Urbanisme M2
Urbanisme - séance 3 et 4
Urbanisme - séance 3 et 4
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Cartes-fiches
DPU / DP ZAD : modalités d'institution :
Le DPU peut être institué dans des communes couvertes par un POS / un PLU (sinon pas de DP) - il peut être sauf rares excéptions, institués sur les U et AU du PLU ou document en tenant lieu. DPU ne peut être institué sur une ZAD.
La délibération est assortie d'un plan précisant le périmètre du DPU (pas forcement toute la commune).
L'institution nécessite une décision de l'organe délibérant (commune ou intercommunalité) - cette décision n'a pas être spécialement motivée. Elle est publié et peut faire l'objet d'un recours.
DP ZAD :
si une ZAD est créée dans un périmètre ou il y avait un DPU, il cesse de s'appliquer (pas le cas du DP commercial).
L'objet du DP ZAD est de faire echec à la spéculation foncière. Quand on voit une ZAD arrivée, on sait que va être urbanisé...
Acte créant la ZAD a une durée de 6 ans renouvelable - DP même durée.
DP ZAD : conséquence de l'instauration :
Droit de délaissement - faculté donnée au proprio de proposer au titulaire du DP d'acheter le bien. Le titulaire du DP a deux mois à compter de la proposition pour répondre, la délibérant autorisant l'acquisition doit être motivée. L'acquisition par l'exercice du droit de délaissement n'ouvre pas au proprio droit de rétro cession.
DP ZAD / DPU - champ d'application :
Nature des biens aliénés - immeubles par nature, batis ou non, individuel - copro etc...
Pas soumis au DP : cession d'usufruit, bail à construction et bail emphytéotique (sauf si le contrat prévoit une faculté de rachat) - cession de part de SCI (si la SCI comporte plus de deux immeubles différents).
Donation et autres aliénations à titre gratuit - soumis.
DP ZAD / DPU - exercice
Si pas de promesse la DIA doit être approuvé par le vendeur (on donne mandat de dans la promesse).
Contenu de la DIA : prix / bien / présence ICPE / toute contrepartie éventuelle de l'aliénation.
Délai de préemption de 2 mois à compter accusé réception. Si pas de réponse dans délai = renonciation. Possibilité de demande d'élément complémentaire / visite --> suspenssion du délai.
Le CU 2 types :
Cu informationnel - renseigne sur les règles applicables au terrain.
Cu préopérationnel = faisabilité opérationnelle de la demande
Le CU - info
Indique les dispositions d'urbanisme, zone PLU dans laquelle le terrain est situé, servitudes publiques (pas les privées)
Limiation administratives au droit de propriété (servitudes / PPR)
Taxe applicables au terrain.
Le CU - effet
Le CU cristallise les règles d'urbanisme, si une modification est en cours -> sursis à statuer.
Il ne se prononce pas sur la constructibilité du terrain et ne mentionne plus aucun élément relatif à la desserte.
Le CUo - effet
Même indication que l'informationnel avec précision supplémentaire (renseigne l'état des équipements existants / prévus) si le terrain peut être utilisé pour projet envisagé. L'administration se prononce sur le contenu de la demande au regard des caractéristiques du projet, se contaonne à la localisation et la destination. Si on a un CU négative - ca veut dire qu'il n'y aura pas de PC.
Le CUo - la décision :
Délai d'instruction 1 moi pour CUi / 2 mois pour CUo.
Si pas de réponse = cu tacite - cristalisation des règles mais pas de renseignement supplémentaire.
Durée de la cristalisation - 18 mois - autorité compétente ne pourra pas opposer de refus à demande PC au motif qu'elle ne resepcte pas les règles d'urba si nouvelle, dans la limite de l'IG et des règles relative à la sécurité et à la salubrité publique.
Le CUo - la décision - sur les servitudes d'utilité publique :
Une nouvelle servitude / taxe / participation ne sera pas opposable à demande de PC déposée durant validité CU.
