BeMi

Eine neuere Art von Sicherheitsleistungen stellen Kautionsversicherungen dar. Bei diesen handelt es sich um nichts anderes als um Bürgschaften. Das Kapital des Mieters ist meistens entweder noch gesperrt vom Vorvermieter oder er hat schlicht nicht die Mittel zur Verfügung. Hier können Kautionsersicherungen einspringen, welche dem Vermieter gegenüber für die Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag garantieren. Allerdings ist diese Art von Sicherheitsleistung für den Mieter mit jährlich wiederkehrenden Kosten verbunden. Die Prämie setzt sich meistens zusammen aus einem Prozentsatz der Garantie (z.B. 5%), einer Verwaltungspauschale (z.B. 20.-) plus Stempelgebühr. 

Auch die Kautionsversicherungen weisen für den Vermietere die gleichen Nachteile auf wie die Bürgschaften. Zusätzlich ist in den Geschäftsbedingungen der Kautionsversicherer zu prüfen, wie das Vorgehen im Falle von ausbleibenden Prämienzahlungen des Mieters und von Prämienerhöhungen ist. 

Die Verpfändung von Betriebsinventar ist ein sehr seltenes Sicherungsmittel da es für den Vermieter grosse Gefahren birgt. Ein solcher Verpfändungsvertrag wirkt nämlich nur zwischen den Parteien, nicht jedoch gegenüber Dritten (insvesondere allen potentiellen Konkursgläubigern).

Der Grund liegt darin, dass mit einer solchen Vereinbarung die Bestimmungen über das Faustpfand (Art. 717 ZGB) umgangen werden, welche besagen, dass ein verpfändeter Gegenstand niemals im Besitz des Eigentümerst bzw. Pfandgebers verbleiben darf, da sonst Dritte über die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse getäuscht werden können. Von grosser Bedeutung ist diese Bestimmung beim Konkurs des Mieters. Das zum Zweck der Mietzinssicherung verpfändete Betriebsinventar, das in der Verfüungnsgewalt des Mieters bleibt, wird im Falle des Konkurses des Mieters nicht als verpfändet betrachtet, sondern fällt als Eigentum in die Konkursmasse, ohne dass sich der Vermieter daraus befriedigen kann. 

Dasselbe gilt für einen eingetragenen Eigentumsvorbehalt (im Eigentumsvorbehaltsregister beim zuständigen Betreibungsamt), der eigentlich nur der Scierhung der Kaufpreiszahlung dient und in der Regel nicht für andere Zwecke missbraucht werden darf, insbesondere nicht für die Sicherung von Mietzinsausständen. 

Keine typische Sicherheitsleistung bildet die Solidarschuldnerschaft. Gemeint ist damit die Einbindung von (mehreren) möglichst zahlungskräftigen Mietern in den Mietvertrag. Insbesondere bei der Vermietung von Geschäftsräumen an Gewerbetreibende, die ihren Betrieb häufig in der Form einer AG oder GmbH organisiert haben, ist darauf zu achten, dass nebst der juristischen Person auch die dahinter stehende natürliche Person als Solidarhafter in den Mietvertrag eingebunden wird. Falls die Gesellschaft ihr Geschäft nicht erfolgreich betreibt und zahlungsunfähig wird, besteht mit einer solidarisch haftenden natürlichen Person noch die Möglichkeit, dass die offenen Guthaben des Vermieters durch das Privatvermögen des Mieters bzw. Solidarschuldners getilgt werden können. 

Bei Veränderungen des Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik (BfS) kann der Mietzins gem. folgender Formel und den anschliessenden Bestimmungen angepasst werden: 

Basismietzins x neuer Index / Basisindex = Neuer Mietzins

Eine Mietzinsanpassung kann jährlich jeweils mit Wirkung  z.B. 1. Januar, gestützt auf den z.B. 31. Oktober des Vorjahres geltenden Index vorgenommen werden. Als Ausgangslage gilt der Indes am ... mit....Punkten. 

Mietzinserhöhungen, welche durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind, können zusätzlich geltend gemacht werden. Sie fliessen zu 100% in die nächste ordentliche Anpassung ein. 

