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Flächenmanagment und Immobilienbewertung

Uni Bonn

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C. T.
Lernen
C. T.
Diese Karteikarten bieten einen umfassenden Überblick über die Grundlagen des Flächenmanagements und der Immobilienbewertung auf Universitätsniveau. Sie behandeln zentrale Begriffe wie Verkehrswert, Bruttogrundfläche (BGF) und Bodenrichtwert, sowie Verfahren zur Wertermittlung, darunter das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Lernkarten sind besonders nützlich für Studierende der Rechtswissenschaften, die sich mit den rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekten der Immobilienbewertung vertraut machen möchten.
Karten
36
Lernende
5
Sprache
Deutsch
Kategorie
Recht
Stufe
Universität
Erstellt / Aktualisiert
31.07.2016 / 28.01.2020
  • 1  / 36

Lernkarten

1. Definieren Sie den Begriff des Vorhabens im Sinne des Baugesetzbuch. Wann sind Vorhaben im Rahmen eines Bebauungsplanes zulässig? In welchen Fällen sind Vorhaben auch ohne Bebauungsplan zulässig? (3)

Vorhaben:

  • Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, Aufschüttungen oder Abgrabungen größeren Umfangs, Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten
  • immer gilt: Vorhaben nur zulässig, wenn ausreichende Erschließung gesichert ist

Im Geltungsbereich eines B-Plans:

  • Zulässig solange kein Widerspruch zum B-Plan

Im unbeplanten Innenbereich:

  • Zulässig, wenn Einfügungsgebot eingehalten bezogen auf Art & Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche

Im Außenbereich:

  • (teil)privilegierte Vorhaben zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen
  • sonstige Vorhaben zulässig, wenn keine Beeinträchtigung öffentlicher Belange

Während der Planaufstellung: Zulässig wenn:

  • Planreife
  • Öffentliche Auslegung
  • Behörden beteiligt
  • Vorhaben keinen künftigen Festsetzungen entgegensteht
  • B-Plan schriftlich anerkannt

Die Bewertung von Immobilien erfolgt aus unterschiedlichsten Gründen. Nennen Sie jeweils 4 Bewertungsanlässe aus dem privaten Bereich sowie 4 aus dem öffentlichen Bereich. (4) x4 (Antwort habe ich aus dem Internet, nicht von den Folien...)

Privat:

  • An- und Verkauf von Wohnimmobilien
  • Anfall von Erbschafts- und Schenkungssteuer
  • Erbauseinandersetzungen
  • Nachlassregelungen
  • Ehescheidungen
  • Beleihung und Finanzierung
  • Bewertung von Rechten und Belastungen (Nießbrauch, Wohnrecht usw.)

Öffentlich:

  • An- und Verkauf von Immobilien
  • Verkauf größerer Immobilienbestände der öffentlichen Hand
  • Bewertung von Gemeinbedarfsflächen
  • Bewertung im Rahmen förmlich festgelegter Sanierungsgebiete
  • Zweit-Gutachten

Nennen und erläutern Sie kurz die Grundsätze eines sachgerechten, nachvollziehbaren und schlüssigen Grundstücksbewertung. (4) – wesentliche Rechtsgrundlagen (2) -> x5

  1. Die wertrelevante, vollständige und zutreffende Beschreibung des Bewertungsobjektes (Qualitätsbestimmung)
  2. Die objekt- und methodenbezogene Auswertung von Vergleichspreisen für Grundstücke und für wertbedeutsame Faktorleistungen (Ermittlung der Wertermittlungsgrundlagen)
  3. Den nach Qualitätsbestimmung und Wertermittlungsgrundlagen angemessenen Preisvergleich (Methodenwahl)
  4. Die objekt- und marktgerechte Würdigung des Ergebnisses der angewendeten Methode(n) (Wertbemessung).

