Immobilienwirtschaft

Die Veränderungssperre ist ein wirksames Werkzeug der Gemeinden und Städte, auf einem bestimmten Gebiet, auf dem ein Bauvorhaben seitens der Behörden durchgeführt werden soll, keine weiteren Baumaßnahmen zu genehmigen. So dürfen dann in den Zeiten, die mit dieser Veränderungssperre belegt sind, keine baulichen Umbaumaßnahmen, keine Neubauten und auch keine Abrissarbeiten mehr genehmigt werden. Auch Baumaßnahmen, die nicht anzeigepflichtig sind, müssen unterbleiben.

Nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB) besteht in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde zwecks Sicherung ihrer Bauleitplanung. Es wird zwischen dem sogenannten „allgemeinen“ (§ 24 BauGB) und dem „besonderen“ (§ 25 BauGB) Vorkaufsrecht unterschieden. Zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages ist eine Erklärung von der Gemeinde über das Bestehen und die Ausübung des Vorkaufsrechtes (bzw. auf dessen Verzicht) erforderlich. Die Gemeinde wird, wenn sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt, eine sogenannte Vorkaufsrechtsverzichterklärung (Negativattest) abgeben, die durch den beurkundenden Notar bei der Gemeinde beantragt und meist für den Erwerber gebührenpflichtig ist. Grundbuchämter dürfen Grundstückskaufverträge nur im Grundbuch eintragen, wenn das so genannte Negativattest vorliegt (§ 2 Abs. 2 GVO). Das allgemeine Vorkaufsrecht der Gemeinde ist nicht im Grundbuch eingetragen, muss aber seit Kenntnis der Gemeinde innerhalb von zwei Monaten durch Verwaltungsakt ausgeübt werden (§ 28 Abs. 2 BauGB)

1. Umlegungsanordnung durch den Gemeinderat

• Anweisung an die Umlegungsstelle das Verfahren einzuleiten

2. Umlegungsbeschluss durch die Umlegungsstelle: hiermit ist das Verfahren eingeleitet

• UB führt zu einer Verfügungs- und Veränderungssperre
• ortsübliche Bekanntmachung

3. Bestandskarte und Bestandsverzeichnis

• Nachweis des Bestandes von Grundbuch und Liegenschaftskataster sowie weiterer grundstücksrelevanter Daten
• öffentliche Auslegung (1 Monat)

4. Erörterung und Verhandlung mit den Beteiligten

5. Umlegungsplan oder Teilumlegungsplan

• ortsübliche Bekanntmachung
• Auszug an alle Beteiligten
• der Zeitpunkt der Unanfechtbarkeit ist der Tag, der auf den Tag folgt, an dem die letzte Rechtsbehelfsfrist abgelaufen ist, bzw. an dem über das letzte Rechtsmittel gerichtlich entschieden wurde (RiBodO 13.1).

6. Inkrafttreten

• erfolgt durch die ortsübliche Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans

7. Wirkung (der Bekanntmachung)

• Einweisung in den Besitz
• Vollzug des Umlegungsplanes

§ 87 Voraussetzungen für die Zulässigkeit der Enteignung BauGB

(1) Die Enteignung ist im einzelnen Fall nur zulässig, wenn das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden kann.

§ 85 Enteignungszweck BauGB

(1) Nach diesem Gesetzbuch kann nur enteignet werden, um

1.entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans ein Grundstück zu nutzen oder eine solche Nutzung vorzubereiten,

2.unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke, die nicht im Bereich eines Bebauungsplans, aber innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile liegen, insbesondere zur Schließung von Baulücken, entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen oder einer baulichen Nutzung zuzuführen,

3.Grundstücke für die Entschädigung in Land zu beschaffen,

4.durch Enteignung entzogene Rechte durch neue Rechte zu ersetzen,

5.Grundstücke einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn ein Eigentümer die Verpflichtung nach § 176 Abs. 1 oder 2 nicht erfüllt,

6.im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung eine bauliche Anlage aus den in § 172 Abs. 3 bis 5 bezeichneten Gründen zu erhalten oder

7.im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus eine bauliche Anlage aus den in § 171d Abs. 3 bezeichneten Gründen zu erhalten oder zu beseitigen.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind nach § 136 Abs. 1 Baugesetzbuch Maßnahmen in Städten und Dörfern, durch die ein Gebiet (Sanierungsgebiet) zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet werden soll, wobei die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen muss.

