Kontrollfragen FA Immobilien
Gebäudeunterhalt / Gebäudeerneuerung
Gebäudeunterhalt / Gebäudeerneuerung
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Cartes-fiches
Welche wichtigen Punkte sollte ein Zustandsbericht enthalten? (10 Punkte)
- Übersicht / Lage / Parzelle und Plandokumentation
- Bau und Zonenreglement
- Gebäude und Umgebung
- baulicher Zustand generell
- Grundrissstruktur und Allgemeinzustand
- Gebäudehülle (bauphysikalisch: Schall, Wärme, Gestaltung)
- Gebäudehülle (Konstruktiv: Tragwerk, Trennung, Gestaltung)
- Gebäudetechnik (Heizung, Elekroanlagen, Sanitäranlagen, Sanitär, Lüftung)
Welche Berechnungsgrundlage stehen einem Energieberater zur Verfügung?
- Energiebedarfsberechnungen SIA 380/1 (Energie im Hochbau)
- Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK)
- SIA 112/1 Nachhaltigkeit Betrachtungsweise
Der Massnahmenkatalog beinhaltet verschiedene Punkte. Welchen Punkten schenken Sie besondere Aufmerksamkeit?
- Sofortmassnahmen, bei welchen Bauteile könnte die Lebensdauer verkürzt werden
- Instandhaltung, Instandsetzung, Energiebilanz (Wie hoch ist die Einsparung nach der Erneuerung?)
In welcher Norm werden sämtliche Massnahmen der Bauwerksbewirtschaftung geregelt und welches sind die wichtisten Punkte zur Erhaltung des Bauwerkes?
- SIA 469
- Die Überwachung / Beobachtung / Kontrollmessungen / Funktionskontrolle
- Verlängern die Lebensdauer
- Übersicht Lage und Gebäude (Mikro- und Makrolage)
Welche Einflüsse können die Lebensdauer der Bauteile verkürzen?
- Bauausführung
- Bewitterung
- Beanspruchung, Benutzung, Einflüsse von Aussen
- Bauunterhalt - Instandhaltung
- Qualität des Bauteils
Beschreiben Sie den Begriff Instandhaltung?
Bewahren der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmässige Massnahmen
Beschreiben Sie den Begriff Instandsetzung?
Wiederherstellen der Sicherheit und der Gebrauchstauglichkeit für eine festgelegte Dauer
Die Erneuerungsarbeiten sind abgeschlossen. Welche Dokumente können vom Heizungsunternehmer für die Gebäudedokumentation verlangt werden?
- Ausführungspläne
- Wartungsplan der Anlage
- Garantieschein
- Produkte- und Ersatzteilliste
- Abnahme- bzw. Prüfungsprotokoll
- Schlussrechnung
- Notfalladressen
Welche 5 Elemente sind zentral, um ein Projektziel zu definieren?
S - Spezifisch
M - Messbar
A - Ausführbar
R - Realisierbar
T - Terminiert
Welche 5 Rahmenbedingungen schränken den zulässigen Lösungsspielraum ein?
- Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
- Technische Rahmenbedingungen
- Rechtliche Rahmenbedingungen
- Betriebliche Rahmenbedingungen
- Terminliche Rahmenbedingungen
Was ist der Sinn und Zweck einer Projektorganisation
- Koordination und eindeutige Zuordnung der Aufgaben
- Kordination der Abläufe
- stellt straffe Führung dar
- gute Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Projektorganisation
Gibt es einen Vorteil, wenn der Unternehmer mit einer GU Werkverträge abschliesst
Ja, der GU haftet mit allen Unternehmern, mit welchen er Werkverträge abschliesst solidarisch
Nennen Sie die 6 Planugnsphasen der SIA Norm 112?
Beschreiben Sie die Phase 6 und ab wann diese beginnt?
- Strategische Planung
- Vorstudie
- Projektierung
- Ausführung
- Realisierung
- Bewirtschaftung
-> Die Bewirtschaftung beginnt nach der Bauwerksübergabe - sie beinhaltet die Betriebssicherstellung und die Bauwerkserhaltung des Gebäudes / Bauteils
-> Der Projektablauf ist über die SIA-Norm definiert
Am Ende des Realisierungsprozesses wird ein Bewirtschafter in den Inbetriebsetzungsprozess miteinbezogen Zählen Sie mind. 6 Aufgaben des Immobilienbewirtschafters auf?
- Übernahme der Gewährleistungsbescheinigung (Garantiescheine)
- Abnahme des Werkes
- Inbetriebnahme der Anlage
- Suchen der Endnutzer - Abschluss von Mietverträgen
- Verpflichten von Wartungspersonal - Hauswar
- Abschluss der Wartungs- und Serviceverträge
Welche Möglichkeiten kennen Sie für die Mängelbehebung der Unternehmerleistungen?
- Nachbesserung / Nachbestellung
- Ersatz
- Minderung
Nennen Sie die BKP Hauptgruppen
0 Grundstück
1 Vorbereitungsarbeiten
2 Gebäude
3 Betriebseinrichtungen
4 Umgebung
5 Baunebenkosten
6 Reserve
7 Reserve
8 Unvorhergesehenes
9 Ausstattung
Welche zwei Angebotsarten kennen Sie und welche Gliederung hat sich bewährt?
