Immobilientreuhand

1. Grundstückform
2. Grundstückgrenzen
3. Gebäudegrundriss
4. Zonenzugehörigkeit
5. Parzelle- und Gebäudenummer
6. Strassen
7. Wald-, Gewässerabstände

Baumassen = Bauvolumen über Terrain / anrechenbare Landfläche

Überbauungsziffer = maximale Gebaudegrundfläche / anrechenbare Landfläche

Grünflächenziffer = Grünfläche / anrechenbare Landfläche

Bedürfnisvormulierung
Lösungsstrategien

Vorgehen: Beschaffung der Unterlagen, Analyse, Vorabklärungen bei Behörden, Aufzeigen von Risiken, Erstellen eines Berichtes, Finanzbedarf einschätzen, Schätzung des Zeitbedarfs

Anmerkungen: STWE-Reglement, Zugehör

Vormerkungen: Mietverträge, Bauhandwerkerpfandrecht, Vorkaufsrecht STWE, Vor-, Rück-, und Kaufsrecht, Heimfallvereinbarung

Dienstbarkeiten: Peronaldienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten etc.

kann nur als Namenspapier errichtet werden

beim Miteigentum gibt es vom Gesetz aus ein Vorkaufsrecht (ZGB Art. 682)

STWE gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Es kann jedoch errichtet und im Grundbuch Vorgemerkt werden (ZGB Art. 712c Abs. 1)

Ja, ausser arglistig verschwiedene Mängel

Sachgewährlseistungen sind Mängel am Objekt
Rechtsgewährleistungen sind Forderungen von Dritten am Grundstück

Besteht eine Dienstbarkeit wie ein Wohnrecht, Nutzniessungsrecht etc. wirkt sich das negativ auf den Wert der Liegenschaft aus.

Bei der ersten Runde der versteigerung wird die Liegenschaft versteigert wie sie ist (mit Wohnrecht). Nun kann der Gläubiger, wenn das Wohnrecht nach seinem Grundfpand errichtet worden ist, eine weite Runde der Versteigerung vorder. In der zweiten Runde wird die Liegenschaft ohne das Wohnrecht versteigert.

1. GGst
2. Handänderungsst.
3. Einkommenst.
4. direkte Bundesst.
5. Gewinnst.
6. Schenkungst.
7. Erbschaftsst.
8. Mwst

1. Erhalten
2. Entwickeln
3. Verkaufen
4. Invstieren (Kaufen)

Die Achsen sind Risiko und Rendite

• Core - geringes Risiko, Belehnung 0-50%, Büro, Wohnen, Verkau
• Value Added - höheres Risiko, Belehnung 30-70%, Hotels, Seniorenresidenzen, Logistik
• Opportunistic - hohes Risiko, Belehnung > 70%, Alle Anlagen, schlechte Zustände, B und C Lagen

Der Leverage Effekt beschreibt die Hebelwirkung des Fremdkapitals auf die Eigenkapitalrentabilität: durch den Einsatz von Fremdkapital (anstelle von Eigenkapital) kann die Eigenkapitalrendite für die Eigentümer gesteigert werden.

Voraussetzung für einen positiven Leverage-Effekt ist, dass die Investitionsrendite (Gesamtkapitalrendite) über dem Fremdkapitalzins liegt.

• Schulbrief
• Grundpfandverschreibung
• Gült

Die Grundpfandverschreibung hat bloss Sicherungsfunktion. Es wird kein Wertpapier ausgestellt. Durch die Grundpfandverschreibung kann eine beliebige, gegenwärtige oder künftige oder bloss mögliche Forderung sichergestellt werden. Für diese Forderung haftet der Schuldner mit seinem ganzen persönlichen Vermögen.

Gesetzliche Grundpfandrechte:

• für die Forderungen des Verkäufers am verkauften Grundstück (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB)
• für die Forderung der Miterben und Gemeinder aus Teilung an den Grundstücken der Gemeinschaft (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB)
• für die Forderungen der Bauhandwerker (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB)
• für die Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712i ZGB)
• für die Baurechtszinsforderungen des Grundeigentümers (Art. 779i ZGB).

