Bewirtschaftung
Mietliegenschaften STWEG Inkasso
Mietliegenschaften STWEG Inkasso
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Lernkarten
Welche wesentliche ehtischen Grundsätze haben Sie gegenüber Ihrem Auftraggeber einzuhalten?
1. Niemandem Schaden
2. Gleiches gleich behandeln
3. Ausgleich von unverschuldeter Ungleichheit
4. Solidarität
5. Verantwortung für die Allgemeinheit
6. Mitsprache
7. Würde des Menschen
8. Ehrfurcht vor dem Leben
9. Bewahrung der Lebensgrundlagen
Welche 8 wesentliche Punkte sollte der Verwaltungsvertrag beinhalten?
1. Vertragsparteien
2. Objekt
3. Beginn, Dauer und Küdigung
4. Entschädigung
5. Kompetenzsumme
6. Aufgaben
7. Zusätzliche, vertragliche Vereinbarungen
8. Ort, Datum und Unterschrift
Zeigen Sie 12 Aufgaben auf, welche ein Verwaltungsvertrag beinhalten kann.
1. Reparaturen und Unterhaltsarbeiten
2. Hauswart
3. Heizung
4. Mietzins.- und Nebenkosteninkasso
5. Liegenschaftsabrechnungen, Budget
6. Heiz. und Nebenkostenabrechnungen
7. Verträge
8. Mietzinskalkulation
9. Verkehr mit Mietern, Hausordnung
10. Vertretung des Auftraggebers
11. Aufbewahrungspflicht
12. Überwachung des Unterhaltszustandes
Welche Kündigungsfristen gelten für einen Verwaltungsvertrag und geben Sie den Gesetzesartikel an?
Ein Verwaltungsvertrag ist jederzeit kündbar. Erfolgt er jedoch zu Unzeit, so ist der zurücktretende Teil zum Ersatz des dem anderen verursachten Schadens verpflichtet.
OR 404 Abs. 1
OR 404 Abs. 2
Sie haben mit dem Auftraggeber den Übergangstermin für die Aktenübernahme vereinbart. Welche Unterlagen müssen Ihnen übergeben werden?
(10 Punkte)
1. Grundbuchauszug
2. Kaufvertrag
3. Verwaltungsakten
4. Hauswartungsvertrag inkl. Versicherung
5. Serviceverträge
6. Schlüssel, Schliessplan
7. Handwerkerliste
8. Pläne
9. Buchhaltungsunterlagen Vorjahre
10. Unterlagen über Sanierungen / Investitionen
Welche wichtigen Daten, Fristen und Termine sind relevant für die aktive Bewirtschaftung der Verträge? Zählen Sie mind. 8 relevante Vertragsdaten für die aktive Vertragsbewirtschaftung stichwortartig auf.
1. Kündigungstermin
2. Kündigungsfristen
3. Vertragsablauf
4. Basis Kostenstände
5. Mieterausbauten
6. Sicherheitsleitungen ( Betrag, Kontonummer)
7. Nettomietzins
8. Nebenkosten
Formulieren Sie den Indexklausel
Der Mietzins ist zu 100% indexiert. Der Nettomietzins kann auf einen beliebeigen Zeitpunkt, mit einer Anzeigefrist von X Monaten, erstmals am XX.XX.XXXX entsprechend den Veränderungen des schweizerischen Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden. Die Mietzinsanpassung berechnet sich gemäss folgender Formel:
Akuteller Index minus Index aus letzter Anpassung über Index aus der letzten Anpassung X 100 = prozentual Anpassung.
Der Anfangsmietzins darf nicht unterschritten werden.
Erläutern Sie das Bauhandwerkerpfandrecht.
Der Anspruch auf Errrichtung eines gesetzlichen Grundpfandes besteht unter anderem für die Forderungen der Handwerker oder Unternehmer, die zu Bauten oder anderen Werken auf einem Grundstück Material und Arbeit oder Arbeit alleine geliefert haben, an diesem Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer oder einen Unternehmer zum Schulder haben. Auf diese gesetzlichen Grundpfandrechte kann nicht zum Voraus verzichtet werden.
