Immobilienbewirtschaftung

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Richtig

• Überlassung der Sache zum Gebrauch
• Während einer gewissen Dauer
• Gegen Bezahlung eines Mietzinses

• feste/befristete Vertragsdauer
• unbestimmte Vertragsdauer
• unbestimmte Vertragsdauer mit Mindestdauer

Der Mieter erhält mit dem Optionsrecht die Möglichkeit zur Verlängerung des Mietvertrages.

Echte Option: Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen oder bereits im Zeitpunkt der Ausübung bekannten Vertragsinhalt. 

Der Mieter erhält mit dem Optionsrecht die Möglichkeit zur Verlängerung des Mietvertrages.

Unechte Option: Bei der Ausübung des Optionsrechts steht der Mietzins noch nicht fest. Die Parteien müssen sich über die offenen Konditionen noch einigen. Die Fortdauer des Mietverhältnisses hängt somit vom Willen beider Parteien ab.

• Ausserordentliche Kündigung
• Ordentliche Kündigung
• Andere Beendigungsformen, zB fester Vertrag

• Zahlungsrückstand
• Verletzung der Sorgfaltspflicht
• Eigentümerwechsel
• aus wichtigen Gründen
• Konkurs des Mieters

Das Einschreiben gilt erst dann als zugestellt, wenn es der Adressat tatsächlich in Empfang nimmt, spätestens nach Ablauf der siebentätigen Abholfrist.

Beispiel: Mitteilung einer Erhöhung des Mietzinses, Ansetzen einer Zahlungsfrist bei Zahlungsrückstand

= Regelfall im Mietrecht

Das Einschreiben gilt als zugestellt, wenn der Mieter das Schreiben erstmals mit der Abholungseinladung, die er im Briefkasten findet, bei der Poststelle abholen kann. Dabei ist es unerheblich, ob die Empfängerin tatsächlich Kenntnis von dieser Abholungseinladung hat, also den Briefkasten leert.

Beispiel: ordentliche Kündigung, Kündigung aus wichtigem Grund, Kündigung wegen Eigengebrauch, Kündigung wegen Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtnahmepflicht durch den Mieter.

• 3 Monate
• 6 Monate
• 2 Wochen
• 2 Wochen

• Vertragsart (Titel) 
• Objekte, die gewartet werden
• Vertragsparteien
• Beginn und Ende oder Laufzeit
• Umfang der Arbeiten
• Kommunikation
• Reparaturen
• Gerätschaften
• Inventar
• Zustandsbericht
• Entschädigung / Honorar
• Versicherung
• Stellvertretung / Ferienvertretungen
• Kündigung
• Schriftlichkeit
• Gerichtsstand
• Unterschriften der Parteien

• Reinigung allgemeiner Räume und Bereiche: Treppenhaus, Fenster, Vorplatz, Lift, Nebenräume, Zugangswege etc.
• Techniosche Hauswartung: Meldung bei Störungen, Hinweis an Verwaltung über Schäden, Begleitung von Servicepersonen von Dienstleistern, Sicht- und Funktionskontrolle von Anlagen und Maschinen, Regulierung der Heizung, Ordnungskontrolle gem. Feuerpolizei, Kontrolle Tank- oder Pelletbestand
• Umgebungspflege: Rasenmähen, Unkraut vernichten, Rabatten jäten, düngen und wässern, Spielplatz sauber halten, Schneeräumung, Glatteis "bekämpfen"
• Tiefgarage: reinigen, Ordnungskontrolle gem. Feuerpolizei
• Administrative Aufgaben: Wohnungsbesichtigungen, Spesenabrechnung, Wasch- oder Parkgeldeinzahlung, Zählerstrandmitteilung etc.

• Administrative Bewirtschaftung
• Technische Bewirtschaftung

• Auftraggeber, Auftragnehmer
• Liegenschaftsadresse des zu bewirtschaftenden Objekts
• Leistungsbeschrieb
• Vergütungen / Honorar
• Beginn und Dauer des Vertrages
• Kündigungsbestimmungen
• Abrechnungstermine
• Finanzielle Kompetenzen (Kompetenzsumme)
• Art der Bewirtschaftung / Pflichtenheft: Vollmandat, nur technische Bewirtschaftung, nur administrative Bewirtschaftung, inkl./exkl.Vermietung
• Vollmacht
• gesetzliche Grundlagen, Gerichtsstand
• besondere Vereinbarungen
• Ort, Datum, Unterschriften der Parteien

