Immobilien Teil III

Der Eigentümer eines Grundstückes errichtet einen Schuldbrief zulasten seines Grundstückes. Motiv dafür kann die Ausstellung eines verkehrsfähigen Wertpapiers zur späteren Verpfändung und Beschaffung von Geldmitteln.

Ein Grundstück kann zum Vorteil eines anderen Grundstückes (Grunddienstbarkeit) oder einer bestimmten Person (Personaldienstbarkeit) in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer

sich bestimmte Eingriffe des Berechtigten gefallen lassen muss (= dulden; positive Dienstbarkeit), oder

nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf (= unterlassen; negative Dienstbarkeit).

Normalerweise werden Dienstbarkeiten gestützt auf einen schriftlichen oder öffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag zur Eintragung ins Grundbuch angemeldet. Auf dem Grundbuchblatt wird die Dienstbarkeit nur mit dem Stichwort eingetragen. Der vollständige Wortlaut wird im Kanton Zürich vom Grundbuchbeleg auf sogenannte Servitutenprotokolle übertragen.

Sie hat heute keine grosse Bedeutung mehr. Durch die Grundlast wird der jeweilige Eigentümer eines Grundstückes zu einer Leistung an eine bestimmte Person oder an den Eigentümer eines bestimmten Grundstückes verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet. Die Leistung muss aus dem belasteten Grundstück erbracht werden können oder für die wirtschaftlichen Bedürfnisse des berechtigten Grundstückes bestimmt sein. (Beispiel Pflicht zur Lieferung von Heizwärme aus dem belasteten Grundstück). Bei Eintragung muss ein Gesamtwert angegeben werden. Grundlast entsteht mit der öffentlichen Beurkundung des Vertrages und Eintragung im Grundbuch.

Unter diesen Sammelbegriff fallen das Grund- und Fahrnispfandrecht. Der Unterschied dieser beiden Rechtsinstitute besteht darin, dass ein Grundpfandrecht an einem Grundstück, das Fahrnispfandrecht an einer beweglichen Sache, an Forderungen oder anderen Rechten begründet wird.

Es dient der Sicherung einer Forderung und verleiht dem Gläubiger bei Nichtbezahlung seiner Forderung das Recht, sich aus dem Erlös der Pfandsache bezahlt zu machen. für die Entstehung bedarf es in der Regel eines Vertrages (Pfandvertrag) und der Übergabe des Besitzes am Pfandgegenstand (können nur einzelne, individuelle bestimmte Sachen und nicht ganze Vermögen oder Teile davon sein, aber möglich mehrere Objekte). Er bietet Sicherheit für die ganze gesicherte Forderung. Der Fahrnispfand erfasst die ganze Sache inklusive Bestandteile, Zugehör und Früchte. Hier gilt das Prinzip der Errichtung.

Man spricht davon, wenn das Pfandobjekt eine bewegliche Sache ist. Sie unterscheiden sich dadurch, dass das Faustpfand auf Vertrag und das Retentionsrecht kraft Gesetzesvorschrift besteht (Vermietete Sachen in Geschäftsräumen)

Es ist eigen, dass eine Besitzübergabe fehlt. Im schweizerischen Recht ist die Fahrnisverschreibung einzig in den gesetzlichen vorgesehen Fällen zulässig, z.B. für die Verpfändung von Vieh, Schiffen, Luftfahrzeugen, Eisenbahn- und Trolleybusunternehmen.

Unterscheidet sich gegenüber dem Faustpfand im engeren Sinne durch das Pfandobjekt. Bei dieser Art sind es Wertpapiere, einfache Forderungen ohne Wertpapiercharakter oder andere Rechte.

1.) Verpfändung von Wertpapieren (Orderpapiere = formfreier Pfandvertrag und Übergabe des Titels mit Indossament; Namenspapiere = formfreier Pfandvertrag und Übergabe des Titels mit Verpfändungserklärung; Inhaberpapiere = formfreier Pfandvertrag und Übergabe des Titels)

2.) Verpfändung von Forderungen, die nicht Wertpapiercharakter haben (schriftlicher Pfandvertrag und Übergabe der Beweismittel)

3.) Verpfändung von anderen Rechten (schriftlicher Pfandvertrag und je nach Art des Rechts weitere vom entsprechenden Recht vorgeschriebenen Handlungen (Urheberrecht, Patentrecht)

Ich verstehe hier jenes Fahrnispfand, das zur Sicherung von Gelddarlehen zugunsten von Anstalten oder Privaten, die gewerbsmässig Geld ausleihen, bestellt wird. Ermächtigung durch die kantonale Regierung erforderlich und reine Sachhaftung begründet.

