Immobilienbewirtschaftung - Bau

SIA 112: Schweizerische Norm für Neubau-, Umbau-, Erhaltungs- und Umnutzungsvorhaben im Hoch-, Tief- und Anlagenbau sowie wie Freianlagen

Das Leistungsmodell umfasst 6 Phasen und zwölf Teilphasen, in denen der ganze Lebenszyklus eines Bauwerks, von der Bedürfnisformulierung bis zu Bewirtschaftung beschrieben wird.

Für jede eilphase werden die entsprechenden Teilphasenziele als Ziele des Auftraggebers definierit.

• Beratung und Kommunikation, Vertretung
• Entscheidungsgrundlagen, Formulierung von Anträgen
• Erstellung der Aufbau und Ablauforganisation
• Protokollierung der Sitzung
• Erstellung periodischer Standberichte
• Sicherstellung des Submissions-, Bestell- und Rechnungswesens
• Erfüllung ihrer Leistung und Sorgfaltspflicht hinsichtlich Qualität, Kosten und Termine
• Organisation und Leitung einer koordinierten projektbezogenen Qualitätssicherung
• Koordination der Leistung aller Beteiligten
• Fachliche und administrative Leitung des Planerteams
• Zuteilung der Aufgaben im Planer Team
• Sicherstellung Informationsfluss und Dokumentation
• Projektpflichtenheft
• Erfüllung behördliche Auflagen

Ablaufplanung: Ablauforganisation, Terminplanung

Planung der Planung

Sollte möglichst früh in einem Projektablauf eingesetzt werden

Ziel: Erfassen aller relevanten Vorgänge und logisches Verknüpfen dieser Vorgänge unter Berücksichtigung der technologischen und planerischen Abläufe sowie Darstellung der für jede Hierarchiestufe oder Phase angepassten Informationen für die Planung und Überwachung

Bauherrensicht, Festlegung

• von Terminen für Ausschreibung, Vergabe und Fertigstellung sowie für die Bau und Lieferfirmen
• der Dauer des Projekts
• des Mittelabflussplans
• der Kostenentwicklung in Abhängigkeit vom Baufortschritt

Auftragnehmersicht, Schwerpunkte bei

• dDer Auswahl der Bauverfahren und -varianten
• der Bestimmung des erforderlichen Potenzials an Menschen, Material und Geräten
• der Dimensionierung der Teilprozesse und Arbeitsgänge
• der Planung der Baustelleneinrichtung
• der Koordinierung des Einsatzes der Arbeitskräfte des Materials und der Geräte

• Rahmenablauf: zu Beginn, insgesamt; für gesamte Zeit (Jahre/Quartale); Balkenplan (Excel)
• Generalablauf: bei Abschnittsbeginn; für den Bauabschnitt (Monat); Balkenplan mit Meilensteinen, Netzplan
• Grobablauf: Sukzessive vor jeweiliger Leistung; nach Leistungsabschnitt (Wochen); Balkenplan mit hintergestelltem Netzplan
• Detailablauf: nach Vergaben; nach Vergabeeinheit (Tage); Balkenplan mit hintergestelltem Netzplan
• Checklisten: festgelegter Rhythmus; laufende Begleitung und Kontrolle

1. Balkenplan: Verständlich, einfach, übersichtlich, Fortschritt optisch erkennbar; Abhängigkeiten schwer erkennbar, Unübersichtlich bei grosser Anzahl Vorgänge, Ablauflogik zwingend vorgegeben
2. Weg-Zeit-Diagramm (für Strassenbau, Bahnbau)
3. Fliessfertigung und Taktfertigung (sich wiederholdende Arbeitsprozesse)
4. Netzplan: Projekt wird in Vorgänge aufgeteilt, technische und betriebliche Abhängigkeiten der Vorgänge werden definiert; 

Änderung der Rahmenbedingungen: 

• Kapazitätsausfall: Sachmittel, Personen
• Know-How-Ausfall: Kündigung, Schulung nicht durchgeführt
• Leistungsänderung: Systembedingte Änderung, Auftraggeber

Termin falsch geplant:

• Kapazität reicht icht aus: temporär überlastet, Kapazitätsausfall, Know-How nicht bedacht
• Aufwand grösser als geplant: Aufgabe vergessen, Risikoeintritt, keine systematische Aufwandabschätzung
• Managementtermine: "Salamitaktik", ungeprüfte Termine