Si les règles d'urbanisme changent de manière favorable - il est possible de s'en prévaloir.
Permis de démolir - champ d'application :
En matière de démolition, le principe est la liberté, seules sont controlées les démolitions lorsque :
- Elles interviennent dans des zones de protection particulière.
- Elles interviennent dans des zones fixées sur délibérations du conseil municipale.
Permis de démolir - le controle institué par le conseil municipal :
Permis de démolire obligatoire dès lors que la commune a décidé d'instuter l'autorisation, indépendament du fait qu'elle soit dotée ou non d'un PLU.
Permis de démolir - le controle du fait d'une zone de protection particulière :
Délimitation du PLU - site à carractère cultulrel, historique ou architecturale.
Hors PLU sur délibération du CM.
De droit dans un espace protégé (site patrimoniale remarquable etc...).
Permis de démolir - tous les travaux de démolition sont-ils soumis à PD ?
Dispensé de règle de démolition lorsque travaux avec porté particulière (relatifs à la défense national etc...).
Les changements de destination - la notion de destination - définition :
La destination d’une construction correspond à la fonction principale pour laquelle le bâtiment a été conçu.
La doctrine définit la destination comme : « l’utilisation première en vue de laquelle la construction a été conçue ainsi que la fonction principale que les caractéristiques de l’immeuble lui donnent vocation à assurer ».
Cette destination résulte en principe de l’autorisation d’urbanisme initiale, c’est-à-dire du permis de construire.
Les changements de destination - la notion de destination - le principe du changement de destination :
Il y a changement de destination lorsqu’une construction passe d’une catégorie juridique à une autre parmi celles prévues par le Code de l’urbanisme.
Le texte précise que :
« Il y a changement de destination dès lors qu’il est passé de l’une à l’autre des destinations ou sous-destinations limitativement énumérées ».
Le changement de destination constitue donc une mutation juridique de l’usage du bâtiment.
Par exemple :
• transformer un entrepôt en logement ;
• transformer un commerce en bureau ;
• transformer une usine en hôtel ;
correspond à un changement de destination.
Les changements de destination - la notion de destination - les destinations et sous destinations :
1. L’exploitation agricole et forestière
Cette destination comprend :
• l’exploitation agricole ;
• l’exploitation forestière.
2. L’habitation
La destination « habitation » comprend deux sous-destinations :
• le logement ;
• l’hébergement.
3. Le commerce et les activités de service
Cette destination comprend plusieurs sous destinations, savoir :
• l’artisanat et le commerce de détail ; la restauration ; le commerce de gros ; les activités de service avec accueil de clientèle ; les hôtels ; les hébergements touristiques ; les cinémas.
4. Les équipements d’intérêt collectif et services publics
5. Les autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire
Les changements de destination - la distinction entre destination et sous-destination - le changement de sous destination :
Déjà, le changement entre deux sous-destinations d’une même destination ne constitue pas nécessairement un changement de destination.
Par exemple :
• passer d’un hôtel à une résidence de tourisme ;
• ou d’un logement à un hébergement ;
reste dans la même destination.
Dans ce cas, le contrôle administratif est allégé. L’administration considère en effet que la fonction générale du bâtiment reste identique et que l’impact sur l’organisation urbaine est limité.
Toutefois, cela ne signifie pas qu’aucune autorisation n’est jamais nécessaire.
Si les travaux réalisés modifient :
• les structures porteuses ;
• la façade ;
• ou l’aspect extérieur du bâtiment ;
une autorisation d’urbanisme peut malgré tout être exigée.
Ainsi, même en l’absence de véritable changement de destination, des travaux importants peuvent nécessiter :
• une déclaration préalable ;
• voire un permis de construire.
Les changements de destination - la distinction entre destination et sous-destination - le changement entre destination différente :
En revanche, lorsqu’on passe d’une destination à une autre, il y a véritable changement de destination.
