Fiscalité notariale - plus value immobilière

Société personnes soumises à l’IR = régime imposition s’applique cessions onéreuse immeuble/droit immo/parts sociales société immo. Cela pour société soumises à l’IR et qui exerce activité non professionnel et siège social en FR. Sont visés :

• Société personne pas transparente dont bénéfice imposé entre mains de leurs associés pour la part qui leur revient dans bénéfices sociaux Art 8 CGI. Régime impôt de ces société dépend règles applicables pour détermination de leur résultat (qualité associés nature activité ,..). En pratique sont soumises au régimes des PV immi les SCI pas assujettis à l’IS

• Société immo fiscalement transparente Art 1655 TER CGI. Du PDV fiscal ces société ont pas personnalité distinct de celles de leurs membres et sont pas personnellement soumises à l’IR afférent à la PV qu’elles réalisent. Les associés sont traités directement comme si ils étaient proprio à concurrence des droits sociaux. Personnes physique agissant cadre patrimoine privé ou société personne pas IS, les associés doivent être imposé pour profit tirés cession droit sociaux ou le cas échéant vente par société biens composant son patrimoine.

• Fonds de placement immo, imposé sur revenu et PV effectivement détenu par fonds

Les PV imposables sont celles qui proviennent cession titre onéreux de biens immo bâti ou non de droits relatifs à ces biens (usufruit, NP, bail emphytéotique, bail réel immo,..)

Régime imposition PV des particulier s’applique pas en principe aux PV réalisé sur biens figurant à l’actif d’une entreprises Industriel/commercial/agricole/libéral (ICAL). Toutefois les PV de cession de locaux meublés réalisé par loueurs meublés non professionnels LMNP) Art 151 septiese du CGI.

Imposable les PV réalisé lors cession à titre onéreux d’un bien/droit immo, elle constitue le fait générateur de l’impôt. On vise les contrats commutatifs et donc les contrats qui comporte une contrepartie en faveur du cédant. On ne tient pas compte des motifs qui conduisent à céder le bien, ni la forme de la cession (amiable, judiciaire), ni des modalités de paiement du prix (différé, rente,..), ni l’affectation des fonds qui proviennent de la cession.

Exemple opé imposable :

- Vente

- Apport société

- expropriation pour cause utilité publique

- échange sans soulte

- attribution d’un bien propre à l’ex époux débiteur en paiement d’une prestation compensatoire en capital

- Partage donnant lieu à soulte

- Licitation

Si vente est annulé le contribuable peut obtenir rétribution total ou partielle des droits indûment perçus sauf en cas exercice droit de préemption.

La demande dégrèvement de l’imposition initialement établie est présentée dans délai dont départ constitue la date d’annulation/résolution/récsision et ce délai expire au 31 décembre de la deuxième année suivant cette date.

Constitue des cessions à titre onéreux, certaines opé qui affectes les sociétés à prépondérance immobilières tel que les SCI ainsi que les sociétés transparentes fiscales.

↘ exemple l’apport immeuble au profit société réalisé par personne physique ou SCI relevant Art 8 CGI. Apport réalisé au profit d’une société immobilière transparente ne constitue pas une cession à titre onéreux pour la fraction de l’immeuble correspondant au droit de l’apporteur.

La vente de l’immeuble par la société génère plus value.

Le retrait d’un associé d’une SCI lorsque retrait s’accompagne du retrait d’une partie de l’actif social

Les PV réalisés à l’occasion de la cession titre société/groupement prépondérance immo relève du régime imposition des PV particuliers lorsqu’elles sont réalisées à titre occasionnelles par personnes physiques ou société imposé sous régime société personnes soumise à l’IR Art 150 U B CGI. Elle peut relever aussi des PV du régime des plus values mobilières et titre lorsque société soumise à l’IS Art 150-0 A CGI.

Régime des PV immo des particuliers s’applique donc or cas particulier des non résidents aux gains nets retirés des cessions à titre onéreux de société ou groupement qui relèvent de l’IR dont l’actif est constitué d’immeuble ou droit réels immo.

Les gains nets issus du parts de rachat fonds immobiliers et pareil en cas de cession de droits issu patrimoine fiduciaires.