Der Pfandbrief ist ein mit besonderen Sicherheiten ausgestattetes obligationenähnliches Wertpapier. Besteht seit 1931. Er hat den Zweck, den schweizerischen Banken langfristige Mittel zu günstigen Bedingungen zur Pflege des Hypthekargeschäftes zu beschaffen. Er wurde als Kapitalbeschaffungsmittel für das Hypothekargeschäft eingeführt, weil es den Kassenobligationen meist an der nötigen Langfristigkeit fehlt. Die Kapital- und Zinsforderungen der Pfandbriefinhaber sind lückenlos durch Pfandrechte und letztlich durch schweizerische Grundstücke sichergestellt.

Das Grundpfandrecht bezweckt im Wesentlichen die Sicherung von Forderungsrechten und die Mobilisierung des Bodenwertes.

Allen Grundpfandarten ist gemeinsam, dass eine Forderung durch Belastung eines Grundstückes gesichert wird. Das Grundpfandrecht erfasst das Grundstück mit all seinen Bestandteilen, Zugehör und natürlichen Früchten. Es bewirkt, dass sich der Gläubiger vor der Fälligkeit der Forderung gegen die Vernichtung, Verschlechterung und Entwertung des Pfandobjektes wehren kann, z.B. mit

1.) Klage auf Unterlassung der schädigenden Handlung

2.) Recht, die erforderlichen Vorkehrungen selber zu treffen;

3.) gesetzliches Pfandrecht für die dabei entstehenden Auslagen

Grundpfandrechte können an einem einzelnen oder an mehreren Grundstücken errichtet werden. Bei der Verpfändung von mehreren Grundstücken spricht man von Gesamtpfand, ist aber nur bei gleichem Eigentümer möglich oder unter mehreren mit Solidarschuldnerschaft.

Es entsteht durch Eintragung im Grundbuch und es ist ein gültiger Rechtsgrund notwendig, dies kann sein:

-öffentlich beurkundeter Pfandvertrag

-Verfügung des Todes wegen

-Anmeldung von Schuldbriefen durch den Grundeigentümer selbst (Eigentümerschuldbrief).

Sie werden nach der Ausstellung verpfändet und mit der Begründung solcher Schuldbriefe wird die vorsorgliche Schaffung eines Wertpapiers verfolgt, das nach seiner Ausfertigung an den Gläubiger zur Absicherung von Krediten verwendet werden kann.

Unmittelbar gesetzliche Pfandrechte entstehen kraft Gesetz, ohne Eintrag in das Grundbuch (Art. 836 ZGB). Sie kommen sowohl auf bundesrechtlicher wie auch auf kantonaler Stufe vor.

Kosten zweckdienlicher Vorkehrungen gegen absichtliche Wertverminderungen durch den Eigentümer, Art. 808 ZGB

Kosten zweckdienlicher Vorkehrungen gegen unverschuldete Wertverminderung, Art. 810 Abs. 2 ZGB

Notwendige Auslagen zur Erhaltung der Sachen, Art. 819 ZGB (Sicherung von erhaltenden Auslagen

Das Gesetz gibt einen gesetzlichen Anspruch auf Eintragung des Grundpfandrechtes im Grundbuch. Beispiel ist das Bauhandwerkerpfandrecht. Es muss also zuerst verlangt werden.

Durch den Schuldbrief wird eine persönliche Forderung begründet und gesichert. Für diese Forderung haftet der Schuldner mit seinem gesamten persönlichen Vermögen. Gleichzeitig mit der Schuldbriefserrichtung wird ein Wertpapier geschaffen (vgl. Art. 842 ff. und Art. 854 ff. ZGB). Das Schuldverhältnis, das der Schuldbriefserrichtung zu Grunde liegt (z.B. ein Baukredit), wird durch Neuerung (Novation) getilgt (Art. 855 Abs. 1 ZGB). Somit ist effektiv nicht mehr die Rückzahlung der bisherigen Schuld, sondern nur noch die im Schuldbrief verurkundete Forderung geschuldet. Für die Sicherung von veränderlichen Forderungen (z.B. Kontokorrentforderung) eignet sich der Schuldbrief wegen dieser novierenden Wirkung nur in Verbindung mit einer Sicherungsübereignung oder einem Faustpfandrecht am Schuldbrief.

Die Grundpfandverschreibung hat bloss Sicherungsfunktion. Es wird kein Wertpapier ausgestellt. Durch die Grundpfandverschreibung kann eine beliebige, gegenwärtige oder künftige oder bloss mögliche Forderung sichergestellt werden. Für diese Forderung haftet der Schuldner mit seinem ganzen persönlichen Vermögen.

Der Eintrag einer Grundpfandverschreibung im Grundbuch stellt keinen Beweis für die Existenz einer Forderung dar. Die Forderung entsteht und erlischt ausserbuchlich. Das Pfandrecht geht mit der Tilgung der Schuld unter und kann nicht ohne weiteres eine neue Schuld sichern.

Anders als der Schuldbrief kann die Grundpfandverschreibung auch teilweise sogar ohne Rechtsgeschäft und ohne Grundbucheintrag entstehen.