Kontrollfragen FA Immobilien

Eine Liegenschaft ist eine bebaute oder unbebaute Parzelle. Zu beachten ist jedoch, dass die Liegenschaft stehts ein Körper, d.h. eine dreidimensionale Einheit und nicht bloss eine zweidimensionale Fläche ist. Auch private Gewässer können zusammen mit dem Seeboden als Liegenschaften qualifiziert und ins Grundbuch aufgenommen werden.

Beschränkte dingliche Rechte sind Rechte, welche dem Berechtigten nur eine begrenzte Zahl einzelner Herrschaftsbefugnisse gewähren. Beteiligt sind i. d. R. immer ein herrschendes und ein dienendes Grundstück.

Als Dienstbarkeiten, Grundlasten oder Pfandrechte (Grundpfand- oder Fahrnispfandrechte)

Ein Dulden oder ein Unterlassen

Bei den Personaldienstbarkeiten fehlt ein herrschendes Grundstück. Berechtigt ist eine beliebige Person, die nicht Grundeigentümerin sein muss.

Beispiele: Nutzniessung (Art. 745 ff. ZGB), Wohnrecht (Art. 776 ff. ZGB), Baurecht (Art. 779 ff. ZGB), Quellrecht (Art. 780 ZGB) sowie die anderen Dienstbarkeiten (Art. 781 ZGB)

Hat ein Grundstück keine oder keine genügende Verbindung zu einer öffentlichen Strasse, so hat dessen Eigentümer gegen den Nachbarn von Gesetzes wegen (sog. Legalversivitut) und gegen volle Entschädigung einen Anspruch auf ein Wegrecht (Fahr- oder Fusswegrecht) über das Nachbargrundstück (Art. 694 ZGB).

Weder das Wohnrecht noch das Recht zu seiner Ausübung ist übertragbar, aufgenommen werden können höchstens Familienangehörige und Hausgenossen (Art. 777 Abs. 2 ZGB). Ist das Wohnrecht ausschliesslich, hat der Berechtigte für den gewöhnlichen Unterhalt aufzukommen (Art. 778 ZGB).

Bei der Nutzniessung geht das Recht auf den Besitz, den Gebrauch und die Nutzung der Sache auf den Nutzniesser über (Art. 756 f. ZGB). Der Nutzniesser hat die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt, die Steuern etc. zu tragen (Art. 765 f. ZGB).

Der Dienstbarkeitsvertrag muss öffentlich beurkundet werden (Art. 732 ZGB, Art. 781 Abs. 3 ZGB).

Selbständig und dauernd ist ein Recht, welches weder zugunsten eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person errichtet wurde (freie Übertragbarkeit) und für mindestens 30 Jahre begründet wurde (Art. 655 Abs. 3 ZGB).

Gemäss Akzessionsprinzip ist der Eigentümer eines Grundstückes auch Eigentümer sämtlicher Bestandteile. Bestandteil einer Sache ist alles, was nach der am Orte üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört und ohen ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann (Art. 642 Abs. 2 ZGB). Durch das Einräumen eines Baurechts erhält der Baurechtnehmer das Recht, eine Baute, welche in seinem Eigentum bleibt, auf fremden Boden zu errichten. Somit fallen Eigentum am Boden und Eigentum an der Baute auseinander.

Als Grundpfandverschreibung oder als Schuldbrief

• unmittelbares gesetzliches Pfandrecht
  Die Eintragung in das Grundbuch ist in diesem Fall für die Entstehung des Pfandrechts nicht erforderlich (vgl. Art. 836 ZGB oder Art. 819 Abs. 1 ZGB).
• mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht
  Eine Person kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Errichtung eines Grundpfandrechts, d. h. auf Eintragung in das Grundbuch haben (sog. Legalservitut). Beispiel: Bauhandwerkerpfandrecht Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB

• Register- und Papierschuldbrief
• Inhaber- und Namensschuldbrief

• eine bestimmte Forderung eines Bauhandwerkers
• ein bestimmtes Grundstück als Pfandobjekt
• das Fehlen einer anderen hinreichenden Sicherheit
• Art. 837 Abs. 1 Ziff 3 ZGB und Art. 839 ZGB

Jedes Grundpfandrecht hat einen bestimmten Rang, der ihm bei der Begründung gegen wird. Im Falle einer Verwertung der Pfandsache werden die Gläubiger gemäss den Rängen ihrer Pfandrechte befriedigt. Der Rang ändert sich grundsätzlich nicht. Wird eine grundpfandgesicherte Schuld zurückbezahlt, so bleibt das entsprechende Pfandrecht sowohl in der Höhe als auch im Rang bestehen und ist frei. An den Pfandrechten, die im Rang nachgehen, ändert sich nichts. Beim Freiwerden eines vorangehenden Ranges besteht demnach kein Anspruch darauf, in die Lücke nachzurücken (Art. 814 Abs. 1 ZGB).

• Erwerber ist Ausländer
• bewilligungspflichtiges Grundstück
• erworbenes Recht gilt als Erwerb eines Grundstückes

• Überfremdung des einheimischen Bodens verhindern
• Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken für Personen im Ausland
• gilt auch für den Erwerb eines dinglichen Rechts z. B. Wohnrecht

• Staatsangehörige aus ED und EFTA mit Wohnsitz Ausland
• Staatsangehörige ohne rechtsgültige Niederlassungspflicht
• Juristische Personen mit Sitz im Ausland oder wenn Statuten in der CH, im Ausland eine beherrschende Stellung haben
• Erwerb von Grundstücken auf Rechnung (Treuhänder, Makler)

• Hauptwohnung zieht in die CH
• Betriebssätte
• Erben
• Tausch von STWEG-Eigentum im selben Objekt
• Erwerb von geringen Zusatzflächen zum bestehenden Grundstück
• Grenzgänger für Zweitwohnung in Arbeitsregion

• durch kant. Behörden
• Feststellungsverfügung
• Strafrechtliche, verwaltungsrechtliche sowie zivilrechtliche Folgen

Recht, welches die Rechtsbeziehung zwischen Privatpersonen regelt.

• Strafrecht
• Steuerrecht
• Völkerrecht
• Staatsrecht
• Kirchenrecht
• Schuldbetreibungs- und Konkursrecht
• Zivilprozessrecht

Alle Gebiete des Zivilgesetzbuches und des Obligationenrechts

Vom zwingenden Recht darf durch Parteivereinbarung nicht abgewichen werden. Dispositives Recht kommt dann zur Anwendung, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben.

• Einleitungsartikel
• Personenrecht
• Familienrecht
• Erbrecht
• Sachenrecht
• Schlusstitel mit Anwendungs- und Einführungsbestimmungen
• Obligationenrecht (Ergänzung zum ZGB)

Das Gesetz definiert den Begriff nicht, sondern setzt ihn voraus. Guter Glaube ist das Fehlen des Unrechtsbewusstseins trotz eines Rechtsmangels. Gutgläubig ist, wer nicht bösgläubig ist. Bösgläubig ist, wer weiss, dass etwas Unrechtes vorliegt. (Art. 3 ZGB)

Als rechtsmissbräuchliches Verhalten kann bezeichnet werden, wenn jemand ein Recht ausübt, welches im konkreten Fall der Rechtsidee in stossender Weise zuwiderläuft. (Art. 2 Abs. 2 ZGB)

Gemäss Art. 8 ZGB hat derjenige, der aus der Tatsache Recht ableitet, diese zu beweisen. Der Artikel regelt somit die Beweislastverteilung und damit die Folgen der Beweislosigkeit.

Sie beginnt mit der vollständigen Geburt und endet mit dem Tod oder der Verschollenenerklärung. (Art. 11, 31 und 35 ZGB)

Wenn sie urteilsfähig (fähig, vernunftsgemäss zu handeln) und volljährig (18. Lebensjahr vollendet) ist. (Art. 13, 14 und 16 ZGB)

Beschränkt handlungsunfähig sind Personen, die grundsätzlich handlungsunfähig (Minderjährige oder Personen unter Beistandschaft), aber urteilsfähig sind. Sie können sich mit Zustimmung ihrer gesetzlicher Vertreter verpflichten und Rechte aufgeben. Ohne Zustimmung können sie Vorteile erlangen, die unentgeltlich sind sowie geringfügige Angelegenheiten des täglichen Lebens besorgen. (Art. 19 Abs. 1 und 2 ZGB)

Deliktsfähig ist, wer aus unerlaubten Handlungen ersatzpflichtig wird. Dies gilt für alle urteilsfähigen Personen, d. h. auch für die beschränkt handlungsunfähigen. (Art. 19 Abs. 3 ZGB)

Der Wohnsitz einer Person ist dort, wo sie sich mit der Absicht des dauernden Verbleibens befindet und wo sie ihren Lebensmittelpunkt hat. (Art. 23 Abs. 1 ZGB)

• Klagen
• Betreiben
• Politische Rechte

Die juristische Person ist ein vom Gesetzgeber geschaffenes abstraktes Rechtsgebilde. Vor allem für wirtschaftliche Zwecke war es sinnvoll, eine Art. Verbandsperson zu erschaffen, welcher grundsätzlich Rechtspersönlichkeit zukommt und welche Rechte und Pflichten begründen kann.

Eine juristische Person, deren Grundlage in der Regel ein Vermögenskomplex ist, d.h. ein verselbständigtes Vermögen, das einen bestimmten Zweck gewidmet wurde (z. B. Stiftung).

Eine juristische Person, deren Grundlage der Zusammenschluss von Personen ist.

In der Regel aus den Statuten zu entnehmen. Er ist bei im Handelsregister eingetragenen juristischen Personen aus diesem ersichtlich. Mangels einer statuarischen Bestimmung ist der Sitzam Ort, wo die Verwaltung geführt wird.

deren Organe (bzw. Generalversammlung oder Verwaltungsrat)