Usufruit ou NP de ces titres.

Son considéré comme étant a prépondérance immo les société dont actif composé a + 50%

d’immeubles ou droits réels immo dès lors que ces immeubles/droit ne sont pas affectés à l’exploitation ICAL de ces sociétés.

Cette proportion de 50% d’actif issus d’immeubles/droit immo doit être valable pendant 3 exercices comptables.

Cession à titre onéreux de société de personne ou groupement à prépondérance immo constitue opé imposable. Ces PV bénéficient de l’abattement pour durée de détention, d’une exo lorsque cession porte sur titre société qui met en droit ou fait et gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre de résidence principale.

En présence d’échanges avec soulte, 2 situations :

- Soulte reçu par contribuable excède 10% valeur nominal des titres reçu la PV ..

- Soulte reçu excède pas seuil de 10% la PV est imposée immédiatement au titre de l’année de l’échange à concurrence montant soulte.

Sous réserve des conventions internationales, les PV immo de source FR réalisées par non résidents sont soumises à prélèvement spécifique au taux de 19% ou 25% selon les cas Art 244 BIS A CGI.

Ces redevables sont également soumis aux prélèvement sociaux dont taux varie selon leur état d’affiliation à un régime obligatoire de sécu social.

Sont aussi soumis à la sur-taxe (taxe PV immo élevée).

Les PV immo de source FR réalisée à titre occasionnelles par personnes suivante sont soumises à prélèvement :

- personnes physique pas fiscalement domicilier en FR

- personnes morales siège situé or FR

Sous réserve conventions internationales le prélèvement s’applique aux PV immo de source Fr résultant de la cession d’immeubles situé en FR ou droits relatifs à ces immeubleS.

Son exonérés :

- les cession immeubles réalisés par personne physiques/morales des personnes domicilié en FR qui exploite .. ou exerce profession non commerciale à laquelle ces immeubles sont affectés.

- Parts fonds placement immo étrangers

- actions société investissement immo côté (SIIC) lorsque le cédant détient au moins 10% directement ou indirectement du capital de la société dont action cédés

- Actions de société de placement à prépondérance immo à capital variable (SPICAV) lorsque cédant détient 10% directement ou indirectement du capital société parts vendu.

- Parts actions ou droit dans société ou organismes non coté autre que ceux listés au préalables Art

164 B 1 E BIS CGI et Art 164 B 1 E TER CGI et Art ... CGI

Il existe exo peuvent être liées nature bien cédés, nature opé réalisé, qualité cédant, montant cession, mécanisme de l’abattement de durée de détention.

Les PV réalisées lors cession de la RP du cédant au jour cession sont exonérés Art 150 U 2 1° CGI.

Exo ne s’applique pas aux biens qui sont données en location, occupé gratuitement par membre famille proprio même si membre foyer fiscal cédant, tiers, ou si bien devenus vacants.

Bénéficient néanmoins exo les biens suivants :

- immeuble occupé par cédant jusqu’à mise en vente si cession intervient dans délais normaux et réserve logement n’ai pas été donné location ou occupé gratuitement par des membres famille proprio ou tiers. Pas délai fixé mais en général 1 an

- Immeuble occupé par future acquéreur avec qui compromis vente signé lorsque convention occupation temporaire est intrinsèquement lié à vente et contrat vente passé dans délai normal à compté signature compromis.

- immeuble constitué lors de la séparation, résidence principale époux séparés ou divorcés, concubins/partenaires séparés même pour celui qui n’y réside plus.

- Immeuble en cours de construction cédé par époux en instance divorce, concubins qui se sépares ou partenaires lorsque bien destiné à leur habitation principal et qu’ils n’étaient pas proprio du logement qu’ils occupent durant édification future résidence principale.

- ….

Sont considéré comme résidence principale les immeubles/partie immeuble et voie relative à ces immeubles qui constituent résidence habituelle et effective proprio.

Habitation dans laquelle réside effectivement et de manière permanente le conjoint et enfants titulaires d’un logement de fonction.

Les péniches si elles sont pas destinées à la navigation, sont soumises à la TF sur propriété bâti et sont effectivement ut au jour cession en un point fixe d’habitation principale de son proprio.

Dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale sont exo si leur cession intervient simultanément avec celle de la résidence principale (si vente deux acquéreur différents ok si délai cession normal). Dépendance immédiate et nécessaire =

- terrain qui entour l’immeuble (exception terrain à bâtir)

- garages, remises, parking, maison gardien

- chambre de bonne situé dans même immeuble que résidence principale.

Les PV qui résulte première cession logement intervenu depuis 1er janvier 2012, y compris ces

dépendances immédiates et nécessaires, autre que la RP sont exo d’impôt PV sous 2 conditions :

• Cédant était pas propriétaire de sa résidence principale directement ou par personne interposée au cours 4 années précédant cession (cédant titulaire droit démembré/indivis sur RP est privé exo)

• Cédant doit remployer tout ou partie prix de cession dans délai 24 mois à compté cession dans l’acquisition/construction d’un logement affecté à sa RP Art 150 U II CGI. Remploi peut prendre forme soulte, paiement droit enregistrement donation/succession sur logement, acquisition immeuble destiné à être transformé en logement mais travaux doivent être effectués concomitamment à l’acquisition et acquitté dans 24 mois suivent acquisition.

Réalisation travaux amélioration,.. gros œuvre dès lors effectué concomitamment à l’acquisition et acquitté et payé dans 12 mois suivent acquisition. Acquisition parts société immo transparente (acquisition toute autre par société ouvre pas droit a exo)

Exo est applicable à la fraction du prix de cession que le cédant remploi. Les biens immo acquis en remploi doivent être situé en FR ou état membre EEE ou état membre.

En cas de manquement à l’une de ces deux condition exo mise en cause et PV est imposable au titre de l’année en cours au cours de laquelle le délai de remploi a expiré (pas au titre année cession)

Cela veut dire que si contribuable a spontanément déclaré PV et acquitté droit dues l’admin peut pas appliqué la pénalité de 10% pour retard déclaratif (arrêt 4 avril 2019 CA PARIS).

Mention porté dans acte cession.

Exo pas remise en cause en cas de décès lorsque le contribuable ou si un membre du couple soumis à imposition commune est invalide de 2e ou 3e classe ou fait obj rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur.

Acte cession doit mentionné identité bénéficiaire exo + droits bénéficiaire sur prix cession + fraction prix cession que le cédant destine au remploi + montant PV exonérée = CGI annexe 3 Art 41duovicies – 0 H 1.

Divergence juge sur Q° si contribuable doit faire valable son droit dans acte ou à postériori dans délai réclamation. La CA de PARIS et DOUAI restrictive et CA MARSEILLE et CA LYON favorables.

Les PV de cession d’un droit de surélévation réalisé jusqu’au 31 décembre 2026, Art 150 U II 9° CGI, en vu de la réalisation de locaux destinés à l’habitation bénéficie exo.

Subordonné à la condition que la personne cessionnaire s’engage à achever exclusivement des locaux habitation dans délai 4 ans à compté date acquisition.

A défaut il y a amande, montant 25% valeur cession du droit de surélévation, contre cessionnaire.

Amande pas applicable soit lorsque le cessionnaire ou un membre du couple soumis à imposition commune postérieurement à l’acquisition est atteinte invalidité 2e ou 3e classe ou fait l’objet rupture contrat travail par employeur ou décède. Amande pas applicable si amande personne moral est absorbée et que la société absorbante s’engage dans l’acte de fusion à se substitué à la société absorbé pour la réalisation de l’obligation. Ou cas force majeur ou catastrophe naturelle

Mention bénéfice exo dans acte authentique vaut engagement pour cessionnaire de construire.

Lorsque PV réalisé lors cession immeuble/partie immeuble/droit relatif à ces biens pour lesquels déclaration utilité public (DUP) a été prononcée en vu expropriation pour cause utilité publique ou pour lesquels le cédant a exercé droit de délaissement = Art L152-2, L311-2 et L421-1 du CU

Ces opé sont exo lorsque cédant remploi, conformément à l’Art U 2 4° CGI, en intégralité dans acquisition/construction/reconstruction/agrandissement d’un ou plusieurs immeubles en FR dans UE ou EEE. La condition de remploi intégrale réputée acquise lorsque 80% de l’indemnité ou prix cession est remployé.

