Bewirtschaftung von Mietiegenschaften

• Fundiertes Fachwissen
• Gute Allgemeinbildung
• Einwandfreier Leumund
• Psychologisches Geschick
• Organisationstalent + Disziplin
• Kostenbewustes Denken
• Fähigkeit zu führen, motivieren und schlichten
• Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge

• Angebot und nachfrage bei Wohn- und Geschäftsräumen
• Mietpreisentwicklung
• Leerwohnungsbestand
• Zinsentwicklung
• Teuerung
• Trends

• SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft)
• HEV (Hauseigentümerverband Schweiz)
• MV (Mieterverband Schweiz)

• Sorgfalts und verantwortungspflicht gegenüber Auftraggeber
• Qualitativ hochstehende berufliche + ethische Dienstleistungsstandards
• Gewährleistung von Unabhängigkeit
• Wahrung Berufsgeheimnisse
• Rechenschaftspflicht
• Getrennt Aufbewahrung von Kundengeldern ( Keine Pool-Konto!)
• Vermeidung von Interessenkonflikten

SVIT = Immobilia

HEV = "der Schweizerische Hauseigentümer"

MV = "Miete und Wohnen"

• Einfacher Auftrag OR Art. 394ff
• zweiseitiges Rechsgeschäft
• formfrei, sollte jedoch besser schriftlich abgeschlossen werden (Beweisssicherung, Vollmacht etc.)

Kann jederzeit ausser zur Unzeit gekündigt werden

Die vereinbarte Kündigungsfrist sollte, wenn möglich eingehalten werden.

• Rechtsgrundlagen z.B: Gesetze, Verordnungen, Bundesbeschlüsse, Gerichtsentscheide, Reglemente
• Partnerschaftliche Grundlagen z.B: Verwaltungsverträge, Mietverträge, Arbeitsverträge
• Interne Regelungen z. B: Führungs- und Entscheidungshilfen, Kompetenzregelung, Organisationsrichtlinien...

• getreue und sorgfältige Geschäftsführung
• Wahrung der Interessen des Auftraggebers
• Persönliche Ausführung
• Nach dem Willen des Auftraggebers handeln
• Rechenschaftspflicht

Fachspezifische Pflichten:

• Gewährleistung Vollvermietung zu Marktpreisen
• Sicherstellung Betrieb und Unterhalt der Liegenschaft
• Ordnungsgemässe Buchführung

• Vergütung des Honorars
• Vergütung alles Auslagen + Spesen aus Verbindlichkeiten
• Schadenersatzpflicht, aus dem Auftrag erwachsenen Schaden

• Parteien
• Genauer Objektbeschrieb
• Beginn, Dauer, Kündigung
• Leistungsbeschrieb
• Kompetenzsumme
• Abrechnungstermine
• Honorare und Spesen
• Regelung Zahlungsverkehr
• Vollmacht
• Gerichtsstand
• Datun, Unterschrift

• Vermietung / Vermarktung - Erst- und Wiedervermietung
• Betreuung der Mietverträge - Anpassungen, Kündigungen
• Liegenschaftenunterhalt - ordentlicher + ausserordentlicher
• Aquisition - Mandate
• Garantiewesen - Garantieabnahmen- und arbeiten
• Kontrollen - Zustandsberichte
• Administration -  Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge etc.

• Miete von Luxus Wohnungen
• EFH mit mehr als 6 Wohnräumen
• Wohnungen welche durch die öffentliche Hand gefördert werden (WEG / WFG)

• Vermeidung von Missverständnissen
• Beweismittel im Streitfall
• Rechtsöffnungstitel im Betreibungsfall

• Unbefristet, kündigungsfrist gemäss OR
• Befristet:

Indexiert, Laufzeit mindestens 5 Jahre

Mit Staffelung, Laufzeit mind. 3 Jahre

• Barkaution, Hinterlegung auf Sperrkonto, lautend auf den Mieter
• Bürgschaftsverpflichtung, Vertrag zwischen Gläubiger- (Schuldner)- Bürge, öffentliche Beurkundung
• Kautionsversicherung, (ist eine Art Bürgschaft) z.B von Swisscaution, Hev , ZURICH....
• Garantievertrag ( Bankgarantie) Bank oder Versicherung verpflichtet sich als Garant für die Leistungen, keine Formvorschrift (wird oft bei Mieterausbautenals Sicherungsmittel zur Abwehr von Handwerkerpfandrecht eingesetzt)

• Horizontal und vertikal abgeschlossen
• Auf Dauer vermietet
• einem Geschäftszweck dient
• ertragsorientiert ist

Die maximale Höhe der Mietzinssicherheit kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden.

• Mietvertrag muss für mindestens 3 Jahre abgeschlossen werden
• Betrag der Erhöhung muss bei Vertragsabschluss in Fr. festgelegt werden.
• Mietzins darf jährlich höchstens 1x erhöht werden
• Mitteilung (auf amtlichem Formular) an den Mieter darf frühestens 4 Monate vor Eintritt jeder Erhöhung erfolgen

• Mietvertrag muss für mindestens 5 Jahre fest abgeschlossen sein. (einseitiges kündigungsrecht für den Mieter ist möglich)
• Als Index ist nur der landesindex der Konsumentenpreise zulässig

Beim Optionsrecht des Mieters bei Ablauf einer bestimmten Vertragsdauer kann der Mieter den Vertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne verlängern. Es ist zwischen echter und unechter Option zu unterscheiden.

Eine so genannte echte Option setzt voraus, dass eine Einigung über alle wesentlichen Elemente (Mietobjekt, Mietzins) zwischen den Vertragsparteien bereits stattgefunden hat.

Eine unechte Option liegt vor, wenn bei Ausübung des Optionsrechts der Mietzins noch nicht feststeht. Dies ist der Fall, wenn der Empfänger nach der Optionserklärung den Mietzins anpassen darf oder wenn die Parteien hierüber verhandeln