Definieren Sie den Begriff des Verkehrswertes im Sinne des § 194 BauGB. Erläutern Sie die wesentlichen Punkte kurz. (6) x3

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den

  • Preis bestimmt, der in dem
  • Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im

Wertermittlungsstichtag – muss nicht mit dem Zeitpunkt identisch sein, in dem die Ermittlung vorgenommen wurde

  • gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den

freie Handel auf dem örtlichen lage- und artenspezifischen Grundstücksmarkt zwischen jedermann bei freihändigem Angebot und zwangloser Nachfrage

Berücksichtigung wertbedeutsamer Eigenschaften des Grundstücks und allgemeiner wertbeeinflussender Umstände

  • rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der
  • Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf
  • ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Besonders vermuten bei:

  • gefühlsbetonter Wertschätzung durch den Nachfrager (Liebhaberpreis)
  • wirtschaftlicher Notlage des Anbieters (Notpreis)
  • verwandtschaftliche/ freundschaftliche Beziehungen
  • Zwangsversteigerung etc.

Skizzieren und erläutern Sie den Ablauf des Vergleichswertverfahrens (für unbebaute Grundstücke) gemäß § 15 ImmoWertV. Unter welchen optimalen Voraussetzung ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens besonders geeignet? (6) x3

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Optimale Voraussetzungen: Wenn

  • zeitnahe Vergleichspreise,
  • in ausreichender Zahl,
  • von in der Qualität mit dem Bewertungsobjekt hinreichend übereinstimmenden Vergleichsgrundstücken

zur Verfügung stehen

Erläutern Sie die Begriffe „Instandhaltung“, „Instandsetzung“ und „Modernisierung“. Welche Möglichkeiten bestehen im Rahmen einer Verkehrswertermittlung vorhandene Baumängel und Bauschäden zu berücksichtigen? (5) – zweiter Teil x2

Instandhaltung: Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs getätigt werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen

Instandsetzung: Behebung baulicher Mängel, insbesondere von Mängeln, die in Folge von Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen oder Einwirkung Dritter entstanden sind, durch Maßnahmen, die in den Wohnungen den zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherstellen

Modernisierung: Maßnahmen zur Verbesserung

  • des Zuschnitts der WE,
  • der Belichtung und Belüftung
  • des energetischen Zustands,
  • der Wasserversorgung sowie der Entwässerung,
  • der sanitären Einrichtungen,
  • der Beheizung und der Kochmöglichkeiten,
  • der Funktionsabläufe in WE und
  • der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Vorhandene Baumängel und Bauschäden werden am Schluss des Bewertungsverfahren vom vorläufigen Verkehrswert abgezogen, indem sie bei den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (boG) erfasst werden.

Skizzieren Sie die Entwicklungsstufen des Bodens vom Agrarland zum baureifen Land. Nennen Sie die jeweiligen Entwicklungsmomente. (5) (Skizze mit Erläuterungen 10) x2

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Agrarland:

  • Flächen der Land-/ Forstwirtschaft, Unterscheidung in:
  • Reines Agrarland und besonderes Agrarland

Bauerwartungsland:

  • Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dadurch bestimmt wird, dass für sie eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit zu erwarten ist

ungeordnetes Rohbauland:

  • Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr durch erhöhte Erwartung hinsichtlich einer baulichen Nutzung bestimmt wird → auch geordnetes Rohbauland

geordnetes Rohbauland

baureifes Land:

  • Flächen, deren Preisbildung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr dadurch bestimmt wird, dass Vorhaben zur baulichen Nutzung aufgrund:
    • der Bestimmungen des BauGB
    • der einschlägigen Vorschriften des Bauordnungsrechts (bspw. Gesicherte Erschließung)
    • anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften
    • den tatsächlichen Gegebenheiten

zuzulassen sind, jeder darf vorhandene Nutzung beibehalten

Erläutern Sie das Sachwertverfahren im Sinne der Sachwertrichtlinie. Heben Sie wesentliche Punkte hervor und erläutern Sie diese kurz. (5) – gemäß §21-25 WertV → x2

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Wesentliche Punkte:

NHK (Punkt 1.1): Normalherstellungskosten (Sachwertrichtlinie), Berücksichtigung der Gebäudegröße, Ausstattung (Außenwände, Dach, Fenster + Außentüren, Innenwände etc.), BGF (Bruttogrundfläche) und Baunebenkosten, Sachgerechte Anwendung der NHK

Alterswertminderung (Punkt 1.2): Gebäudenormalherstellungswert – Technische Alterung, Wirtschaftliche Alterung, Bezugsgrößen: Gebäudealter, Restnutzungsdauer (Modernisierung)