En revanche PV pas exo en cas de remploi indemnité/prix cession dans travaux amélioration sauf effectués à l’occasion de travaux de construction ou reconstruction et sont indissociables de ceux-ci.

Pas exo non plus si prix cession remployé dans acquisition parts ou action société groupement (GFA), l’apport d’une indemnité/prix cession donc pas ouverture à exo.

Condition :

• Remploi intégralité indemnité/prix cession

• Indemnité doit être remployé dans délai 12 mois à compté de sa perception ou de la perception du solde si indemnité versée par fraction successive.

Indemnité doit être remployée s’entend de celle qui est retenue pour le calcul de la PV de cession à l’exclusion des indemnités qui ne sont pas représentatives de la valeur bien exproprié/délaissé (ex: indemnité trouble de jouissance, frais déménagement,..).

On considère par tempérament que l’exo s’applique aux procédure acquisition amiable pour bien immo exposé risque naturel majeur.

Les partages avec soulte origine successoral ou donation partage effectué entre membre division, conjoint, ascendant, descendant, ayant droit à titre universel de l’un ou plusieurs d’entre eux ne donne pas lieu à imposition

Exo partage soulte de biens provenant indivision conjugal (partenaire pacs, époux, concubin).

Licitation vente bien indivis à l’amiable au enchère donne pas lieu imposition si effectué au profit conjoint, ascendant, descendant, ayant droit à titre universel

Pour détermination PV lors cession ultérieur bien par attributaire partage ayant bénéficié régime faveur, prix acquisition s’entend de la valeur vénale du bien au jour entrée dans indivision et corrélativement la date acquisition à retenir pour détermination abattement pour durée détention = date entrée indivision

1) Personne résidant dans établissement social, médicaux social, accueil personne âgée ou adulte handicapé (=EPHAD). Cette PV susceptible exonéré si :

• immeuble cédé a constitué résidence principale vendeur avant entré dans établissement même si c’était plus sa résidence principal du fait d’un hébergement chez proches. Résidence principal doit pas avoir fait objet occupation depuis que c’est plus RP. Toutefois exo pas remise cause si membre foyer fiscal cédant ou concubin qui résidaient dans logement avant épart ont continué a occupé le logement même si cédant y réside plus.

• Cédant est pas passible de l’IFI

• Cédant dispose revenu fiscal référence inférieur à 29 288€ pour la premier part du quotient

familiale majoré de 6 843€ pour la première demi part et 5 387€ pour chaque demi part supplémentaire (chiffre 2025).

• Cession intervient dans délai – 2 ans suivant entrée dans établissement accueil.

2) Titulaires de pension vieillesse ou invalide, condition revenu et autre Art 150 U 3 CGI

Les PV résultant de la cession immeuble/partie immeuble/droit immo exonéré impôt si prix cession inférieur à 15 000€. Ce plafond s’apprécie par bien en tenant compte valeur pleine propriété immeuble ou partie immeuble cédé Art 150 U 2 6° CGI.

En cas cession bien indivision, le seuil du prix s’apprécie en fonction chaque quote part indivis.

Même chose si époux, cela s’apprécie en fonction part chaque époux.

Cas cession isolé/conjoint usufruit/NP seuil s’apprécie en tenant compte de la valeur en PP de l’immeuble cédé.

En cas cession d’un droit démembré en indivision en fonction quote part indivise en PP.

Cas cession parcelles/lots à des acquéreurs distincts il faut apprécier seuil acquisition cession par cession cad acquéreur par acquéreur. Mais si cession au profit un seul acquéreur le seuil imposition s’apprécie en tenant compte prix cession global indépendamment nombre bien ou lot vendu à l’occasion de l’op (15 nov 2019 CC).

Cession immeuble destiné logement social Art 150 U 2 7° et 8° CGI.

La PV imposable résulte de la différence entre prix cession et prix acquisition = PV brut diminué le cas échéant abattement durée détention et abattement exceptionnel selon nature bien cédé et selon date cession.

