Gebäudeunterhalt - Teil B
Bauprozess von Renovationen / Erneuerungsarbeiten (Kapitel 10)
Bauprozess von Renovationen / Erneuerungsarbeiten (Kapitel 10)
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Cartes-fiches
Nenne Leistungen des Planers/Architekten beim Planungs- und Bauprozess!
- Baueingabe erstellen und bewilligen lassen
- Submissionsunterlagen erstellen
- Unternehmerofferten einholen und Offertzusammenstellung
- Arbeitsvergabe vorbereiten
- Werkverträge erstellen
- detaillierten Kostenvoranschlag erstellen
- Ausführungsplanung so exakt wie möglich
- Terminplan erstellen
- Ausführungsbesprechungen mit Handwerkern
- Baubeginn, Koordination der Arbeiten
- Schlussbesprechung, Dokumentation des Bauwerkes
- Garantiearbeiten
Nenne Leistungen des Bauherrn im Planungs- und Bauprozess!
- Finanzierung und Hypothekenerhöhungen besprechen
- Baukonto eröffnen
- Organisationsplan Ausführung und Mieter besprechen
- Mieterinformationen und Mieterbetreuung sicherstellen
- Entschei, die Erneuerung durchzuführen, wird vom Bauherrn gefällt
Wie können die Mieter rechtzeitig über Renovationen/Erneuerungsarbeiten informiert werden?
- mit einem Rundschreiben und/oder persönlich geführten Gesprächen (kleinere Objekte)
- mit einer Informationsversammlung (bei grösseren Objekten)
Welches sind die zwei wichtigsten Fragen für die Mieter?
- Kann ich in der Wohnung bleiben, oder muss ich die Wohnung vorübergehend oder ganz verlassen?
- Kann ich mir die Wohnung nach der Erneuerung noch leisten?
Welche Möglichkeiten gibt es für die Mieter, wenn einzelne Räume oder die ganze Wohnung während ein paar Tagen nicht bewohnbar ist?
- Benützen der jeweils nicht bearbeiteten Zimmer in der eigenen Wohnung
- Verwandtschaftsbesuch
- Aufenthalt bei den Nachbarn
- Wohnwagen oder Zelt im Garten
- Provisorisches WC, Dusche/Waschgelegenheit im oder beim Haus
- Provisorische Küche im Haus oder im Garten
- Ferien der Mieter
Beschreibe den zeitlichen Ablauf der Mieterkontakte!
- Vorinformation ca. 3 bis 6 Monate vor Baubeginn (z.B. Rundschreiben
- Frühzeitige Umbau-Information ca. 2 bis 3 Monate vor Baubeginn (z. B. Rundschreiben, Mieterversammlung, persönliche Gespräche
- Laufende Umbauinformationen über
- Mieterinfo's Bauablauf
- Ansprechstelle "Klagemauer"
- Wohnungszutritte
- Sprechstunde" für Mieter - Mieter-Fest"
Welches sind die Aufgaben der Inbetriebsetzung?
- Planung und Durchführung von Anlagetests
- Abnahme des Bauwerkes
- Mängelbehebung und Abnahme derselben
- Durchführung des Bezugs
- Einführung des Betriebspersonals
- Einsetzung der Betriebs- und Verwaltungsorganisation
Am Ende der Realisierungsphase werden Sie in den Inbetriebsetzungsprozess miteinbezogen. Zählen Aufgaben des Immobilienbewirtschafters auf.
- Suchen der Endnutzer (Mieter), Abschluss der Mietverträge
- Abnahme des Werkes, als Vertreter der der Bauherrschaft
- Übernahme der Gewährleistungsbescheinigungen (Garantiescheine)
- Übernahme der Revisionspläne und Bauunterlagen
- Inbetriebnahme der Anlagen
- Abschluss der Wartungs- und Serviceverträge
- Verpflichten von Wartungspersonal und Instruktion
Nenne die Grundsätze für die Bauabnahme!
Bauherr ist verpflichtet, das vollendete Werk innert eines Monats nach Anzeige der Werksvollendung auf Vertragserfüllung zu überprüfen. Eine Verweigerung gilt nur bei groben Mängeln = Unzumutbarkeit der Übernahme.
Nenne die Ziele der Bauabnahme!
