Bewirtschaftung von Mietiegenschaften

Grundlagen zur Immobilienbewirtschaftung FA Immobilienbewirtschafter SVIT

5.0 (1)

C. DO.

Kartei Details

Zusammenfassung	Diese Lernkarten bieten einen umfassenden Überblick über die Bewirtschaftung von Mietiegenschaften, insbesondere in der Schweiz. Sie behandeln Themen wie Mietverträge, Optionen, Kündigungsfristen und die Pflichten von Immobilienbewirtschaftern. Der Fokus liegt auf praktischen Aspekten wie der Verwaltung von Mietzinsen, Kautionen und Bewirtschaftungsverträgen. Besonders nützlich sind sie für Immobilienbewirtschafter, Vermieter und Mieter, die sich über ihre Rechte und Pflichten informieren möchten.
Karten	23
Lernende	458
Sprache	Deutsch
Kategorie	Allgemeinbildung
Stufe	Andere
Erstellt / Aktualisiert	22.02.2015 / 21.01.2026
Weblink	https://card2brain.ch/box/bewirtschaftung_von_mietiegenschaften
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Kartenliste

Nenne die Hauptziele des Immobilienbewirtschafters

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Marktkonformer Ertrag
Angemessene Kosten
Guter Zustand der Immobilie
Werterhaltung
Zufriedene Mieter
Zufriedene Auftraggeber / Eigentümer

Anforderungsprofil Immobilienbewirtschafter:

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Fundiertes Fachwissen
Gute Allgemeinbildung
Einwandfreier Leumund
Psychologisches Geschick
Organisationstalent + Disziplin
Kostenbewustes Denken
Fähigkeit zu führen, motivieren und schlichten
Verständnis für wirtschaftliche und politische Zusammenhänge

Nenne 6 wichtige Marktfaktoren, welche ien Bewirtschafter kennen sollte:

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Angebot und nachfrage bei Wohn- und Geschäftsräumen
Mietpreisentwicklung
Leerwohnungsbestand
Zinsentwicklung
Teuerung
Trends

Nenne 3 Verbände der Immobilienbranche

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SVIT (Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft)
HEV (Hauseigentümerverband Schweiz)
MV (Mieterverband Schweiz)

Nenne die wichtigsten SVIT Standesrichtlinien, ethische Grundsätze:

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Sorgfalts und verantwortungspflicht gegenüber Auftraggeber
Qualitativ hochstehende berufliche + ethische Dienstleistungsstandards
Gewährleistung von Unabhängigkeit
Wahrung Berufsgeheimnisse
Rechenschaftspflicht
Getrennt Aufbewahrung von Kundengeldern ( Keine Pool-Konto!)
Vermeidung von Interessenkonflikten

Nenne die Fachzeitschriften (Publikationsorgane) der 3 Verbände der immobilienbranche

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SVIT = Immobilia

HEV = "der Schweizerische Hauseigentümer"

MV = "Miete und Wohnen"

Der Bewirtschaftungsauftrag ist ein....

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Einfacher Auftrag OR Art. 394ff
zweiseitiges Rechsgeschäft
formfrei, sollte jedoch besser schriftlich abgeschlossen werden (Beweisssicherung, Vollmacht etc.)

Welche Kündigungsfristen gelten für einen Verwaltungsvertrag?

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Kann jederzeit ausser zur Unzeit gekündigt werden

Die vereinbarte Kündigungsfrist sollte, wenn möglich eingehalten werden.

Auf welchen Grundlagen ist die Verwaltungstätigkeit aufgebaut?

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Rechtsgrundlagen z.B: Gesetze, Verordnungen, Bundesbeschlüsse, Gerichtsentscheide, Reglemente
Partnerschaftliche Grundlagen z.B: Verwaltungsverträge, Mietverträge, Arbeitsverträge
Interne Regelungen z. B: Führungs- und Entscheidungshilfen, Kompetenzregelung, Organisationsrichtlinien...