ZGB 839
Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um das Bauhandwerkerpfandrecht eintragen lassen zu können?
Es kann von dem Zeitpunkt an, da sie sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das GB eingetragen werden, wobei die Eintragung bis spätestens 3 Monate nach der Vollendung ihrer Arbeit geschehen muss.
ZGB 839
Welche Möglichkeiten hat der Vermieter, um das Baupfandrecht anzuwehren?
Der Vermieter ist berechtigt, vor dem Beginn der Mieterausbauten vom Mieter eine Sicherstellung (z.b Bankgarantie) in der Höhe der voraussichtlichen Kosten für die vom Mieter in Auftrag gegebenen Bauarbeiten einzuverlangen, um damit insbesondere allfällige Bauhandwerkerpfandrechte abzuwehren.
Der ausziehende Mieter weigert sich, das Wohnungsübergabeprotokoll zu unterzeichnen. Welche Vorkehrungen müssen getroffen werden, damit für allfällige Verhandlungen gültige Beweismittel vorhanden sind?
Schriftliche Mängelrüge
Per Einschrieben sofort zustellen
Welches sind die gesetzliche Bestimmungen einer Mietzinsanpassung in Bezug auf einen Staffelmietzins?
1. Der Mietzins darf höchstens einmal jährlich erhöht werden.
2. Der Betrag der Erhöhung in CHf festgelegt
3. Die Erhöhung darf frühestens vier Monate vor dem im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkt dem Mieter zugestellt werden.
Was machen Sie, wenn die Anpassung des Staffelmietzinses verpasst wurde?
Mit dem amtlichen Formular auf den 1. des nächsten Monat anzeigen.
Was, wenn Sie eine Wohnung mit Keller und Estrich vermietet haben, obwohl es keinen Estrich hat?
Der Mieter hat das Recht auf einen angemessene Mietzinsreduktion.
Auf einen Estrichabteil kann er jedoch nicht beharren
Welche Versicherungen übernimmt welche Schäden?
Alles was mit Gebäude direkt verbunden ist, wie z.B Böden, Wände und Decke übernimmt die GVZ.
Mietermobiliar übernimmt die Sachversicherung des Mieters.
Den Schaden am PW's übernimmt die Vollkasko des Autohalters.
Umgebung geht zu Lasen der Eigentümer.
Lohnausfälle übernimmt die Betriebsunterbruchversicherung des Wirtes.
Umsatzeinbussen übernimmt die Betriebsunterbruchsversicherung des Wirtes.
Den Mietzinsausfall übernimmt die Mietzinsausfallversicherung des Eigentümers
Sie haben einen Leerstand, welcher einmal ein Restaurant war.
Welche Überlegungen tätigen Sie bevor Sie das Mietobjekt zur Vermietung ausschreiben?
1. Mietzins / Umsatzmiete
2. Vertragsart
3. Wo publiziere ich, Zielpublikum
4. Reklamebewilligung
5. Organisation aktueller Grundrissplan, Situationsplan
6. Ausarbeitung allg. Vertragsbestimmungen
7. Besucherparkplätze
8. Abklärung baulicher Veränderungen sowie Baueingaben
Kann man den Zins einer Mietkaution dem Mieter ausbezahlen, auf dessen Wunsch?
Ja, weil die Höhe der Sicherheitsleisung im Mietvertrag definiert ist.
Nach einer schriftlichen Kündigung des Mieters ruft dieser an und möchte die Kündigung rückgängig machen.
Was machen Sie uns was müssen Sie nicht machen?
1. Neuen Mietvertrag ausstellen, falls wir an dem weiteren Mietverhältnis interessiert sind, sind jedoch nit verpflichtet.
2. Kündigungen können rechtlich nicht zurückgezogen werden.
Ein Mieter ist seit zwei Monaten mit dem Mietzins im Rückstand.
Wie kommen Sie an das Geld?
Ordentliche Betreibung auf Pfändung oder Konkurs
Was machen Sie, wenn trotz Mahnung der Mieter weiherhin nicht bezahlt?
Zahlungsfrist von 30 Tage setzen mit Androhung der Kündigung aufgrund OR 257d.
Nach unbenutzer Frist Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats.
