Publicité foncière

Consiste à relater une opération juridique sur un registre tenu par l'administration.

L'opération juridique peut résulter d'une convention ou d'un fait juridique.

Analyse de l'opération qui amener à la perception de l'impot.

Les conventions non écrites peuvent faire l'objet d'un enregistrement, il faudrat les relater.

Tout écrit rédigé en vue de faire la preuve d'une opéraiton.

Certaines opérations sont obligatoirement assujetit à la formalité de l'enregistrement par le seul fait de leurs réalisations même sans écrit.

Mutation immobilière / de FDC.

Donner date certaines à des actes SSP - l'AA lui procure déjà par lui même.

Date retenue sera celle de l'enregistrement, sauf preuve que la date était antérieure.

Pour certaines actes -> leur validité est conditionnée à l'enregsitrement -> PUV SSP et cession de FDC par ex:

L'acte peut avoir plusieurs dates, engagement du 1er signatire - date x - second signataire date y.

Intérêt de l'enregistrement de la promesse est d'éviter les cessiosn de promesse à titre onéreux (volonté d'endiger la spéculation et d'éviter la non perception de certains impots).

Interdiction absolue pour les professionnels de l'immobilier - peut être tolérée pour les particuliers.

C'est le rôle fiscal de la formalité -la formalité d'enregistrement est subrdonnée au versement de l'impot càd un montant immédiatement liquidé par l'adminsitration en fonction de la nature et des faits qui sont en cause.

Il atteint, sans réserve, sauf exception prévue par la loi, les actes opération juridiques soumise à l'enregistrement.

1 - A raison de la qualité des personnes qui les rédigent (acte notarié / exploit d'huissier).

2- A raison des conventions qu'il renferme.

3 - A raison de l'activité ou la profession à laquelle il se rattache - activité de marchand de bien - obligation d'enregistrer certains actes SSP.

4 - Les actes soumis à la formalité fusionnée - mutation immobilière / donation compris.

Permet d'en garantir la date - droit fixe des actes innomés.

TPF = droit d'enregistrement versé dans le cadre de la formalité unique.

Carrractère d'ordre public - ne peuvent faire l'objet d'une remise ni modération

Intérêt de retard - possibilité de revenir sur la liquidation - intérêts de retard seront alors exigibles.

Ils représentes un % constant des valeurs ayant fait l'objet des actes ou des mutations soumises à l'enregistrement.

Il peut y avoir de légère variation mais globalement le % reste constant.

Vente / partage.

Droit au caractère tout à fait parqué d'impot sur le capital - progressivité réalisée par tranche - traditionnelement, ils concernent plutot les mutations à titre gratuit.

Pour que les droits soient exigibles, il faut un titre taxables, un acte qui contient une convention, si c'est un acte rédigé par un notaire - obligatoirement assujetit.

Pour les conventions non constatées par des actes, il faut résumer la convention en la retranscivant à l'écrit -> un titre complet, "qui fait sens" est exigé par l'amdinistration.

Si le titre n'est pas complet, l'amdinsitration peut le rejetter ou l'enregistrer aux actes innomés.

Cas du don manuel - présentation d'un formalaire déclaratif oblgiatoire.

Il sera enregistré dans les conditions der droit commun - l'aministration fiscale n'est pas juge del a validité des actes.

Dès lors qu'on lui présente un titre complet, il enregistre.

Si nullité - pas de double droit de mutation sauf nullité d'origine conventionnelle - x2 droit (clause résolutoire).

Celle-ci ne peut être oppéré quà partir des stipulations de l'acte. On ne peut pas les subrodnner à des faits extétrieurs, sauf 2 excéptions : 

La simulation -> acte dont la retranscription correspond pas à la réalité. Dans cette hypothèse - requalificaiton.

La propriété apparante -> agissement pour le compte d'un tiers de manière occulte.

Vente A et B alors que C était le véritable propriétaire - administration taxe la vente entre A et B puis entre B et C.

Vente immeubles avec prêt hypothécaire - indépendante.

Vente mur + FDC indépendant.

Vente appartement avec uniquement tables à manger - indépendant mais si avec tous les meubles meublants - dépendant.

Les dispositions dépendantes - donne lieu à la perception des droits issues de la taxation de la disposition engendrant le plus de droit.

Si les tarifs ne sont pas de mêmes natures, on va taxer la disposition principale (donation partage).

Sur les dispositions indépendantes - plusieurs dispositions toutes soumises à droit fixe -> perception unique du droit le plus élevé.

Dans un même acte - plusieurs dispositions indépendantes donnant ouverture à des droits proportionnels et fixe - on néglige le droit fixe sauf à ce qu'il soit plus élevé.

Condition suspensive : tant que la condition n'estp as levée - l'acte n'est pas exécutoire ; sur le plan fiscal, c'est un acte innomée.

Si la condition n'est pas accomplis, n'ouvre pas droit à rembourssement - la non levée peut être formalisé par un écrit.

