5_Immobilientreuhand

_Landwirtschaftszone

_Schutzzone

_Bauzone

Richtplanung

_Planungsziel 20-25 Jahre

_Grobplanung mit Unschärfen

_(nur) behördenverbindlich

_nicht mit Rekurs/Beschwerde anfechtbar

Nutzungsplanung (abgeleitet von Richtplanung)

_Planungsziel 15 Jahre

_parzellenscharfe Planung

_(auch) grundeigentümerverbindlich

_mit Rekurs/Beschwerde anfechtbar

_Konzepte und Sachpläne (Art. 13 RPG)

_RIchtpläne (Art. 6-12 RPG)

_Rahmennutzungspläne (=Allgemeine Nutzungspläne, Nutzungspläne) (Art. 14-24d RPG)

_Sondernutzungspläne (abgeleitet in der Praxis)

_Planungszonen (Art. 27 RPG)

_Kantonale Nutzungszone nach Art. 18 RPG

Cashflow / (0.5 * (Marktwert Jahresende + Marktwert Jahresanfang = %

_Core

_Non-Core (Core plus/Value addes / value-enhanced / opportunistic)

Basis / Index / Referenzportfolio

Moderates Risiko eingehende Strategie, die die Performance eine slangfrsitigen Referenzindex abbildet

Basis Plus

Moderates Risiko eingehende Strategie mit immobilienbezogenen Basis-Risiko-Rendite-Verhältnis, aber mit erhöhtem Finanzierungsrisiko

Wert steigernd

Erhöhtes Risiko eingehende Strategie durch substantielle Steigerung von Mieteinnahmen und Marktwert

Chancen geleitet

Unternehmerische Hochrisiko-Strategie geleitet durch kurzfristig auftretende Chancen

SIA 118

_Ablieferung des Werkes:nach Erhalt Vollendungsanzeige innerhalb Monatsfrist=> gemeinsame Prüfung

_Mängelrüge innerhalb der ersten 2 Jahre: offensichtliche und verdeckte Mängel können zu jedem Zeitpunkt gerügt werden

_Beweislast innerhalb der ersten 2 Jahre: Beweislast liegt bei Unternehmer

_Verjährungsfristen: 5 Jahre nach Abnahme des Werkes verjähren Mängelrechte des BH / bei absichtlich verschwiegenen Mängeln nach 10 Jahren

OR

_Ablieferung des Werkes: Besteller muss Werk nach Fertigstellung prüfen (Holschuld)

_Mängelrüge innerhalb der ersten 2 Jahre: Mangel sofort nach Entdeckung anzuzeigen

_Beweislast innerhalb der ersten 2 Jahre: Beweislast bei Besteller

_Verjährungsfristen: 1 Jahr nach Ablieferung verjähren Mängelrechte bei beweglichen / nach 5 Jahren Mängelrechte bei unbeweglichen / nach 10 Jahren bei arglistig verschwiegenen Mängeln

_Buy and Hold

_Buy and sell

_Wertschöpfungsstrategie (Objekte mit Optimierungsbedarf)

_Entwicklungsstrategie (Umnutzungsvorhaben)

direkte / indirekte Amortisation

Bei direkter Amortisation wird, in der Regel in regelmässigen Abständen, ein Teil der Hypothek zurück bezahlt. Die Höhe der Hypothek reduziert sich nach jeder Rückzahlung und dadurch verringern sich auch die Zinskosten. In der Steuererklärung kann nach jeder Amortisation weniger Schuldzinsabzug getätigt werden. Die zweite Hypothek (in der Regel der Betrag, der 65 Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft übersteigt), muss bei den meisten Banken während 20 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.

Achtung: Steuerlast steigt an

Bei indirekter Amortisation bleibt die Höhe der Hypothek gleich hoch. Die Bank verlangt keine Amortisation, dafür muss auf ein Konto oder Depot im Rahmen der Säule 3a einbezahlt werden. Das so angesparte Kapital ist zu Gunsten der Bank verpfändet und dient als zusätzliche Sicherheit. Spätestens zum Pensionierungszeitpunkt wird das Kapital in der Säule 3a ausbezahlt und muss dann zur Rückzahlung der Hypothek verwendet werden.

vgl. Bild

die Ausfallrisiken (insolventer Kreditnehmer),

den Marktrisiken (Immobilienpreise sinken),

operationelle Risiken (innerhalb der Bank) und

Liquiditätsrisiken (mangelnde Liquidität der Bank) richtig berücksichtigen und entsprechend handeln.

der Geldkredit (Kreditnehmer erhält Geld) und Verpflichtungskredit (die Bank verpflichtet sich, Geld an einen Dritten zu zahlen, sofern der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt => Eventualverpflichtung)

ein Gedeckter Kredit (Grundpfand, Faustpfand, Bürgschaft, Garantie) und ungedeckter Kredit (keine Sicherheit ausser der Person bzw. des Vermögens des Kreditnehmers)

die Konsumtive (für Konsumgüter) und produktive (für Investitionen) Kredite

die Kreditdauer => Anlage oder Investitionskredit (mittel- bis langfristig) oder Betriebs- resp. Saisonkredit (kurzfristig)

die Person des Kreditnehmers (Privatperson, Unternehmen oder öffentliche Hand)

der Kontokorrentkredit (freie Verfügbarkeit im Rahmen der vereinbarten Limite)

das Darlehen (Auszahlung des Kredits auf einmal, Rückzahlung in Raten, für die Rückzahlung gibt es die Amortisation oder die Annuität)

Der feste Vorschuss (Auszahlung des Kredits auf einmal, feste Laufzeit Rückzahlung am Ende). Der feste Vorschuss dient zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen und ist meist kurzfristig

Der Grundpfandkredit ist ein Kredit gegen Verpfändung von Grundstücken. Das ZGB unterscheidet drei Arten von Grundeigentum:

Alleineigentum,

Miteigentum (feste Eigentumsquoten von mehreren Eigentümern => Miteigentum an einem Grundstück, Sonderform STWE),

Gesamteigentum (das Eigentum steht den Gesamteigentümern gemeinschaftlich zu. Ein Gesamteigentümer kann über seine Quote nicht verfügen, z.B. Erbengemeinschaften, einfache Gesellschaft).

