41_Immobilienbewertung

Umrechnen eines zukünftigen Wertes auf den heutigen Stichtag mittels järhlicher Abzinsen.

Anwendung

_Bauland, welches in Zukunft überbaut wird

_zukünftige erforderliche Investitionen

_zukünftige Heimfallentschädigung bei Baurecht

=> immer Nettozinssatz

Formel: Wert x (1+Zins)^Anzahl Jahre)

Summe der während einer befristeten Dauer erzielbaren zukünftigen und per Stichtag diskontierten Erträge. Konstante und periodische Erträge per Jahr / Nettoerträge befristet lange erzielbar

Anwendung

_Baurechte (Zins)

_Wohnrechte

_besondere Miteverhältnisse

_vorübergehende Verluste (Leerstände etc.)

_Nettovorteil (Quellenrecht, Nutzungsrecht, Wasserkraft und dgl.)

=> immer Nettozinssatz

Formel: Wert x ((1-(1+Zins^Anzahl Jahre))/Zinssatz

Summe aller zukünftigen aufgezinsten Erträge. Konstante und periodische Erträge per Jahr / Nettoerträge befristet lange erzielbar

Anwendung

_Berechung der jährlich erforderlichen Rückstellungen

_Saldo der bisher geäufneten Rückstellungen

_Summe der in Zukunft noch aufsparbaren Rückstellungen

=> immer Nettozinssatz

Formel: Wert x ((1+Zins^Anzahl Jahre)-1)/Zins

1. Bestimmen von Erneuerungszyklus (Anzahl Jahre; z.B. alle 25 Jahre) und Erneuerungskosten (in  % zu Gebäude- resp. Reprokosten)

2. Bestimmen des technischen Alters (TA)

_pro Gebäudeteil

_Gesamtlebensdauer (GLD) - Restnutzungsdauer (RND) =Technisches Alter (TA)

3. Berechnung der technischen Entwertung

_Tabelle techn. Entwertung verwenden

_Achtung: Immer Tabelle mit rchtigem Nettozinssatz verwenden

A Zinssatz für FK: Anteil 65% ä Zinssatz 4% = 2.6%

B Zinssatz für EK

1. Individualbasis

_Basis kostanter Referenzzinssatz 2%

_Käufertypische Erwartungen (Zuschlag bis +1%) +0.5%

_Regionale Marktsituation (Zuschlag bis +1% / Abzug bis -0.5%) +0.25%

2. Objektrisiko

_Immobilitätsnachteil (Zuschlag bis +1%) +0.75%

_Verlustrisiko/Gewinnchance (Zuschlag bis +1% / Abzug bis -0.5%) +/-0%

B Zinssatz für EK Anteil 35% à Zinssatz 3.5% = 1.05%

Nettozinssatz Total = 3.75%

A Zinssatz für FK: Anteil 65% ä Zinssatz 4% = 2.6%

B Zinssatz für EK Anteil 35% à Zinssatz 3.5% = 1.05%

C Zuschläge Nutzungskosten

_Ertragsausfälle (Zuschlag 0% bis 0.5% / 0% bis 6% d. Bruttoertrages)

_Grundkosten (Zuschlag 0.1% bis 0.5% / 1% bis 6% d. Bruttoertrages)

_Instandhaltungskosten (Zuschlag 0.5% bis 1.0% / 6% bis 12% d. Bruttoertrages)

_Verwaltungskosten (Zuschlag 0% bis 0.5% / 0% bis 6% d. Bruttoertrages)

D Zuschläge Rückstellungen

_Rückstellungen (Zuschlag 0.5% bis 1% / 5% bis 12% d. Bruttoertrages)