Ziele der städtebaulichen Sanierung:

• Bewahrung des städtebaulichen Erbes, soweit es erhaltenswert ist.
• Wohn- und Arbeitsbedingungen in der gebauten Umwelt verbessern.
• Begleitung des Strukturwandels der gewerblichen Wirtschaft und der Landwirtschaft durch städtebauliche Maßnahmen.

Unterschieden wird zwischen zwei Arten von Missständen: Substanzschwächen und Funktionsschwächen.

Substanzschwächen liegen in einem Gebiet dann vor, wenn das Gebiet mit seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Bevölkerung nicht entspricht.

Funktionsschwächen liegen dann vor, wenn das Gebiet die Aufgaben, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen, nicht mehr erfüllen kann oder in der Erfüllung der Aufgaben beeinträchtigt ist.

Baugebot

ist eine hoheitliche Verfügung an einen Eigentümer, auf seinem Grundstück eine bauliche Anlage zu errichten oder eine bereits bestehende umzubauen. Das Baugebot gemäß § 176 Baugesetzbuch dient der Verwirklichung von Bebauungsplänen und der Schließung von Baulücken innerhalb von Ortschaften. Das Baugebot ist nur zulässig, wenn eine Baupflicht wirtschaftlich zumutbar und städtebaulich erforderlich ist. Kommt ein Eigentümer dem Baugebot nicht nach, so kann die Gemeinde als letztes Mittel das Grundstück zum Zwecke der Bebauung durch einen anderen enteignen.

Die AHO-Schrift Nr. 9 gliedert das Leistungsbild der Projektsteuerung in fünf Handlungsbereiche und fünf Projektstufen. Die fünf Handlungsbereiche sind:

1. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
2. Qualitäten und Quantitäten
3. Kosten und Finanzierung
4. Termine, Kapazitäten und Logistik
5. Verträge und Versicherungen

Die neun Leistungsphasen der Objektplanung der HOAI werden aus Sicht des Projektmanagements zu fünf sogenannten Projektstufen zusammengefasst:

1. Projektvorbereitung (Projektentwicklung, HOAI Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung)
2. Planung (HOAI Leistungsphasen 2: Vorplanung, 3: Entwurfsplanung, 4: Genehmigungsplanung)
3. Ausführungsvorbereitung (HOAI Leistungsphase 5: Ausführungsplanung, 6: Vorbereiten der Vergabe, 7: Mitwirken bei der Vergabe)
4. Ausführung (HOAI Leistungsphase 8: Objektüberwachung)
5. Projektabschluss (HOAI Leistungsphase 9: Objektbetreuung, Dokumentation)

Unter Projektsteuerung versteht man die neutrale und unabhängige Wahrnehmung delegierbarer Auftraggeberfunktionen in technischer-, wirtschaftlicher- und rechtlicher Hinsicht, mit dem Ziel ein Bauvorhaben optimal wirschaftlich abzuwickeln.

Weisungsbefugnis nur bei Bevollmächtigung.

1. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
2. Qualitäten und Quantitäten
3. Kosten und Finanzierung
4. Termine, Kapazitäten und Logistik
5. Verträge und Versicherungen

Der Bauantrag ist schriftlich bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Mit allen erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen lt. Bauvorlagenverordnungen)

Bauantrag

Ausgefüllter Bauantrag (entsprechendes Formular) Zustimmungserklärung der Nachbarn sowie ggf. eine Baulastenerklärung.

Bauzeichnungen

Zeichnerische Darstellung der Baumaßnahme im Maßstab 1:100 (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)

Gartenhäuschen eher 1:50, Einfamilienhaus 1:100, Einkaufszentrum 1:1.000 und Quartierumbau 1:10.000.

