Finanzberater IAF - Immobilien

... aktuellen Freizügigkeitsleistung bis zum Alter 50

... der halben Freizügigkeitsleistung ab Alter 50 oder die Freizügigkeitsleistung, welche man mit Alter 50 gehabt hat.

Der Ehegatte muss schriftlich zustimmen, alle 5 Jahre bis längstens 3 Jahre vor der Pensionierung und mindestens CHF 20'000!

Ein Vorbezug wird als Kapitalleistung aus Vorsorge, getrennt vom übrigen Einkommen, zu einen reduzierten Satz besteuert!

Eine Rückzahlung hat zu erfolgen wenn:

• das WEG verkauft oder vermietet, also nicht mehr selbst genutzt wird
• Falls die versicherte Person stirbt und keine Vorsorgeleistungen fällig werden, d.h. keine anspruchsberechtigten Angehörigen da sind (Ehegatte, eingetragener Partner, Kinder)

Geleistete Steuern können innerhalb von 3 Jahren unverzinst zurück gefordert werden!

Gleiche Regeln wie beim Vorbezug, zudem sind die Punkte 4. und 6 zu beachten.

1. Bis Alter 50 die ganze FZL
2. Ab Alter 50 die halbe FZL oder diejenige mit Alter 50
3. Schriftliche Zustimmung Ehegatte
4. Schriftliche Anzeige an Vorsorgeeinrichtung
5. Nur bis 3 Jahre vor Entstehung Anspruch auf Altersleistungen
6. Verpfändung ist steuerfrei, erst eine Pfandverwertung führt zur Besteuerung des Pfanderlöses

Mit gebundenen Vorsorgegeldern möglich. Bei der indirekten Amortisation bezahlt der zahlt der Kreditnehmer die Hypothekarschuld nicht direkt zurück. Er bezahlt die Amortisationsquote auf ein Säule 3a-Konto oder eine Säule 3a-Versicherung ein und Verpfändet die Ansprüche der Bank. Zu gegebener Zeit wird mit dem Säule 3a-Kapital aus Bankkonto oder Versicherung die Hypothek mit dem ganzen vorhandenen Kapital amortisiert. Dieses Vorgehen bringt meist erhebliche, steuerliche Vorteile!

• je höher der Grenzsteuersatz
• je geringer die Besteuerung bei der Auszahlung
• je geringer die Differenz zwischen 3a-Zins und Hypothekarzins
• je höher das Zinsniveau

• Normal oder Standardhypothek (variable Hypothek), als Sonderform die Annuitätenhypothek
• Festhypothek
• Forward-Hypothek
• Geldmarkthypothek (Libor)

Es wird ein fester Betrag für Zins und Amortisation vereinbart. Sinkt der Zins, erhöht sich die Amortisation, steigt der Zins, verringert sich die Amortisation. Durch die laufende Amortisation veringert sich die Schuld und der Zinsteil.

Eine Festhypothek mit aufgeschobenem Beginn, der Festzins wird bereits heute vereinbart, das Darlehen jedoch erst nach einer Vorlaufzeit (1 -12 Monate) ausbezahlt. Auf dem ordentlichen Zinssatz wird i.d.R, ein Forwardzuschlag verrechnet.

... offerieren zeitlich begrenzte Zinsermässigungen auf Hypotheken für bestimmte Zielgruppen.

• Starthypothek
• Familienhypothek
• Minergiehypothek
• Renovationshypothek
• Supercardhypothek (Coop)
• "fifty-fifty"-hypothek (UBS)

... bieten Sicherheit bei Erwerbsausfall im Todesfall oder durch Erwerbsunfähigkeit infolge Unfall oder Krankheit.

• Refinanzierungskosten
• Eigenmittel- und Betriebskosten
• Risikokosten

Die Risikokosten werden aufgrund des Kundenrisikos - Ausfallwahrscheinlichkeit - und des Besicherungsrisikos - Ausfallquote - ermittelt (Risk Adjusted Pricing).

... der Rahmenvertrag

• regelt die Beziehung zwischen Bank und Schuldner. Er äussert sich nur zu vertraglichen Eckpunkten wie Darlehensbetrag, Amortisation, Zinstermine oder Vorfällikeitsentschädigung

... die Produktevereinbarung

• regelt die Ausgestaltung der Hypothek, variabel/fest, Laufzeit, Zinssatz.

