Immobilienwirtschaft

1. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)

2. Gegenüberstellung der Einnahmen und Werbungskosten zur Ermittlung des Überschusses (§ 2 Abs. 2 Ziff. 2 EStG)

3. Miethöhe muss mindestens 66 v. H. der ortsüblichen Miete monatlich betragen, das sind rein rechnerisch 392,70 €.

4. Einnahmen: 12 · 392,70 € =        4.712,40 € p. a.

Werbungskosten:

Bewirtschaftungskosten             6.000 € p. a.

Schuldzinsen                                 5.000 € p. a.

Überschuss:

negative Einkünfte                        6.287,60 €

1. gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters, Einschränkung der Eigenbedarfskündigung (§ 577a BGB) dadurch ergibt sich in der Regel ein niedrigerer Verkaufspreis

2. Z. B.:

• Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer; Vermittlung an den Mieter, wobei Sie durch Maklernebenleistungen die Vermitt lung bewirken
• Zusatzvermerk in der Maklerklausel
• Aushandeln einer Abstandszahlung an den Mieter, damit dieser die Wohnung räumt, und anschließende Vermittlung

1. Grundlage: § 652 BGB

beweisbares   Provisionsversprechen

• Tätigkeit des Maklers
• Zustandekommen des Hauptvertrages
• Ursachenzusammenhang

          2. - generell zulässig

• Grundsatz der Vertragsfreiheit i. V. m. einer ausgehandelten individuellen Vereinbarung
• kein Verstoß gegen andere rechtliche Bestimmungen (z. B. Sittenwidrigkeit, Verstoß gegen Treu und Glauben, Unterlassung von Nebenpflichten im Rahmen des Maklerauftrages)

3.  Frau Weber hat offensichtlich nur mangelhafte marktbezogene Preisvorstellungen. Ein ab· weichender Verkehrswert in dieser Höhe ist nicht mehr unerheblich. Der Makler Quick ha, seine Beratungspflicht im Rahmen seiner Nebenpflichten nachhaltig verletzt.

4. Fazit, abschl ießende Beurteilung :

Ein Provisionsanspruch des Maklers Quick ist nicht durchsetzbar wegen eines wesentlichen Verstoßes im Hinblick auf seine Nebenpflichten.

1. Z. B.:

Unter Marktsegmentierung versteht man die Aufteilung des Gesamtmarktes in Teilmärkte entsprechend der unterschiedlichen Bedürfnisse, damit diese Personenkreise erfolgreich mit Immobilien versorgt bzw. beworben werden können.

Bei einer Marktsegmentierung, auch als Marktaufspaltung bezeichnet, unterteilt ein Unternehmen einen Gesamtmarkt in verschiedene Teilemärkte. Für diese unterschiedlichen Teilemärkte werden darauffolgend verschiedene Marketingstrategien entwickelt. Die Marktsegmentierung besteht einerseits aus der Markterfassung, dem Prozess der Marktaufteilung, andererseits auch aus der Marktbearbeitung, also der Auswahl von jeweiligen Segmenten und deren Bearbeitung mittels geeigneter Marketinginstrumente (optimaler Marketingmix)

2. Bei der soziodemografischen Marktsegmentierung wird unterschieden z. B. nach:

• Alter: Ältere Menschen benötigen altersgerechte Wohnungen , d. h„ die Objekte müssen barrierefrei hergestellt werden.
• Haushaltsgröße: Entsprechend der Personenanzahl muss die Wohnung über eine entspre chende Zimmeranzahl (ohne Durchgangszimmer)  verfügen.
• Einkommen: Je nach angestrebtem Personenkreis werden die Wohnungen ausgestattet,
  z. B. Sozialwohnungen , Luxuswohnungen.

Soziodemographische Kriterien
     
geographische Kriterien     
Stadt/Land
Gebiete nach PLZ
Gebiete mit bestimmten
Bevölkerungsdichten
Ortsgrößen

demographische Kriterien
Geschlecht
Alter
Haushaltsgröße

sozio-ökonomische Kriterien     
Bildungsstand
Beruf
Einkommen

3. Z. B.:

• eigene Erhebung
• vorhandene  Erhebungen entsprechender  Institute
• Statistisches Jahrbuch

• Normalherstellungskosten für mittelalterliche Bauernhäuser bzw. für Gebäude mit erheblich inhomogener Substanz sind nicht verfügbar und nur näherungsweise von diesen ableitbar.
• Die Festlegung eines Baualters/einer A lterswertminderung ist bei Bauten mit erheblich inho mogener Substanz überwiegend nicht gesichert.
• Marktanpassungsfaktoren der Bewertungspraxis sind für Objekte, die in engen Teilmärkten gehandelt werden, nur eingeschränkt verfügbar bzw. anwendbar.

Der Verkehrswert (Marktwert) nach dem § 194 BauGB

Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen und den tatsächlichen Gegebenheiten sowie Eigenschaften, der sonstigen Beschaffen-heit und Lage des Grundstücks (oder des Bewertungsobjektes) ohne Berücksichtigung von persönlichen oder ungewöhlichen Verhältnissen, zu einem bestimmten Stichtag (Wertermittlungs-stichtag / Qualitätsstichtag) zu erzielen wäre.

Was würde ein unbeeinflusster Marktteilnehmer für die Immobilie oder das Grundstück bezahlen? Dieser Preis stellt den Verkehrswert (Marktwert) dar.

§ 3 Grundsatz der Beleihungswertermittlung

(1) Der Wert, der der Beleihung zugrunde gelegt wird (Beleihungswert), ist der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt und unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann.

(2) Zur Ermittlung des Beleihungswerts ist die zukünftige Verkäuflichkeit der Immobilie unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objekts, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung zugrunde zu legen.

Hier muss zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien unterschieden werden. Hypothekenbanken, Sparkassen und Geschäftsbanken finanzieren im Rahmen des Realkredits maximal 60 % des Beleihungswertes von Wohnimmobilien; Bausparkassen, Sparkassen und Geschäftsbanken bei einwandfreien Bonitätsverhältnissen auch bis zu 80 % des Beleihungswertes. In Einzelfällen dürfen bei bonitätsmäßig einwandfreien Kreditnehmern auch Kredite gewährt werden, die über die vorgegebene Beleihungsgrenze hinausgehen.

a)    -    Dem Käufer stehen im Innenverhältnis zum Ver käufer die Nutzungen aus dem Objekt zu.
Ihm sind also z. B. die Mieterträge wirtschaftlich zuzurechnen.
-    Der Käufer muss aber im Innenverhältnis zum Verkäufer auch die Lasten tragen. Beispiels weise hat er die Grundsteuer zu übernehmen.
-    Den Käufer trifft die Gefahr des zufälligen Unterganges. Sollte also z. B. das Objekt nach diesem Zeitpunkt durch höhere Gewalt, z. B. durch Explosion, zerstört werden, so hat der Käufer die Konsequenzen daraus (z. B. Wiederaufbaukosten) zu tragen.
-    Den Käufer trifft die Gefahr der zufälligen Verschlechterung. Der Käufer hat von diesem Zeitpunkt an z. B. für Sturmschäden aufzukommen.
-    Der Käufer hat von diesem Zeitpunkt an die Verkehrssicherungspflicht. Er haftet also, sollte sich z. B. ein Mieter nach der Übergabe ein Bein brechen, weil eine Gefahrenstell e auf dem Grundstück unzureichend gesichert war.
-    Steuerrechtlich gilt die „Übergabe" als Zeitpunkt für den Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an den Erwerber der Immobilie.
-    Ab Übergabe beginnt die kaufvertragliche Gewährleistungsfrist (§ 438 BGB) zu laufen.

b)    - Der Käufer kann bis zur Eigentumsumschreibung keine Mietverträge abschließen.
-    Der Käufer kann auch keine Mietverträge kündigen.
-    Der Käufer hat nicht das Recht, Mieterhöhungen durchzuführen.
-    Da die Grundsteuer für das ganze Jahr festgesetzt wird, bleibt der Verkäufer auch über die „Übergabe" hinaus Steuerschuldner. Die vierteljährliche Fälligkeit der Zahlungen än dert daran nichts.
-    Sollten noch Erschließungskosten anfallen, haftet für diese stets der jeweilige Eigentümer gegenüber der Gemeinde.

