Flächenmanagment

• Behördlich geleitetes, hoheitliches Verfahren
• Privatnützigkeit: Eigentum an Grund und Boden erhalten und wirtschaftliche o.a. Vorteile schaffen
• Ausnahme: fremdnützige Unternehmensflurbereinigung mit Entzug von Eigentum für öff. Zwecke
• Surrogationsprinzip
• Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums

1. Bewertung nach Nutzungswert:

• bei landwirtschaftliche Grundstücke: Wert nach Nutzen ohne Rücksicht auf Entfernung vom Wirtschaftshofe oder Ortslage
• Form und Größe der Flurstücke werden nicht berücksichtigt
• Allgemeine Nachfrage nach Grund und Boden wird nicht berücksichtigt
• wichtig sind: Bodenertrag, Hanglage, Höhenlage, Überschwemmungsgefahr, Waldrandlage, dauernde Beschränkungen der Nutzbarkeit durch bspw. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Naturschutz etc.

2. Bewertung nach Verkehrswert:

• für Bauflächen, Bauland, aufstehende bauliche Anlagen und Anpflanzungen
• → Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks

Zulässigkeit der Enteignung:

• Gemeinwohlprinzip
• Junktimklausel
• Legalenteignung; Adminstrativenteignung
• Abwägungsklausel
• Rechtsweggarantie

1. Klarstellungssatzung (§ 34): - Festlegung der Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteils
2. Entwicklungssatzung (§ 34): - Festlegung bebauter Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang babuter Ortsteile
3. Ergänzungssatzung (§ 34): - Einbeziehung von Außenbereichsflächen in den im Zusammenhang bebauten Ortsteil
4. Außenbereichssatzung (§ 35): - Festlegung bebauter Bereiche im Außenbereich, ohne dass sie den Darstellungen des FNP widersprechen

• in Geldbeträgen ausgedrückte Wertminderungen
• Vermögensnachteile, die dem Eigentümer oder sonstigen Nutzungsberechtigten durch die Aufstellung, Änderung oder Aufhebung von Bebauungsplänen entstehen

Kaufpreisbezogener (ganzheitlicher) Preisvergleich setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

• unmittelbarer Preisvergleich bei übereinstimmender Qualität und Konjunktur
• → Vergleichspreis kann unverändert verwendet werden
• mittelbarer Preisvergleich mit empirischen Kaufpreis-relationen zur Qualitäts- und Konjunkturanpassung
• Evidenter/ Statistischer/ Deduktiver/ Intersubjektiver Preisvergleich
• → Vergleichspreis bedarf wertmäßiger Anpassung in Qualität und Konjunktur

Grundflächenzahl (GRZ): - gibt an, wie viel m² Grundfläche je m² Grundstücksfläche zulässig sind

Geschossflächenzahl (GFZ): - gibt an, wie viel m² Geschossfläche in Vollgeschossen je m² Grundstücksfläche zulässig sind

Baumassenzahl (BMZ): - gibt an, wie viel m³ Baumasse je m² Grundstücksfläche zulässig sind

Verteilungsmaßstäbe:

• Verteilung nach Flächen: homogene Wertverhältnisse, Anschaulichkeit, Flächenbedarfe für kommunale Zwecke, Zuteilung an Eigentümer zu kleiner Grundstücke und Härteausgleich
• Verteilung nach Werten: Grundsätzlich bei inhomogenen Wertverhältnissen; Pflichtmaßstab in Sanierungsgebieten und bei vereinfachter Umlegung

Zweckmäßigkeit: mit welchem Maßstab können die Ziele der Planung optimal verwirklicht werden?

Rechtmäßigkeit: wesentliches Kriterium: Führt der Flächenmaßstab mit Flächenbeitrag bei zahlreichen Kleinstgrundstücken ausschließlich zu einer Geldabfindung?