... die Sicherheitsübereignung

• sichert für den Gläubiger aktuelle und künftige Forderung mittels Schuldbrief (bestehnde Darlehen oder gar Kontokorrentkredite)

• Richtlinien für Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite
• Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen

... von FINMA als Mindeststandard anerkannt!

Wert, der eine Bank einem Pfandobjekt zumisst, entspricht höchstens dem Marktwert.

... Marktwert (Verkehrswert).

• bei neu erstellten Objekten: Erstellungskosten = Markt und somit Belehnungswert
• bei bestehenden Objekten: Orientiert sich Belehnungswert am Realwert, kombinierten Real-/Ertragswert oder am hedonischen Wert

bei einer Kauffinanzierung ist für den Belehnungswert der tiefere Wert aus Kaufpreis und Marktwert massgebend!

... der Ertragswert

Als Belehnungsgrenze für 1. Hypotheken auf selbst genutztem WEG gelten i.d.R. 2/3 [66.66%]

Tiefere Belehnungsgrenzen möglich: 60% bei Ferienobjekten, 50% bei Liebhaber- oder Luxusobjekten

Da selbstgenutztes WEG maximal auf 80% (1. und 2. Hypothek) belehnt wird, beträgt der Belehnungssatz für 2. Hypotheken 13.34% [= 80% - 66.66%]

Tiefere Belehnungsgrenzen möglich, z.B. wenn bei Luxusobjekten eine Belehnungsgrenze von 65% gilt oder auf Ferienobjekten keine 2. Hypotheken gewährt werden.

Bonität: Für 2.Hypotheken reicht die Bonität des Pfandobjekts nur bedingt aus, die Bank verlangt allenfalls eine Zusatzsicherheit.

Ein Amortisation von 1. Hypotheken ist untypisch und meist nicht gefordert.

Eine Hypothekarschuld ist innerhalb 15 Jahren auf 2/3 des Belehungswertes zu amortisieren, beginnend spätestens 12 Monate nach der Auszahlung. Meist müssen zudem 2. Hypotheken bis zum Erreichen des Rentenalters amortisiert sein.

Im Rahmen von Zusatzdeckungen, die verpfändet werden, z.B. 3a-Guthaben, Lebensversicherungen oder Depotguthaben.

Es sind mindestens 20% Eigenmittel nötig. Mindestanteil an Eigenmitteln, welche nicht aus der 2. Säule stammen: 10% des Belehungswertes!

• Bankguthaben (3a und 3b)
• Lebensversicherungsguthaben (3a und 3b)
• Depotguthaben
• Erbvorbezüge, Schenkungen
• unverzinsliche und nicht rückzahlbare Darlehen

Die nachhaltigen Wohnkosten dürfen maximal 1/3 des nachhaltigen Einkommens (meist brutto) nicht übersteigen.

Nachhaltige Wohnkosten:

• kalkulatorischer Hypothekarzins von 5%
• die Amortisation der 2. Hypothek innert 15 Jahren (direkt oder indirekt)
• Unterhalt 0.7% bis 1.0% des Verkehrswertes
• Allfällige Mieteinnahmen aus z.B. Einliegerwohungen können abgezogen werden

Nachhaltige Einkommen:

• fixes Ersteinkommen und fixes Zweiteinkommen
• Teilweise variable Einkommensteile
• Nebenverdienste
• Vermögenserträge
• Nachhaltiger Kapitalverzehr

Bankinterne Regelung zur Kreditpolitik bezüglich ...

• Tragbarkeitsberechnung
• kalkulatorischer Zinssatz
• Amortisation
• Periodizität einer Kreditrevision oder Definition von Ereignissen, die eine solche Revision auslösen
• Definition von Objektarten und deren Belehnbarkeit
• Bewertungsmethoden

Grundpfandkredite, welche die Bank ausserhalb der bankinternen Regeln  vergibt.

Diese Abweichungen betreffen Belehnungswert und -satz, Amortisation oder Tragbarkeit.

ETP-Kredite sind zu begründen und zu dokumentieren!