Vergleichswertverfahren (§§ 15-16 WertV):

• unmittelbarer Vergleich
• oder mittelbarer Vergleich
• Anwendung bei Bodenwertermittlung,Eigentumswohnungen und evtl. bei Reihenhäusern

Bei diesem Verfahren wird der Wert einer Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Sachen ermittelt. Vergleichbare Sachen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften und geänderte Marktverhältnisse sind zu berücksichtigen. 

Das Vergleichswertverfahren eignet sich vorwiegend zur Bewertung von unbebauten Grundstücken im ländlichen Bereich, eventuell auch bei Reihenhäusern in großen Reihenhaus-Anlagen mit durchwegs gleichen Objekten und bei Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung.

Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV):

• Bewertung von bebauten Grundstücken, bei denen die Verzinsung des investierten Kapitals für die Preisbildung ausschlaggebend ist
• Anwendung bei Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, Gewerbe- und Industriegrundstücken

Im Ertragswertverfahren wird der Wert der Liegenschaft oder der Sache durch Kapitalisierung des zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemessenen Zinssatz ermittelt, wobei die zu erwartende Nutzungsdauer des Objektes zu berücksichtigen ist. Ausgegangen wird von tatsächlichen Mieterträgnissen bzw. teils auch von fiktiven, wobei zum Ansatz derselben anerkannte statistische Daten herangezogen werden. 

Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht, weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfristig vermieteten Eigentumswohnungen. 

In Verbindung mit dem Sachwert ist der Ertragswert die wirtschaftliche Komponente, hier sind die Mietwerte, die Rentabilität und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien.

Sachwertverfahren (§§ 16, 21-23 ImmoWertV):

• Bewertung von Grundstücken, bei denen es in erster Linie nicht auf den Ertrag ankommt
• Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken

Im Sachwertverfahren wird der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes und des Gebäude-Zeitwertes ermittelt. Der Bodenwert wird zumeist von vergleichbaren Kaufgeschäften abgeleitet. Bei der Ermittlung des Gebäude-Zeitwertes wird in der Regel vom Herstellungswert ausgegangen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abgezogen. 

Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigengebrauch dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswohnungen, weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen etc.

In Verbindung mit dem Ertragswert bildet der Sachwert die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung.

Residualwertverfahren (Bauträgerverfahren):

• Ermittlung des maximal tragfähigen Grundstückspreises für einen Investor unter Berücksichtigung vorgegebener Planungs- und Entwicklungsprämissen
• Anwendung bei neu zu erschließenden bzw. zu entwickelnden Bauflächen

Dieses Verfahren ist darauf ausgerichtet, den Preis eines Grundstückes zu ermitteln, für welches das Vergleichswertverfahren nicht geeignet ist, d.h. es wird vorwiegend bei der Bewertung von innerstädtischen Liegenschaften angewandt. Bei diesem Verfahren wird der Grundstückswert auf Grund der möglichen Bebaubarkeit berechnet, d.h. von dem voraussichtlich erzielbaren Verkaufserlös eines genehmigungsfähigen Objektes werden die Baukosten, sämtliche Nebenkosten, Gewinnanteil etc. abgezogen. Nach Vornahme dieser Abzüge erhält man den Grundstückswert.

§ 8 ImmoWertV  Ermittlung des Verkehrswerts

• der Verkehrswert ist aus den Ergebnissen der angewandten Wertermittlungsverfahren abzuleiten.
• Lage auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigen
• Zu- oder Abschläge auf die ermittelten Sach- bzw. Ertragswerte zu berücksichtigen

§ 194 BauGB Verkehrswert: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ....................."

Der Verkehrswert wird entweder aus einem oder aus mehreren Wertermittlungsverfahren abgeleitet, dieser ist auf die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der Sachverständige hat unter Einsatz seines Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung sowie der Kenntnis der Marktlage den Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert anzunähren, rechnerische Werte kritisch zu würdigen und gegebenenfalls auch zu korrigieren.

Discounted-Cash-Flow-Methode (Kapitalwertverfahren):•

• entspricht dem Barwert künftiger Zahlungsströme
• Einbeziehung subjektiver Prognosen und individueller Vermietungs- und Vermarktungsstrategien

Diese Methode der ertragsorientierten Immobilienbewertung dient dazu, entweder den Gebrauchswert oder bei Verwendung von marktorientierten Parametern den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln.