• Werbekosten (allgemein, alle Kommunikationskanäle)
• Afuwendungen / Verwaltungskosten (Spesen)
• Zusätzliche Honorare (Wiedervermietung, laufende Unterhaltsarbeiten, Streitigkeiten

Die Sachbearbeiterin unterstützt die Immobilienbewirtschafterin bei der administrativen und technischen Betreuung von Immobilien:

• telefonischer und schriftlicher Kontakt mit Mietern, Handwerkern und Hauswartinnen
• administrative Arbeiten im Zusammenhang mit Mieterkündigungen / -wechseln sowie Erstellen neuer Mietverträge
• Organisation von Wohnungsabnahmen und Übergaben
• Rechnungskontrolle
• allgemeine Unterstützung der Immobilienbewirtschafterin
• Auskunft über Nebenkosten

Kürzel: MV

Mitglieder: Mieterinnen und Mieter

Zweck: Lobbyarbeit für Mieterinnen, Rechtsberatung für Mietanliegen, Mustervorlagen für Mieter

Kürzel: HEV

Miglieder: Haus- und Wohnungseigentümerinnen

Zweck: Lobbyarbeit für Immobilieneigentümerinnen, Rechtsberatung für Eigentümer gegenüber Mietern, Nachbarinnen, Behörden

Mitglieder: Stockwerkeigentümerinnen

Zweck: Lobbyarbeit für Immobilien-Eigentümer, Rechtsberatung für STWEG gegenüber anderen STWE, Nachbarn, Mieterinnen sowie Behörden

Kürzel: SVIT

Mitglieder: Immobilienbranche / Professionals

Zweck: Lobbyarbeit für die Immowirtschaft und die im Markt tätigen Anbieter

Mitglieder: Immobilienbranche / Professionals

Zweck: Bildung, Know-how-Transfer, Netzwerke in der Branche

Kürzel: SIA

Mitglieder: Ingenieure, Architekten

Zweck: Interessenvertretung der Ingenieurinnen und Architektinnen, Beratung in allen Belangen der Tätigkeit, Ausgabe eines Normenwerks

• Wiedervermietung
• Inkasso der Mietzinse und Nebenkosten
• Anpassung Mietzins
• Verkehr mit Behörden, Mietern, Notariaten, Handwerkern
• Wohnungsabnahme (WAB) Protokoll
• Wohnungsübergabe (WÜG) Protokoll
• Hausordnung erstellen
• Hauswart: Anstellung, Instruktion, Überwachung
• Heizbetrieb: Überwachung, Bestellunng Öl, Pellets, Abrechung, Kostenverteilung
• Zustandskontrolle
• Reparaturen im Rahmen der Kompetenzsumme
• Service-Abos: Abschlüsse, Erneuerungen, Überwachung
• Rechnungen überprüfen und bezahlen: Handwerker, Lieferantinnen, Hauswartlöhne, öffentliche Gebühren, Liegenschaftssteuer, Strom, Wasserzins, Kehrichtabfuhr, Versicherungsprämien, Hypothekarzinsen
• Versicherungsverträge: Gebäude, Wasser, Glas, Eigentümer-Haftpflicht
• Bankgeschäfte

Feste Vertragsdauer: Mietverhältnis endet auf bestimmten Termin oder bestimmtes Ereignis

Unbestimmte Vertragsdauer: Einhaltung der Fristen/Termine. Im OR gibt es keine gesetzlichen Kündigungstermine!

Unbestimmte Vertragsdauer mit Mindestdauer: siehe oben, plus frühest möglicher Kündigungstermin

Referenzzinssatz, Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise LIK), allg. Kostensteigerung

Als Berechnungsgrundlage ist er Zeitpunkt des Vertragsabschusses relevant, solange keine Angaben hierzu vorliegen. Fehlt dieses Datum, gilt der Mietbeginn.

Durchschnittliche gewichtete Verzinsung der im Inland ausgeliehenen Hypotheken.

Quartalsweise per 1. März, 1. Juni, 1. September, 1. Dezember

November 2026: 1.25 %

• Definition: Eine im Mietvertrag festgehaltene, zukünftige Mietzinserhöhung, die der Vermieter bereits im Voraus begründet.
• Grund: Die aktuelle Miete schöpft den gesetzlich zulässigen Ertrag noch nicht voll aus (z. B. wegen noch nicht überwälzter Sanierungen).
• Gültigkeit: Muss im Mietvertrag oder Formular präzise in Franken oder Prozenten beziffert und glasklar begründet sein.