Die Hauptwirkung des Grundpfandrechtes besteht darin, dass der Grundpfandgläubiger im Falle der Nichterfüllung gemäss seinem Rang und unter Ausschluss der nicht grundpfandversicherten Gläubiger das Recht hat, sich aus dem Erlös des Grundpfandes (inkl. Betriebseinrichtungen) zu befriedigen und zwar auf die Betreibung auf Grundpfandverwertung.

Unter einer 1. Hypothek versteht man jenen Kreditbetrag, der allein aufgrund der Verwertbarkeit des Grundpfandes, d.h. ohne Zusatzsicherheit gewährt werden kann (65% des Verkehrswertes für Eigenheime, 50-65% für MFH/Geschäftshäuser und 50% für Gewerbe/Industrie/Bauland). Ferienwohnungen und Luxusobjekte dürfen nur mit 66% belehnt werden mit Amortisationspflicht bis 50%. Für die 1. Hypothek besteht ansonsten i.d.R. keine Amortisationspflicht. 

Unter der 2. Hypothek versteht man jenen Teil der Grundpfandforderung, für welchen der Wert des Grundpfandes nur noch „bedingt“ ausreicht (65-80% des Verkehrswertes für Eigenheime, 65-75% der MFH/Geschäftshäuser). Demnach müssen für Eigenheime innert 15 Jahren 15% amortisiert werden (bis max. Pensionierungsalter, Tilgung 2. Hypothek). Die Banken führen heutzutage oft nur eine Hypothek mit einem einheitlichen Zins. Bei einer höheren Belehnung ist auch der Zins höher. Somit wird dem Risiko von 2. Hypotheken Rechnung getragen.

Bestellung eines Pfandrechts an einer beweglichen Sache (Verfügungsgeschäft). Erfolgt durch Übergabe der verpfändeten Sache an den Pfandgläubiger unter Vereinbarung der Verpfändung (i.d.R. Grundbuchanmeldung). Hat der Gläubiger - bei Banken oft hins. Wertpapieren der Fall - schon den Besitz an der Sache, genügt die Vereinbarung. Ist die Sache an einen Dritten vermietet, verliehen oder in Verwahrung gegeben, kann die Übergabe durch die Abtretung des Herausgabeanspruchs und Anzeige der Verpfändung an den Dritten substituiert werden.

objektgebundenen Krediten (Kredite, die der Finanzierung des Pfandobjektes selbst dienen => Kontokorrent für Baukredit, Darlehen für Hypothek) und

objektfremden Krediten (Betriebs- oder Anlagekredite mit hypothekarischer Deckung, Darlehen oder Kontokorrent).

Der Baukredit ist ein Kontokorrentkredit mit hypothekarischer Deckung zur Finanzierung von Neu-, Um- und Erweiterungsbauten.

1. Die Kreditprüfung

_Prüfung Kreditwürdigkeit (Ruf des Kreditnehmers)

_Prüfung Tragbarkeit (ist Gesuchssteller kredidtfähig?

_Grundlagen zur Prüfung: allg. Unterlagen (GB-Auszug, Zonenplan, Situationsplan, Kaufvertrag) / Projektuterlagen / Unterlagen zur Tragbarkeit 8Vermögens- udn Einkommensverhältnisse, Rendite des Objektes ect.)

2. Kreditbewilligung und grundpfandliche Sicherstellung

_Die Baukreditlimite entspricht i.d.R. der Summe der zugesicherten, späteren 1. und 2. Hypotheken.

3. Kreditfreigabe / -bewilligung (4)

5. Kreditüberwachung

6. Konsolidierung

Der Finanzierungsplan informiert darüber, wie der Bauherr das Bauprojekt zu finanzieren gedenkt.

Einerseits

_Art und Umfang der Eigenmittel (Verkehrswert Land ohne Hypotheken, Cash, Eigenleistungen etc.) und andererseits

_Art und Umfang des Fremdkapitals (benötigter Baukredit, Privatdarlehen etc.).

_Zudem sind Zusatzsicherheiten einzubeziehen (z.B. Todesfallpolice, Bürgschaften, Faustpfand).

Als Faustregel gilt, dass die jährliche Belastung für Hypothekarzins, Amortisation und Nebenkosten nicht höher als ein Drittel des Bruttojahreseinkommens sein darf. Besonderes Gewicht wird der zukünftigen Vermögens- und Einkommensentwicklung beigemessen. Die Bank stellt sich u.a. folgende Fragen:

_Ist das EK des Kreditnehmers sicher? Steigt dieses künftig?

_Ist das Zweiteinkommen des Ehepartners gesichert?

_Ist ein Erbe in Aussicht? 

_Ist die Belastung bei Tod oder IV des Kreditnehmers noch tragbar?

Wert- und Preiserhaltung der landwirtschaftlichen Bodenpreise

möglichst national bewirtschaftbare landwirtschaftliche Betriebe erhalten/schaffen