Gebäudeunterhalt
10 Bauprozess von Renovationen/Erneuerungsarbeiten
10 Bauprozess von Renovationen/Erneuerungsarbeiten
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Flashcards
Welche Arbeitsschritte bei der Projektplanung liegen beim Architekt/Fachplaner?
- Baueingabe
- Einholen von Offerten
- Werkverträge erstellen
- Submission
- KV erstellen
- Ausführungsplanun
- Bauausführung überwachen
- Schlussabrechnung
- Baudokumentation
- Garantiebegleitung
Welche Aufgaben/Arbeitsschritte liegen beim Bauhernn?
- Finanzierung regeln
- Baukonto eröffnen
- Bauorganisation bilden
- Entscheide fällen
- Mieter-Informationen erstellen
- Mieterkontakte
Wie kann der Informationsaustausch mit den Mietern koordiniert ablaufen?
- Vorinformation
- (schriftlich und rechtzeitig - 3-6 Monate im Voraus, damit noch gekündigt werden kann
- Rechtzeitige Umbauinformation
- Projektvorstellung
- Ablauf / Terminplan
- Kostenfolgen
- MZ-Veränderungen
- Ansprechperson
- Laufende Umbauinformationen
- über Stand der Arbeiten
- über bevorstehende Arbeiten
- Zutrittsberechtigungen zu den Wohnungen
- "Sprechstunde" für Mieter
- "Mieter-Fest"
Welche verschiedene Arten von Bauabnahmen können bei einem Bauprozess auftreten?
- Behördliche Abnahmen
- Kontrollabnahmen Schnurgerüst, Werkleitungen, Armierungen
- Feuerpolizeiliche Abnahmen
- Sicherheitstechnische Abnahmen
- Baugrubensicherungen
- Gerüstabnahmen
- Bauinstallationen
- Bautechnische Abnahmen
- Zwischenabnahmen bei den einzelnen Baufortschritten wie Rohbau, Unterlagsboden vor Fertigbelag, Fenstergläser vor Gipserarbeiten)
- Abnahme bei Werkübergabe
Wie erfolgt die Werkabnahme?
- Anzeige durch den Unternehmer
- Innert 30 Tagen durch Unternehmer, Bauleitung
- Detaillierte Protokollierung der Abnahme (Gebäudeteile etc.) mit Unterzeichnung
- Beginn der Garantiezeit
Mit der Abnahme geht das Bauteil, das Werk in die Obhut der Bauherrschaft. Ausnahme bei Verweigerung oder wesentlichen Mängeln
Wann beginnt die Garantiefrist zu laufen?
Die Garantiefrist beginnt bei Übergabe des Werkes. Achtung, bei stufenweisen Abnahmen ergeben sich unterschiedliche Abnahmefristen
Welches ist das Ziel einer Abnahme?
Übergang von Eigentum und Haftpflicht vom Unternehmer an den Bauherrn
Wie erfolgt die Abnahme nach 2-jähriger "Garantiefrist"?
- Abnahme auf Verlangen einer Partei oder gemäss Vertrag
- Abnahme wird protokolliert
- Mängel müssen innert diesen 2 Jahren an den Unternehmer gemeldet werden
Nach welchen rechtlichen Grundlagen richtet sich die das Mängelrecht?
- Art. 371 OR
- immer wenn nicht nach SIA 118 gebaut wird
- SIA 118
Wie sind die Verjährungsfristen bei Mängel nach Art. 371 OR?
- 1 Jahr für bewegliche Teile
- 5 Jahre für unbewegliche Teile
- 10 Jahre für arglistig verschwiegene Mängel
Mängel müssen sofort gerügt werden.
Beweislast liegt beim Bauherrn
Wie sind die Verjährungsfristen nach SIA 118?
- 2 Jahre Rügefrist
- 5 Jahre Verjährungsfrist - Achtung: sofort rügen!
