Immobilien-Treuhänder

Unter NUV versteht man das um die kurzfristen Verbindlichkeiten reduzierte Umlaufvermögen eines Unternehmens. Das NUV ist das vom Unternehmen aufzubringende Kapital, das für die Abwicklung des operativen Geschäfts nötig ist. Das für den operativen Geschäftssaublauf nötige Kapital (Umlaufvermögen) kann zum Teil mit kurzf. Fremdkapital und Lieferantenkrediten finanziert werden. Die Differenz muss von Unternehmen langfristig finanziert sein. Bei Vergrössung des NVU muss auch das aufzubringedne Kapital berücksichtig werden. 

Berechnung des NUV entweder als Prozenwert (entspricht dem Liquiditätsgrad III) oder als absolute Zahl: UV - kfr. FK oder EK + lfr. FK - Anlagevermögen

Earnings Before Interest and Tax = Ergebnis vor Steuern, vor Zinsen und vor dem ausserordentlichen Ergebnis. Der EBIT ist eine Gewinnzahl (Unternehmenserfolg) für den Jahresvergleich.

Beurteilung:

absolute Ertragskennzahl einer Unternehmung, welche aus dem Jahresüberschuss vor Steuern, vor Zinsergebnis und vor aussserordentlicherm Ergebnis berechnet wird

zeigt das domizil- und finanzierungsneutralisierte Ergebnis

wird von individueller Abschreibungspolitik beeinflusst

Earning before Taxes = Ergebis vor Steuern

reduzieren: zb. in dem ich eine nicht fassbare Rg buche wie zb. Lizenzen 

Debitorenverluste sind nicht EBITDA wirksam, da ausserordentlicher Verlust

verdoppeln: zb. durch Zukauf von Unternhemungen -> Goodwill nicht Absschreibungswirksam

ROCE: Retrun On Campital Employed = Rentabilität des zu verzinsenden Kapitals

ROCE = EBI / CE

RONA: Return On Net Asset = Rentabilität des Nettovermögens

RONA=EBI / UV+AV-krf. FK

Der ROCE bzw. RONA misst die Rentabiliät der Unternehmung in Bezug auf das eingesetzte (zu verzinsende) Kapital des jeweiligen Geschäftsjahres. 

Das Geschäftsmodell Versicherung hat eine hohes Risiko daher sind die Rückstellung ensprechend hoch (bsp. 80% der Bilanzsumme). Tiefes Eigenkapital (bsp. 13 % der Bilanzsumme) -> Geschäft wird über die Bilanz abgebildet nicht über ER. 

Hohe krf. Verbindlichkeiten (bsp. 77 % der Bilanzsumme) -> Guthaben Bankkunden und Löhne.

Hohe Finanzanlagen (bsp. 43 % der Bilanzsumme) -> Hypotheken

Tiefes EK (bsp. 9,5 % der Bilanzsumme) 

Umsatz tief (bsp. 6,8 %)

Hoher Prozentsatz auf Mobilien und Einrichtungen-> Leasing (Bilanzwirksam abzubilden (finanzielles Leasing))-> langfr. Verbindlichkeiten (bsp. 42 % der Bilanzsumme)

Hohes Anlagevermögen (Mobilien bsp. 70 % der Bilanzsumme)

Hohe Finanzanlagen -> Beteiligungen (bsp. 30 % der Bilanzsumme) Privat TV, Zeitungen

Hohe Immobilienanlage -> Druckerei (bsp. 33 % der Bilanzsumme) und hohe Mobilien und Einrichtungen (bsp. 15 % der BS)

daher Anlagevermögen hoch (bsp. 80 % der Bilanzsumme)

Marktwert hoch (bsp. 112 % der Bilanzsumme) höhere Werte nur bei Telekommunikations-Unternehmen 

Hohes Umlaufvermögen, speziell flüssige Mittel (aber Saisonaleffekt)

Hohes Eigenkapital nötig, da Konkursquote sehr hoch -> keine Finanzierung durch Bank (bsp. 60 % der BS)

Sehr hoher Marktwert (bsp 250 % der Bilanzsumme) da Konzession auf 3 Anbieter begrenzt.  Infrastruktur, Standorte Mobilfunkantennen begrenzt und sehr kostenintensiv. 

hohes Anlagevermögen

Immobilien (bsp. 75 % der Bilanzsumme). Immobilie im Besitz des Spitals, da die Immobilie speziell für ein Spital gebaut wurde und praktisch keine Umnutzung möglich ist. 

Speziell ist hier der Umsatz (bsp. 138 % der Bilanzsumme) der Warenaufwand und Wareneinkauf (bsp. beide 81 % der BS)

Nebst den Printmedien die hochste Quote im Personalaufwand (bsp. 30 % der BS)

hoher Marktwert je nach Brand

Hoher Umsatz (bsp. 99 % der BS) und hoher Marktwert (bsp. 97 % der BS) 

Umsatz im Verhältnis zum Warenaufwand -> Wertschöpfung 3 Fach!