Es werden die während eines festgelgten Berechnungsraumes - im Allgemeinen 5 bis 20 Jahre, wobei der Gutachter meist 10 Jahre wählt - erwarteten Einnahmen und Ausgaben für jedes Jahr einzeln berechnet. Die daraus für jedes Jahr errechneten Cashflows werden auf den Bewertungsstichtag abgezinste und die Barwerte addiert. Hinzugezählt wird der auf den Bewertungsstichtag abgezinste, geschätzte Verkaufserlös der zu bewertenden Immobilie am Ende des Berechnungszeitraumes. Für die Berechnung der Verkaufserlöses wird zB die Investmend Method verwendet, wobei der Cashflow des letzten Jahres des Analysezeitraumes kapitalisiert wird. Die DCF-Method findet in der Unternehmensbewertung häufiger Anwendung als in der Wertermittlung von Immobilien. Sie dienst Investoren als Entscheidungshilfe, bis zu welchem Kaufpreis die gewünschte Rendite aus der Verzinsung erzielt werden kann. (Auszug aus dem Liegenschaftsbewertungsgesetz)

• Verkehrswertermittlung
• Beleihungswertermittlung
• Zugewinnausgleich
• Erbauseinandersetzung
• Zwangsversteigerung
• Enteignung/Entschädigung
• im Zuge eines Sanierungsverfahrens (Ausgleichsbetrag)
• Versicherungswertermittlung
• steuerliche Bewertung

• sammeln und auswerten von Bodenwerten
• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
• zur Wertermittlung erforderliche Daten ableiten/ermitteln und veröffentlichen
• Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, Tabellen,...etc. transparent machen
• Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken

Abweichungen müssen durch Faktoren angepasst werden, damit die Vergleichbarkeit

gegeben ist. Eine Mindestanzahl von 10 Vergleichsobjekten ist angemessen und zu empfehlen.

Vorteile:

• Preisvergleich tatsächlicher Kaufvorgänge
• Marktanpassung entfällt
• hohe Überzeugungskraft und Plausibilität
• kombinierbar mit anderen Wertermittlungsverfahren

Nachteile:

• Vergleichbarkeit nur von gleichartigen Grundstücken
• ausreichende Menge von Vergleichspreisen notwendig
• empirisch ermittelte Umrechnungsfaktoren sichern die Vergleichbarkeit
• für Vergleichswerte von Grundstücken in ihrer Gesamtheit wenig geeignet

    Jahresrohertrag des Grundstücks
-   Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis, Betriebskosten)
=  Jahresreinertrag des Grundstücks
-   Bodenwertverzinsungsbetrag (Bodenwert x Liegenschaftszinssatz)
=  Rheinertragsanteil der baulichen Anlagen
x   Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor)
=  Gebäudeertragswert
+/- sonstige Wertbeeinflussung
+   Bodenwert
=  Ertragswert
 

      Herstellungswert der baulichen Anlagen
-     Wertminderung wegen Alters
+    Wert der sonstigen Anlagen (besonderer Aufwuchs)
+    Bodenwert
=    Vorlaufiger Sachwert
+/- Marktanpassung durch Sachwertfaktor

und objektspezifische Anpassung

=

Verkehrswert (Marktwert)

•    Vertragsparteien:
Grundstückseigentümer als Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer
•    Vertragsgegenstand:
nähere Angaben zum Grundstück
Flurstückbezeichnung

• Laufzeit des Erbbaurechtes:

Datum des  Beginnes der  Laufzeit des  Erbbaurechtes  und Dauer der  Laufzeit (z. B. 75 oder 99 Jahre)
•    Zulässige Nutzung:
Berechtigung, die geplante Baumaßnahme zu errichten
Zustimmungsverpflichtung des Grundstückseigentümers, falls andere Maßnahmen errichtet werden sollen
bei Nutzungsänderung Veränderungsmöglichkeit des Erbbauzinses
•    Erbbauzins:
Höhe des jährlichen Erbbauzinses,Fälligkeit des Erbbauzinses, Verzugsregelung
•    Erbbauzinsanpassung:
Wertsicherungsklausel nach dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundes amtes
•    Gewährleistung:
Hinweis, dass keine Mängel vorhanden sind
•    Übergabedatum und Übernahme von Abgaben:
Übergabe des wirtschaftlichen  Eigentums
Hinweis, dass der Erbbauberechtigte alle Pflichten, die sich aus dem Eigentum am Grundstück ergaben übernimmt
•    Bauausführung:
Hinweis auf Unterhaltsverpflichtung und lnstandhaltungsverpflichtung des Bauwerkes
•    Versicherungsverpflichtung:
Das Gebäude ist zum gleitenden Neuwert versichert zu halten.
•       Veräußerung und Belastung des Erbbaurechtes :
Zustimmungserfordernis durch den Grundstückseigentümer bei Verkauf oder Belastung des Erbbaurechtes

