D.1.3.1 Begriffe und Belehnungen aus dem Liegenschaftengeschäft erklären

Der Ertragswert zeigt, welche Rendite mit dem investieren Kapital erzielt werden kann. Bei Hotels, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbliegenschaften ist der Ertragswert von Bedeutung, denn das sind Renditeobjekte, die mit einen Mietzinsertrag einbringen. 

Die Ausgangsgrösse für die Berechnung des Ertragswerts ist der jährliche Nettomietertrag (Mietzinsen ohne Nebenkosten). Zusätzlich berücksichtigt man die Zins- und Amortisationskosten des Eigentümers für die Hypothek und weitere namhafte Kosten für den Betrieb, den Unterhalt, Mietzinsrisiko, Leerstandsrisiko, die Verwaltung und Abschreibung des Objekts etc.

All diese Kosten müssen bei der Berechnung des Ertragswert berücksichtigt werden. Diese zusammen ist der Kapitalisierungssatz

Die Berechnung für K2-Level genügt die Praktikermethode:

Kapitalisierungssatz besteht aus dem Zinssatz für eine 1. Hypothek und einen Zuschlag von den genannten Kosten. Je nach Situation beträgt der Zuschlag meistens zwischen 1 und 3%.

Nettomietertrag pro Jahr x 100 / Kapitalisierungssatz

Realwert wird auch Substanz- oder Sachwert genannt. Dieser wird für alle Typen von Liegenschaften errechnet. Er setzt sich mit dem Landwert, Gebäudewert, Aussenanlagen und den Nebenkosten zusammen. 

Landwert: Ist der Preis, der für das Land bezahlt werden muss. 

Gebäudewert: Bei Neubauten entspricht der Gebäudewert gerade dem Preis, der für den Bau des Hauses bezahlt werden muss. Bei bestehenden Bauten ist es komplizierter. Der Schätzer gibt den Preis an, indem er natürlich berücksichtigt, dass das Haus wegen einige Faktoren den Wert verloren hat.

Aussenanlagen: Sind Gartenanlagen, Gestaltung der Zufahrt und Wege etc. 

Nebenkosten: Kosten, die rund um den Hausbau entstehen. Z.B Finanzierungskosten, Gebühren für Kanalisation oder Wasserleitungen, Kosten für die Privatstrasse etc. 

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Der Verkehrswert ist der Wert der Immobilie auf dem aktuellen Immobilienmarkt. Bei einer Finanzierung eines bestehenden Objekts ist der Verkehrswert die entscheidende Grösse, damit auch die Bank die richtige Höhe der Hypothek festlegen kann. 

- Ist er zu hoch, gibt die Bank einen zu hohen Kredit heraus, dies kann zu einer Zwangsversteigerung führen, wobei vielleicht nur ein Teil des Kredits gedeckt werden kann und die Bank somit einen Verlust erleidet.

- Ist er zu tief, bietet die Bank einen zu tiefen Kredit an, welches dazu führen kann, dass die Kreditsuchenden einem Gegenangebot einer anderen Bank annimmt.

Der Verkehrswert setzt sich aus dem Ertragswert und dem Realwert zusammen. Dabei hat der Ertragswert ein höheres Gewicht als der Realwert, denn der Ertragswert wird jedes Jahr verdient, der Realwert aber nur einmal beim Verkauf der Liegenschaft. Die Gewichtung hängt von den Umständen ab. Häufig wird das Verhältnis 3:1 angewendet. Der Verkehrswert berechnet sich dann wie folgt:

(3 x Ertragswert) + (1 x Realwert) / 4

In der Schweiz besteht in fast allen Kantonen der Zwang, Gebäude bei der jeweiligen kantonalen Gebäudeversicherung für Feuer- und Elementarschäden zu versichern. Der Versicherungswert entspricht dem geschätzten Gebäudewert. Der Landwert muss nicht berücksichtigt werden, weil der Boden ja beispielsweise auch nach einem Brand noch vorhanden ist. Mit der versicherten Summe sollte der Eigentümer nach einem eingetretenen Schaden wieder ein gleichwertiges Gebäude aufbauen können.