Immobilien-Treuhänder
Bewertung
Bewertung
Fichier Détails
| Cartes-fiches | 60 |
|---|---|
| Utilisateurs | 12 |
| Langue | Deutsch |
| Catégorie | Matières relative au métier |
| Niveau | Collège |
| Crée / Actualisé | 10.07.2016 / 27.01.2023 |
| Lien de web |
https://card2brain.ch/box/immobilientreuhaender1
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| Intégrer |
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Was gehört in die Unterhaltskosten?
Instandhaltung, Reparaturen, Ersatz defekter Geräte und Einrichtungen, ca. 6% - 15% des Bruttomietertrages
Was sind die Verwaltungskosten?
Liegenschaftsverwaltung inkl. Buchhaltung, Wohnungsübergaben, Betreuung von Mieter und Hauswart, ca. 3% - 7% des Bruttomietertrages
Risiko für Mietzinsausfälle?
Mietzinsausfälle bei Mieterwechsel, insolvente Mieter, ca. 0% - 6% des Bruttomietertrages
Rückstellungen?
Instandsetzung, Grosszyklische Erneuerungen, i.d.R. alle 20 - 30 Jahre, ca. 7% - 15% des Bruttomietertrages, ca. 30% - 50% der Neubaukosten
Nettomietertrag?
Für die Kapitalverzinsung oder als Ausschüttung an den Eigentümer übrig bleibender Betrag
Barwert = heutiger Wert einer Rente (Rente x Rentenbarwertfaktor)
Was ist der Residualwert und wie wird er berechnet?
dieser errechnet sich am Ende des Prognostizierhorizontes aus dem Barwert einer ewigen Rente, der ebenfalls zum Bewertungsstichtag diskontiert wird.
Nenne die zwei Arten von Entwertungen
Reduziertes Leistungsvermögen resp. Verlust an Nutzungspotenzial - Näherrücken von notwendigen Renovationen
Was ist der Nutzen bei konsumtive Objekte
Wohngenuss - EFH, Ferienhuser, Stockwerkeigentum etc.
Bewirtschaftungskosten
Betriebskosten 4-8% des Bruttomietertrages - Unterhaltskosten 6-15% des BME - Verwaltungskosten 3-7% des BME - Risiko Mietzinsausflle 0.1-6% des BME
Kostenbandbreite für Bewertungen von EFH bis Industiebauten
1500 - 4000.-
Wann wendet man die Rückwärtsrechnung an?
Bewertung von unbebauten Grundstück
Der Ertragswert ist nichts anderes als der Barwert einer ewigen Rente
Was ist der Barwert
Der minimale Geldbetrag dem man im Bewertungszeipunkt am öffentlichen Kapitalmarkt anlegen muss, um wirtschaftlich mind. dieselbe Position zu erreichen, wie beim Erwerb der Liegenschaft. Werte sind dazu da, Renten vergleichbar d.h. handelbar zu machen
Feststellungn Substanzwert - was muss ermittelt werden?
Die Feststellung des Substanzwertes von Bauten steht und fällt mit der richtigen Ermittlung der Entwertung
BKP 9
Ausstattung
Was sind Grundstücke gemäss Gesetz
Liegenschaften, Selbständige und dauernde Rechte (Baurecht), Bergwerke, Miteigentumsanteile
Was braucht es für die Bewertung (Unterlagen)
Grundbuchauszug, Situation u Katasterplan, Ortsplan, Baubeschrieb, Mieterspiegel etc.
Was braucht es (zusätzlich) bei Stockwerkeigentum
Reglement der Stockwerkeigentümerschaft, Begründungsakt; Grundbuchauszug der Stammparzelle, Nutzungs- u Verwaltungsordnung, Protokolle Stowesitzungen, Verwaltungsabrechnung
Was braucht es bei Baurechten
Grundbuchauszug des belasteten Grundstcks, Baurechtsvertrag
Für folgende Unterlagen braucht es eine Vollmacht
Steuerwert und Eigenmietwert, Gebäudeversicherungswert, Archive auf Bauämtern
SIA 416
Geschossfläche(GF), Konstruktionsfläche (KF), Nettogeschossfläche (NGF), Verkehrsfläche (VF), Funktionsfläche (FF), Nutzfläche (NF), Hauptnutzfläche (HNF), Nebennutzfläche (NNF)
SIA 416 (alt 116)
Für Berechnung des Gebäudevolumens. Alte Methode war mit Zuschlägen, neue 416 ohne Zuschläge
Ertragswertmethode, Barwertmethode, DCF, Mischwert
Realwertmethode, Mischwertmethode (schwacher Ertragswert), Vergleichswertmethode (Hedonische- nicht bei MFH)
Realwertmethode
ES WIRD ZEITWERT ERMITTELT: Neubaukosten minus Entwertung= Zeitwert der Baute plus Landwert= Verkehrswert (Baute + Land)
Alterung der Bausubstanz
Was ist die Wirtschaftliche Alterung eines Grundstücks
aus der Mode gekommen= Demodierung
Was ist aus dem Grundbuchauszug ersichtlich
Liegenschaftenbeschrieb, Grundeigentümer und Eigentumsart, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vormerkungen, Anmerkungen, Grundpfandrechte
Was ist aus dem Situation bzw. Katasterplan ersichtlich
Grenzpunkte und Baulinien, Gebäudeumrisse, Grundbuchnr.., Gebäudenr. etc.
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