Bewirtschaftung von Mietliegenschaften FA
Grundlagen und Begriffe, Mietvertrag, Vermietungsaktivitäten, Hauswartung
Grundlagen und Begriffe, Mietvertrag, Vermietungsaktivitäten, Hauswartung
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Cartes-fiches
Nach welchen Kriterien wird ein Mieter ausgewählt?
-Einkommen
-Passen die Personen in das Haus
-Auskünfte bei Vorverwaltung
-Schulden (Betreibungsregisterauszug)
-Mietermix bei Gewerbe
-Anzahl der Personen passend zu Wohnungsgrösse
Wie können bei einem Inserat Erfolgskontrollen durchgeführt werden?
Anzahl Aufrufe und Anrufe
Anzahlt verschicker Dokus
Anzahl Besuche der Musterwohnung
Was soll ein Inserat bezwecken?
sollte kurz, pägend und informativ sein, Emotionen wecken
Was gehört in das Pflichtenheft eines Vermietungsauftrages?
-Beratung bei der Festsetzung der Mietzinse und Nebenkosten
-Entwurd und Disposition der Inserate
-Auswahl der Medien
-Objektbesichtigung mit Interssenten
-Einholen von Auskünften über Mietinteressenten
-Ausfertigen der Mietverträge
-Übergabe an die Meiter
-Reporting an Eigentümer
-Anstellen von Betriebspersonel
-Anschaffung Inventar für Hauswart
Was muss ein Vermietungsauftrag beinhalten?
-Auftraggeber und -nehmer
-Angaben Objekt
-Pflichten und Leistungen der Auftraggebers und -nehmer
-Honorar und Spesen
-ev. zeitliche Begrenzung
-Auflösung / Kündigung
-ev. Pflichtenheft oder sep.
Auf was muss bei einer Musterwohnung geachtet werden?
-Zeitpunkt
-welches Objekt (Wohnung)
-Einrichtung
-Einholen von behördlichen Bewilligungen
-Abschluss einer Versicherung
-Organisation Mitarbeiter
-Start Inserat
-Kinderecke
-Kaffeemaschine und ev. Snacks
-Vermietungsunterlagen bereitstellen
-Anmeldeformulare und Visitenkarten bereit legen
-Reinigung und Organisation
Was gibt es für Möglichkeiten ein Objekt zu vermarkten?
-Printinserate
-Erstellen einer Website
-Vermietungsausstellung
-Internetinserate
-Vermarktunstafel
-Flyer (ÖV)
Was für gehört in eine Vermietungsdokumentation?
-Ort, Adresse
-Art der Objekte
-geografische Lage
-Bauherr, Eigentümer
-Auftragnehmer
-Detailsituationsplan
-Grundrisse
-Fotos
-Lagebeschrieb und Infrastruktur
-Verkehrslage
-Erholung
-Schulen
-Steuern
-Industrie, Arbeitsplätze
-Heizung, Isolation
-Ausstattung
-Bezugstermin
-Sonstiges
Wie heisst das Marketinginstrument nach Mc Carthy und welche Punkte beinhaltet es?
4P Model:
-Product = Eigenschaften des Produktes
-Place = Info über Qualität und Preis
-Price = Preishöhe, Festlegung des Preises
-Promotion = Kommunikationspolitik, Kontakt
Gebe eine mögliche Inhaltsstruktur eines Vermarktungskonzeptes an!
-Ausgangslage
-Standort-/ Marktanalyse
-Ziele (Marketing, Segmentierung, Positionierung)
-Angebotsgestaltung
-Verkaufs-/ Vermietungsorganisation
-Marketingsinstrumente
Was versteht man unter Positionierung?
wir positionieren uns auf dem Markt gegenüber unser Konkurrenz und preisen unsere Einmaligkeit/Eigenschaften an.
Was versteht man unter Segmentierung?
Aufteilung in Käufergruppen:
-geographisch (Land, Kanton, Gemeinde)
-demographisch (Alter, Geschlecht, Einkommen)
-psychologisch (Lebensstil, Werte, Einstellung)
-verhaltensorientiert (Freizeitgestaltung, Kaufverhalten)
Was versteht man unter dem Vermarktungskonzept?