- Angebot auf Basis einer Unternehmerofferte (individuelles Angebot)
- Angebot auf der Basis einer Submission / Ausschreibung nach BKP und EK
Bei welchen Quellen kann man sich über Förderbeiträge informieren?
Das Gebäudeprogramm
Energiefranken
Was spricht eher für eine Erneuerung eines Gebäudes anstelle einer Sanierung?
Eine Instandsetzung kann wegen Veränderungen ökonomischer Randbedingungen in Frage gestellt werden:
- massiver Bodenpreisanstieg
- Unternutzung des Gebäudes (AZ ist nicht ausgenutzt)
- Sicherheit des Bauwerkes
- bauliche Sofortmassnahmen
- Gebrauchstauglichkeit
- Rückbau / graue Energie
Welche Punkte sollte eine Gebäudedokumentation enthalten?
- komplette Baupläne
- Handwerkerlisten Planung und Ausführung
- Funktionsbeschriebe und Schemata
- Garantiescheine
- Checklisten
- Baubewiligungen
- Schliesspläne und Schlüsselquittungen
- Relevante Werkverträge
- Schlussabrechnung
- Garantieabnahmen - Schlussberichte
- Belegungs- und Betriebspläne
- Technische Abnahmen mit Prüfungsprotokoll
- revidierte Installationspläne der Haustechnik
- Notfalladresse, technischer Betrieb
- Garantiescheine
In welche Elemente (Kernfragen) lässt sich ein Projekt gliedern?
- Analyse -> was ist die Absicht des Kunden
- Aufgabe -> welche Aufgaben ergeben sich aus der Absicht des Kunden
- Budget -> welche Kosten ergeben sich?
- zeitlicher Ablauf -> Arbeitsschrite, Termine und Reihenfolge
- Ergebnisse -> in welche Teilergebnisse kann der gesamte Ablauf gegliedert werden
Was für verschiedene Arten von Projektstrukturen gibt es und wie sind diese aufgebaut
Planerteam -> alle Unternehmer stehen einzeln (Auftrag) in einem Vertragsverhältnis zum Bauherrn
Architekt als Gesamtleiter -> Der Architekt sucht sich die Unternehmungen selber aus
Totalunternehmer (TU) -> plant und führt selber aus - Bauherr hat nur beschränkt Einfluss
Generalunternehmer (GU) -> Bauherrn lässt planen und gibt fertiges Projekt an den GU
Was beinhaltet das Terminmanagement im Projektablauf?
- optimale Gestaltung des Projektablaufes
- beinhaltet einen Start und einen Endtermin und definiert ebenfalls dazwischenliegende Ereignistermine (Meilensteine)
- solle Überschneidungen sichtbar machen
Welche Methoden kennt man für die Darstellung des Terminmanagementes?
- Balkendiagramm
- Liniendiagramm (wird im Tiefbau angewendet)
- Netzplan
Die Bewirtschaftungsstrategien werden in eine operative und eine strategische Ebene unterteilt. Welche Arbeiten fallen in denjeweiligen Ebenen an?
Strategische Bewirtschaftung -> Treuhänder
- Erhalten -> Überwachen, Unterhalten, Erneuern
- Ersetzen -> Zielsetzung, Nutzungsänderung, Wirtschaftlichkeit, Demodierung
- Abwarten -> Imagefragen, behördliche Auflagen, Ertrag/Rendite, Laufende Kosten, Reparieren
- Verkaufen -> Markt+Marktwert, Steuerfrage, Ersatzanlage
Operative Bewirtschaftung -> Bewirtschafter
- Beobachten und Kontrollieren (Überwachen)
- Instandhalten, Instandsetzen (Unterhalten - Werterhaltung)
- Anpassen, Umbauen, Erweitern (Erneuer - Wertvermehrung)
Wie werden die Mängel nach SIA unterschieden?
- Mängelfreies Werk
- Unwesentliche Mängel
-> Abnahme erfolgt - Beginn Garantie- und Verjährungsfristen - Mängelrüge zur Behebung der Mängel
- Wesentliche Mängel
-> Die Abnahme wird zurückgestellt
Wie sind die Verjährungsfristen nach SIA 118?
- nach 2 Jahren: Ablauf der Garantiefrist für sichtbare Mängel -> Mängel müssen innerhalb dieser zwei Jahre gerüft werden -> Beweispflicht liegt beim Unternehmer (OR muss Mangel sofort gerügt werden und Beweispflicht liegt beim Besteller)
- nach 5 Jahren: Verjährungsfrist für verdeckte Mängel
- nach 10 Jahren: Verjährung der Haftung für arglistig verschwiegene Mängel
Wie genau müssen Kostenschätzungen und Kostenvoranschlag sein?
- Kostenschätzung: +/- 15 %
- Kostenvoranschlag: +/- 10 %
Wie können Kostenberechnungen erfolgen?
- über Volumen
- über Flächen
- über Bauteile
- über Submission
Nach was erfolgt eine Bauabrechnung und welche Positionen beinhaltet Sie?
Die Bauabrechnung erfolgt nach BKP-Struktur. Sie beinhaltet:
- KV -> Kostenvoranschlag
- Vertrag
- Zahlung
- +/- -> Abweichung