Marktsegmente währen z.B. Wohnen, Gewerbe und gemischtgenutzte Immobilien. Diese grobe Unterteilung nach Objektnutzung kann wiederum in die einzelnen Nutzergruppen unterteilt werden, die ihren Bedürfnissen nach speziefische Anforderungen an die von ihnen nachgefragten Immobilien stellen.

Marktsegmentierung ist idealer Weise die Aufteilung des Gesamtmarktes in klar voneinander abgrenzbaren Teilmärkten mit dem Ziel die differenzierten Nutzergruppen durch gezielte Marketingmaßnahmen konkreter und mit weniger Streuungsverlust ansprechen zu können.

Damit Ihre Marktsegmentierung den erwünschten Nutzen bringt, sollten die von Ihnen gewählten  Segmentierungskriterien zudem folgende fünf Anforderungen erfüllen:
1.    Messbarkeit: Wählen Sie für die Marktsegmentierung Kriterien, die Sie mit einem überschaubaren Aufwand messen können. Leicht zugänglich sind in der Regel demografische Kriterien wie Alter, Geschlecht, Einkommen etc.
2.    Relevanz: Die Kriterien müssen in direktem Zusammenhang zum Marktverhalten des Kunden stehen, um für Ihr Unternehmen relevant zu sein.
3.    Wirtschaftlichkeit: Die für die Marktsegmentierung zugrunde gelegten Segmentierungskriterien sollten Teilmärkte abgrenzen, deren separate Bearbeitung sich für Ihr Unternehmen finanziell auch lohnt.
4.    Erreichbarkeit: Das Segment muss von Ihnen mit Hilfe von Kommunikationsmaßnahmen erreichbar sein. Das heißt, es sollte zum Beispiel Medien geben, die sich an dieses Kundensegment richten.
5.    Unterscheidbarkeit: Das Segment sollte sich von anderen Kundensegmenten unterscheiden und auf andere Maßnahmen des Marketing-Mix auch anders reagieren.

Sind alle fünf Anforderungen erfüllt, bieten die von Ihnen gewählten Segmentierungskriterien eine ausgezeichnete Grundlage für die Analyse des Marktes.

1.    Immobiles Produkt; Ausgleich von Angebot und Nachfrage nur regional möglich
2.    Physikalische Alterung und Abnutzung; laufend Aufwendungen für Instandhaltung  und periodisch für Modernisierung
3.    Risiko veränderter Vorstellung von Grundriss und Ausstattung
4.    Kapitalintensiv – d. r. Liquiditätsrisiko bei Absatzproblemen
5.    Zusätzlicher Finanzmittelbedarf bei Modernisierung wegen geänderter Nachfragervorstellung – d. r. Risiko der Fehleinschätzung des Bedarfs
6.    Zusammenhang von Rendite und Cashflow mit den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen; Miet- und Steuergesetze und Kapitalmarktzinsen haben erheblichen Einfluss auf Rendite und Liquidität

Es besteht ein Zusammenhang da z.B. wirtschaftliche Entwicklungen im Gewerbe später auch in der Preisbildung des Wohnungsmarkts spürbar werden. Beispielsweise können fogende Sachverhalte angeführt werden:

•    Rezessionsphase: Unternehmen stagnieren in ihrem Wachstum und schaffen keine neuen Arbeitsplätze. Geringe Nachfrage nach höherwertigen und größeren Gewerbeimmobilien. Einkommensniveau stagniert und es droht manchem der Arbeitsplatzverlust. Dadurch geringere Nachfrage nach hochwertigen Miet- und Kaufimmobilien. Finanzielle Risiken werden vermieden.
 