La PV brut = Art 150 V CGI = différence prix cession et prix acquisitoon

Prix cession = prix réel stipulé dans acte. Il est majoré de toutes les charges (charge imposé à l’acquéreur par contrat uniquement) en capital et en intérêt au profit cédant. Et il est réduit sur justificatif du montant de la TVA acquitté et des frais de cessions supporté par le vendeur.

Frais = frais versé à l’intermédiaire ou mandataire (ex : honoraire d’un représentant fiscal accrédité, frais agence, frais certification et diag, indemnité éviction versé locataire, frais mainlevée et hypothèque)

Cas apport société prix cession = valeur réelle des titres représentatifs apport

Cas dation en paiement, prix cession est celui qui résulte de l’acte de vente quelque soit modalité paiement prix.

Si vient cédé contre rente viagère, prix cession s’entend montant valeur capital rente or intérêts majoré le cas échéant de la fraction payée comptant. Si rente viager prix cession comprend les arrérages courir est celui stipulé à l’acte

Cas cession conjointe NP et usufruitier avec répartition prix vente, le prix doit être ventilé de manière a faire apparaître distinctement le prix de cession de chacun des droits.

Prix acquitté par cédant est celui stipulé dans acte, il a majoré des charges et indemnités stipulées au profit cédant, des frais acquisition retenu par montant réelle justifiés (honoraire notaire, frais agence) soit pour un montant réel de 7,5 %. Majoré du montant des travaux

Précision : clause attribution intégrale communauté, époux survivant auquel cette clause profite est réputé proprio de la totalité immeuble commun depuis date acquisition par époux si il existe pas enfants d’un 1er mariage. PV réalisé ultérieurement par époux survivant à l’occasion cession va donc être déterminée à partir prix acquisition payé par époux communs en bien. SI bien acquis cadre échange soit :

• échange pur et simple = prix acquisition est valeur réelle bien remis échange

• échange avec soulte =

- soulte payé valeur réelle bien remis en échange + montant soulte.

- soulte reçu prix est valeur réel bien échangé – montant soulte.

Focus cas partage : si bien acquis cadre partage, en cas PV partage indivision le prix acquisition à retenir est celui effectivement acquitté par le/les cédant tel que stipulé dans acte. Lorsque attributaire du bien indivis procède revente bien, la PV sur cession calculé différemment selon attributaire exo ou pas de la PV de partage :

• Attributaire bien tiers indivision antérieur, prix acquisition = prix cession stipulé acte de partage

• Attributaire membre originaire indivis et partage bien indivis donne lieu imposition PV à hauteur de la soulte versée, la PV cession ultérieur du bien par attributaire est déterminée en tenant compte de deux fractions distinctes qui correspondent respectivement à la part détenue par l’indivisaire depuis l’origine de l’indivision et la part acquise lors partage indivision. Pour :

- 1er fraction prix acquisition à retenir = valeur quote part détenue par cédant au jour de son entrée dans indivision, cette fraction de PV est déterminée par différence entre quote part prix cession et valeur quote part détenu par cédant à l’entrée dans l’indivision. Sur cette PV brut est appliqué l’abattement pour durée détention lequel est calculé à compté de la date d’entrée dans indivision.

- 2e fraction prix acquisition à retenir = montant soulte payé par l’attributaire moment du partage. Cette fraction PV est déterminée par différence entre reste prix cession et montant soulte payé au moment du partage. Sur cette PV brut on applique l’abattement pour durée détention le cas échéant calculé à compter acte partage

Si immeuble construit par cédant, prix acquisition = travaux construction d’une part et prix d’acquisition terrain d’autre part.

Cas vente immeuble à rénové, prix acquisition = prix bâti existant et coût travaux rénovation.

Prix acquisition titre gratuit s’entend valeur retenu pour détermination DMTG, correspond valeur vénale qui a servit de base à la liquidation des droits diminué de l’abattement 20% sur RP le cas échéant.

Lorsque succession donne lieu aucune imposition ou pas imposition en FR on retient la valeur figure dans attestation immo si cela correspond valeur bien lors acquisition titre gratuit.

