Bewirtschaftung von Mietliegenschaften FA
Grundlagen und Begriffe, Mietvertrag, Vermietungsaktivitäten, Hauswartung
Grundlagen und Begriffe, Mietvertrag, Vermietungsaktivitäten, Hauswartung
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Flashcards
Was sind wertbeeinflussende Faktoren WF?
Das sind Faktoren, welche ein Objekt aufwerten oder vermindern. z.B. Lage pro Stock, Lift, Besonnung, Strassenlärm
Wann und wo wird die Bruttorendite angewendet'
bei Neubauten
Wann wird die Nettorendite angewendet?
bei Handänderungen und Wiedervermietungen
Was sind missbräuchlise Mietzinse?
Wenn ein übersetzter Ertrag erziehlt wird, wenn die Miete auf einem übersetzen Kaufpreis beruht.
Was gibt es für Kosten- und Marktfaktoren?
Kostenfaktoren:
absolut: angemessender Ertrag, kostendeckende Bruttorendite
relativ: Referenzzinssatz, Teuerung, Kostensteigerung, Mehrleistunge, Indexveränderungen7
Maktfaktoren:
absolut: Orts- und Quartierüblichkeiten, Neuvermietung
Wie muss eine Mietzinserhöhung mitgeteilt werden?
-amtliches Formular
-Erhöhung muss auf Wunsch begründet werden
-bisherige und neue Mietzins muss aufgeführt werden
-bisherige und neue Akontobeträge muss aufgeführt werden
-Zeitpunkt der Inkrafttretung
-Gesetzliche Voraussetzung der Anfechtung
-Verzeichnis der Schlichtungsbehöreden und ihre örlichen Zuständigkeiten
-Einschreiben
-Unterzeichnen
Wann muss eine Mietzinserhöhung beim Mieter eintreffen?
10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist (empfehlenswert bereits 20 Tage vor Kündigungsfrist senden)
Was gibt es bei Mietzinsreduktionen für formvorschriften?
Keine
Um wieviel kann der Miertzins bei Steigung des Referenzzinssatzer erhöht werden?
Ref. von mehr als 6%: 2% pro 1/4
Ref. zwischen 5 + 6%: 2.5% pro 1/4
Ref. von weniger als 5%: 3% pro 1/4
Wann kann der Vermieter Mehrleistungen überwälzen? Welche %-Sätze gelten?
50-70% der mehrleistungen, sofern mehrere Arbeitsgattungen durchgeführt wurden (umfassende Sanierung)
100% bei neuen Leistungen
20-50% bei Ersatzanschaffungen, welche eine Qualitätssteigerung zur Folge haben
Was ist bei Mietzinsvorbehalten zu beachten?
Sie kommen vor bei einer nicht kostendeckenden Bruttorendite (Neubau), bei nicht erreichte Orts- und Quartiersüblichkeit, bei nicht ausgeschöften Ref.zins.-erhöhungen, Kostensteigerungen oder Teuerung.
Der Mietzinsvorbehalt muss zwingend in Franken oder % angegeben werden. Mietzinsvorbehalte müssen bei der Mietzinserhöhung erneut angezeit werden, sonst verfallen sie.
Wie ist das Vorgehen, wenn eine Mieter den Mietzins nicht mehr bezahlt?
Kann zuerst normal gemahnt werden, anschliessend Kündiungsandrohung gemäss OR Art. 257d. Nach Ablauf der 30-tägigen Frist kann Kündigung auf nächstes Monatsende versendet werden.
Wem muss die Kündigungsandrohung und die Kündigung zugestellt werden?
alle Mietparteien, Ehepartner und eingetragene Partneraschaften (auch wenn keine Kenntnis von einem Ehepartner an diesen versenden "An den Ehegatten von ....")
Erkläre die eingeschränkte Empfangstheorie?
Gilt der effektibe Tag der zustellung an den Empfänger. Holt er das Schreiben nich ab, gilt es am 7. Tag der Abholfrist als zugestellt. (bei der Kündigungsandrohung)
Erkläre die uneingeschränkte Empfangstheorie!
Man geht davon aus, dass das Schreiben als zugestellt gilt, wenn es am erstmöglichen Termin in den Machtbereicht des Empfängers gelangt, resp. hätte gelangen können. (bei Kündigung)
Wann verstöst eine Kündigung gegen Treu und Glauben?
Wenn eine Mietzinserhöhung durchgesetzt weden will.
Wenn eine Kündigung währens eines hängigen Gerichts- oder Schlichtungsverfahren ausgesprochen wird.
Wenn eine Kündigung innert drei Jahren seit einem Schlichtungsverfahren ausgesprochen wird.
Wenn sich die familiäre Situation ändert und wir dadurch keinen Nachteil haben.
Wie kann sich ein Mieter gegen eine ausgesprochene Kündigung wehren?
Er muss innert 30 Tagen seit Zustellung bei der zuständiggen Schlichtungsbehörde anfechten.
Wie lange kann ein Mietverhältnis erstreckt werden?
Wohnungen: max. 4 Jahre (es können 1 oder 2 Erstreckungen gewährt werden)
Geschäftsräune: max. 6 Jahre (es können 1 oder 2 Erstreckungen gewährt werden)
Kann der Mietzins während der Erstreckungszeit angepasst werden?
Ja
Was ist eine Exmission?