Berechnungsbeispiel mit fiktiven Indexständen:

Basisnettomietzins, CHF 1250

Basisindex Feb. 2011, 102.5 Punkte 

Index Oktober 2011, 104,6 Punkte

1250 x 104.6 / 102.5 = neuer Mietzins, CHF 1275

Der häufigste Fall, weshalb Mietparteien die Staffelmiete wählen ist, dass der Vermieter dem Mieter im Sinne einer Starthilfe bei Aufnahme einer geschäftlichen Tätigkeit im Mietobjekt während einer ersten Phase der Vertragseziehung eine Art Rabatt gewähren möchte. Ein anderer Grund könnte darin liegen, dass afu dem Liegenschaftenmarkt der Mietzins, wie er zur Erzielung eines angemessenen Ertrages erforderlich wäre, nicht erzielen lässt. Die Staffelung soll demnach sicherstellen, dass der Mietzins längerfristig zu einem angemessenen Ertrag führt. Gestaffelte Mietzinse können sowohl in Mietverträgen für Wohnungen als auch für Geschäftsräume vereinbart werden. Der Gesetzgeber schränkt allerdings die Ausgestaltungsmöglichkeiten eines Staffelmietvertrages nicht unwesentlich ein. 

- Vermietung von teuren Neubauobjekten

- Im Anschluss an umfassende Sanierungen mit grossen Mietzinserhöhungen (Erhöhung in Schritten)

- Starthilfe bei Geschäftsräumen

Im Unterschied zum Wohnungsmietvertrag ist beim Geschäftsmietvertrag die Übertragung gesetzlich geregelt (Art. 263 OR). Gem. OR Art. 268, 268a, und 268b und SchKG Art. 283 und 284 steht dem Vermieter ein Retentionsrecht (Rückbehaltungsrecht) an denjenigen Dingen zu, die der Mieter in das Mietobjekt eingebracht hat. Zusätzlich kann die maximale Höhe der Mietzinssicherheit beim Geschäftsmietvertrag zwischen den Parteien frei ausgehandelt werden.

Es ist vorgängig abzuklären, für welchen Zweck ein Geschäftsraum gemietet und als was er benutzt wird. Ein Bastelraum, der als Geschäftssitz einer neu zu gründenden Firma als Büro eingerichtet werden soll, muss als Geschäftsraum bezeichnet werden. Dabei sind auch die öffentlich-rechtlichen Bau- und Nutzungsvorschriften zu beachten, denn in solchen Fällen ist häufig auch eine Umnutzungs- resp. Baubewilligung erforderlich, die mit einschneidenden Auflagen verbunden sein kann. Es ist somit dringend davon abzuraten, einen Bastelraum als Büro zu vermieten, denn es stellen sich nach OR Art. 256 letzendlich auch Fragen zum den Gebrauch tauglichen Zustand eines Mietobjektes. 

- Bodenbelastung

- Nutzungsbeschrieb

- Konkurrenzklausel

- Vorkaufsrechte

- Vormietrechte

- Ausbauten / Rückbauten

- Nebenkosten

- Gebührenregelung (Anschlussgebühren bei Umbauten etc.)

- Versicherungen

- Beschilderung wie Reklameanschriften, Hinweistafeln etc.

- Inventarlisten

- Vormerkung Grundbuch

In vielen Einkaufszentren wird der Mieter vertraglich verpflichtet, einer Mietervereinigung beizutreten. Je nach Rechten und Pflichten dieser Mietervereinigung kann sie in die Geschäftspolitik eingreifen und die vertraglichen Abmachungen beeinflussen (Öffnungszeiten, Abendverkäufe, Mitarbeit bei Aktionen, gemeinsame Werbung etc.)

Der Übergabe eines Geschäftsraumes ist in jedem Fall grosse Beachtung zu schenken. Der Vermieter / Immobilienbewirtschafter ist verantwortlich, dass das Mietobjekt zum vereinbarten Zeitpunkt im vertraglich zugesicherten Zustand verfügbar ist. Terminverschiebungen beim Einzugstermin sind rechtzeitig mit dem Mieter zu klären, um allfällige Schadenersatzforderungen zu verhindern. Für die Übergabe ist je nach Grösse des Objektes ein umfassendes Übergabeprotokoll (evtl. auch fotografisch dokumentiert) vorzubereiten. 

Bei Gaststätten, Hotels etc. ist für die Schätzung von Kaufinventar frühzeitig ein spezialisierter Fachmann beizuziehen. 

Die Option ist ein einseitiges Recht zugunsten des Mieters auf Verlängerung des Vertrages um eine weitere bestimmte Dauer. Insbesondere bei Geschäftsmietverträgen kommt es vor, dass zusätzlich zur Vereinbarung einer festen Vertragsdauer dem Mieter noch eine oder mehrere Optionen eingeräumt werden. Damit hat der Mieter das Recht, nach Ablauf der festen Vertragsdauer den Mietvertrag um eine oder mehrere feste Dauern zu verlängern, ohne sich jedoch schon bei Vertragsabschluss zur späteren Fortsetzung des Mietverhältnisses verpflichten zu müssen. 

Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, die Miete nach Ablauf der festen Vertragsdauer um fünf Jahre zu den gleichen Bedingungen zu verlängern. Der Mieter hat von diesem Verlängerungsrecht bis spätestens zwölf Monate vor Vertragsblauf mittels eingeschriebenen Breifs Gebrauch zu machen. 

Dem Mieter wird das Recht eingeräumt, die Miete nach Ablauf der festen Vertragsdauer um fünf Jahre zu neu festzulegenden Bedingungen zu verlängern.   Der Mieter hat von diesem Verlängerungsrecht bis spätestens zwölf Monate vor Vertragsblauf mittels eingeschriebenen Breifs Gebrauch zu machen. 

Unterschied zu echter Option->

Die neuen Bedingungen für die verlängerte Mietdauer sind von den Vertragsparteien bis sechs Monate vor Mietende schriftlich zu vereinbaren. Einigen sich die Parteien nicht, wird eine unabhängige, anerkannte Stelle in Absprache zwischen Mieter und Vermieter damit beauftragt, über die strittigen Punkte zu bestimmen. Der Entscheid ist für beide Parteien verbindlich. Die entsprechenden Kosten tragen Mieter und Vermieter je zur Hälfte. 

Bei der unechten Option müssen sich die Parteien über die Konditionen der Verlängerungszeit, namentlich über den Mietzins, noch einigen. Übt der Mieter die Verlängerunsoption aus, können sich die Parteien in der Folge aber nicht auf die neue Miete einigen, entstehen komplexe juristische Probleme.

Un sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen ist es sicherer, auf die unechte Option zu verzichten. 

Der Mietzins von Geschäftsräumen richtet sich in den meisten Fällen nach der aktuellen Marktsituation. Zu berücksichtigen sind aber auch hier die Bestimmungen des Mietrechts zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen, denn diese gelten auch für Geschäftsräume. In einer Geschäftsliegenschaft fallen häufig zahlreiche Nebenkostenarten an. Diese sind im Vertrag lückenlos aufzuzählen. Sie können separat erhoben und abgerechnet werden. Wie bei der Wohnungsmiete ist aber auch eine Pauschalisierung möglich. 

Für die Mitezinskalkulation bei der Erstvermietung ist eine genaue Orientierung durch den Eigentümer entscheidend. Es sind alle nötigen Unterlagen beizuziehen, wie Pläne und Informationen über Land- und Anlagekosten, Lage etc. Weiter sind die Kosten zu kalkulieren wie auf der letzten Karte beschrieben.

- Gegebene Mietzinse und Mietzinsbestandteile (Orts- und Quartiersüblichkeit z.T. schon festgelegt z.B. oder Auto ein- oder Abstellplätze, Einzelgaragen etc.)

- Kalkulationsfläche (die vermietbare Fläche ist pro Mietobjekt zu bestimmen, wobei die Nebenflächen im Bezug zur Hauptfläche zu werten sind. Sinnvollerweise werden die Flächen nach SIA 416 berechnet. Die so entstandene Fläche wird Kalkulationsfläche (KF) genannt. (z.B. Wohnraum 1.0 x qm oder Balkon 0.5 x qm)

- Wertbeeinflussende Faktoren (WF) (Mit den wertbeeinflussenden Faktoren wird die Kalkulationsfläche aufgrund verschiedener Faktoren wie Lage, Stockwerk, Lift etc. gewichtet. Wertverbesserungen werden mit Zuschlägen, Wertverminderungen mit Abzügen je in % berücksichtigt. In der Regel erhalten Erdgeschosswohnungen den Faktor 1. (Bsp. s. Buch Seite 33/86)

- Kalkulationseinheiten (KE) (Aus der Kalkulationsfläche KF und den wertbeeinflussenden Faktoren WF lassen sich die Kalkulationseinheiten KE pro Mietobjekt ermitteln.

Formel: KF x WF= KE

Beispiel: 125.6 x 118% = 148.21

Mietzinsanteil pro Kalkulationseinheit (KE)

Formel: Kostendeckende - gegebene Mietzinse x einzelne Kalkulationseinheit / Total Kalkulationseinheiten

Beispiel: 538542 - 95500 x 148.21 / 2300 = 28549 pro Jahr

Die Bruttorendite ist, auf die kürzeste Formel gebracht, das in Prozenten ausgedrückte Verhältnis der Mietzinseinnahmen zu den gesamten Anlagekosten (Kaufpreis bzw. Bau- und Landerwerbskosten). Die kostendeckende Bruttorendite stellt somit das Verhältnis der kostendeckenden Mietzinseinnahmen zu den gesamten Anlagekosten dar.