Bewirtschaftungsauftrag: Nenne die Hauptpflichten des Auftragnehmers (Bewirtschafters)

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getreue und sorgfältige Geschäftsführung
Wahrung der Interessen des Auftraggebers
Persönliche Ausführung
Nach dem Willen des Auftraggebers handeln
Rechenschaftspflicht

Fachspezifische Pflichten:

Gewährleistung Vollvermietung zu Marktpreisen
Sicherstellung Betrieb und Unterhalt der Liegenschaft
Ordnungsgemässe Buchführung

Bewirtschaftungsauftrag: Nenne die Pflichten des Auftraggebers

Vergütung des Honorars
Vergütung alles Auslagen + Spesen aus Verbindlichkeiten
Schadenersatzpflicht, aus dem Auftrag erwachsenen Schaden

Bewirtschaftungsauftrag: Nenne die wichtigsten Punkte welche in einem Bewirtschaftungsvertrag stehen müssen

Parteien
Genauer Objektbeschrieb
Beginn, Dauer, Kündigung
Leistungsbeschrieb
Kompetenzsumme
Abrechnungstermine
Honorare und Spesen
Regelung Zahlungsverkehr
Vollmacht
Gerichtsstand
Datun, Unterschrift

Welches sind die Hauptaufgaben des Immobilienbewirtschafters

Vermietung / Vermarktung - Erst- und Wiedervermietung
Betreuung der Mietverträge - Anpassungen, Kündigungen
Liegenschaftenunterhalt - ordentlicher + ausserordentlicher
Aquisition - Mandate
Garantiewesen - Garantieabnahmen- und arbeiten
Kontrollen - Zustandsberichte
Administration - Korrespondenz, Abrechnungen, Verträge etc.

Die Bestimmungen über den Schutz missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für...

Miete von Luxus Wohnungen
EFH mit mehr als 6 Wohnräumen
Wohnungen welche durch die öffentliche Hand gefördert werden (WEG / WFG)

Nenne die 3 Hauptgründe warum ein Mietvertrag am besten schriftlich abgeschlossen wird

Vermeidung von Missverständnissen
Beweismittel im Streitfall
Rechtsöffnungstitel im Betreibungsfall

Nenne zwei Arten von Mietverträgen:

Unbefristet, kündigungsfrist gemäss OR
Befristet:

Indexiert, Laufzeit mindestens 5 Jahre

Mit Staffelung, Laufzeit mind. 3 Jahre

Nenne 4 Arten von Kautionen

Barkaution, Hinterlegung auf Sperrkonto, lautend auf den Mieter
Bürgschaftsverpflichtung, Vertrag zwischen Gläubiger- (Schuldner)- Bürge, öffentliche Beurkundung
Kautionsversicherung, (ist eine Art Bürgschaft) z.B von Swisscaution, Hev , ZURICH....
Garantievertrag ( Bankgarantie) Bank oder Versicherung verpflichtet sich als Garant für die Leistungen, keine Formvorschrift (wird oft bei Mieterausbautenals Sicherungsmittel zur Abwehr von Handwerkerpfandrecht eingesetzt)

Was versteht man unter einem Geschäftsraum?

Horizontal und vertikal abgeschlossen
Auf Dauer vermietet
einem Geschäftszweck dient
ertragsorientiert ist

Wie hoch ist die Kaution bei Geschäftsmietverträgen?

Die maximale Höhe der Mietzinssicherheit kann zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden.

Unter welchen Umständen kann ein gestaffelter Mietzins vereinbart werden?

Mietvertrag muss für mindestens 3 Jahre abgeschlossen werden
Betrag der Erhöhung muss bei Vertragsabschluss in Fr. festgelegt werden.
Mietzins darf jährlich höchstens 1x erhöht werden
Mitteilung (auf amtlichem Formular) an den Mieter darf frühestens 4 Monate vor Eintritt jeder Erhöhung erfolgen

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Mietvertrag indexiert werden kann?

Mietvertrag muss für mindestens 5 Jahre fest abgeschlossen sein. (einseitiges kündigungsrecht für den Mieter ist möglich)
Als Index ist nur der landesindex der Konsumentenpreise zulässig

Was ist eine Option?

Beim Optionsrecht des Mieters bei Ablauf einer bestimmten Vertragsdauer kann der Mieter den Vertrag einseitig um eine weitere Zeitspanne verlängern. Es ist zwischen echter und unechter Option zu unterscheiden.

Was ist der Unterschied zwischen einer echten Option und einer unechten Option?

Eine so genannte echte Option setzt voraus, dass eine Einigung über alle wesentlichen Elemente (Mietobjekt, Mietzins) zwischen den Vertragsparteien bereits stattgefunden hat.

Eine unechte Option liegt vor, wenn bei Ausübung des Optionsrechts der Mietzins noch nicht feststeht. Dies ist der Fall, wenn der Empfänger nach der Optionserklärung den Mietzins anpassen darf oder wenn die Parteien hierüber verhandeln

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