Lageplan

Katasteramtlicher Lageplan, i.d.R. ein Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte), im Maßstab 1:1000 bzw. 1:500.

i.d.R. ein beglaubigtes und zwei unbeglaubigte Exemplare.

Baubeschreibung

Erläuterung technischer Einzelheiten durch Angabe verwendeter Baumaterialien und Ausstattungen.

Berechnungen

Berechnungen und Ermittlung bebaute Fläche, umbauter Raum, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Wohnfläche oder Nutzfläche, Rohbau- und Gesamtkosten.

Standsicherheitsnachweis (Statik), Wärmeschutznachweis sowie gegebenenfalls Schallschutznachweis.

Betriebsbeschreibung (gewerbliche Bauvorhaben)

Beschreibung und Darstellung der Tätigkeit des Betriebes, der Betriebsablauf, die Anzahl der Beschäftigten usw. enthalten.

Entwässerungsplan (-gesuch)

Zeichnerische Darstellung der Abwasserbeseitigung (Schmutz- und Regenwasser).

Eventuell Brandschutznachweis, detaillierte technische Angaben zu Heizungs- oder Lüftungsanlagen sowie die Prüfstatik sein.

Harte Standortfaktoren sind quantifizierbare Strukturdaten über einen Ort und dessen Umgebung

    Topographie/Bodenbeschaffenheit (Lage im Gelände, Tragfähigkeit, Kontaminierung)   
    Verkehrsanbindung (Straße, Schiene, Wasser, Luft)
    Technische Ver-/Entsorgung (Strom, Wasser, Gas, Fernwärme, Abfallbeseitigung)
    Arbeitsmarkt (quali-/quantitativ)
    Raumordnung/Bauleitplanung (Angebot erschlossener Grundstücke, Baurechtliche Hürden)
    Lage zu den Bezugs- und Absatzmärkten (Versorgungsentfernung täglicher Bedarf, Nachfrage und Angebot)
Energie- und Umweltkosten
Lokale Steuern und Abgaben (Hebesatz Grundsteuer/Gewerbesteuer, Straßenreinigungs-,     Abfallbeseitigungsgebühren)
    Förderangebote (Subventionen, Befreiung von lokalen Steuern und Abgaben, Investitionszulagen)

Weiche Standortfaktoren sind nur schwer messbar.

1. Weiche, unternehmensbezogene Faktoren = Faktoren, die für die Wettbewerbsfähigkeit eines Unternehmens direkt relevant sind:

    Wirtschaftsklima einer Stadt bzw. einer Region (Schnelligkeit und Qualität der Beantwortung von Anfragen und der Bearbeitung von Anträgen; Effektivität der Unterstützung, etc.)
    Stadt- und Regionsimage (objektiv und subjektiv bestimmte Außenwahrnehmung);
     Branchenkontakte (Vorhandensein unterstützender Branchen und Zulieferer; Kommunikations- und Kooperationsmöglichkeiten)
    Hochschul- und Forschungseinrichtungen
    Innovatives Milieu (Informationsfluss zwischen Unternehmen, Forschungs-, Entwicklungs- und Ausbildungsinstitutionen)
    Leistungsfähigkeit der Wirtschaftsverbände (technische und organisatorische Kompetenz; Qualität des Dienstleistungsangebotes, etc.)

2. Weiche, personenbezogene Faktoren = Faktoren, die für die Lebensqualität der Nachfrager bedeutsam sind:

    Qualität des Wohnens und Wohnumfeldes
    Qualität von Schulen und anderen Ausbildungseinrichtungen
    Qualität der sozialen Infrastruktur
    Umweltqualität
    Freizeitwert (kulturelles Angebot, Sport, etc.)
    Reiz der Stadt und der Region