Bruttozinssatz Total

Einfamilienhäuser

Stockwerkeinheiten

Bei der Bewertung von selbstbewohntem Wohneigentum – i.d.R. geht es hier um Einfamilienhäuser sowohl freistehende als auch zusammengebaute Doppel- und Reiheneinfamilienhäuser – ist zu beachten, dass es sich hier nicht um ein Investitionsgut handelt. Der Nutzen ist hier nicht der (Miet)Ertrag, sondern der (Wohn)Genuss. Der Genuss steht aber in Verbindung mit einem persönlichen Nutzen und wird konsumtiver Nutzen genannt. Bei der Bewertung von Eigenheimen ist demzufolge ein ideeller Wert mit einzubeziehen, was eine objektive Bewertung per se in Frage stellt. In der früheren Bewertungspraxis behalf man sich daher dem einfacheren Sachwertverfahren in dem der Substanzwert dem Verkehrswert gleich gestellt wurde. Den Nutzen ertragsunabhängig zu bewerten, führt in der Tat zu willkürlichen Resultaten. Oder doch nicht? Hier hat sich der Bewertungsexperte in die Lage des Immobilienmaklers zu versetzen und die Frage zu stellen, welcher persönliche Nutzen lässt sich auch in einen (höheren) Preis umsetzen. Stärker als bei Renditeobjekten z.B. beeinflussen den Wert des Eigenheimes ein niedriger Steuerfuss, die ruhige Lage mit Fernsicht, die Gartenanlage sowie das Prestige des freistehenden Objektes und des eigenen Hauses. Wir ein Ertragswert ermittelt, so ist infolge einer fehlenden Eigenkapitalverzinsung mit einem sehr tiefen Kapitalzinssatz zu rechnen. FIERZ rechnet mit einem Zinsfuss von 3 – 3.5% und nennt diesen Zinssatz Zeitpräferenzrate.

Die Bewertung von Stockwerkeigentumsliegenschaften – hier i.S. von Eigentumswohnungen und kleinen Mehrfamilienhäusern verstanden – hat in der Praxis an Bedeutung zugenommen. Auch hier stellt sich – ähnlich wie bei den Eigenheimen – das Problem des konsumtiven Nutzwertes, denn die Stockwerkeinheiten dienen i.a.R. der Eigennutzung. Weil aber der Markt sowohl bezüglich des Verkaufs als auch der Vermietung wesentlicher liquider ist, als bei den mit höherem konsumtivem Nutzwert ausgestatteten Eigenheimen, ist die Ermittlung des `klassischen` Ertragswertes nicht mit derselben Problematik behaftet. 

Die Bankenpraxis ist zwar diesbezüglich nicht einheitlich – einerseits wird der Ertragswert wie bei den Eigenheimen nur als Kontrollwert beigezogen, andererseits gar mit nahezu gleich hoher Gewichtung einbezogen – doch scheint hier eine annähernd gleiche Bewertungsmethodik wie bei den Renditewohnhäuser angebracht. Dies umso mehr, als sich der Ertragswert einer Stockwerkeinheit viel einfacher ermitteln lässt, als der Substanzwert. Der Mietwert ist für den erfahrenen Bewertungsexperten zuverlässig (nachhaltig) bestimmbar; gleiches gilt für den Kapitalisierungszinssatz – wiederum von einer Vernachlässigbarkeit der Eigenkapitalverzinsung ausgehend, ist dieser tiefer als bei den Renditeobjekten anzusetzen. Schwieriger dagegen, gestaltet sich die Ermittlung des Substanzwertes der Stockwerkeinheit. Dies hat zwei Gründe: Erstens hängt der Ausbaustandard viel stärker von den subjektiven Anforderungen des Endnutzers ab, als dies bei der Mietwohnung der Fall ist. Zweitens kommen bei der Substanzwertberechnung auch gemeinschaftliche Teile dazu, wie die Aussenhülle des Gebäudes sowie der Grund und Boden. Der Wertanteil an diesen gemeinschaftlichen Teilen ist auf die zu bewertende Einheit umzulegen, was über den sog. Wertquotenanteil geschieht (vgl. Art. 712e ZGB, insbesondere die Marginalie).