- 10 Jahre für arglistig verschwiegene Mängel
Mängel müssen in den ersten zwei Jahren nicht sofort nach Entdecken, sondern innerhalb der Frist gerügt werden. Beweislast liegt beim Unternehmer.
Welches sind die wesentlichen Unterschiede im Mängelrecht nach SIA 118 und nach OR?
- Beweislast (OR beim Bauherrn; SIA beim Unternehmer)
- Rügefrist (OR sofort nach Entdecken; SIA innerhalb der 2-jährigen Rügefrist)
Welche Garantieleistungen werden jeweils vom Unternehmer gefordert?
- Garantiescheine einer Versicherung oder Bank
- 10 % der Summe auf 2 - 5 Jahre (bei grossen Summe %-Satz kleiner)
- Barrückhalt (selten)
Was muss bezüglich Verfall der Mängelrechte beachtet werden?
- Ein rechtzeitig gerügter Mangel muss innert der Verjährungsfrist durchgesetzt werden
- Die ganze durchsetzung hat innert der Verjährugnsfrist zu erfolgen (sonst Verfall)
- Allenfalls Verjährungsunterbrechung verlangen
Welche Rechte kennt das Gesetz zur Mängelbehebung?
- Nachbesserung (bei SIA 118 hat der Unternehmer ein Recht darauf)
- Minderung
- Wandelung
Wie werden Mängel gewichtet / unterteilt?
- Mängelfreie Abnahme
- Abnahme mit unwesentlichen Mängeln
- Zurückstellung der Abnahme wegen wesentlichen Mängeln
- Abnahme trotz wesentlichen Mängeln
Wie kann die Verjährungsfrist unterbrochen werden?
- Gerichtliche Klage
- Verzichtserklärung auf Einrede der Verjährung
- schriftlich vom Beschuldigten
vor allem zwischen dem zweiten und fünften Jahr massgebend
Wann erfolgt kein Unterbruch der Verjährungsfrist?
- Mängelrüge
- Augenschein
- Expertisen
Welche Möglichkeiten bestehen betr. Garantieabtretungen / Garantieerweiterungen?
Garantieabtretungen: z.B. vom GU an Käufer bei Werkübergabe oder am Ende der Garantiezeit (Achtung Gefahr bei der Bewirtschaftung - immer nachfragen
Garantieerweiterungen: Verlängerung der Garantiezeit z.B. bis 5 Jahre, Verlängerung der Rügefrist allenfalls nur für einzelne Bauteile
Welche Möglichkeiten hat man zur Durchsetzung von Mängelbehebungen?
- an Drittunternehmer abgeben
- Achtung: finanzielle Verantowortung und Verhältnisse absichern
- Minderwert geltend machen
- Allenfalls Wandelung vom Wertrag, wenn Werk unbrauchbar
Wann entfällt eine Mängelbehebung?
- wenn Fristen verpasst werden
- wenn Formfehler geschehen
- wenn Mängelrügen nicht an offizielle Vertragspartner gerichtet werden
- wenn Firmen zwischenzeitlich in Konkurs stehen
Welche Empfehlungen helfen durch ein korrektes Mängelmanagement?
- Seriöse Bauabnahmen durchführen
- Wichtige von unwichtigen Mängeln trennen
- Mängelrüge eingeschrieben an Vertragspartner richten
- Keine Mängelrüge ohne angemessene Frist
- Verjährungsfristen beachten
- Vor Beizug eines Anwaltes Betreibungsregisterauszug des Unternehmers sichten.....
Was ist der Unterschied zwischen der Kostenbestimmung nach SIA116 und SIA 416?
- SIA 116: Volumenberechnung mit Zuschlägen (alt)
- Vorteil bei Gebäuden mit Balkon, Dachvorsprüngen etc.
- CHF 673.00/m3
- SIA 416: Nettovolumentberechnung ohne Zuschläge (neu)
- Bei Dachvorsprüngen, Balkonen etc. werden m^nur die effektiven Dicken berechnet
- Berechnungen mit Computer möglich
- eignet sich für Statistiken
- CHF 738.00/m3