Marktanpassung (Punkt 5): Vergleich des vorläufigen Sachwertes mit Verkehrswert aus Vergleichspreisen, Berücksichtigung von Marktanpassungsfaktoren, Abhängig von: Sachwertermittlung, Lage auf Grundstücksmarkt, Lage auf Baumarkt

objektspezifische Grundstücksmerkmale (Punkt 7) = wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjektes, die vom üblichen abweichen und denen der örtliche Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst

Welche Parameter beeinflussen den Ertragswert? Nennen und erläutern Sie diese kurz. (5) – Wo sehen Sie Schwachstellen? x4

    1. Jährlicher Rohertrag: Mieteinnahmen

    2. Bewirtschaftungskosten: Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten etc.

    3. Jährlicher Reinertrag: Jährlicher Rohertrag - Bewirtschaftungskosten

    4. Barwertfaktor für Kapitalisierung mit Liegenschaftszinssatz p ( q = 1+ p/100) und RND

    5. Bodenwert -> muss abgezinst werden ( Bw* 1/q^n)

    6. boG

     

    \(EW = RE * V + {BW \over q^n}\)

    Schwachstellen:

    • es fehlt an regionalen, aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteten Liegenschaftszinssätzen
    • die nachhaltig erzielbaren Erträge (Mieteinnahmen) sind unsicher

    Im Rahmen der Städtebaulichen Sanierung versagen generell die regulären Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV. Nennen Sie 3 alternative Ansätze zur Bestimmung von Anfangs- und Endwerten. Erläutern Sie ein Verfahren näher. (3)

    Modell Niedersachsens:

    • Regressionsgleichung: E/A = e^(xy) mit Endwert, Anfangswert, Parameter Missstände/Maßnahmen

    4 Schritte:

    1. Ermittlung des Anfangswertes
    2. Klassifikation des Missstände
    3. Klassifikation der Maßnahmen
    4. Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung

    Zielbaummethode/Multifaktorenanalyse:

    • eine Art Punkteverfahren
    • unterteilt in verschiedene Zielkriterien, die die städteräumliche Qualität, Versorgung, Techn. Ver- und Entsorgung und Verkehrsanbindung abdeckt
    • Punktevergabe für jeweils das unsanierte und sanierte Gebiet
    • Zielbereiche werden gewichtet und aus dem Anfangswert wird der Endwert ermittelt

    Modell Neuwied/ Mietsäulenverfahren nach Strotkamp

    • Änderung der Geschosszahlen und der Lageverhältnisse
    • Miete pro Geschoss berechnen
    • tatsächliche GFZ muss umberechnet werden aufgrund der inhomogenen Erträge, damit die bekannten GFZ Umrechnungskoeffizienten Anwendung finden

    Erläutern Sie die Begriffe „planungsadäquater Bodenwert“, „aktueller Bodenwert“ und „fiktiver Bodenwert“. Stellen Sie ergänzend den Sachzusammenhang für eine „landwirtschaftliche Hofstelle im Außenbereich“ graphisch dar! (5) 2 Praxisbeispiele x3 – Stellen Sie ergänzend deren Sachzusammenhang anhand einer Grafik dar → x7 Vorlesung 4!

    Planungsadäquat:

    • Wert bei plan- bzw. lagegemäßer Nutzung (ggf. ohne Gebäude!)

    Fiktiver:

    • Annahme, auch ohne Bestandsschutz wäre die tatsächliche Nutzung identisch mit der planungsadäquaten Nutzung

    Aktueller:

    • Bodenwert eines bebauten Grundstücks, bei dem die tatsächliche Nutzung nicht der planungsadäquaten Nutzung entspricht

    Erläutern Sie den Begriff der „besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale“ näher. Nennen Sie zudem 4 Beispiele. (4) x3

    boG sind wertbeeinflussende Umstände des einzelnen Wertermittlungsobjekts, die vom Üblichen abweichen und denen der örtliche Grundstücksmarkt einen eigenständigen Werteinfluss beimisst, z.B.:

    • Besondere Ertragsverhältnisse
    • Baumängel und Bauschäden
    • Wirtschaftliche Überalterung
    • Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand
    • Freilegungskosten
    • Bodenverunreinigung
    • Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen

    → wenn zuvor nicht berücksichtigt, sind sie durch marktgerechte Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen

    Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW tragen entscheidend zur Transparenz auf dem Immobilienmarkt bei. Beschreiben Sie kurz den regulären Aufbau und die wesentlichen Merkmale. Welche Aufgaben erfüllen die Gutachterausschüsse? (6) x2

    Aufbau:

    • Vorsitz Bedienstete/r der Vermessungs- und Katasterbehörde
    • Ehrenamtliche Gutachter wie:
      •  Architekt/in – Bauingenieur/in
      • Makler
      • Landwirte
      • Betriebswirte

    Merkmale:

    • neutral, selbständig, unabhängig
    • Landkreise, kreisfreie Städte, große kreisangehörige Städte
    • Oberer Gutachterausschuss: Erstellung von Obergutachten, jährliche Übersicht über Grundstücksmarkt
    • Geschäftsstelle des GA

    Aufgaben:

    • Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
    • Ermittlung von Bodenrichtwerten (jährlich, flächendeckend)
    • Erteilung von Bodenrichtwertauskünften
    • Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Grundstücksmarktbericht)
    • Erstellung von Mietwertübersichten
    • Erstattung von Gutachten bezüglich Verkehrswerte und Entschädigung (Enteignung)
    • Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten (in Sanierungs- und Entwicklungsgebieten)
    • Erstattung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte

    Das Vergleichswertverfahren gehört zu den normierten Verfahren. Beschreiben Sie kurz die Besonderheiten dieses Wertermittlungsverfahrens. Nennen Sie zudem die Bewertungsfälle, bei denen es zum überwiegenden Teil angewandt wird. (3)

    Besonderheit liegt darin, dass die Ermittlung des Verkehrswertes marktorientiert läuft.

    • der Wert eines Grundstücks lehnt sich an Preise für vergleichbare Grundstücke an,
    • insbesondere bei unbebauten Grundstücken (z.B. baureifes Land),
    • bei bebauten Grundstücken ist die Anwendung deutlich schwieriger, daher eher für homogene Bewertungsgegenstände (z.B. Eigentumswohnungen)

    Vor allem angewendet bei:

    • unbebauten Grundstücken
    • bebaute Grundstücke:
      • Eigentumswohnungen
      • Reihenhäuser
      • Doppelhäuser

    Erläutern Sie bitte den Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung. (3)

    Instandhaltung: Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs getätigt werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen

    -> Notwendige Maßnahmen während der Nutzungsdauer um momentanen Zustand zu erhalten

    Beispiele: Pflege des Parketts, Wartung des Aufzugs oder der Belüftungsanlage

    Instandsetzung: Behebung baulicher Mängel, insbesondere von Mängeln, die in Folge von Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüssen oder Einwirkung Dritter entstanden sind, durch Maßnahmen, die in den Wohnungen den zum bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherstellen

    --> Behebung von Mängeln

    Beispiele: Ersatz schadhafter Fenster, Ersatz von Bleiabflussleitungen

    Was wird im Rahmen von Wertermittlungsverfahren unter dem Begriff der „Modellkonformität“ verstanden? Nennen Sie bitte 2 Beispiele. (2)

    Aus dem Internet…

    • herangezogene Wertermittlungsverfahren müssen genauso durchgeführt werden, wie es vom Gutachterausschuss bei der Ableitung der erforderlichen Daten praktiziert worden ist
    • etwaige Fehler werden am Ende mit dem Sachwertfaktor oder Liegenschaftszinssatz zu einem zutreffenden Verkehrswert korrigiert (bei modellkonformer Anwendung)
    • anwendung des Modells gewährleistet, dass jeder mit den gleichen modelltheoretischen Fehlern rechnet
    • der Fehler heilt sich sozusagen von selbst, da er allgemeine Anwendung und Akzeptanz erfährt

    Den Wert eines Grundstückes zu ermitteln bedeutet, seine Qualität zu bestimmen und die Konjunktur auf dem Grundstücksmarkt zu erfassen. Erläutern Sie die Begriffe „Qualität“ und „Konjunktur“ und gehen Sie insbesondere auf die (3) Qualitätskomponente näher ein (Beispiele nennen). (6)(8) x6

    Qualität wird durch folgende Komponenten beschrieben:

    • Lage, Nutzbarkeit und Beschaffenheit

    Die Qualität bestimmt und berücksichtigt die Gesamtheit aller preisbeeinflussenden physischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Merkmale und Eigenschaften eines Grundstücks.