Im Zusammenhang mit dem Recht zu bauen ist der Begriff der Erschließung von besonderer Bedeutung. Damit ein Grundstück als erschlossen gilt, erst dann kann es bebaut werden, müssen bestimmte Kriterien erfüllt sein. Dazu gehören: die Anbindung an das öffentliche Straßennetz sowie die Versorgung mit Strom, Wasser und die Entsorgung von Abwasser über ein Kanalsystem in erforderlichem Maße. §§ 127 ff. BauGB

Grund eines Disagios (Damnum, Abgeld) bei einem Kredit ist die Vereinbarung eines niedrigeren Nominalzinssatzes, weil das Disagio als vorausbezahlter Zins gilt. Hierdurch wird die monatliche Ratenzahlung – während des Zeitraumes, für den das Disagio vorausbezahlt wurde – niedrig gehalten. Wegen des nicht ausgezahlten Disagios ist jedoch bei gegebenem Kreditbedarf ein höherer Kreditbetrag aufzunehmen, zu verzinsen und zurückzuzahlen als bei einem Kredit ohne Disagio.

• Grundbuchauszug
• Auszug Liegenschaftsbuch
• Auszug Flurkarte
• Baubeschreibung
• Bauzeichnungen
• technische Berechnungen
• Wirtschaftlichkeitsberechnung
• Rentabilitätsberechnung
• Geschäftsberichte des Unternehmens der letzten Jahre
• Gesellschaftervertrag bei GmbH
• Kaufvertrag Grundstück
• Erbbaurechtsvertrag
• Baugenehmigung
• Flächen-/Massenberechnung
• Versicherungsschein Gebäudeversicherung
• Bescheide Baufortschritt
• ggf. Abnahmebescheinigung
• Unterlagen Kreditwürdigkeit
• Nachweis einer tragfähigen Gesamtfinanzierung

• Jählich/monatlich gleichbleibender Rückzahlungsbetrag
• Zinsen und i.d.R. 1 % anfänglicher Tilgung
• Tilgung mindert Restschuld
• dadurch sinkt nach und nach die jährliche Zinszahlung
• gesunkene Zinszahlung erhöht nach und nach die jährliche Tilgungszahlung

Vorteil ist die gleichbleibende kalkulierbare Belastung bis zum Ende der Laufzeit/Zinsbindung und die Tilgung bis spätestens 30 Jahren.

Kapitalanlagegesetz (KAGB) mit dem Kapitalanlagegesellschaften dazu angehalten werden sollen, bestimmte Anlagegrundsätze, wie eine bestimmte Risikostreuung oder Publizitätsvorschriften, einzuhalten. Ziel ist es unter anderem, Anlegern einen gewissen Schutz zu bieten.

• rechtlich identifizierbares Sondervermögen, das vorwiegend oder ausschließlich aus Immobilien besteht
• In der Regel eine große Zahl von Anteilseignern und eine größere Anzahl von Einzelobjekten
• nach 22. Juli 2013 erworbene Anteile 2 Jahre Halte- und 1 Jahr Kündigungsfrist (gilt nicht für Börse, sondern nur für Rücktausch)
• Risikominimierung durch Diversifikation bei verantwortlichem Portfolio (ist vorgeschrieben) gegenüber geschlossenem Immobilinefond (relativ risikoarm)
• geringes Eintrittskapital
• i.d.R. Inflationsschutz (Mietenanstieg und Anpassungsmöglichkeit)
• langfristiges Anlagevehikel
• relativ hohe Kosten für Fondmanagement
• voll zu versteuern (Kapitalertragsteuer/Abgeltungssteuer+SolZ+KSt)

1. Rechtliche Folgen der Abnahme nach VOB sind z. B.:

• Gefahren- und Lastenübergang
• Umkehr der Beweislast
• Fälligkeit der Schlussrechnung Beginn der Gewährleistungsfrist
• Vertragsstrafen  müssen mit der Abnahme geltend gemacht werden , da sie sonst verwirkt sind.
• kein Nachbesserungsanspruch für vor der Abnahme bekannte Mängel

   2. Es liegt eine erklärte Abnahme vor. Die Abnahme erfolgt entweder ausdrücklich oder durch konkludentes       Handeln, z. B. durch vorbehaltlose lngebrauchnahme , indem der Bauherr durch sein Verhalten zu erkennen gibt, dass er das Werk im Wesentlichen als erbracht ansieht. Durch die rügelose Benutzung des Werkes durch die Gesellschaft ist dies der Fall.