Kalkulationsfläche + Wertbeeinflussende Faktoren

z.B. 125.6 qm + 18 % = 148.21  (oder x aber damit nicht in Prozent umrechnen muss, mache ich plus mit % Funktion)

Wohnfläche x Faktor (anteilsmässig berechnet, z.B. Wohnung Balkon etc.) z.B. 1.0

Also, 115.0 qm x 1.0 = 115.0 qm (Wohnung wird mit 1.0 gerechnet da voll nutzbar)

z.B.

Lage pro Stockwerk + 3%

Lift pro Stockwerk + 2%

Besonnung + 3%

Strassenlärm - 3%

Also: Wohnung in der dritten Etage mit Aufzug, sonnig, keine Lärmbelastung: Zuschlag 18% auf Kalkulationsfläche

Formel:

Kostendeckende -  gegebene Mietzinse x einzelne Kalkulationseinheiten / Total Kalkulationseinheiten

Das ergibt den Jahresmietzins pro Wohnung

Mietzins x 100 / Anlagekosten

Die Bruttorendite darf nur bei neueren Bauten angewandt werden. 

- Vermietung/Vermarktung

- Betreuung der Mietverträge

- Liegenschaftenunterhalt

- Akquisition

- Garantiewesen

- Kontrollen

- Administration

- Aus- und Weiterbildung

- Führungsaufgaben

Der Bewirtschaftungsauftrag ist ein zweiseitiges Rechtsgeschäft und bedarf keiner besonderen Form. Seine Rechtsgrundlagen finden sich in OR Art. 394-406, der einfache Auftrag. 

Die schriftliche Form ist in jedem Fall zu empfehlen aus Beweismittelsicht sowie auch als Rechtsöffnungstitel für eine Betreibung. 

Der Bewirtschaftungsvertrag beinhaltet folgendes:

- Auftraggeber und Auftragnehmer formulieren Umfang und Aufgaben und können die getroffenen Vereinbarungen jederzeit wieder einsehen (Beweissicherung bei Meinungsverschiedenheiten)

- stellt eine Vollmacht für den Bewirtschafter gegenüber Dritten dar

Die Wirkungen des Auftrags sind vom Grundsatz beherrscht, dass die Parteien in einem Vertrauensverhältnis zueinander stehen. 

Ist der Umfang des Auftrages nicht ausdrücklich bezeichnet worden, bestimmt er sich nach der Natur des zu besorgenden Geschäftes (OR Art. 396 Abs. 1)

- Getreue und sorgfältige Geschäftsführung

- Wahrung der Interessen des Auftraggebers

- Verzicht auf Handlungen, die nur dazu dienen, das Honorar zu erhöhen

- keine Kollision mit eigenen Interessen

- nach dem Willen des Auftraggebers handeln

- Weisungen befolgen

- Einhalten von Vorschriften, bei Verletzung Schadenersatzpflicht (OR Art. 397 Abs. 2)

- persönliche Ausführung des Auftrags (OR Art. 398 Abs. 3)

- Rechenschaftsablegung, Recht auf Einsicht und Herausgabe der Akten (OR Art. 400)

- Zahlung des vereinbarten Honorars und der Spesen (OR Art. 394 Abs. 3)

- Befreiung des Auftragnehmers von Verbindlichkeiten, welche dieser im Rahmen seines Auftrags eingegangen ist, z.B. Handwerkerrechnungen (OR Art. 402 Abs. 1) 

- Ersatz des Schadens, den der Auftragnehmers bei der Ausfürhung seines Auftrages erlitten hat (OR Art. 402 Abs. 2)

Parteien

Objekt(e)

Vertragsbeginn

Vertragsdauer und Vertragskündigung

Aufgabenbereiche und Vollmachten (s. nächste Karte)

Kompetenzsumme für Ausgaben

Abrechnungstermine

Regelung des Zahlungsverkehrs

Besondere Vereinbarungen

Honorar und Spesen

Gerichtsstand

Ort, Datum und Unterschriften der Parteien

Gem. OR Art. 404 Abs. 1 kann ein Auftrag (also auch ein Bewirtschaftungsauftrag) jederzeit gekündigt werden. Erfolgt dies jedoch zur Unzeit, ist der zurücktretende Partner zum Ersatz des dem andern erursachten Schadens verpflichtet (Abs. 2). Vereinbarungen mit Kündigungsklauseln im Bewirtschaftungsauftrag sind deshalb rechtlich nicht bindend, aber in der Praxis trotzdem im Sinne einer Absichtserklärung zu empfehlen. 

Eine Vertragsauflösung zur Unzeit, könnte z.B. vorliegen, wenn die Auftragsnehmerin vor kurzem für dieses Mandat zusätzliches Personal eingestellt oder eine spezielle EDV-Software beschafft hätte.