    Qualitätskomponenten:

    1. Lage: äußere Grundstücksverhältnisse

    • Verkehrslage
    • Nachbarschaftslage
    • Wohn-, Geschäfts- oder Gewerbelage,
    • Immissionsbelastung etc.

    2. Nutzbarkeit: rechtliche Eigenschaften

    • Planungsstand
    • Art und Maß der baulichen Nutzung
    • Erschließungszustand
    • Stand der Bodenordnung etc.

    3. Beschaffenheit: innere Grundstücksverhältnisse

    • Grundstückskonstante
    • Grundstücksform
    • Geländeform
    • Baugrund
    • Gebäudeeigenschaften
    • Altlasten
    • Baulasten
    • Denkmalschutz etc.

    Konjunktur wird nach den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt erfasst

    Welche wesentlichen Faktoren und Einflüsse bestimmen den Wert eines unbebauten Grundstückes? (6)

    Maßgebliche wertbestimmende Merkmale:

    • Planungsrechtliche Qualität
    • Art und Maß der baulichen Nutzung
    • Grundstücksgröße bzw. Zuschnitt
    • Erschließungszustand, beitragsfrei gemäß BauGB und KAG

    Beschreiben Sie die Besonderheiten und Probleme bei der Verkehrswertermittlung bei der Enteignung. (4)

    Methoden der Wertermittlung:

    1. Teilflächenenteignung:

    • Welche Qualität hat die Teilfläche (Vorderland, vorgeschobenes Hinterland)

    2. Differenzmethode (Wert der Fläche vor und nach der Enteignung)

    3. Vergleichswertverfahren bzw. Bodenrichtwerte

    • Änderung der Flächengröße
    • Änderung der baulichen Ausnutzbarkeit

    Zeigen Sie den Zusammenhang zwischen den Bruttomieteinnahmen und dem jährlichen Reinertrag auf. Beschreiben Sie dabei insbesondere die zugehörigen Einflussgrößen und deren Zusammenhang. (3) x2

    Bruttomieteinnahmen:

    • umlagefähige Bewirtschaftungskosten
    • Öffentliche Lasten und Abgaben
    • Betrieb der Aufzugsanlage
    • Straßenreinigung
    • Müllbeseitigung
    • Gebäudereinigung
    • Gartenpflege
    • Hausbeleuchtung
    • Sach- und Haftpflichtversicherung
    • Hauswart

    Rohertrag:

    • nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten
    • Verwaltungskosten
    • Instandhaltungskosten
    • Mietausfallwagnis

    zieht man vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten ab, wird der Reinertrag erhalten

    Nach welchen Kriterien sind beim Vergleichswertverfahren die heranzuziehende Vergleichsfälle auszuwählen? (4) x2

    Geeignete Vergleichspreise:

    • hinreichende Übereinstimmung:
      • hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale
      • Abweichung 10-30%
    • zeitliche Nähe zum Wertermittlungsstichtag
      • Abhängigkeit von zeitlichen Veränderungen
      • Praxis: bis ca. 4 Jahre akzeptabel
    • Anzahl geeigneter Kaufpreise
      • genügende Anzahl von Preisen aus dem Gebiet
      • Ausweichen auf Vergleichsgebiete
    • Unbebaute Grundstücke:
      • Lage
      • Nutzbarkeit → Art und Maß der baulichen Nutzung
      • Beschaffenheit
      • Bodenbeschaffenheit
      • Grundstücksgröße
      • Grundstücksgestalt
      • Erschließungszustand
    • Eigentumswohnungen, Gebäude:
      • Lage
      • Alter
      • Bauzustand
      • Ertrag
      • Ausstattung

    Was versteht man unter einem Sachwertmarktanpassungsfaktor? (3)