       3. Z. B.: Eine Abnahme kann auch erfolgen

• als förmliche Abnahme :

Auf Verlangen des Bauherrn oder des Bauunternehmers erfolgt eine Abnahme . Es erfolgt eine gemeinsame Inaugenscheinnahme der abzunehmenden Bauleistung mit Feststellung und Protokollierung eventueller Mängel. Grundsätzlich ist die Anwesenheit beider Vertragspartner beim Termin notwendig . Die förmliche Abnahme kann auch ohne Anwesenheit des Auftragnehmers erfolgen, wenn der Termin verweigert war oder der Auftraggeber mit genügender Frist hierzu eingeladen hatte.

1. Die  Abnahme   sollte   innerhalb   von  zwölf  Werktagen   nach  Fertigstellung stattfinden .
2. Die Abnahme ist grundsätzlich Sache des Bauherrn bzw. des Auftraggebers .
3. Der objektüberwachende Architekt kann die Abnahme nur vornehmen , wenn er vom Bauherrn bevollmächtigt worden ist.

Die Vergabeunterlagen bestehen im Wesentlichen aus einem Anschreiben bzw. der Aufforderung zur Angebotsabgabe an die Bieter und den Vertragsunterlagen. In dem Anschreiben werden die Bieter über den Ablauf und die wesentlichen Bedingungen des Vergabeverfahrens informiert, es ist die vergaberechtliche Komponente. Die Vertragsunterlagen konkretisieren hingegen die anzubietende Leistung inhaltlich. Die vertragliche Komponente beinhaltet die Leistungsbeschreibung sowie ggf. allgemeinen und zusätzlichen Vertragsbedingungen.

Bestandteile des Bauvertrages und damit auch Grundlage eines Angebots bestehen aus:

1. der Leistungsbeschreibung

2. Anschreiben

3. den Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB entspr. VOB/B)

4. den Besonderen Vertragsbedingungen (BVB), die die AVB hinsichtlich spezieller Belange des Ausschreibenden ergänzen

5. evtl. zusätzlichen Vertragsbedingungen (ZVB), mit objektspezifischen Ergänzungen zu den AVB

6. den Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (ATV entspr. VOB/C)

7. evtl. Zusätzlichen technischen Vertragsbedingungen (ZTV) in Ergänzung zu den ATV.

Hinzu kommen je nach Objekt noch Zeichnungen, Gutachten, Berechnungen und sonstige sachdienliche Unterlagen. Zusammen mit den Angebotspreisen des Auftragnehmers und dem Auftragsschreiben des Auftraggebers bilden diese Verdingungsunterlagen den Bauvertrag.

§ 4 VOB/A

Vertragsarten = Vergütungsarten

A. Einheitspreisvertrag

B. Stundenlohnvertrag

C. Pauschalpreisvertrag

§1 VOB/A Bauleistungen

Bauleistungen sind Arbeiten jeder Art, durch die eine bauliche Anlage hergestellt, instand gehalten, geändert oder beseitigt wird.

§2 VOB/A Grundsätze

1. ……… Vergabe an fachkundige, leistungsfähige und zuverlässige Unternehmen.
2. Förderung des Wettbewerbs.
3. Bekämpfung von Wettbewerbsbeschränkung und unlauteren Verhaltensweisen
4. Diskriminierungsverbot
5. Förderung ganzjähriger Bautätigkeit.

ab 5.186.000 Euro

Erschließungsaufwand = Gesamtkosten - 10% Gemeinde – anteilige Kosten

Erschließungsbeitrag = Qm x Faktor

Verteilerschlüssel = Erschließungsaufwand : Summe Erschließungsbeitrag =

Euro pro QM Betreffendes Grundstück x Faktor =

Summe x Euro pro Qm = Ergebnis Erschließungsbeitrag

• öffentliche Ausschreibung
• beschränkte Ausschreibung ohne öffentliche Teilnahme
• Beschränkte Ausschreibung nach öffentlicher Teilnahme
• Freihändige Vergabe ohne öffentliche Teilnahme
• Freihändige Vergabe nach öffentlicher Teilnahme

1. Z. B.:

Projektsteuerung ist die neutrale und unabhängige Wahrnehmung delegierbarer Bauherrenfunktionen (in organisatorischer, rechtlicher, technischer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht), soweit sie zur zielorientierten Abwicklung des Projektes erforderlich sind.