• Eine Geldsumme, die der Mieter als Absicherung für Schäden oder unbezahlte Mieten hinterlegt.
• Schweizer Recht (Art. 257e OR): Bei Wohnräumen beträgt sie maximal 3 Monatsmieten(Bruttomiete).
• Wichtig: Das Geld muss zwingend auf einem gesperrten Sparkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt werden. Der Vermieter darf nicht frei darüber verfügen.

• Zweck: Erste, kostenlose Anlaufstelle zur gütlichen Einigung bei Mietstreitigkeiten (Einigung vor Gericht).
• Besetzung: Paritätisch – je ein Vertreter für Mieter und Vermieter plus ein neutraler Vorsitzender.
• Kompetenz: Kann Vergleiche abschliessen, Urteilsvorschläge machen (bis CHF 5'000.–) oder bei Scheitern die Klagebewilligung für das Gericht ausstellen.

1. Durch Einigung (Verfahren beendet)

• Vergleich / Klagerückzug / Anerkennung: Die Parteien unterschreiben eine Vereinbarung.
• Rechtskraft: Diese Einigung ist definitiv und wirkt wie ein rechtskräftiges Gerichtsurteil.

2. Keine Einigung (Verfahren gescheitert)
Je nach Streitwert oder Antrag gibt es drei Wege:

• A) Klagebewilligung (Standard):
  • Die Behörde stellt der klagenden Partei die Bewilligung aus.
  • Nächster Schritt: Klagerhebung beim Mietgericht innert 30 Tagen (Prototypische Frist).
• B) Urteilsvorschlag (bis CHF 5'000.–):
  • Die Behörde schlägt von sich aus eine Lösung vor.
  • Nächster Schritt: Wird er nicht innert 20 Tagen von einer Partei abgelehnt, wird er zum rechtskräftigen Urteil. Bei Ablehnung folgt die Klagebewilligung.
• C) Entscheid (bis CHF 2'000.–):
  • Auf Antrag der klagenden Partei fällt die Behörde ein finales Urteil.
  • Nächster Schritt: Weiterzug ans Mietgericht mittels Beschwerde innert 30 Tagen.

Ordentlich: Standardkündigung ohne speziellen Grund. 3 Monate auf ortsüblichen Termin

Wichtige Gründe (266g): Vertragserfüllung wird unzumutbar. Gesetzliche Frist auf beliebigen Zeitpunkt

Zahlungsverzug (257d): 30 Tage Zahlungsfrist mit Androhung erfolglos abgelaufen. 30 Tage auf Monatsende

Pflichtverletzung (257f): Trotz Mahnung schwere Verletzung von Sorgfalt/Rücksicht. 30 Tage auf Monatsende (bei Vorsatz per sofort)

Eigenbedarf (261): Neuer Eigentümer nach Kauf mit dringendem Eigenbedarf. Gesetzliche Frist (3 Monate) auf gesetzlichen Termin

Konkurs Mieter (266h) Keine Sicherheitsleistung trotz Fristsetzung des Vermieters. Fristlos nach Fristablauf

Tod Mieter (266i): Vertrag geht auf Erben über; diese können vorzeitig raus. Gesetzliche Frist (3 Monate) auf gesetzlichen Termin

Schwere Mängel (259b): Vermieter behebt schweren Mangel trotz Frist nicht. Fristlos (per sofort)

• Kündigungsfrist: Der gesetzlich oder vertraglich vorgeschriebene Zeitraum, der mindestens zwischen dem Erhalt der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses liegen muss.
• Kündigungstermin: Der konkrete Stichtag, an dem das Mietverhältnis tatsächlich endet (der letzte Tag des Mietverhältnisses).

Objektart - Gesetzliche Mindestfrist - Zulässige Kündigungstermine

Wohnungen - 3 Monate
1. Vertraglicher Termin
2. Ortsüblicher Termin
3. Gesetzlicher Termin (3-Monats-Rhythmus ab Mietbeginn)

Geschäftsräume - 6 Monate
1. Vertraglicher Termin
2. Ortsüblicher Termin
3. Gesetzlicher Termin (3-Monats-Rhythmus ab Mietbeginn)

Möblierte Zimmer/ Einstellplätze - 2 Wochen
Jeden Monat auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer