Allgemeinbildung Mietvertrag

Stirbt der Wohnungsmieter, sind die Erben berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.

Der Mieter kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung von Fristen und Terminen auflösen, wenn er einen zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieter bringt, der bereit ist, den Vertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. 

-Zustand nach vertragsgemässen Gebrauch: Der Mieter muss die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, wie es nach Vertragsdauer erwarted werden darf. Für die Abnützung durch den normalen Gebrauch hat der Mieter also nicht einzustehen.

- Prüfungspflich durch Vermieter: Der Vermieter muss den Zustand bei Rückgabe prüfen und die sichtbaren Mängel sofort rügen. 

Gesetzliche Bestimmungen zum Schutz des Mieters als schächere Partei.

- Missbräuchlicher Mietzins

- Anfangsmietzins

- Veränderte Verhältnisse

- Mietzinserhöhung

Als missbräuchlich gilt ein Mietzins, wenn sich der Vermieter auf Kosten des Mieters bereichert oder einen übersetzten Kaufpreis der Liegenschaft auf den Mieter überwälzt. 

Der Mietzins kann von den Parteien grundsätzlich frei festgelegt werden. 

Vorraussetzungen für eine Herabsetzung des Anfangsmietzins sind:

- Mieter befindet sich in Notlage

- vereinbarte Mietzins liegt wesentlcih über demjenigen des Vormieters

Dies ist spätistens 30 Tage nach Wohnungsübernahme einzuklagen.

Der Mietzins kann während der Mietdauer missbräuchlich werden, wenn sich der dessen Berechnungsgrundlage ändert. Der Mierter muss zuerst beim Vermieter schriftlich über eine Herabsetzung ersuchen. Kommt der Vermieter dem Ersuch nicht innert 30 Tagen nach, kann der Mieter wiederum innert 30 Tagen die Herabsetzungsklage der Schlichtungsbehörde einzureichen.

Mietzinserhöhung können vom Vermieter grundsätzlich immer auf den Zeitpunkt festgelegt werden, auf den die nächste ordentliche Kündigung möglich wäre. Die Ankündigung der Erhöhung muss 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen. Sie hat mit amtlichen Formular zu erfolgen und die Erhöhung muss begründet werden. Mietzinserhöhungen können innert 30 Tagen als missbräuchlich angefochten werden.

-Anfechtung der Kündigung

- Erstreckung des Mietverhältnisses

-Ausschluss der Erstreckung

- Dauer der Erstreckung 

Verstösst eine Kündigung gegen Treu und Glauben, ist sie missbräuchlich und kann angefochten werden. 

Gründe: 

- Vergeltungskündigungen

- Änderungskündigungen

-Kündigungen während eines Schlichtungs- / Gerichtsverfahren im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis

-Kündigungen innert 3 Jahren nach einen Schlichtungs- / Gerichtsverfahren, im welchem der Vermieter unterlegen war.

Innert 30 Tagen

Hat die Kündigung für den Meiter schwerwiegende negative Folgen, die in keinem Verhältnis zu den Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses stehen, kann der Mieter eine Erstreckung verlangen. Das Gericht nimmt dabei eine Interessenabwägung vor.

- Kündigung wegen Zahlungsrückstand

- Kündigung wegen schweren Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters

- Kündigung wegen Konkurses des Mieters

- Kündigung eines Mietverhältnisses, das wegen eines konkreten Umbaus oder Abbruchs der Wohung ausdrücklich bis zur Realisierung des Projektes befristet abgeschlossen worden ist.

Eine Wohnungsmiete kann max. um 4 Jahre erstreckt werden. 

In jedem Kanton gibt es eine Schlichtungsbehörde für Mietstreitigkeiten. Sie ist verpflichtet, Mieter und Vermieter auch dann kostenlos zu beraten, wenn kein Schlichtungsgesuch vorliegt. 

Gesuch mündlich oder schriftlich. 

Leihe (Gebrauchsleihe, Darlehnen)

Pacht

Miete

Leasing

Eine Sache wird unentgeltlich zum Gebrauch überlassen.

(Nach dem Gebrauch ist die Sache wirder zurückzugeben. Ist nichts anderes vereinbart, kann der Verleiher die Sache jederzeit zurückverlangen)

Eine Summe Geld oder eine andere vertretbare Sache (z.B. Wertpapiere) wird dem Borger (meist Zinszahlung) überlassen. 

! Ein Darlehnen ist nur dann verzinslich, wenn ein Zins verabredet ist.

! Im kaufmännischen Verkehr sind auch ohne Verabredungen Zinse zu zahlen.

! Wenn weder Termin noch Kündigungsfrist vereinbart wurde, ist innerhalb von sechs Wochen von der ersten Aufforderung an zurück zu zahlen.

Eine Sache oder ein Recht wird gegen Bezahlung des Pachtzinses zum Gebrauch und zur Bewirtschaftung (Nutzung) überlassen.

Beispiele:

-Bewegliche Sache: Milchkuh

-Unbewegliche Sache: Obstgarten

-Recht: verzinste Darlehensforderung

! Unterschied zur Miete, der Pächter ist dazu verpflichtet, die überlassene Sache so zu nutzen, dass sie ihre natürlichen Erträge auch tatsächlich abwirft, und dass dies in Zukunft so bleibt. 

Eine Sache wird gegen Bezahlung zum Gebrauch überlassen.

Mietvertrag ist formlos möglich, eine Schriftlichkeit wird aber empfohlen.

-bewegliche Sache: Fahrnis ( CD, Buch, Snowboard)

-unbwegliche Sache: Immobilien 

- Komsungüter (TV) Kündigungsfrist bei gewerbsmässigen Anbieter, 30 Tage auf Ende 3-Monatigen Mietdauer.

- Wohn- & Geschäftsräume

-formlos gültig

- bei Wohnungsmangel pflicht für amtliche Formulare möglich

- bei Ehepaaren reicht 1 unterschrift

- bei schonmaliger Vermietung der Wohnung, kann der Mieter Auskunft über die Höhe des vorangegangenen Mietzinses verlangen. 

- Verlangen des Rückgabeprotokoll wegen Mängel möglich

- Geldkaution Sparkonto auf Bank hinterlegt

- Konto auf Namen des Mieters

- Während Mietdauer ist Bank nicht berechtigt Sicherheitsleistungen herauszugeben.

- höhe Sicherheitsleistung auf max. 3 Monatzinse beschränkt

- Nach Ablauf eines Jahres seit Beendigung des Vertrags kann der Mieter Sicherheitsleistungen herausverlangen

- neue bieten Versicherungen Mietkautionsversicherungen an

Vermieter ist verpflichtet die Wohnung dem Mieter zum vereinbartem Zeitpunkt zu übergeben. Er muss auch dafür sorgen, dass die Wohnung bewohnbar ist. Wenn dies nicht so ist, kann der Mieter die Wohnungsübergabe verweigern und vom Vertrag zurücktreten.

Der Unterhalt ist grundsätzliche Sache des Vermieters. Ausgenommem kleine Unterhalte, d.h. alle Unterhalte die ohne Beizug von Fachleuten ausgeführt werden können.

- Beseitigungsanspruch: Der Mieter kann vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen. Kommt der Vermieter dem nicht nach kann der Mieter fristlos kündigen oder auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen.

- Mietzinsreduktion: Mieter kann vom Vermieter verhältnismässige Reduktion des Mietzinses verlangen.

- Mietzinshinterlegung: Der Mieter kann den zukünftigen Mietzins bei einer vom Kanton vorgesehenen Stelle hinterlegen. Damit die Hinterlegung erfolgen kann, muss der Mieter dem Vermieter schriftlich zur Beseitigung des Mangels innert fernünftier Frist auffordern und ihm gleichzeitig die Hinterlegung androhen. 

Hauptpflicht des Mieters ist es, den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Dieser ist die Gegenleistung für die Überlassung des Mietobjekts zur Bewohnung. Die Höhe des Mietzinses kann von dem Vertragsparteien in der Regel frei bestimmt werden.