Ertragswert

CAS Immobilienbewertung / Basis

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P. K.

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P. K.

Über diese Lernkartei

Diese Lernkarten bieten einen grundlegenden Überblick über die Berechnung und Bedeutung des Ertragswerts im Immobilienbereich. Sie behandeln zentrale Begriffe wie Nettozinssatz, Bruttoertrag und Zuschläge, sowie die Bestimmung von Flächen und Mietwerten. Praktische Beispiele und Formeln helfen, die Konzepte zu verstehen. Diese Karteikarten richten sich an Einsteiger, die die Grundlagen der Immobilienbewertung erlernen möchten, und bieten wertvolle Einblicke für die Bewertung von Wohnungen und anderen Nutzobjekten.

Karten

Lernende

Sprache

Deutsch

Kategorie

Berufskunde

Stufe

Grundschule

Erstellt / Aktualisiert

20.01.2013 / 15.02.2025

Ähnliche Karteien

Buttoertrag

abzüglich Liegenschaftskosten!
abzüglich Rückstellungen

= ??????

Nettoertrag

Bruttozinssatz wird auch als _______ bezeichnet.

Kapitalisierungssatz

Nettozinssatz wird auch als ______ oder _______ bezeichnet.

Basiszinssatz
Kapitalzinssatz

Aus welchen Anteilen besteht der Nettozinssatz?

Anteil Zinssatz Fremdkapital
Anteil Zinssatz Eigenkapital

Definition des Nettozinssatzes?

Der Nettozinssatz ist der Zinssatz für die Kapitalkosten und Objektrisiken

Definition des Bruttozinssatzes?

Der Bruttozinssatz ist der Bruttoertrag in Prozent des Ertragswertes.

Aus welchen Anteilen besteht der Bruttozinssatz?

Anteil Nettozinssatz
Zinssatzanteil für die Liegenschaftskosten
Zinssatzanteil für die erforderlichen Rückstellungen

Wo kommt der Bruttozinssatz zur Anwendung?

Bei der direkten Kapitalisierung von Bruttoerträgen (= Ertragswert) - aber niemals bei Barwertmethoden!

Wie hoch ist der Zuschlag zum Nettozinssatz für Betriebskosten?

0.1 bis 0.5%

Wie hoch ist der Zuschlag zum Nettozinssatz für Unterhaltskosten?

0.5 bis 1%

Wie hoch ist der Zuschlag zum Nettozinssatz für Ertragsverluste?

0 bis 0.5%

Wie hoch ist der Zuschlag zum Nettozinssatz für Verwaltungskosten?

0 bis 0.5%

Wie hoch ist der Zuschlag zum Nettozinssatz für Rückstellungen?

0.5 bis 1%

Formel für Bruttoertragswert?

Bruttoertrag (Mietwert) dividiert duch den Bruttozinssatz

Was umfasst der Bruttoertragswert einer Liegenschaft?

die ganze Bausubstanz BKP 2 bis 5 im nicht-entwerteten Zustand
die zugehörende Landfläche

Formel für Nettoertragswert?

Nettoertrag dividiert duch den Nettozinssatz

Was umfasst der Nettoertragswert einer Liegenschaft?

die ganze Bausubstanz BKP 2 bis 5 im nicht-entwerteten Zustand
die zugehörende Landfläche

Was versteht man unter dem Differenzwert?

Einen hypothetischen Ertragswert abzüglich die zu dessen Realisierung notwendigen Investitionskosten.

Ertragswert Definition

Tastatur-Befehle:

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= vor-/rückwärts,

= scrollen

Der EW ist die per Bewertungsstichtag diskontierte Summe von unendlich vielen konstanten jährlichen Erträgen. Er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente.

Bei welchen Objekten wird eine Ertragswertschätzung gemacht?

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Grundsätzlich bei allen Nutzobjekten

Welche Ertragswertmethoden gibt es?

Tastatur-Befehle:

= drehen,

= vor-/rückwärts,

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- konventionelle Ertragswertmethode
- Barwertmethode
- Discounted-Cash Flow (DCF)
- Differenzwertmethode

Schätzungsmethode bei unbefristeten Erträgen?

Tastatur-Befehle:

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= vor-/rückwärts,

= scrollen

Ertragswertmethode

Schätzungsmethode bei befristeten Erträgen?