1. Beschaffen der Unterlagen

2. Besichtigug vor Ort

Grundsätzlich ist ohne Augenschein keine seriöse Bewertung möglich. Ausnahmen können bei grossen Portefeuilles wegen unverhältnismässigen Aufwands sinnvoll sein, dann aber nur mit ausführlichen Objektunterlagen und mit entsprechendem Vorbehalt. Die Besichtigung dient dem Bewertungsexperten dazu, sich im wahrsten Sinne des Wortes ein Bild der örtlichen Gegebenheiten machen zu können. Erst die Begehung zeigt allfälliges oder fehlendes Nutzungspotential, Zustand und Demodierung, Funktionalität, Behaglichkeit usw. auf. Auch lässt sich der Mikrostandort nähers begutachten (Anliegergrundstücke, Aussicht, Besonnung, Erschliessung, Topographie, Geschäfts- oder Wohnlage, Immissionen usw.).

3. Die Berichtsform

4. Allgemeiner Teil

Dieser enthält die wesentlichsten Daten wie Grundstück, Eigentümer, Auftraggeber und Bewertungsstichtag. Die Ausgangslage beinhaltet die Auftragsformulierung, eine Einführung in die Thematik, die Grundlagen sowie das Datum des Augenscheins.

5. Beschreibung

Das Grundstück wird umfassend beschrieben.

6. Nutzung/Raumprogramm

7. Berechnungen

8. Kommentar / Zusammenfassung

9. Anhang

_Instandhaltung => Unterhalt, Repaaraturen

_Instandsetzung => Renovationen

BKP 0 Grundstückskosten

BKP 1 Vorbereitung

BKP 2 Gebäudekosten

BKP 3 Betriebseinrichtungen

BKP 4 Umgebungskosten

BKP 5 Baunebenkosten

_Wohnen

_Handel + Dienstleistungen

_Gewerbe + Industrie

_Öffentliche Bauten + Sonderbauten

A Standort: Mittelgrosse Stadt, Grossstadt

B Nutzung: Mischzone, Wohnzone

C Wohnlage: Attraktivität der Wohnlage, Immissionen

D Erschliessung: öV, Schulen

E Marktsituation: Keine Nachfrage, ausgeglichene Marktverhältnisse

_Aufgestauter Unterhalt

_Verlusat an Nutzungspotenzial

_Aufgelaufener Erneuerungsfond

In den europäischen Bewertungsstandards (sog. `Bluebook`) wird der Marktwert definiert als der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Als Fortführungswert wird derjenige Wert bezeichnet, welcher sich aus der aktuellen und fortzuführenden Nutzung bemisst. Der Fortführungswert ist oft bei Industrie- und Gewerbeliegenschaften sowie generell bei Betriebsliegenschaften gefragt. Ein durch eine allfällige Umnutzung zu erzielender höherer Marktwert wird dabei nicht berücksichtigt

Ein Liquidationswert wird bei Objekten mit sehr kurzer Vermarktungszeit, z. B. aus Konkursen und Nachlassliquidationen zu bestimmen sein. Auch Objekte, welche in der angestammten Weise nicht mehr nutzbar sind oder es sich um Abbruchobjekte handelt (z.B. Industriebrachen), erzielen nur noch `Tiefstpreise` oder eben Liquidationspreise. All diesen Objekten haftet eben ein merkantiler Mangel an, nämlich derjenige der kurzfristigen Verwertung.

In den meisten Kantonen sind die Gebäude obligatorisch bei der kantonalen Gebäudeversicherung gegen Elementarschäden zu versichern. Zu diesem Zweck schätzen die Versicherungen die Wiederbeschaffungskosten, den so genannten Gebäudeneuwert. Der Gebäudeneuwert kann zur Kontrolle der eigenen Bewertung herangezogen werden. Eine unbesehene Übernahme in die Berechnungen ist nur dann möglich, wenn der Bewertungsexperte das Bewertungssystem der Versicherung genau kennt und zu interpretieren versteht.

