Bewirtschaftung von Mietliegenschaften FA

3 Tage OR Art. 266f

Nur verlängert.

Gesetzlich vorgeschriebene Frist, welche für die Auflösung eines Mietverhältnisses vorgeschrieben ist.

Termin, auf welches das Mietverhältnis endet.
 

Mieter: Schriftlich mit original Unterschrift (nicht E-Mail)

Vermieter: Schriftlich auf dem amtlichen Formular

Die einfachste Form einer Personengesellschaft. Sie ist eine Interessengemeinschaft und will mit gemeinsamen Kräften oder Mitteln einen gemeinsamen Zweck erreichen (OR Art. 530 - 551)
 

-Barkatution
-Garantievertrag
-Bürgschaftsverpflichtung
-Kautionsversicherung
-Verpfändung von Betriebsinventar
-Solidarschuldnerschaft

-Referenzzinssatz
-Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise
-Stand der Verteuerung der Unterhaltskosten

-Heizung und Warmwasser
-Übergabe der Mietsache und Mängel
-Gebrauch des Mietobjektes
-Unterhalt des Mietobjektes
-Meldepflicht bei Änderungen des Zivilstandes
-Vorrichtungen des Mieters, Veränderungen am Mietobjekt
-Verwendungszweck
-Untermiete
-Haustiere
-Pflanzen und Blumen
-Zutrittsrecht des Vermieters
-Rückgabe der Mietsache
-Schlüssel
-Haftung mehrerer Personen
-Haftpflichtversicherung
etc.

Der Mietvertertrag muss über 5 Jahre abgeschlossen werden.

Räumt dem mieter eine frühere Vertragskündigung vor Sbschluss der 5 Jahren ein. Dies gilt nur für den Mieter, nicht aber für den Vermieter.

-horizontal und vertikal abgeschlossen
-auf Dauer vermietet
-dient einem Geschäftszweck und ist erfolgsorientiert
 

Rückbehaltungsrecht zu Gunsten des Vermieters auf Dinge, welche der Mieter in das Mietobjekt gebracht hat.

Meist eine Starthilfe bei Aufnahme einer geschäftlichen Tätigkeit. Miete wird jährlich um einen vereinbarten Betrag erhöht. Kann bei Verträgen für Wohnungen und Geschäftsräumen abgeschlossen werden. Mietzinsanpassungen infolge Kostensteigerung, Teuerung etc. sind nicht zulässig.

Voraussetzung:
-min. 3 Jahre abgeschlossen
-Betrag der Erhöhung(en) muss bei Vertragsabschluss in Franken geregelt werden
-Miete darf jährlich max. einmals erhöht werden
-Mitteilung der Erhöhung an der Mieter darf frühestens vier Monate vor eintritt jeder Erhöhung erfolgen

Zusammenschluss diverser Geschäftsmieter. Kommt häufig in Einkaufszentren vor (wie ein Ausschuss bei STWEG).
 

Einseitiges Recht des Mieters für die Verlängerung des Vertrages um eine weitere bestimmte Dauer.

echte Option: Recht des Mieters nach Ablauf der festen Vertragsdauer das Mietverhältnis um fünf weitere Jahre zu den gleichen Bedingungen zu verlängern. Der Mieter muss dieses Recht 12 Monate vor Vertragsablauf mit eingeschriebenem Brief einfordern.

unechte Option: Recht des Mieters nach Ablauf der festen Vertragsdauer das Mietverhältnis um fünf weitere Jahre zu neu festzulegenden Bedingungen zu verlängern. Der Mieter muss dieses Recht 12 Monate vor Vertragsablauf mit eingeschriebenem Brief einfordern. Die neuen Bedingungen sind vor Beghinn der Kündigungsfrist schriftlich zu vereinbaren.

Bestimmung der vermietbaren Fläche. Nebenflächen wie Balkon, Keller müssen zur Hauptfläche gewertet werden.

Das sind Faktoren, welche ein Objekt aufwerten oder vermindern. z.B. Lage pro Stock, Lift, Besonnung, Strassenlärm

bei Neubauten

bei Handänderungen und Wiedervermietungen

Wenn ein übersetzter Ertrag erziehlt wird, wenn die Miete auf einem übersetzen Kaufpreis beruht.

Kostenfaktoren:
absolut: angemessender Ertrag, kostendeckende Bruttorendite
relativ: Referenzzinssatz, Teuerung, Kostensteigerung, Mehrleistunge, Indexveränderungen7

Maktfaktoren:
absolut: Orts- und Quartierüblichkeiten, Neuvermietung

-amtliches Formular
-Erhöhung muss auf Wunsch begründet werden
-bisherige und neue Mietzins muss aufgeführt werden
-bisherige und neue Akontobeträge muss aufgeführt werden
-Zeitpunkt der Inkrafttretung
-Gesetzliche Voraussetzung der Anfechtung
-Verzeichnis der Schlichtungsbehöreden und ihre örlichen Zuständigkeiten
-Einschreiben
-Unterzeichnen

10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist (empfehlenswert bereits 20 Tage vor Kündigungsfrist senden)

Keine

Ref. von mehr als 6%: 2% pro 1/4
Ref. zwischen 5 + 6%: 2.5% pro 1/4
Ref. von weniger als 5%: 3% pro 1/4

50-70% der mehrleistungen, sofern mehrere Arbeitsgattungen durchgeführt wurden (umfassende Sanierung)
100% bei neuen Leistungen
20-50% bei Ersatzanschaffungen, welche eine Qualitätssteigerung zur Folge haben

Sie kommen vor bei einer nicht kostendeckenden Bruttorendite (Neubau), bei nicht erreichte Orts- und Quartiersüblichkeit, bei nicht ausgeschöften Ref.zins.-erhöhungen, Kostensteigerungen oder Teuerung.
Der Mietzinsvorbehalt muss zwingend in Franken oder % angegeben werden. Mietzinsvorbehalte müssen bei der Mietzinserhöhung erneut angezeit werden, sonst verfallen sie.

Kann zuerst normal gemahnt werden, anschliessend Kündiungsandrohung gemäss OR Art. 257d. Nach Ablauf der 30-tägigen Frist kann Kündigung auf nächstes Monatsende versendet werden.

alle Mietparteien, Ehepartner und eingetragene Partneraschaften (auch wenn keine Kenntnis von einem Ehepartner an diesen versenden "An den Ehegatten von ....")

Gilt der effektibe Tag der zustellung an den Empfänger. Holt er das Schreiben nich ab, gilt es am 7. Tag der Abholfrist als zugestellt. (bei der Kündigungsandrohung)
 

Man geht davon aus, dass das Schreiben als zugestellt gilt, wenn es am erstmöglichen Termin in den Machtbereicht des Empfängers gelangt, resp. hätte gelangen können. (bei Kündigung)
 

Wenn eine Mietzinserhöhung durchgesetzt weden will.
Wenn eine Kündigung währens eines hängigen Gerichts- oder Schlichtungsverfahren ausgesprochen wird.
Wenn eine Kündigung innert drei Jahren seit einem Schlichtungsverfahren ausgesprochen wird.
Wenn sich die familiäre Situation ändert und wir dadurch keinen Nachteil haben.