Ertragswert
CAS Immobilienbewertung / Basis
CAS Immobilienbewertung / Basis
-
- 1 / 44
-
Cartes-fiches
Ertragswert Definition
Der EW ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen Erträgen. Er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente.
Bei welchen Objekten wird eine Ertragswertschätzung gemacht?
Grundsätzlich bei allen Nutzobjekten
Welche Ertragswertmethoden gibt es?
- konventionelle Ertragswertmethode
- Barwertmethode
- Discounted-Cash Flow (DCF)
- Differenzwertmethode
Schätzungsmethode bei unbefristeten Erträgen?
Ertragswertmethode
Schätzungsmethode bei befristeten Erträgen?
Barwertmethode
Die Nachhaltigkeit setzt voraus, dass...
- die Immobilie noch lange einen gleichbleibenden Ertrag abwirft
- in nächster Zeit keine Investitionen vorzunehmen sind, die den Ertrag verändern können
- sich der Zinssatz in Zukunft nicht verändern wird
Nutzen = Ertrag!
Welche positiven Geldströme gibt es u.a.?
- Mietzinsen
- Mietwerte
- Baurechtszinsen
- Eigenmiete
- Einnahmen aus Dienstbarkeitsentgelten
- u.a.
Welche negativen Geldströme gibt es u.a.?
- Leerstandsverluste
- zu bezahlende Baurechtszinsen
- jährliche Mindererträge
- Grundlasten
- u.a.
Was ist das Ziel aus dem Ertrag?
- unendliche Existenz eines Objektes
- angemessene Verzinsung des Kapitals
Aus welchen Teilen besteht der Bruttoertrag?
- Rückstellungen
- jährliche Liegenschaftskosten
- Nettoertrag
Für was bildet man aus dem Bruttoertrag Rückstellungen?
Damit man zukünftige Erneuerungskosten tragen kann (grosszyklische Erneuerungen)
Was entspricht im Schätztungswesen dem Bruttoertrag?
Was prüft man um herauszufinden ob der Mietzins dem Mietwert entspricht?
- Vertragsmietzinse = Ortsüblich?
- bestehen mietrechtlich nicht ausgeschöpfte Reserven?
- bestehen ausserordentlich hohe oder tiefe Mietzinsen?
- bestehen unverhältnismässige Nebenkosten?
Wie sind Abweichungen eines tatsächlichen Mietzinses vom nachhaltigen Mietwert zu erfassen?
als befristete Mehr- oder Minderwerte
Was ist der Nettovorteil einer Dienstbarkeit?
Beispiel: Quellrecht
Es ist die Differenz zwischen dem gesamten Nutzen und den tatsächlichen damit verbundenen Kosten.
Beispiel Quellrecht:
+ Einsparungen an Wassergebühren
- Kosten für Betrieb, Unterhalt und Erneuerung
Wie werden Baurechts- und andere Vertragszinsen als Wertelement erfasst? Wie werden sie berechnet?
Sie werden als negatives Ertrags-Wertelement erfasst und werden mit de Barwertmethode geschätzt da sie i.d.R. nur für eine bestimmte Dauer abgeschlossen werden.
Wann muss man einen alternativen Ertrag annehmen?
Wenn ein Objekt am Bewertungstag eine unübliche, spezielle oder ausgefallene Nutzung aufweist, die von möglichen Käufern mit Sicherheit nicht weitergeführt wird.
Beispiele von besonderen Verhältnissen?
- Vorzugsmieten
- Leerstände
- unentgeltliche Wohnrechte
- befristete Mehr- oder Mindererträge
- Betriebsbauten
- öffentliche Bauten
- Betriebseinrichtungen
Welche Fläche wird für die Bestimmung des Mietwertes pro Nutzfläche voll gemessen?
- Nettobodenfläche
- eingebaute Schränke
- Küchenkombinationen
- Badewannen
- Cheminees
Welche Flächen werden für die Bestimmung des Mietwertes pro Nutzfläche zu 25 bis 75% angerechnet?
ausserhalb der Wohnung gelegene private Nebenräume wie:
- Bastelräume
- gute Wintergärten
Welche Flächen werden für die Bestimmung des Mietwertes pro Nutzfläche zu 10 bis 50% angerechnet?
zu einer Wohnung gehörende, aber nur beschränkt nutzbare Räume oder Flächen wie:
- Veranden
- Balkone
- Terrassen
- Sitzplätze
Welche Flächen werden für die Bestimmung des Mietwertes pro Nutzfläche nicht gemessen?
allgemeine Verkehrsflächen ausserhalb der Wohnung wie:
- Treppenhaus
- Laubengänge
- Eingangshallen
- Containerräume
- Kinderwagenräume
Wir für die Berechnung des Bruttoertrages ein vorübergehender Leerstand berücksichtigt?
Wir für die Berechnung des Bruttoertrages eine Wohnrechtsbelastung berücksichtigt?
Buttoertrag
abzüglich Liegenschaftskosten!
abzüglich Rückstellungen
= ??????
Nettoertrag
Bruttozinssatz wird auch als _______ bezeichnet.
Kapitalisierungssatz
Nettozinssatz wird auch als ______ oder _______ bezeichnet.
- Basiszinssatz
- Kapitalzinssatz
Aus welchen Anteilen besteht der Nettozinssatz?
- Anteil Zinssatz Fremdkapital
- Anteil Zinssatz Eigenkapital
Wie hoch ist die Empfehlung eines maximalen Abzuges auf dem Nettozinssatz für gute Liegenschaften?
Wie hoch ist die Empfehlung eines maximalen Zuschlages auf dem Nettozinssatz für schlechte Liegenschaften?
Definition des Nettozinssatzes?
Der Nettozinssatz ist der Zinssatz für die Kapitalkosten und Objektrisiken
Definition des Bruttozinssatzes?
Der Bruttozinssatz ist der Bruttoertrag in Prozent des Ertragswertes.
Aus welchen Anteilen besteht der Bruttozinssatz?
- Anteil Nettozinssatz
- Zinssatzanteil für die Liegenschaftskosten
- Zinssatzanteil für die erforderlichen Rückstellungen
Wo kommt der Bruttozinssatz zur Anwendung?
Bei der direkten Kapitalisierung von Bruttoerträgen (= Ertragswert) - aber niemals bei Barwertmethoden!
Wie hoch ist der Zuschlag zum Nettozinssatz für Betriebskosten?
0.1 bis 0.5%
Wie hoch ist der Zuschlag zum Nettozinssatz für Unterhaltskosten?
0.5 bis 1%
Wie hoch ist der Zuschlag zum Nettozinssatz für Ertragsverluste?
0 bis 0.5%
Wie hoch ist der Zuschlag zum Nettozinssatz für Verwaltungskosten?
0 bis 0.5%
Wie hoch ist der Zuschlag zum Nettozinssatz für Rückstellungen?
0.5 bis 1%
Formel für Bruttoertragswert?
Bruttoertrag (Mietwert) dividiert duch den Bruttozinssatz