Es untersucht lediglich die Rentabilität eines Betriebes

Das ZVEI System ist ein Kennzahlensystem welches sowohl die Liquidität sowie die Rentabilität verfolgt. Es demnach eine Fortentwicklung des Du Pont-Schemas und besteht aus 2 Analysengruppen: 

Wachstumsanalyse und Standartanalyse (auf der Basis des ROI - Du Pont Schema) und durch Bilanz-Kennziffern.

Cashflow= Gewinn + Abschreibungen + Rückstellungen (dies ergibt einen Cashflow, welcher die umsatzbedingte NUV-Veränderung ausweist)

Der Cashflow gibt Auskunft darüber, wie hoch im Berichtszeitabschnitt der Zuwachs an flüssigem selbstfinanziertem Kapital ist. Dieses Kapital steht in den Investitionsrechnungen für Ersatz- und Neuinvestitionen zur Verfügung, ohne dass neue Kreditaufnahmen notwendig werden. 

Bruttogewinn im Verhältniss zum Wartenertrag 

Warenertrag - Warenaufwand = Bruttogewinn

Konzernrechungsstandards :

Gesetze (Staatenbündnisse oder Einzelne Staaten) oder Fachempfehlungen (Wirtschaftspolitische Institutionen oder Fachliche Institutionen)

OR: neues Aktienrecht (Bern), Gliederungsvorschriften, Pflichtangaben im Anhnag, Konsolidierungspflicht, stille Res. erlaubt, nur Auflösung ist offen zu legen, nur sehr allgemeine Regeln.

IFRS: International Financial Reporting Standard (vormals IAS) Messlatte der schweizerischen Finanzanlysten, ist durch anglo-amerikanische Praxis und internationale Prüfgesellschaften stark beeinflusst. 

US GAAP: US Genrally Acceptet Accounting Prinziples (Stamford CT) umfassende Regelung der Rechnungslegung

Revisionsrecht: verabschiedet und per 1 Jan. 2012 in Kraft getreten

Rechnungslegungsrecht: verabschiedet und per 1. Jan. 2013 (mit Übergangsfristen von 2 bzw. 3 Jahren) in Kraft getreten

Aktienrechtsrevision: in Arbeit, Neugestaltung mit den Anforderungen der Volksabstimmung gegen die Abzockerei

OR Art. 957a

Neu ist, dass die Pflicht zur Buchführung und Rechnungslegung von der wirtschaftlichen Bedeutung eines Unternehmens und nicht mehr von deren Rechtsform abhängt (same business, same risks)

Neu sind auch die Vorschriften betreffend Darstellung von Bilanz und Erfolgsrechnung und als wohl grösste Neuerung den Anhang zur Jahresrechnung

Neu sind auch die Grundsätze ordnungsmässiger Rechnungslegung im Gesetz verankert

sie muss klar und verständlich sein - keine Widersprüche

Sie muss vollständig sein

sie muss verlässlich sein - true and fair view Ansatz

sie muss das Wesentliche enthalten

sie muss vorsichtig sein - Imparitätsprinzip / Niederstwertprinzip / Realisationsprinzip (Delkredere)

Es sind bei der Darstellung und Bewertung stets die gleichen Massstäbe zu verwenden zb. immer die selben Abschreibungssätze - Stetigkeitsprinzip

Aktiven und Passiven sowie Aufwand und Ertrag dürfen nicht miteinander verrechnet werden - Verrechnungsverbot - Bruttoprinzip

Der Bestand der einzelnen Positionen in der Bilanz und im Anhang ist durch ein Inventar oder auf andere Art nachzuweisen

OR Art. 959a

OR Art. 959b

Produktionserfolgsrechnung oder Absatzerfolgsrechnung

OR Art. 959c

Der Grundsatz der Wahrheit verlang die Vollständigkeit der Abschlussrechnung und Geschäftsbücher einerseits (sogenannte formelle Wahrheit) und die richtige Darstellung der wirtschaftlichen Lage der Gesellschaft (sogenannte materielle Wahrheit) anderseits

Bilanzklarheit bedeutet die klare, übersichtliche und damit verständliche Darstellung und Gliederung des finanziellen Abschlusses, insbesondere die Anpassung der Darstellung an die Besonderheiten des Unternehmens

Die RL hat zu Fortführungswerten zu erfolgen d.h. nach dem Beschaffungswert und nicht dem Veräusserungswert (Prinzip des going concern)

Aufwand, der erst in der nächsten Periode wirksam wird, ist durch ein transitorisches Aktivum in der laufenden Periode zu korrigieren. Umgekehrt ist ein Ertrag, der noch durch eigenen Aufwand zu verdienen ist durch ein transitorisches Passivum zu kompensieren

Dass unsichere Chancen nur zurückhaltend aber unsicher Risiken reichlich berücksichtigt werden

Die Vorschriften der Rechnungslegung sollen aussenstehnde Gläubiger vor dem Verlust ihrer Forderungen schützen

Bewertungsprinzip der Ungleichheit:

Aktiven dürfen nie überbewertet und Passiven nie unterbewertet werden.

Erträge dürfen nie überbewertet und Aufwände nie unterbewertet werden