Welche Möglichkeiten haben Sie bei ZUahlungsverzug eines Gewerberaummieters?
Retentionsbegehren an das Betreibungsamt stellen fr den verfallenen Jahresmietzins und den laufenden halbjahresmietzins. Retentionsverzeichnis erstellen. Prosequirung durch Vermieter.
Welche Bereibungsart ist anzuwenden, wenn Sie als Vermieter auf das Mietzinsdepot zugreifen wollen?
Betreibung auf Pfandverwertung (Faustpfand)
Welche Möglichkeiten habe Sie, wenn über einen Geschäftsmieter während des laufenden Vertrages der Konkurs eröffnet wird?
Dem Mieter und der Konkursverwaltung schriftlich einen angemessenen Termin zur Leistung einer Sicherheit für künftige Mieten ansetzten.
Nennen Sie die zwingenden Formvorschriften für alle Vertragsparteien für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen?
1. Mieter und Vermieter müssen schriftlich kündigen.
2. Vermieter muss das von Kanton genehmigte Formular verwenden.
3. Dient die gemietete Sache als Wohnung der Familie, kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen, ZGB Art. 266m
Nennen Sie 5 Anfechtungsgründe für eine Kündigung
1. Wenn der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht.
2. Wenn der Vermieter eine Mietzinsanpassung oder eine einseitige Vertragsänderungen zu Lasten des Mieters durchsetzen will
3. Wenn der Vermieter den Mieter zum Erwerb der Wohung veranlassen will
4. Während eines laufenden Verfahrens vor der Schlichtungsstelle oder einem Gericht das mit dem Mietverhältnis zusammenhängt
5. Vor Ablauf von 3 Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Verfahrens vor der Schlichte oder Gericht, bei dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist
Sie habe eine Kündigung erhalten.
Auf welche 3 wesentliche Punkte weisen Sie bei der Kündigungsbestätigung hin?
1. Bestätigung Kündigungstermin
2. Hinweise zur Rückgabe des Mieetobjekts wie z.B Reinigung und kleiner Unterhalt
3. Vereinbarung eines Termins für die Rückgabe
Bei einer Wohungsrücknahme stellen Sie fest, dass der Mieter den Boden ausgewechslet hat. Der Mieter behauptet, dies telefonisch bewilligt bekommen zu haben und verlangt, dass ihm der Mehrwert abgeholt wird. Wie verhalten Sie sich?
Gestützt auf OR 260a Abs 1, muss die Zustimmung schriftlich vorliegen. Ihne diese besteht kein Entschädigungsanspruch
Bei der Wohnungsabnahme weist das 5-jährige Lavabo einen Riss auf. Wie verhalten Sie sich?
Eine Minderwertpauschale vorschlagen und im Abnahmeprotokoll festhalten.
Oder effektive Reparaturkosten abzüglich Lebensdauerentwertung dem Mieter in Rechnung stellen
Nennen Sie drei Beispiele für übermässige Abnutzung.
Starke Verschmutzung auf Tapeten und Anstrichen, stakre Nikotinablagerungen.
Brandlöcher in Bodenbelägen.
Beschädigte Einrichtungsgegenstände.
Bohrlöcher in Decken, Wänden und Böden
Wir unterscheiden drei Arten von Mängel, welche?
Leichtere Mängel
Mittlere Mängel
Schwere Mängel
Beschreiben Sie die leichen Mängel
Kleiner Unterhalt
Der Mieter hat keine Möglichkeit rechtlich vorzugehen. Die Kosten müssen vom Mieter getragen werden, insofern es für die Behebung keine speziellen Fachkenntnisse und Maschinen braucht.
Beschreiben Sie die mittleren Mängel
Wenn der Gebrauch der Sache vermindert wird.
Beseitigung des Mangels durch Vermieter.
Herabsetzung de sMietzinses/Schadenersatz/Hinterlegung Mietzins
Beschreiben Sie die schweren Mängel
Der Gebrauch der Sache ist ausgeschlossen oder erheblich beeinträchtigt.
Beseitigung des Mangels, Herabsetzung MZ, Schadenersatz/Hinterlegung MZ, Vertragsauflösung