Tastatur-Befehle:

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= vor-/rückwärts,

= scrollen

Barwertmethode

Die Nachhaltigkeit setzt voraus, dass...

Tastatur-Befehle:

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die Immobilie noch lange einen gleichbleibenden Ertrag abwirft
in nächster Zeit keine Investitionen vorzunehmen sind, die den Ertrag verändern können
sich der Zinssatz in Zukunft nicht verändern wird

Nutzen = Ertrag!
Welche positiven Geldströme gibt es u.a.?

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Mietzinsen
Mietwerte
Baurechtszinsen
Eigenmiete
Einnahmen aus Dienstbarkeitsentgelten
u.a.

Welche negativen Geldströme gibt es u.a.?

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Leerstandsverluste
zu bezahlende Baurechtszinsen
jährliche Mindererträge
Grundlasten
u.a.

Was ist das Ziel aus dem Ertrag?

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unendliche Existenz eines Objektes
angemessene Verzinsung des Kapitals

Aus welchen Teilen besteht der Bruttoertrag?

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Rückstellungen
jährliche Liegenschaftskosten
Nettoertrag

Für was bildet man aus dem Bruttoertrag Rückstellungen?

Damit man zukünftige Erneuerungskosten tragen kann (grosszyklische Erneuerungen)

Was entspricht im Schätztungswesen dem Bruttoertrag?

Nettomieteinnahmen

Bruttomieteinnahmen

Differenz Netto-/Bruttomieteinnahmen

Nettomieteinnahmen

Bruttomieteinnahmen

Differenz Netto-/Bruttomieteinnahmen

Was prüft man um herauszufinden ob der Mietzins dem Mietwert entspricht?

Vertragsmietzinse = Ortsüblich?
bestehen mietrechtlich nicht ausgeschöpfte Reserven?
bestehen ausserordentlich hohe oder tiefe Mietzinsen?
bestehen unverhältnismässige Nebenkosten?

Wie sind Abweichungen eines tatsächlichen Mietzinses vom nachhaltigen Mietwert zu erfassen?

als befristete Mehr- oder Minderwerte

Was ist der Nettovorteil einer Dienstbarkeit?

Beispiel: Quellrecht

Es ist die Differenz zwischen dem gesamten Nutzen und den tatsächlichen damit verbundenen Kosten.

Beispiel Quellrecht:
+ Einsparungen an Wassergebühren
- Kosten für Betrieb, Unterhalt und Erneuerung

Wie werden Baurechts- und andere Vertragszinsen als Wertelement erfasst? Wie werden sie berechnet?

Sie werden als negatives Ertrags-Wertelement erfasst und werden mit de Barwertmethode geschätzt da sie i.d.R. nur für eine bestimmte Dauer abgeschlossen werden.

Wann muss man einen alternativen Ertrag annehmen?

Wenn ein Objekt am Bewertungstag eine unübliche, spezielle oder ausgefallene Nutzung aufweist, die von möglichen Käufern mit Sicherheit nicht weitergeführt wird.

Beispiele von besonderen Verhältnissen?

Vorzugsmieten
Leerstände
unentgeltliche Wohnrechte
befristete Mehr- oder Mindererträge
Betriebsbauten
öffentliche Bauten
Betriebseinrichtungen

Welche Fläche wird für die Bestimmung des Mietwertes pro Nutzfläche voll gemessen?

Nettobodenfläche
eingebaute Schränke
Küchenkombinationen
Badewannen
Cheminees

Welche Flächen werden für die Bestimmung des Mietwertes pro Nutzfläche zu 25 bis 75% angerechnet?

ausserhalb der Wohnung gelegene private Nebenräume wie:

Bastelräume
gute Wintergärten

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Lernkarten

Was umfasst der Bruttoertragswert einer Liegenschaft?

die ganze Bausubstanz BKP 2 bis 5 im nicht-entwerteten Zustand
die zugehörende Landfläche

Formel für Nettoertragswert?

Nettoertrag dividiert duch den Nettozinssatz

Was umfasst der Nettoertragswert einer Liegenschaft?

die ganze Bausubstanz BKP 2 bis 5 im nicht-entwerteten Zustand
die zugehörende Landfläche

Was versteht man unter dem Differenzwert?

Einen hypothetischen Ertragswert abzüglich die zu dessen Realisierung notwendigen Investitionskosten.

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