Kontokorrentkredit mit hypothekarischer Deckung (Grundstück) für Neubauten, Umbauten und Erweiterungen

sofort. OR Art. 267a Abs. 1

- verbrecherisch erlangte Vermögenswerte nicht in den legalen Umlauf gelangen zu lassen

- Vermögenswerte sollen ferner nicht der Ausübung von Verbrechen (Terrorismus) dienen

- Sicherstellung der Sorgfalt bei Finanzgeschäften

Unterstellt: Salärmandate, Erbschaftsverwalter im Auftrag der Erben

n. Unterstellt: klassische Liegenschaftsverwaltung, Inkassotätigkeiten für Kunden

- durch das Einleiten eines Betreibungsverfahrens

- durch das Einreichen einer Klage (Gericht oder Schiedsgericht)

- durch Schuldanerkennung von Hr. Müller

- durch das Leisten einer Teilzahlung oder Zinszahlung

(OR Art. 135)

Verkauf von Aktien einer Immobiliengesellschaft.

Aktienkaufvertrag, keine Formforschrift

Verkauf der Grundstücke einer Immobiliengesellschaft.

Kaufvertrag eines Grundstückes, öffentliche Beurkundung

- überführung von Geschäfts- in Privatvermögen (DBG Art. 18a Abs. 1)

- Erbteilung unter gewissen Umständen (DBG Art. 18a Abs. 3)

- Umstrukturierung (DBG Art. 19)

- Ersatz von betreibsnotwendigen Liegenschaften (DBG Art. 30)

Bei Wohnliegenschaften kann zwischen einem Pauschalabzug oder den effektiven Kosten gewählt werden. Bei Geschäftsliegenschaften können nur die effektiven Kosten geltend gemacht werden

- Das Grundstück darf nicht grösser als 3'000 m² sein

- Er muss seinen Wohnsitz in der CH haben

- Grundstück das innerhalb eines Jahres bebaut wird

- er kann nur auf seinen eigenen Namen kaufen

Räumt dem einzelnen Stockwerkeigentümer das ausschliessliche Recht ein, bestimmte Gebäudeteile zu benutzen, zu verwalten und innen auszubauen.

Voraussetzung: eigener Zugang, in sich abgeschlossen, wirtschaftliche Einheit

Beispiele: Wohnung, Büro, Lager

Schriftstück: Stockwerkbegründungsurkunde

Das ausschliessliche Benutzungsrecht (auch Sondernutzungsrecht genannt) vermittelt seinem Inhaber das Recht auf alleinige Benützung eines gemeinschaftlichen Teiles

Beispiele: Parkplätze, Dachterrasse, Gartensitzplatz, Balkon

Schriftstück: STWE-Begründungsurkunde, Reglement, Verwaltunsordnung

Gemeinschaftlich sind alle Teile einer zu Stockwerkeigentum aufgeteilten Liegenschaft, an welchen kein Sonderrecht begründet worden ist. Als zwingend gemeinschaftliche Teile schreibt das Gesetz vor:

• Fundation, statische Konstruktionen, Dach, Fenster, Fassade, Treppenhaus, Lift, Leitungen, Heitzung, gemeinschaftliche Einstellräume

Schriftstück: durch das Gesetz zugeteilt

Ursprünglich oder nachträglich durch Begründungsakt oder Rechtsgeschäft gemeinschaftlich erklärte Räumlichkeiten, Anlagen und Einrichtungen

• [vgl. 712b Abs. 3]
• Hauswarts-Wohnung
• Lagerräume
• Abstellräume (zB Veloraum)

Schriftstück: STWE-Begründungsurkunde, Reglement, Verwaltungsordnund, Vereinbarung

Man ist Eigentümer, jedoch ist man noch nicht Besitzer (übergang von Nutzen und Gefahren oder Erträgen und Kosten)