Finanzierung / Kundenberatung in finanziellen Fragen
Finanzierung von Immobilien
Finanzierung von Immobilien
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Flashcards
Wie lautetet die " Goldene Bankregel"?
Die Dauer der Anlage sollte mindestens der Laufzeit des Kredites enstprechen.
Hypothek --> was ist eine "Direkte Amortisation?
Die Hypothek wird mit regelmässigen Beiträgen innerhalb einer definierten Zeitperiode getilgt.
Hypothek --> was ist eine "Indirekte Amortisation?
Die Hypothek wird über eine gebundene (3a) oder freie (3b) Lebensversicherung oder Bankkonto gedeckt. Bei Ablauf der Police oder bei Auflösung des Kontos wird das Geld zur einmaligen Tilgung der Schuld eingesetzt.
Nennen Sie die Vor- und Nachteile der direkten + indirekten Amortisation.
Direkte Amortisation
+ Hypothekarschuld wird kleiner
+ Hypothekarzinsen sinken
- Steuerabzüge nehmen ab
- Steuerbelastung steigt
- Keine Versicherungsdeckung, Risikoversicherung auf Wunsch erhältlich
Indirekte Amortisation
+ Steuerabzüge bleiben konstant
+ Steuerbelastung bleibt gleich
+ Versicherungsdeckung vorhanden
- Hypothekarschuld bleibt konstant
- Hypothekarzinsen bleiben gleich
Kreditfähigkeit
Finanzielle Verhältnisse (= Kreditfähigkeit)
Einkommen/Vermögen
- Lohnverhältnisse und –entwicklung
- Analyse Vermögenswerte
Eigenkapital
- Mindestanforderungen: 20-30% der Kaufsumme
- Vergleich von ‚echtem‘ und ‚unechtem‘ Eigenkapital (Sparkapital vs. BVG-Gelder)
Tragbarkeit
- Maximalbelastung: 1/3 des Bruttoeinkommens
Finanzplanung
- Analyse Steuern und Vorsorge
- Absicherung Invalidität und Todesfal
Kreditwürdigkeit
Persönliche Verhältnisse (= Kreditwürdigkeit)
Berufliche Situation und Entwicklung
- Branche, Markt, Selbstständigkeit vs. Angestelltenverhältnis
Familiärer Hintergrund
- Zivilstand (ledig, Konkubinat, verheiratet, geschieden getrennt)
- Unterhaltspflichten (Alimente)
- Soziales Umfeld (Politik, Militär, Vereinsmitgliedschaften, Hobbys)
Persönliches Auftreten
- Erscheinungsbild und Ruf
- Kompetenz und Verantwortung
Zahlungsmoral
- Betreibungen
Tragbarkeitsberechnung (Kreditprüfung)
- 5% Zins
- 1% NK der Anlagekosten
- 1% Amortisation des Kreditbetrages
Darf nicht höher als 1/3 des jährlichen Bruttoeinkommens sein!
Was gibt es alles für Arten von Eigenkapital?
- Barmittel (Sparguthaben)
- Lebensversicherungen (Rückkaufswert)
- 2. Säule: gebunde Vorsorgegelder aus der Pensionskasse
- Säule 3a: gebunde Vorsorgegelder Bank oder Versicherung
- Erbvorbezüge + Erbschaften
- Privatdarlehen
- Immobilien
Finanzierung mit Mitteln der 2. Säule
Welches sind die Vor- und Nachteile bei einem Vorbezug?
Vorteile
- Höheres Eigenkapital steht zur Verfügung
- Jährliche Belastung (Zinsen, Amortisation)reduziert sich
Nachteile
- Vorsorgekapital ist im Eigenheim gebun-den
- Steuerpotential wird nur begrenzt ausgeschöpft
- Versicherungsschutz muss evtl. ergänzt werden -Todesfall, Erwerbsunfähigkeit
- Zukünftiges Alterskapital ist tiefer
Finanzierung mit Mitteln der 2. Säule
Welches sind die Vor- und Nachteile bei einem Verpfändung?
Vorteile
- Höhere Fremdfinanzierung möglich (zu Satz für 1. Hypothek)
- Zusätzlicher Steuerspareffekt durch grösseren Schuldzinsbetrag
- Versicherungsschutz bleibt bestehen -Todesfall, Erwerbsunfähigkeit
- Zukünftiges Alterskapital entwickelt sich planmässig
Nachteile
- Höhere Kosten für Zinsen und Amortisation
- Todesfallrisikoabsicherung z.G. Finanzierungsgeber obligatorisch
Entstehung des Hypothekarzinssatzes --> Aufbau?
Refinanzierungskosten
+ Betriebskosten
+ Risikokosten
+ Gewinn
= Hypothekarzinssatz
Bruttomarge = Differenz zwischen Refinanzierungssatz + Hypothekarzinssatz