2. Leistungen, die ein Projektsteuerer übernehmen kann, sind z. B.:

• Klärung der Aufgabenstellung
• Mitwirkung an der Definition der Projektziele
• Mitwirkung an der Auswahl der Planer und sonstiger Projektbeteiligter
• Aufstellung und Überwachung von Organisationsplänen
• Aufstellung und Überwachung von Zeit- und Terminplänen
• Aufstellung und Überwachung der Kostenpläne
• Aufstellung und Überwachung von Zahlungsplänen
• Aufstellung und Überwachung von Qualitäten
• Fortschreibung Planungsziele und Klärung von Zielkonflikten
• regelmäßige Information des Auftraggebers über die Projektabwicklung
• Herbeiführung von Entscheidungen des Auftraggebers
• Koordinierung und Kontrolle der Finanzierungs-, Förderungs- und Genehmigungs verfahren

3. Das Honorar für die Projektsteuerung ist frei vereinbar  z. B. als:

• Stundensatzvergütung entsprechend Aufwand
• Pauschalhonorar
• Prozentsatz (Bemessungsgrundlage analog der HOAI: relativer Anteil an den Herstellungskosten)

1. Europaebene - Bundesebene - Landesebene - regionale Ebene - kommunale Ebene

Z. B.:

Europaebene – Europäisches Raumordnungskonzept

Bund (ROG) – Raumordnungsgrundsätze

Land (Landesplanungsgesetz) –  Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm)

Regionen – Regionalplanung (Regionalpläne)

Kommunen (BauGB) – Kommunale Planung (F-Plan und B-Plan)

2. gemäß § 2 Abs. 2 Raumordnungsgesetz (ROG) z.B.:

• Entwicklung einer ausgewogenen Siedlungs- und Freiraumstruktur
• Erhaltung der dezentralen Siedlungsstruktur mit ihrer Vielzahl leistungsfähiger Zentren und Stadtregionen
• Vorrang der Wiedernutzung brachgefallener Flächen vor Inanspruchnahme von Freiflächen
• Schaffung von langfristig wettbewerbsfähigen und räumlich ausgewogenen Wirtschaftsstrukturen

• Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr/gute Erreichbarkeit von Kindergärten, Schulen und Zentren
• verkehrliche Erschließung und ruhender Verkehr
• Freizeitwert (mit besonderer Blickrichtung auf Spielplätze, Sportanlagen und Jugendfreizeiteinrichtungen)
• angenehmes Wohnumfeld (verkehrsberuhigte Straßen, Nähe zu Naherholungsbereichen, geringe  Lärmimissionen)
• Nahversorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfes
• Verkehrsaufkommen am Mikrostandort (Gefährdungspotenzial für Kinder)
• demografische Zusammensetzung und Entwicklung der Wohnbevölkerung
• sozioökonomische Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Stadtteiles
• Erschwinglichkeit von Mieten und Immobilienpreisen für Familien mit Kindern

• Zunehmende Komplexität :

Viele Akteure auf der Auftraggeber- und Auftragnehmerseite führen zu Schnittstellenproblemen, Informations- und Kommunikationsproblemen und Koordinationsmängeln.

• Kostendruck:

Der harte Wettbewerb auf dem Markt führt auf der Anbieterseite zu geringen Gewinnmargen. Baufirmen versuchen mit allen Mitteln, Lücken oder Ungenauigkeiten im Bauvertrag bzw. in der Leistungsbeschreibung für Nachträge auszunutzen, um ihren Gewinn zu steigern. Nachtragsorientierte Angebote.