Sollanspruch: Einwurfswert/masse des Eigentümers multipliziert mit dem Verteilungsquotient q

Verteilungsquotient q: Wert der gesamten Verteilungsmasse dividiert mit dem Wert der gesamten Einwurfsmasse: V/E

Fall q<1: Konservationsprinzip der Umlegung ist nicht erfüllt, Umlegung nicht zulässig

Fall q=1: Flächen ohne Umlegungsvorteil → Sollanspruchswert gleich dem Einwurfswert

Fall q>1: Flächen mit Umlegunsvorteil → Sollanspruchswert über dem Einwurfswert

Umlegungskarte:

• enthält neu zugeteilten Grundstücke mit ihren Grenzen und Bezeichnungen und zugewiesenen Flächen (insbesondere Verkehrs- und Grünflächen)

Umlegungsverzeichnis:

• enthält die Eigentümer
• eingeworfene und neu zugeteilte Grundstücke (Alter und Neuer Bestand) mit Beschreibung ihrer Lage, Größe, Nutzungsart, die aufgehobenen, übertragenen und neu eingetragenen Rechte an den Grundstücken sowie die geldlichen Leistungen

• Eigentum an Grund und Boden ist im BGB geregelt
• unmittelbare, unbeschränkte und ausschließliche Herrschaft über eine Sache
• man kann nach Belieben mit diesem verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen vorbehaltlich des Gesetzes und Rechte Dritter
• Raum oberhalb und unterhalb der Oberfläche gehört zum Eigentum (Bodenschätze und Grundwasser nicht!)

Schranken des Eigentums:

• Nachbarschutz
• Öffentliche Belange z.B. Naturschutz
• Wohl der Allgemeinheit

Eigentum an Grund und Boden:

• Alleineigentum
• Gemeinschaftliches Eigentum
• grundstücksgleiche Rechte

Voraussetzung:

• Beschluss, B-Plan aufzustellen, zu ändern, zu ergänzen, aufzuheben
• Antrag der Gemeinde auf Aussetzung der Entscheidung bzw. vorläufige Untersagung

Ziele:

• Sicherung der planerischen Ziele durch:
• Verhinderung von Vorhaben nach § 29 BauGB
• Verhinderung wertsteigender Maßnahmen

Dauer:

• Entscheidung jedes Einzelvorhabens kann bis zu 12 Monate zurückgestellt werden

Folgen:

• Dauer der Zurückstellung ist auf die Höchstdauer der Veränderungssperre (4 Jahre) anzurechnen

• freiwillig übernommene öff.- rechtliche Verpflichtung des Grundstückeigentümers zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Duden oder Unterlassen
• bauordnungs- und bauplanungsrechtliche Inhalte zur optimalen Nutzung von Grundstücken, steigende Bedeutung bei kooperativen Konfliktlösungen

Beispiele:

• Abstandsbaulast
• Baulast zur Sicherung der Zufahrt
• Vereinigungsbaulast
• Anbaulast
• Stellplatzbaulast

Register: Baulastenverzeichnis bei Bauaufsicht

Gemeinsamkeiten:

• Neuordnung rechtlicher Verhältnisse
• Gemeinschaftliche Anlagen schaffen
• Neuer Bestand in Lage, Größe und Form zweckmäßig
• Surrogationsprinzip (keine Lücke im Besitz vom Eigentum)

Unterschiede:

Baulandumlegung:

• Abzug von Flächen für örtliche/ öffentliche Zwecke (Geldausgleich/ Ersatzland)

Regelflurbereinigung:

• Gebiet unter Beachtung der vorhandenen Landschaftskultur neu gestalten

• Interesse Beteiligter und Wohl der Allgemeinheit

• Alter Bestand: Zersplitterter/ unwirtschaftlicher Grundbesitz

• Privatnützlichkeit: Eigentum an Grund und Boden erhalten & wirtschaftliche Vorteile

Veränderungssperre § 14 BauGB:

Sicherung der planerischen Ziele durch:

• Verhinderung entgegenstehender Vorhaben nach § 29 BauGB
• Verhinderung wertsteigender Maßnahmen

Zurückstellung von Baugesuchen:

Sicherung der planerischen Ziele durch:

• Verhinderung von Vorhaben nach § 29 BauGB
• Verhinderung wertsteigender Maßnahmen