Cadre DS, si on surévalue/sous-évalue un bien immo dans intention frauduleuse possible faire DS rectificative pour modifier valeur et diminuer plus value.

Prix acquisition majoré charges en capital et indemnité stipulé au profit du cédant (ex: donation avec charge,…) et frais acquisition retenu sur montant réel avec justification effective (pas forfait uniquement les frais au réel) et éventuellement les dépenses de travaux

Dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, amélioration réalisé sur immeuble viennent en majoration du prix d’acquisition Art 150 V B 2 4° CGI. Cette majoration se fait au réel ou au forfait.

On ne peut pas prendre en compte dépense entretient et réparation, dépenses locatives (peinture, papier peint,..) à moins que ces dépenses ne soient consécutives et indissociable de travaux constru/reconstru/amélioration/agrandissement.

Ne peuvent être prix en compte :

- les intérêts des emprunts contractés pour réalisation travaux

- les dépenses qui ont déjà été prise en compte pour détermination IR sauf celle qui ont donné lieu réduction impôt régime LMNP

- travaux réalisés par contribuable lui même ou tiers personne autre qu’une entreprise

- pas cout achetés par contribuable même si installation par entreprises (CE 12/10/2018)

Sont prit en compte en majoration :

- frais voirie, réseaux, distribution exposé pour terrain à bâtir

- dépenses éligibles réalisées par entp BTP.

- déficits fonciers (= bien produit 10 000€ loyer et 50 000€ travaux, différence 40 000€ possible déduire charge liées bien immo des revenus fonciers et si dépasse limite déductible dans cadre PV) liés dépenses améliorations qui n’ont pu être intégralement imputés.

- Dépense démolition construction vétuste pour facilité la vente de l’immeuble en tant que vente terrain à bâtir

- frais fondation et … d’un bien qualité de terrain à bâtir

Ces dépenses doivent être supporté par cédant qui doit les justifier par facture sur demande admin.

Possible déduction forfaitaire 15% si on est proprio bien depuis au moins 5 ans, on détermine pas réalité travaux mais il faut pas déclaré dans l’acte qu’on a pas de travaux sinon on peut pas bénéficier forfait 15%.

→ Si application forfait travaux et les 7,5% des acquisition à titre onéreux on a déjà 22,5% exo avant même abattement de détention.

Principe = non imputation moins value immo sur PV de même nature. On peut pas compenser des gains et pertes immo entre elle, chaque cession immo est traité de manière séparée. Sauf en cas :

• Vente en bloc d’un immeuble acquis par fraction successive constaté par même acte entre

mêmes parties. Sont concernées : vente bloc immeuble acquis par parts indivises successives ;

d’un immeuble ou droit démembrés acquis successivement ; immeuble provenant fusion deux unités habitation acquises à dates différentes. Vente en bloc, moins value brut pour délai détention qui s’applique sur plus value brut corriger avec même abattement. En cas résultat négatif moins value pas imputable

la PV brut réalisée sur biens droit immo/part société personne a prépondérance immo et réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5e année. Délai de possession doivent être calculé par période de 12 mois depuis période acquisition qui correspond à la date du transfert de propriété jusqu’à la date de cession.

Conséquence = date signature de la promesse synallagmatique de vente constitue point départ délai de détention dès lors qu’aucune condition suspensive n’ai été stipulée (arrêt CE 29/12/2020).

Détaille point de départ délai : lien possible imprimé un paragraphe du BOFIP pour examen.

Lorsqu’une société perd sa personnalité juridique l’immeuble qu’enne détient à cette date est transférer dans patrimoine privé des associé et en cas cession ultérieur point départ détention fixé perte personnalité moral société.

Taux délai détention diffère :

• IR = 6 % par année de détention au-delà 5e année et jusqu’à la 21e année. Ensuite 4% au terme de la 22e année de détention (=Exo IR au-delà délai détention 22 ans).

• Prélèvement sociaux = 1,65% par année détention au-delà de 5e année jusqu’à la 21e. Puis 1,60 pour la 22e puis 9% pour chaque année au-delà de 22e (au bout 30 ans détention exo prélèvement sociaux) Art 150 VE CGI abattement particuliers