• Termindruck:

Für Bauherren ist eine kurze Planungs- und Bauzeit von großer wirtschaftlicher Bedeutung. Da sie sich direkt auf die zu erzielende Rendite auswirken, führen unrealistische Terminvorgaben der Bauherren oft zu einer Überforderung der planenden und ausführenden Unternehmen. Folge ist, dass Baufirmen versuchen, im Rahmen der vertraglichen Möglichkeiten aus dem engen Terminkorsett herauszukommen, z. B. durch Behinderungsanzeigen oder bei Änderungswünschen des Bauherren.

• Qualitätsprobleme:

Der enge Kosten- und Terminrahmen hat häufig ein Qualitätsdefizit zur Folge. Grund kann auch eine ungenaue Beschreibung des Bausolls durch den Auftraggeber sein, sodass Meinungsverschiedenheiten über die geschuldete Qualität zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer(n) zum Streit führen.

• Rechtliche Komplexität:

Der Abbau von staatlicher Kontrolle im Bausektor führt zu einer Verlagerung der Verantwortlichkeiten auf den Bauherren und dessen Erfüllungsgehilfen. Der Projektmanager muss die Einhaltung der öffentlichen und privaten Rechtsvorschriften kennen und überwachen. Darüber hinaus steigt die Anzahl und die Sensibilität der Betroffenen im Baugeschehen (Behörden, Nachbarn, Nutzer, Bürgerinitiativen), sodass Rechtsstreitigkeiten zunehmen.

a)

Anzahl Wohnungen:

16 Häuser mit je 6 Wohnungen= 96 Wohnungen

Wohnfläche:

16 Häuser mit je 6 Wohnungen a 72 m²= 6.912 m²

Kosten der Modernisierung:

                                 Fenstertausch 268.800,00 € (2.800 € · 96 Wohnungen)

                                   Pelletheizung 352.000,00 € (22.000 € · 16 MFH)

       Wärmedämmverbundsystem 848.000,00 € (53.000 € · 16 MFH)

                            Lüftungsanlage 241.920,00 € (35 € · 6.912 m²)

Energieberatung und Bauleitung 53.000,00 € 

              Kosten Modernisierung 1.763.720,00 €

b)

Miete/Monat bisher 24.883,20 € (3,60 €/ m² · 6.912 m²)

Miete/anno bisher 298.598,40 € (24.833,20 € · 12 Monate)

Miete/Monat neu 33.523,20 € (4,85 €/ m² · 6.912 m²)

Miete/anno neu 402.278,40 € (33.523,20 € · 12 Monate)

Differenz  bisher/neu/anno 103.680,00 €

Rendite, z. B. über Dreisatz :

X   =    103.680/1.763.720 x 100

Rendite: 5,88 %   

1. Z. B.: Die Risikolebensversicherung deckt nur das biologische Risiko ab; eine Kapitalbildung findet nicht statt. Deshalb ist die Prämie deutlich niedriger.

2. Z. B.:

• Absicherung des biologischen Risikos
• Kapitalanlage
• Altersvorsorge

3. Z. B.: Das Finanzierungsmodell wird als „Tilgungsaussetzung gegen Kapitallebensversicherung" bezeichnet. Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen wird für das aufgenommene Darlehen nur der Darlehenszins an den Gläubiger gezahlt. Die Zahlung der Prämie einer Kapitallebensversicherung ersetzt die laufende Tilgung. Mit Eintritt des Versicherungsfalles bzw. dem Ablauf der Vertragslaufzeit kommt die Lebensversicherung zur Auszahlung und tilgt das Darlehen in einer Summe. Eventuelle Überschüsse erhält der Versicherungsnehmer bzw. der Begünstigte.

4. Z. B.:

• Die Prämie ist niedrig, wenn der Versicherungsnehmer jung ist und keine Vorerkrankungen hat.
• Die Darlehenszinsen sind steuerlich geltend zu machen.
• Absicherung der Finanzierung