Si la condition est accomplis -> on retourne aurpès de l'administration fiscale avec titre - même pas nécessairement besoin de faire état de l'avant contrat. Dans l'absolue, il serait même possible de se limiter à un écrit qui formalise la lever de l'option.

La réitération de la vente permet d'éviter que la'dminsitration conteste la date de la levé de la condition et exige des intérêts de retard.

La condition résolutoire -> contrat formé et exécutoire - si la. condition est accomplie - nouvelle mutation sans restitution de droit -> pas de x2 mutation si la résolution est légale ou judiciaire.

Clause résolutoire pour non paiement du prix -> conventionnelle - cependant l'action en résolution pour non paiement à une origine légale - pas de double paiement -> il faut présenter un titre à l'administration fiscal indiquant que la vente est résolue

Cas de la vente de FDC sous condition résolutoire d'origine légale : la condition résolutoire d'accomplie, dois-je enregistrer le retour ?

Enregistrement obligatoire - oui, origine de la résolution = légale - pas de droit.

Sur le terme suspensif : effet du contrat suspendu à un évènement futur et certain -> le contrat est formé - c'est seulement l'execution qui est reportée -> exigibilité immédiate.

Sur le terme extinctif : le contrat est formé, in dépendament du terme.

Le fait générateur de l'impot c'est l'évènement qui donne naissance à la dette envers le trésors.

Deux types d'opéraiton juridiques : convention / fait.

-> la créance du trésor résulte de la convention qu'elle oit ou non écrite au jours la survenance du fait juridique -> sur le plan temporel c'est la loi en vigueur ce jour qu'il faudra appliquer.

Si l'enregsitrement n'est pas obligatoire, la date retenue sera celle du jours de la cession.

On parle des droits proportionnels ou progressifs - obligation de liquider sur le valeure vénale - même si bonne affaire on ne liquidera pas sur le prix de la mutation.

Le versement des droits d'enregistrement se fait auprès du service de l'enregistrement du ressort de létude indépendament du lieu de situation du bien objet de la convention.

Pour les actes SSP - libertés de choix entre -> domicile d'une des parties / lieu de situation.

Pour la formalité fusionnée - dépend du lieu de situation de l'immeuble.

Délai de droit commun = 1 mois.

4,5% département - 2,37 de ce montant et 1,2 commune - 5,8%

A coté de ce taux de droit commun, il existe des régimes de faveur - 0,7% / 0,15% - totale de 0,715% - champ d'application de cette TPF (taux réduit) -->

Achat en vue de revendre avec engagement - ouvert au assujetit à la TVA --> l'immeuble n'est ici pas considéré comme un actif immobilisé mais comme du stock.

Autre opération à taux réduit : le crédit bail immobilier (l'option levé par le crédit preneur sera taxé normalement).

Acquisition d'immeuble ruraux par les fermiers ou dans des zones de revitalisation / opération de rénovation urbaines / HLM.

Acquisition avec engagement de construire - droit fixe de 125 euros - possibilité de subsistution d'engagement (construire -> revendre).

Autre possibilité de droit réduit - l'exéonéraiton.

Assimilation de la cession de fdc à la cession de droit au bail - même chose pour les cessions de clientèle - cession à droit réduit possible.

Apport à titre onéreux : j'apporte en contrepartie d'une somme muxte / d'un montant fixe.

Apport pur et simple : obtention de droit sociaux en contrepartie de l'apport - en principe exonéré de droit qq soit la nature de l'apport.

Apport à une société à l'IR : exonération dans tous les cas / apport à une société à l'IR : éxonération sauf si apport d'un immeuble ou FDC et assimilé

-> le passage IR / IS engendre une taxation à postériori - pour les apports à société à l'IS - engagement de conservation de 3 ans = exonérations - VALABLE UNIQUEMENT EN CAS D'APPORT D'UNE UNIVERSALITE.

Abatement de 0 à 23.000 euros puis taux à 3% - abatement à proratiser (cession de 50% des droits - abatement fivisé par 2).

Effet relatif des contrats - une mutation ne produit f'effet qu'entre les parties.

- Pour que les tiers connaissent les propriétaires d'un immeuble - publicité fonciure.

- En matière de meuble - présomption acquise au possesseur.

- Pour les meubles incorporels - plusieurs registres (BODACC pour les FDC etc...).

En toute hypothèse, je ne suis pas certain d'avoir le véritable propriétaire face à moi mais je limite ce risque avec le système d'opposabilité.

La publicité foncière a permis de régler les conflits entre les ayants cause d'un même auteur.

Le système présente 4 apports : 

- Création d'un fichier immobilier - publicité était assurée par la céation d'une fiche immeuble - on impose la concordance de la fiche immeuble avec le cadastre.

- Exigence d'un acte notarié - tout le monde fait les mêmes actes.

- Pas de publicité si le titre du disposant n'est pas publié.

- L'augmentation du pouvoir du conservateur des hypothèques - liste exhaustive de rejet et de refus (mainlevé - controle de la chaine de pouvoir).