Teilungsgenehmigung

1. Sicherung der Fremdenverkehrsfunktion durch Verhinderung von Wohnungs- oder Teileigentum
2. Erhaltungssatzung (Milieuschutz) nach § 172 BauGB mit RechtsVO, Genehmigungsbedarf für Wohnungs- und Teileigentum max. 5 Jahre

Allgemeines Vorkaufsrecht:

Erwerb von Grundstücken zur:

• Sicherung der städtebaulichen Ziele
• Ausübung durch Gemeinde auch zugunsten Dritter (sozialer Wohungsbau, Bedarfsträger)

Besonderes Vorkaufsrecht:

Erwerb unbebauter Grundstücke zur:

• Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung

Konsensprinzip:

Einigung des bisherigen und des zukünftigen Berechtigten (materielles Konsensprinzip); einseitige notarielle Erklärung (Eintragungsbewilligung) ersetzt Einigung der Betroffenen (formelles Konsensprinzip)

Antragsgrundsatz:

Grundsätzlich setzen alle Eintragungen einen Antrag voraus: Ausnahmen: unrichtige oder unzulässige Eintragungen, gegenstandslose Angaben, Widerspruch gegen fehlerhafte Eintragungen, Erhaltung der Übereinstimmung zwischen GB und LK

Eintragungsprinzip:

Rechtsänderungen bedürfen der Eintragung, Ausnahmen: Erbgang, Zwangsversteigerung, gesetzliche Bodenordnungsverfahren

Legalitätsprinzip:

Prüfungsrecht und -pflicht der Grundbuchämter hinsichtlich der eingehenden Anträge auf Eintragungen (formelle und materielle Voraussetzungen)

Prinzip des öffentlicher Glaubens:

Nach § 891 BGB gilt die Vermutung der Richtigkeit der Eintragungen: öffentlicher Glauben des GB! Gutgläubiger Erwerb möglich (§ 892 BGB); nicht bei

• Zwangsversteigerung, Erbfolge,
• eingetragenem Widerspruch,
• wenn Unrichtigkeit des Grundbuchs bekannt ist oder
• Katasternachweis versagt

Spezialitätsprinzip:

Grundstück, Berechtigter und Inhalt müssen eindeutig festgelegt sein

Prioritätsprinzip:

Der Rang der Eintragungen bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen, bzw. bei verschiedenen Abteilungen nach dem Datum der Eintragung; gleichrangige Rechte werden anteilsmäßig befriedigt

1. Schuldrechtlicher Vertrag (Einigung)

2. Auflassungsvormerkung im Grundbuch

3. Kaufpreis auf Notarandenkonto

4. Eintragung ins Grundbuch

5. Auszahlung des Kaufpreises

Wohnungseigentum: ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Teileigentum: ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

→ Teileigentum ist also eine weitere Erscheinungsform des Wohnungseigentums. Unterschied liegt darin, dass Teileigentum auch an gewerblich genutzten Einheiten besteht.

Entschädigung stellt eine Einheit dar: zu entschädigen sind (§ 95 BauGB)

• der durch die Enteignung entstehende Rechtsverlust (Substanzverlust wie Flächenverlust)

• und andere Vermögensnachteile (Wertminderung der verbleibenden Flächen, Folgeschäden, Erwerbsverlust, Restbetriebsbelastung)

• Vollständige Entschädigung umfasst den objektiven und subjektiven Wert

• Bemessung nach dem Verkehrswert gemäß § 194 BauGB (nicht unter Verkehrswert), Ausnahme allgemeine Notzeiten

Enteignungszwecke:

