Lernkarten
K 10 / 8 bis 10 Mietzinsberechnungen (Kopie bzw. Zusatzaufgaben)
Seite 32 bis 52
MIETLIEGENSCHAFTEN 1
MMMM
Erstvermietung: Wie hoch dürfen z.B "Bewirtschaftungskosten" (Kosten für die Verwaltungs- und Bewirtschaftungstätigkeiten) bei der Mietzinsgestaltungen von Erstvermietungen sein?
max. 5% der Mietzinseinnahmen
z.B. 5% des Kostendeckenden Mietzinses (exkl. MWST oder die MWST ist bereits inkl.): 5%
Z.B. 5% des Kostendeckenden Mietzinses (zusätzlich MWST): -> 5% /100 x 108 -> 5.4%
Erstvermietung: Was sind Anlagekosten
Was sind laufende Kosten und wie hoch sind diese?
Anlagekosten = Land und Baukosten
Grundlage für Risikoprämie (0.5% der Anlagekosten), Abgaben/Betrieb/Steuern/Versicherungen (auch laufende Kosten gennant) (0.5% der Anlagekosten)
Erstvermietung: Baukosten
Baukosten -> nur Baukosten ohne Land
Grundlage für Unterhaltskosten (0.5 -1.5% der Baukosten) sowie Abschreibungen (0.75 - 1.5% der Baukosten)
Bruttorendite
= Mietzsineinnahmen zu den gesamten Anlagekosten (Verhältnis der kostendeckenden Mietzinseinnahmen zu den gesamten Anlagekosten)
= kann nur bei neueren Bauten angewendet werden (da noch keine Kenntniss von den Unterhalts- und Betriebskosten), gem. BGE Anfangsmietzins bei neu gebauten Häusern
= Art. 269a lit c OR
= (Mietzinseinnahmen x 100) / Anlagekosten = Bruttorendite in % (darf gem. BGE den Referenzzinssatz nicht mehr als 2% übersteigen), heute 2% -> 4% zulässig
Nettorendite
= in Prozenten ausgedrücktes Verhältnis des Reingewinnes (Liegenschaftenertrag) zum investierten Eigenkapital
= heisst demzufolge es berechnte die Höhe der Verzinung des eingesetzten Eigenkapitals
= Nettorendite darf den Referenzzinssatz für Hypothekardarlehen um nicht mehr al 0.5% übersteigen
= Berechnungsformel der Nettorendite %: Nettoertrag (Liegenschaftenertrag) x 100 / (teuerungsbereinigtes) Eigenkapital
Wann wird die Nettorendite verwendet? Nenne 5 Bsp
- Handänderung
- wesentiche Veränderung der Verhälntisse
- Mietzinsgestaltung auf den ersten Kündigungszeitpunkt eines Vertrages mit Index- oder Staffelklausel resp. Ablauf der Indexierung oder Staffelung
- Einwand des Mieters gegen eine Mietzinserhöhung
- Wiedervermietung
Für die Nettorendite wird der Liegenschaftenertrag benötigt, wie wird dieser ermittelt?
= Liegenschaftenertrag = Nettoertrag = Reingewinn (Gewinn ER)
Achtung: Fremdkapitalzinsen gehören zu den Unterhalts- und Betriebskosten (z.B. 5% des FKs) / Pauschalen für Hauswartung ect. werden zu den Mietzinseinnahmen dazugezhält
