiche Ansprechperson
- - nicht immer anwesend, nur tageweise
- - Spezialarbeiten werden immer verrechnet
Kann bei jedem Mietverhältnis der Kündigungstermin frei vereinbart werden?
Der Vorteil eines befristeten Mietverhältnisses ist, dass eine Erstreckung ausgeschlossen ist?
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass Untermiete generell ausgeschlossen ist?
Stirbt ein Mieter, so können seine gesetzlichen Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gestzlichen Termin hin kündigen - und müssen somit dei vertraglichen Fristen und Termine nicht einhalten
Bei einer Kündigung infolge Eigenbedarfsist eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen?
Wiederholte lärmige Ehestreitigkeiten, die die Polizei auf den Plan rufen, berechtigen zu einer ausserordentlichen, unter Umständen sogar zu eienr fristlosen Kündigung, sofern die Mieterschaft vorgängig schriftlich abgemahnt wurde.
Nach einer durch den Vermieter erfolgten ausserordentlichen Kündigung ist der Mieter für die Mietzinse bis zur Wiedervermietung, längstens bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin haftbar.