    • schafft Anpassung an regionale Marktverhältnisse
    • Sachwertmarktanpassungsfaktor k_i = (Kaufpreis +/- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale)/vorläufigen Sachwert
    • ist abhängig vom Sachwert und der aktuellen Lage auf dem Grundstücksmarkt

    Beschreiben Sie das Residualwertverfahren. Warum ist dieses Verfahren nicht in der Immobilienwertvermittlungsverordnung (ImmoWertV) enthalten? (3)

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    nicht enthalten, da:

    • keine Marktanpassung vorhanden ist
    • unterschiedliche Zielvorstellung vom tragbaren und gemeinen Wert (individuelle Nutzungsvorstellungen)
    • bei den Eingangsgrößen handelt es sich um fiktive Größen
    • Kostenansätze sind nicht identisch mit Werten
    • äußerst ungünstige Fehlerfortpflanzung (Differenz von zwei großen Beträgen)

    Beschreibung: Ermittlung des maximalen Bodenkaufpreises. Aus der Projektentwicklung. Investor stellt sich die Frage, welchen maximalen Grundstückspreis er zahlen muss, um das Projekt wirtschaftlich zu realisieren.

    Erläutern Sie kurz den Ablauf des Vergleichswertverfahrens für ein bebautes Grundstück. (3)

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    Bebautes Grundstück!

    Erläutern Sie den Begriff „Bodenrichtwert“. (3)

    • Ein Wert für 1m² unbebauten Boden
    • Durchschnittswert, aus Grundstücksverkäufen abgeleitet

     

    Aus welchen Einflussfaktoren setzen sich die Baunebenkosten (BNK) zusammen? Nennen Sie eine ungefähre Größenordnung der BNK an den Herstellungskosten für freistehende Einfamilienhäuser. (3)

    = alle Kosten, die anfallen für:

    • Planungskosten für Architekt/ Statiker/ Ingenieur
    • Verwaltungsleistung des Bauherren
    • Gebühren für Baugenehmigung (behördliche Gebühren)
    • Finanzierungskosten (Notargebühren, Bearbeitungsgebühren, Schätzung, …)
    • Sonstige Baunebenkosten (Versicherungsgebühren, Hausrat, Umzug …)

    → inzwischen in NHK 2010 enthalten

    Was ist unter dem Marktanpassungsfaktor zu verstehen und wie wird dieser ermittelt? Nennen Sie vier Einflussfaktoren auf den Marktanpassungsfaktor. (5) x2

    • zur Ableitung von Verkehrswerten aus vorläufigen Sachwerten
    • schafft Anpassung an regionale Marktverhältnisse
    • Sachwertmarktanpassungsfaktor k_i = (Kaufpreis +/- besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale)/vorläufigen Sachwert
    • ist abhängig vom Sachwert und der aktuellen Lage auf dem Grundstücksmarkt

    Einflussfaktoren:

    Region (wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen)

    Objektgröße

    Objektart (er ist z.B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke)

    Ein Sonderfall des Ertragswertverfahrens ist das Liquidationsverfahren. Erläutern Sie kurz die Besonderheiten. (2)

    • Anwendung bei unwirtschaftlichen Gebäuden (abrissreife Häuser, die aufgrund mangelhafter Bausubstanz kein Ertrag mehr liefern) → alsbaldige Freilegung des Grundstücks
    • Anwendung bei bebauten Grundstücken bei der Bodenwert * p > Reinertrag

    Nennen und erläutern Sie die erforderlichen Daten für die Wertermittlung nach § 193 Abs. 5 BauGB! (8) x2

    Gutachterausschuss führt eine Kaufpreissammlung, wertet sie aus und ermittelt Bodenrichtwerte, außerdem:

    1. Kapitalisierungszinssätze: Verkehrswerte von Grundstücken werden damit verzinst → Liegenschaftszinssatz etc.
    2. Faktoren zur Anpassung der Sachwerte an die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt (Sachwertfaktoren)
    3. Umrechnungskoeffizienten für das Wertverhältnis von sonst gleichartigen Grundstücken
    4. Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke → Gebäudefaktor, Ertragswertfaktor

    Üblicherweise werden für die Bewertung einer Immobilie zur Absicherung mehrere Wertermittlungsverfahren durchgeführt. Nach welchen Kriterien ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der verschiedenen Verfahren zu ermitteln? (3) x2

    • es wird ein gewichtetes Mittel mehrerer Verkehrswerte berechnet
    • Vehrswertverfahren mit sinnvolleren "Hintergründen" wird höher gewichtet

    Erläutern Sie den Begriff Bruttogrundfläche (BGF). (2)

    • fast alle Flächen, die überdeckt sind
    • äußere Abmessung
    • nicht identisch mit Geschossfläche nach BauNVO
    • in Dachgeschossen auch bei < 1,5m Höhe
    • nicht dazu gehören: Spitzböden, Kriechkeller etc.