Nach dem BauGB kann nur enteignet werden, um

1. Schließung von Baulücken

2. Beschaffung von Grundstücken für öffentliche Zwecke entsprechend den Festsetzungen eines B-Plans

3. Beschaffung von Grundstücken zur Entschädigung in Land

1. entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans ein Grundstück zu nutzen oder eine solche Nutzung vorzubereiten,
2. unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke, die nicht im Bereich eines Bebauungsplans, aber innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile liegen, insbesondere zur Schließung von Baulücken, entsprechend den baurechtlichen Vorschriften zu nutzen oder einer baulichen Nutzung zuzuführen,
3. Grundstücke für die Entschädigung in Land zu beschaffen,
4. durch Enteignung entzogene Rechte durch neue Rechte zu ersetzen,
5. Grundstücke einer baulichen Nutzung zuzuführen, wenn ein Eigentümer die Verpflichtung nach § 176 Abs.1 oder 2 nicht erfüllt,
6. im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung einer bauliche Anlage aus den in § 172 Abs. 3 bis 5 bezeichneten Gründen zu erhalten oder
7. im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus eine bauliche Anlage aus den in § 171d Abs. 3 bezeichneten Gründen zu erhalten oder zu beseitigen.

Wesentlicher Zweck der Umlegung ist es,

• für die bauliche oder sonstige Nutzung
• nach Lage, Form und Größe zweckmäßige Grundstücke bereit zu stellen.

Die Umlegung ist zulässig:

• im Geltungsbereich eines qualifizierten oder einfachen B-Plans oder eines B- Plans zur Innenentwicklung
• innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder eines einfachen Bebauungsplans hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben
• (→ Einfügungsgebot: Umlegung auch möglich, wenn B-Plan im Aufstellungsverfahren)

Umlegungsvorteil = Wertsteigerung durch Umlegung, abhängig von:

1. Erschließungsvorteil (Abtretung der Erschließungsflächen)

2. Zeitvorteil durch verkürzte Wartezeit bis zur Baureife (z.B. um cac 3-5 Jahre gegenüber freiwilligen Verfahren)

3. Gestaltungsvorteil (Parallelität der Grenzen, optimales Verhältnis Tiefe/Breite)

4. Kostenvorteil durch ersparte Aufwendungen: Grunderwerbssteuer (5,5%), Notar (1-1,5%), Gutachten, Vermessung, Grundbuch

Ermittlung: Wert von baureifem Land (efbfr.) - Wert von Rohbauland

(weiß nicht wieso DIE 4… in der Vorlesung gibt es weit aus mehr:)

• keine Anordnung der vereinfachten Umlegung durch die Gemeinde
• kein einleitender Umlegungsbeschluss
• keine Eintragung eines Umlegungsvermerks im Grundbuch
• keine Verfügungs- und Veränderungssperre
• kein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde
• keine Erstellung und Offenlage der Bestandskarte und des Bestandsverzeichnisses erforderlich
• keine Bekanntmachung des Beschlusses über die Aufstellung des Umlegungsplanes

Soziale Ziele: Verbesserung des Wohnungsangebotes durch:

• Wohnraumförderquote: stadtweit einheitliche oder nach Stadtteilen differenzierte Quote für geförderten Wohnungsbau bei der Baulandentwicklung
• Wohnungsbauquote: Quote für Anteil des Wohnens zur Schaffung funktionsgemischter Quartieren

Ökonimische Ziele:

• Grundstücke: Verbilligte Abgabe der Grundstücke und Bindungen für geförderten Wohnungsbau
• Kosten: Planungskosten, Verfahrens- und Entwicklungskosten sowie Sanierungs- und Ordnungskosten, Technische Infrastruktur, Soziale Infrastruktur

Städtebauliche Ziele:

• Baukultur: Städtebaulicher Wettbewerb, Bauverpflichtung
• Städtebauliche Standards: Dichtewert, Freiflächenstandards
• Umweltstandards: Klimaanpassung, CO_2-Ausstoß, nachhaltiges Bauen

Bedeutung (Motive und Aufgaben):

1. Bedarfsgerechte Entwicklung und Mobilisierung von Bauland
2. Beschleunigung des Baulandentwicklungsprozesses
3. Beteiligung der Planungsbegünstigten an den Kosten der Baulandbereitstellung und Stadtenwicklung zur Entlastung kommunaler Haushalte
4. Verwirklichung städtebaulicher Zielsetzungen (sozialgerechte Bodennutzung, Innentwicklung, Stadtumbau, ökologische Siedlungsentwicklung…)
5. Sozial ausgewogene Stadt- und Quartiersentwicklung
6. Dämpfung der Bodenpreisentwicklung