Steuerwerte oder amtliche Werte, wie sie in einigen Kantonen heissen, und auch die Eigenmietwerte sind für ein Bewertungsgutachten meistens von geringer Aussagekraft. Nur wer das jeweilige Bewertungssystem genau kennt, kann gewisse Vergleiche anstellen. Oft sind aber die Steuerwerte nach politischen Überlegungen und stark reglementiert – z.B. in kantonalen Dekreten – festgelegt worden.

_Vergleichswertmethode (absoluter Wert; Lndwirtschaftliches Lan/Bauland)

_Ertragswertmethode (Ertragswert; Lagerplatz, PP)

_Differenzwertmethode* (Restwert, Differenz; evtl. Bauland)

_Lageklassemethode (relativer Landwert; Bauland)

_Kennwertmethode (Landwert über Kennwerte; Kontrollrechnung für Bauland)

*auch Residualwert oder Differenzwert genannt

_Vergleichswertmethode (Vergleichswertmethode, Kennwertethode, hedonische Methode)

_Sachwertmethode (Substanzwert-/Realwertmethode)

_Ertragswertmethoden (Ertragskapitalisierung, Barwertmethode, DCF)

_Weitere Bewertungsmethoden (Lageklassemethode, Residualwertmethode, Realoptionsmodell)

Schritt 1: Datenerhebung

Schritt 2: Datenanalyse

Schritt 3: Korrekturfaktoren

Schritt 4: Erhalten des Schätzwertes

Vergleichswertmethode

Wert ergibt sich mittels Zu- und Abschlägen auf den Transaktionspreis von Referenzobjekten.

Anwendung

Auf alle Objektarten anwendbar, für die Daten von Vergleichsobjekten existieren. Anwendung vor allem für unbebautes Bauland sowie Wohneigentumseinheiten.

Kennwertmethode

Wert ergibt sich anhand der Einheitspreise von Referenzobjekten.

Anwendung

Auf alle Objektarten an-wendbar, für die Daten von Vergleichsobjekten existieren.

Besondere Eignung für unbebautes Bauland (m²BGF) sowie Wohneigen-tum (m²HNF).

Bevorzugte Methode für die Einschätzung von Mieterträgen und Betriebskosten.

Hedonische Methode

(Multiple Regressionsanalyse)

Wert wird empirisch anhand von Objekt und Lageeigenschaften basierend auf Freihand-Transaktionen ermittelt.

Anwendung

Anwendbar für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentumseinheiten, da ausreichend Handänderungen vorhanden sind.

Anwendbar für MFH, sofern ausreichend Handänderun-gen vorhanden sind.

Ertragskapitalisierung

Wert ergibt sich durch die Kapitalisierung der jährlich erzielbaren Brutto- oder Nettomieterträge.

Anwendung

Auf alle Objekte anwend-bar, welche Ertrag abwerfen.

Besondere Eignung für Liegenschaften mit konstanten Erträgen (potenzielle Einnahmeströme).

Barwertmethode

Wert setzt sich aus einzelnen Barwerten von über eine be-stimmte Zeitdauer anfallenden Erträgen und Aufwendungen zusammen.

Anwendung

Auf alle Objekte anwend-bar, welche Ertrag abwer-fen.

Besondere Eignung für Liegenschaften mit zeitlich limitierten und variablen Er-trägen (über oder unter Markt liegende Mietzinse, Leerstände, Baurechte, Personaldienstbarkeiten).

Discounted-Cash-Flow-Methode

Wert leitet sich aus der Summe der in den einzelnen Zeitperio-den anfallenden und diskontier-ten Geldströmen ab.

Anwendung

Auf alle Objekte anwendbar, welche Ertrag abwerfen.

Besondere Eignung für Liegenschaften mit veränderlichen Erträgen und Kosten.

Anwendung bei Investitionsrechnungen, Unternehmensbewertungen.