    Definieren Sie die Begriffe „Verkehrswert“, „gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ sowie „persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse“! (6)

    Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den

    • Preis bestimmt, der in dem
    • Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im

    Wertermittlungsstichtag – muss nicht mit dem Zeitpunkt identisch sein, in dem die Ermittlung vorgenommen wurde

    • gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den

    freie Handel auf dem örtlichen lage- und artenspezifischen Grundstücksmarkt zwischen jedermann bei freihändigem Angebot und zwangloser Nachfrage

    Berücksichtigung wertbedeutsamer Eigenschaften des Grundstücks und allgemeiner wertbeeinflussender Umstände

    • rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der
    • Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf
    • ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

    Besonders vermuten bei:

    • gefühlsbetonter Wertschätzung durch den Nachfrager (Liebhaberpreis)
    • wirtschaftlicher Notlage des Anbieters (Notpreis)
    • verwandtschaftliche/ freundschaftliche Beziehungen
    • Zwangsversteigerung etc.

    Für das Sachwertverfahren bildet die Bruttogrundfläche (BGF) eine wesentliche Grundlage. Aus welchen Komponenten setzt sich die Bruttogrundfläche (BGF) zusammen? Gehen Sie in diesem Zusammenhang darauf ein, wie Fehler bei der Berechnung der BGF im Rahmen des Sachwertverfahrens aufgedeckt werden können. (5)

    • fast alle Flächen, die überdeckt sind
    • äußere Abmessung
    • nicht identisch mit Geschossfläche nach BauNVO
    • in Dachgeschossen auch bei < 1,5m Höhe
    • nicht dazu gehören: Spitzböden, Kriechkeller etc.

    Fehler aufdecken:

    Die Wohnfläche sollte ungefähr 2/3 der Größe der BGF besitzen

    Erklären Sie die Begriffe „underrent“ und „overrent“. Wie erfolgt generell die Berücksichtigung im Bewertungsverfahren? (2)

    underrent: Teil der Miete, der unter den ortsüblichen Mietsätzen liegt

    overrent: Teil der Miete, der über den ortsüblichen Mietsätzen liegt (z.B. wenn Einrichtungsgegenstände mitgenutzt werden etc.)

    Möglichkeiten zur Anpassung der Miete:

    • sonstige Mieterhöhung
    • Staffelmiete
    • Indexmiete
    • Zeitmietvertrag

    Erläutern Sie die zwei Komponenten „Bodenanteil“ und „Gebäudeanteil“ im Ertragswertverfahren. Stellen Sie den Zusammenhang zusätzlich graphisch dar. (3)

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    Bodenanteil:

    • Der Wert des Bodens ist sehr gering bei hoher Restnutzungsdauer
    • steigt erst wenn nur noch 40 Jahre Restnutzungsdauer ist
    • \(Bw * p\) --> Liegenschaftszinssatz p bei bestehender Bebauung

    Gebäudeanteil:

    • Ertragswert ist zunächst sehr hoch
    • sinkt mit der Restnutzungsdauer
    • \(Reinertrag - Bw * p\)

    Ertragswert liegt über Gebäudeanteil und Bodenanteil

    \(EW = RE * V + {BW \over q^n}\)

    Nennen Sie die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die Grundstücksbewertung in
    Deutschland. (2)

    • BauGB (Baugesetzbuch)
    • ImmoWerV (Immobilienwertermittlungsverordnung)
    • GAVO (Gutachterausschussverordnung)
    • Bodenrichtwertlinie
    • Sachwertrichtlinie
    • Vergleichswertrichtlinie
    • Ertragswertrichtlinie

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