1. Bauplanungs- und Baureifmachungsverträge:

Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen

• Neuordnung der Grundstücke, freiwillige Umlegung
• Bodensanierung und sonstige Maßnahmen der Vorbereitung,
• Erschließung (früher § 124 BauGB)
• Städtebauliche Planungen
• sonstige Maßnahmen

2. Baurealisierungs- bzw. Zielbindungsverträge

Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele, insbesondere:

• Grundstücksnutzung
• Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen gemäß § 1a BauGB
• Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderem Wohnraumversorgungsproblemen sowie
• des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung

3. Folgekostenverträge

Kosten und Aufwendungen, die Voraussetzung oder Folge einer städtebaulichen Maßnahme sind wie z.B.:

• Grundstücksbereitstellung
• Anpassung von Straßen und Wegen
• Abwasserbeseitigung
• soziale Infrastruktur
• ÖPNV- Anlagen

4. Energienutzungsverträge

Errichtung und Nutzung von Anlagen und Einrichtungen zur zentralen und dezentralen Erzeugung, Verteilung, Nutzung und Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung

5. Energetische Anforderungen an Gebäude

Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden

B-Plan der Innenentwicklung:

Beschleunigtes Verfahren ( § 13 a BauGB):

• Einführung 2007
• keine Verpflichtung zur Umweltprüfung (< 20.000 m²)
• Screening bei 20.000 – 70.000 m²
• Ausschluss der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung
• keine Anwendung auf Flächennutzungsplan (FNP)
• Aufstellung auch eines B-Plans, der nicht aus FNP entwickelt ist, auch vor Änderung oder Ergänzung des FNP
• Anpassung der FNP im Wege der Berichtigung des Flächennutzungsplans
• Keine Vorhaben mit UVP-Pflicht

1. Privatnützigkeitsgebot: Die Umlegung dient nicht nur öffentlichen Interessen, sondern stets auch den privaten Interessen der Eigentümer im Umlegungsgebiet, indem unerschlossenes Rohbauland zu erschließungsbeitragsfreiem Bauland entwickelt wird.
2. Konservationsprinzip: Das Eigentum bleibt in seiner Substanz grundsätzlich erhalten, Anspruch auf mindestens wertgleiches Grundstück.
3. Solidaritätsprinzip: Die Flächen für gemeinschaftliche und öffentliche Anlagen sind von allen Eigentümern zu gleichen Teilen aufzubringen.
4. Konformitätsprinzip: Die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken sollen aufgrund der planungsrechtlichen Vorgaben bzw. nach Maßgabe des § 34 BauGB neu geordnet werden.
5. Surrogationsprinzip: Rechte und Belastungen an den alten Grundstücken gehen auf die neuen Grundstücke, soweit erforderlich, über.

Flächenabzug f:

• Differenz von neuen örtlichen Verkehrs- und Grünflächen und alten
• Angabe in % der Einwurfsmasse
• Abzug für Flächen für öffentliche Zwecke/ überwiegend den Bewohnern dienende Maßnahmen
• f <= Umlegungsvorteil
• Wird als Anteil an der Einwurfsmasse angegeben

Flächenbeitrag F:

- Zum Ausgleich des Umlegungsvorteils:

• F[%] = (V-E)/V * 100
• F_(max) <= 10% von E_i (Neuordnungsumlegung)
• F_(max) <= 30% von E_i (erstmalige Erschließung)
• Wenn Umlegungsvorteil > F_max dann Geldausgleich
• Beinhaltet f

Beteiligte (bilden Teilnehmergesellschaft; Körperschaft des öff. Rechts):

• Eigentümer und Erbbauberechtigte
• Gemeinde, Wasser- und Bodenverbände, betroffene Körperschaften, Inhaber von Grundstücksrechten, Unterhaltungspflichtige von Anlagen → Nebenbeteiligte

Aufgaben:

• Erstellung und Unterhaltung gemeinschaftlicher Anlagen
• fordert und leistet Zahlungen
• trägt Ausführungskosten