•    Aufschwungphase : Unternehmen expandieren oder siedeln sich neu an. Es werden neue Arbeitsplätze geschaffen und das Lohnniveau steigt. Nachfrage nach höherwertigen und größeren Gewerbeimmobilien steigt. Verbesserung der Situation der Erwerbstätigen und Schaffung neuer Arbeitsplätze führt zu größerer Nachfrage nach hochwertigen Miet- und Kaufimmobilien. Finanzielle Mehrbelastung werden gewagt.

Die Preisanpassung durch Verstärkten Wirtschaftsbau schlägt auf den Wohnungsbau durch.

Gewerbe und Wohnen können also nicht völlig getrennt betrachtet werden.

Risiken primär ertragsorientierter Immobilien als Teilmarkt:

1.    Immobiles Produkt; Ausgleich von Angebot und Nachfrage nur regional möglich
2.    Physikalische Alterung und Abnutzung; laufend Aufwendungen für Instandhaltung  und periodisch für Modernisierung
3.    Risiko veränderter Vorstellung von Grundriss und Ausstattung
4.    Kapitalintensiv – d. r. Liquiditätsrisiko bei Absatzproblemen
5.    Zusätzlicher Finanzmittelbedarf bei Modernisierung wegen geänderter Nachfragervorstellung – d. r. Risiko der Fehleinschätzung des Bedarfs
6.    Zusammenhang von Rendite und Cashflow mit den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen; Miet- und Steuergesetze und Kapitalmarktzinsen haben erheblichen Einfluss auf Rendite und Liquidität

Je höher das Risiko einer Anlage, desto höher ist auch die erzielbare Rendite.
•    Wohnimmobilien ca. 4-6 %
•    Gewerbeimmobilien ca. 6-9 %

Marktsegmente währen z.B. Wohnen, Gewerbe und gemischtgenutzte Immobilien.

Wohnen unterteilt in Eigentum und Miete.

Eigentum unterteilt in EFH und ETW.

ETW unterteilt in Preissegmente z.B.:

• Oberstes Preissegment in bester Lage und mit luxuriöser Ausstattung
• mitleres Preissegment in guter Lage mit gehobener Austattung
• gemäßigtes Preissegment in einfacher Lage und einfacher Ausstattung

Untersuchungen zur Kundenstruktur in Unternehmen aller Grössen zeigen immer wieder die gleichen Ergebnisse:

    20% der Kunden bringen 80% des Umsatzes
    20% der Kunden bringen 80% des Deckungsbeitrages oder der Bruttomarge
    20% der Angebote machen 80% des Umsatzes aus

Diese Überlegungen bilden die Basis für die Kundenkategorisierung (ABC-Kunden), welche meistens wie folgt aussieht:

    Schlüsselkunden/Key Accounts: Die absolut lebenswichtigen Kunden, die 50% bis 60% des Umsatzes ausmachen resp. ausmachen werden.
    A-Kunden: Sehr wichtige Kunden, welche ca.80% des Umsatzes erzielen resp. erzielen werden.
    B-Kunden: Weniger wichtige Kunden, welche ca. 15% des Umsatzes ausmachen. Das Wachstumspotenzial ist klein.
    C-Kunden: Kleinstkunden ohne Entwicklungspotenzial mit ca 5% des Umsatzes.
    Neukunden: Ausgewählte potenzielle Schlüssel- oder A-Kunden, die gezielt angegangen werden sollen.

Auf der Basis der Umsatz- oder Deckungsbeitragsziele in Ergänzung zu den Vergangenheitswerten lassen sich Kunden kategorisieren. Entsprechend den Kundenkategorien wird zusätzlich die Bearbeitungsintensität in Form der Anzahl Besuche, Telefonate und Mailings festgelegt.

Heimfall entsteht durch die Verpflichtung des Erbaurechtnehmers bei z.B. Vertragsverletzungen oder Insolvenz seinerseits das Erbbaurecht vor dem vereinbarten Zeitablauf auf den Grundstückseigentümer / Erbbaurechtsgeber zurück zu übertragen.

• Insolvenz Erbbauberechtigter
• vertragliche Verpflichtungen werden nicht erfült z.B. Baupflicht
• Rückstand Erbbauzins von mind. 2 jahren
• Anordnung Zwansverwaltung des Erbbaurechts
• Anordnung Zwangsversteigerung des Erbbaurechts
• Vertragswidriger Gebrauch