- Nachweis der Vertragserfüllung
- Vertragserfüllung ist gewährleistet, wenn das Werk mängelfrei und vollständig ist, sowie termingerecht erstellt wurde
- Nachweis Funktionstüchigkeit (Ingebrauchnahme)
- abgenommene Schlussabrechnung
- Behebung sämtlicher Màngel
Wann ist der Zeitpunkt für die Bauabnahme?
- innert eines Monats nach Vollendungsanzeige
- Stillschweigende Abnahme - falls Frist vom Bauherr verpasst wird
- Vorzeitige Teilabnahmen sind möglich (verdeckte Anlageteile)
Durchführung und Teilnehmer der Bauabnahme
- Festgestellte Màngel sofort rügen
- Abnahmeprotokoll erstellen mit Unterschriften
- Mängelbehebung innert angesetzter Frist
Teilnehmer:
- Unternehmer
- Gesamtleiter
- Fachbauleiter
- Fachingenieur
- Bauherr / Projektleiter Bauherr
Zielsetzung der Bauübergabe
Übergang von Eigentum und Haftpflicht vom Unternehmer an den Bauherrn
Zeitpunkt der Bauübergabe
so rasch als möglich nach dem Bezug/Inbetriebnahme
Durchführung der Bauübergabe
Nach Abschluss und Abnahme aller Bauleistungen und oft erst nach Inbtriebsetzung und Bezug der Baute
Voraussetzungen für die Bauübergabe
- Abnahme sämtlicher Anlage- und Werkteile
- Behebung aller gerügten Mängel
- Betriebsbereitschaft aller Anlageteile
- Übergabe aller Bau-Dokumentationen und Bauwerksakten
Nach Projektschluss sind die aktuellen und nachgeführten Unterlagen zu einer Schlussdokumentation zusammenzustellen. Was beinhaltet diese?
Allgemeines:
- Inbetriebsetzung- und Abnahmedaten
- Mängellisten
- Unternehmerlisten
- Unterhaltspläne
- Sicherheitspläne und Schemata
Bauwerk:
- Angaben von Architekten, Bauingenieuren, Haustechnikplanern, überigen Planern
- Katasterkopie/Situationspläne, Umgebungspläne mit Werkleitungen und Kanalisation
- Ausführungspläne Mst. 1:50
- Belegungs- und Betriebspläne
- Nutzlastenpläne
- Stahlbaupläne, Armierungspläne Eisenlisten
- Technische Gebäudeausrüstung
- Angaben von Haustechnikern mit revidierten Leitungsführungsplänen
- Betriebs- und Wartungsanleitungen
- Technische Abnahmen mit Prüfprotokollen
- Schemas, Produktelisten und -beschriebe
Diverses:
- Baubewilligungen, Bezugs- und Betriebsbewilligungen
- Schliesspläne, Schlüsselquittungen
- Relevante Werkverträge
- Garantiescheine, Fertigstellungsgarantien
- Schlussabrechnung
- Schlussbericht mit betriebsrelevanten Daten und Bauwerksdaten
Was wird mit der Behebung allfälliger Werkmängel sichergestellt und erreicht?
- Vertragserfüllung sichergestellt
- möglichst mängelfreies Bauwerk erreicht
Welche 2 Arten von Mängeln gibt es im OR und wann müssen diese gerügt werden?
erhebliche und minder erhebliche Mängel (Art. 368 OR)
Mängel sind sofort beim Entdecken zu rügen
Welches sind die üblichen Gewährleitungsfristen nach SIA 118 für werkvertragliche Leistungen?
- 2 Jahre: offene Mängel, technische Geräte
- 5 Jahre: verdeckte Màngel, die sofort gerügt werden
- 10 Jahre: bei Böswilligkeit, Nichtlieferung oder absichtlich verschwiegene Màngel
Bis wann muss ein rechtzeitig gerügter Mangel durchgesetzt werden?
innerhalb der Verjahrungsfrist
Wann verjähren Mängelrechte?
nach 10 Jahren
Was kann gemacht werden, wenn gegen Ende der Verjährungsfrist ein verdeckter Mangel auftritt?
Es empfiehlt sich gleichzeitig mit der Mängelrüge auch die Verjährungsunterbrechung oder vom Unternehmer einen Verzicht auf die Verjährungseinrede zu verlangen.