Wenn der Mieter nach der ausgesprochenen Kündigung nach OR Art. 257d das Objekt nicht verlässt, müssen wir ihn ausweisen lassen. Exmission = Ausweisung. Diese muss vom Gericht angeordnet werden. Das Gericht ordnet die Ausweisung an und sendet dem Mieter und uns eine Vollstreckungsanweisung. Nun können wir die Wohnung zusammen mit der Polizei abnehmen und räumen. Ist der Ausweisungsgrund nicht ganz klar (z.B. bei verletzter Sorgfaltspflicht), müssen wir die Ausweisung bei der Schlichtungsbehörde beantragen.
Warum erstellen wir bei Wohnungsabnahmen ein Protokoll?
Gemäss OR Art. 267e sind wir verpflichtet die Mietsache bei Rückgabe zu prüfen und allfällige Mängel dem Mieter sofort Mitzuteilen. Durch das Protokoll haben wir ein Beweismittel in der hand und lassen dies vom neuen und alten Mieter unterschreiben.
Wann muss die Wohnungsabnahme stattfinden?
spätestens am letzten Tag der Mietdauer (auch Samstag) während den gewöhnlichen Geschäftszeiten
Müssen wir bei einer ausserordentlichen auf Wunsch des Mieters die Schlüssel / Wohnung bereits abnehmen?
Ja, wir sind dazu verpflichtet. Der Mieter haftet jedoch weiter bis zum ordentlichen Kündigungstermin. Sobald wir die Schlüssel vom Mieter erhlaten haben, müssen wir sofort ein Protokoll der Wohnung erstellen und dies sofort dem Mieter eingeschreiben zustellen.
Was ist normale und was übermässige Abnützung?
normal: Schatten von Bildern, Möbelabdrücke auf dem Teppich
übermässig: Nikotinspuren, Brandlöcher, starke Flecken bei neuem Anstrich
Was ist der kleine Unterhalt, welcher der Mieter ausführen muss?
kleine Ausbesserungsarbeiten, die der Mieter selber ausführen kann (ca. zwischen Fr. 150.- und 200.-)
Müss ein 15-jähriger Dampfabzug, bei welchem das Licht defekt ist ausgewechselt werden?
Nein, wenn alles andere noch funktioniert.
Was ist ein Minderwert?
Wenn sich einer Reparatur nicht lohnt, verrechnen wir einen Miderwert (z.B. Wasserfleck auf Parkett)
Wie gehen wir vor, wenn ein Mangel erst nach Einzug des neuen Mieters bemerkt wird?
versteckter Mangel, sofort dem ausgezogenen Mieter mitteilen
Wie gehen wir vor, wenn der ausziehende Meiter das Protokoll nicht unterzeichnen will?
Wir sende es ihm per Einschreiben zu, da es sich um ein Beweisstück handelt.
Wen oder was stellen wir bei einem Vermarkterkonzept in den Mittelpunkt?
den Menschen und seine Bedürfnisse
Ein Vermarktungskonzept wird in 4 Schritten ausgebaut. Welche?
-Standortanalyse
-Marktanalyse
-Projektanalyse
-Vermarktungskonzept
Was gehört in eine Standortanalyse?
-räumliche Lage und Struktur
-Bevölkerungszusammensetzung
-Industrie, Handel und Gewerbe
-Beschäftigungsstruktur
-Anbindungen an Strassen, ÖV, Autobahn
-Angebot und Image der Gemeinde
Was gehört in eine Marktanalyse?
-Mietzinsniveau
-welche Objekte sind gefragt
-welches sind unsere Mitbewoohner
-bei welchen Wohnungen ist am wenigsten Leerstand zu verzeichnen
Was versteht man unter Projektanalyse?
-Wohnungsmix
-Mietzinse
-Leerstandsquote
-was kommt noch -> Neubau in der Umgebung
Was versteht man unter dem Vermarktungskonzept?
Planung des Inserates
Was versteht man unter Segmentierung?
Aufteilung in Käufergruppen:
-geographisch (Land, Kanton, Gemeinde)
-demographisch (Alter, Geschlecht, Einkommen)
-psychologisch (Lebensstil, Werte, Einstellung)
-verhaltensorientiert (Freizeitgestaltung, Kaufverhalten)
Was versteht man unter Positionierung?
wir positionieren uns auf dem Markt gegenüber unser Konkurrenzund preisen unsere Einmaligkeit/Eigenschaften an.
Gebe eine mögliche Inhaltsstruktur eines Vermarktungskonzeptes an!
-Ausgangslage
-Standort-/ Marktanalyse
-Ziele (Marketing, Segmentierung, Positionierung)
-Angebotsgestaltung
-Verkaufs-/ Vermietungsorganisation
-Marketingsinstrumente
Wie heisst das Marketinginstrument nach Mc Carthy und welche Punkte beinhaltet es?
4P Model:
-Product = Eigenschaften des Produktes
-Place = Info über Qualität und Preis
-Price = Preishöhe, Festlegung des Preises
-Promotion = Kommunikationspolitik, Kontakt
Was für gehört in eine Vermietungsdokumentation?
-Ort, Adresse
-Art der Objekte
-geografische Lage
-Bauherr, Eigentümer
-Auftragnehmer
-Detailsituationsplan
-Grundrisse
-Fotos
-Lagebeschrieb und Infrastruktur
-Verkehrslage
-Erholung
-Schulen
-Steuern
-Industrie, Arbeitsplätze
-Heizung, Isolation
-Ausstattung
-Bezugstermin
-Sonstiges
