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Sprache Deutsch
Stufe Grundschule
Erstellt / Aktualisiert 09.05.2015 / 01.03.2020
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K 10 / 8 bis 10 Mietzinsberechnungen  (Kopie bzw. Zusatzaufgaben)

Seite 32 bis 52

                                                               MIETLIEGENSCHAFTEN 1

MMMM

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Erstvermietung: Wie hoch dürfen z.B "Bewirtschaftungskosten" (Kosten für die Verwaltungs- und Bewirtschaftungstätigkeiten) bei der Mietzinsgestaltungen von Erstvermietungen sein?

max. 5% der Mietzinseinnahmen

z.B. 5% des Kostendeckenden Mietzinses (exkl. MWST oder die MWST ist bereits inkl.): 5%

Z.B. 5% des Kostendeckenden Mietzinses (zusätzlich MWST): -> 5% /100 x 108 -> 5.4%

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Erstvermietung:  Was sind Anlagekosten

Was sind laufende Kosten und wie hoch sind diese?

Anlagekosten = Land und Baukosten

Grundlage für Risikoprämie (0.5% der Anlagekosten), Abgaben/Betrieb/Steuern/Versicherungen (auch laufende Kosten gennant) (0.5% der Anlagekosten)

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Erstvermietung: Baukosten

Baukosten -> nur Baukosten ohne Land

Grundlage für Unterhaltskosten (0.5 -1.5% der Baukosten) sowie Abschreibungen (0.75 - 1.5% der Baukosten)

 

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Bruttorendite

= Mietzsineinnahmen zu den gesamten Anlagekosten (Verhältnis der kostendeckenden Mietzinseinnahmen zu den gesamten Anlagekosten)

= kann nur bei neueren Bauten angewendet werden (da noch keine Kenntniss von den Unterhalts- und Betriebskosten), gem. BGE Anfangsmietzins bei neu gebauten Häusern

= Art. 269a lit c OR

= (Mietzinseinnahmen x 100) / Anlagekosten = Bruttorendite in % (darf gem. BGE den Referenzzinssatz nicht mehr als 2% übersteigen), heute 2% -> 4% zulässig

 

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Nettorendite

= in Prozenten ausgedrücktes Verhältnis des Reingewinnes (Liegenschaftenertrag) zum investierten Eigenkapital

= heisst demzufolge es berechnte die Höhe der Verzinung des eingesetzten Eigenkapitals

= Nettorendite darf den Referenzzinssatz für Hypothekardarlehen um nicht mehr al 0.5% übersteigen

= Berechnungsformel der Nettorendite %: Nettoertrag (Liegenschaftenertrag) x 100 / (teuerungsbereinigtes) Eigenkapital

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Wann wird die Nettorendite verwendet? Nenne 5 Bsp

  • Handänderung
  • wesentiche Veränderung der Verhälntisse
  • Mietzinsgestaltung auf den ersten Kündigungszeitpunkt eines Vertrages mit Index- oder Staffelklausel resp. Ablauf der Indexierung oder Staffelung
  • Einwand des Mieters gegen eine Mietzinserhöhung
  • Wiedervermietung
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Für die Nettorendite wird der Liegenschaftenertrag benötigt, wie wird dieser ermittelt?

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= Liegenschaftenertrag = Nettoertrag = Reingewinn (Gewinn ER)

Achtung: Fremdkapitalzinsen gehören zu den Unterhalts- und Betriebskosten (z.B. 5% des FKs) / Pauschalen für Hauswartung ect. werden zu den Mietzinseinnahmen dazugezhält