Exemples :
• un bureau transformé en logement ;
• un commerce transformé en entrepôt ;
• une usine transformée en restaurant.
Dans ces hypothèses, une autorisation d’urbanisme est généralement nécessaire car le changement de destination correspond à une modification de la fonction juridique principale du bâtiment.
Dans toutes ces hypothèses, une autorisation d’urbanisme est généralement nécessaire.
Le plus souvent :
• une déclaration préalable suffit lorsque les travaux restent limités ;
• mais un permis de construire devient obligatoire si les travaux modifient les structures
porteuses ou la façade du bâtiment.
Les changements de destination - comment déterminer la destination d'un batiment - le principe :
Par principe, pour déterminer la destination d’un bâtiment, l’administration se réfère en priorité:
• au permis de construire initial ;
• aux autorisations modificatives ultérieures.
Le Conseil d’État rappelle que l’autorité compétente doit prendre en compte :
« la destination initiale du bâtiment ainsi que tout changement ultérieur régulièrement autorisé ».
Ainsi, même si un bâtiment est utilisé différemment en pratique, on parle alors d’affectation, c’est sa destination juridique autorisée qui prime.
Les changements de destination - comment déterminer la destination d'un batiment - le cas des batiments anciens :
Cependant, certaines constructions anciennes ont été édifiées sans permis de construire.
Dans ce cas, il peut être difficile de déterminer leur destination initiale.
Le Conseil d’État considère alors qu’il faut examiner :
• les caractéristiques du bâtiment ;
• son usage historique ;
• l’ensemble des circonstances de fait.
Le juge administratif dispose donc d’un pouvoir d’appréciation important.
Permis de construire - demande :
Adressé en 4 exemplaires, elle est adressée au maire - LRAR ou dépot contre décharge.
Un délai d'un mois commence alors à courir durant lequel le maire devra statuer sur le caractère complet du dossier - il n'est pas question de la recevabilité. si des pièces complémentaires sont réclamés - le délai est intérompu jusqu'à récéption des pièces.
Permis de construire - délai d'instruction :
Pour ce qui est du délai en lui même :
- 2mois pour un PC de maison individuelle.
- 3 mois sinon.
Sauf nombreuses exceptions.
Permis de construire - sur la mise en oeuvre de l'autorisation :
La délivrance d'un peprmis de construire produit des effets non seulement à l'égard du pétitionnaire mais à l'égard des tiers. Il en résulte l'obligation d'un double publicité.
En effet, pour que le permis deviennen exécutoire, deux conditions sont exigées : sa notification et sa transmission au préfet.
La décision doit être notifié au pétitionnaire puis dans un délai de 15 jours au préfet.
Permis de construire - délai de recours contentieux :
A l'occasion du délai de recours contentieux, seul compte l'affichage sur le terrain par le pétitionnaire. Le délai court sur une période continue de 2 mois.
En cas d'omission de cette formalité, "aucune action en vue de l'annulation d'un permis n'est recevables à l'expiuration d'un délai d'un an à compter de la réception de la déclaration d'ahcèvement des travaux".
Les constructions dispensées d'autorisation :
- Leurs faibles importance : sont ici visées celles remplissant les critères cumulatifs suivant : une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres et une emprise au sol ou une surface de plancer inférieure ou égale à 5m2.
- Leurs natures : mobilier urbain, murs de soutènement, cables et canalisations lorsqu'ils sont souterrains, ouvrages d'infrastructures, tels que les voies, les ponts ou encore les piscines dont le bassin a une superficie égale ou inférieure à 10 mètres.
- Leurs carractères provisoires : la durée est en principe de 3 mois, mais il y a de nombreuses exceptions fondées sur la destination du batiment.
- Des motifs de sécurité : constructions à l'intétrieure des arsenaux, des aérogromes millitaires etc...