Planung des Inserates
Was versteht man unter Projektanalyse?
-Wohnungsmix
-Mietzinse
-Leerstandsquote
-was kommt noch -> Neubau in der Umgebung
Was gehört in eine Marktanalyse?
-Mietzinsniveau
-welche Objekte sind gefragt
-welches sind unsere Mitbewohner
-bei welchen Wohnungen ist am wenigsten Leerstand zu verzeichnen
Was gehört in eine Standortanalyse?
-räumliche Lage und Struktur
-Bevölkerungszusammensetzung
-Industrie, Handel und Gewerbe
-Beschäftigungsstruktur
-Anbindungen an Strassen, ÖV, Autobahn
-Angebot und Image der Gemeinde
Ein Vermarktungskonzept wird in 4 Schritten ausgebaut. Welche?
-Standortanalyse
-Marktanalyse
-Projektanalyse
-Vermarktungskonzept
Wen oder was stellen wir bei einem Vermarkterkonzept in den Mittelpunkt?
den Menschen und seine Bedürfnisse
Wie gehen wir vor, wenn der ausziehende Mieter das Protokoll nicht unterzeichnen will?
Wir senden es ihm per Einschreiben zu, da es sich um ein Beweisstück handelt.
Wie gehen wir vor, wenn ein Mangel erst nach Einzug des neuen Mieters bemerkt wird?
versteckter Mangel, sofort dem ausgezogenen Mieter mitteilen
Was ist ein Minderwert?
Wenn sich eine Reparatur nicht lohnt, verrechnen wir einen Minderwert (z.B. Wasserfleck auf Parkett)
Müss ein 15-jähriger Dampfabzug, bei welchem das Licht defekt ist ausgewechselt werden?
Nein, wenn alles andere noch funktioniert.
Was ist der kleine Unterhalt, welcher der Mieter ausführen muss?
kleine Ausbesserungsarbeiten, die der Mieter selber ausführen kann (ca. zwischen Fr. 150.- und 200.-)
Was ist normale und was übermässige Abnützung?
normal: Schatten von Bildern, Möbelabdrücke auf dem Teppich
übermässig: Nikotinspuren, Brandlöcher, starke Flecken bei neuem Anstrich
Müssen wir bei einer ausserordentlichen Kündigung auf Wunsch des Mieters die Schlüssel / Wohnung bereits abnehmen?
Ja, wir sind dazu verpflichtet. Der Mieter haftet jedoch weiter bis zum ordentlichen Kündigungstermin. Sobald wir die Schlüssel vom Mieter erhlten haben, müssen wir sofort ein Protokoll der Wohnung erstellen und dies sofort dem Mieter eingeschreiben zustellen.
Wann muss die Wohnungsabnahme stattfinden?
spätestens am letzten Tag der Mietdauer (auch Samstag) während den gewöhnlichen Geschäftszeiten
Warum erstellen wir bei Wohnungsabnahmen ein Protokoll?
Gemäss OR Art. 267e sind wir verpflichtet die Mietsache bei Rückgabe zu prüfen und allfällige Mängel dem Mieter sofort Mitzuteilen. Durch das Protokoll haben wir ein Beweismittel in der hand und lassen dies vom neuen und alten Mieter unterschreiben.
Was ist eine Exmission?
Wenn der Mieter nach der ausgesprochenen Kündigung nach OR Art. 257d das Objekt nicht verlässt, müssen wir ihn ausweisen lassen. Exmission = Ausweisung. Diese muss vom Gericht angeordnet werden. Das Gericht ordnet die Ausweisung an und sendet dem Mieter und uns eine Vollstreckungsanweisung. Nun können wir die Wohnung zusammen mit der Polizei abnehmen und räumen. Ist der Ausweisungsgrund nicht ganz klar (z.B. bei verletzter Sorgfaltspflicht), müssen wir die Ausweisung bei der Schlichtungsbehörde beantragen.
Kann der Mietzins während der Erstreckungszeit angepasst werden?
Ja
Wie lange kann ein Mietverhältnis erstreckt werden?
Wohnungen: max. 4 Jahre (es können 1 oder 2 Erstreckungen gewährt werden)
Geschäftsräune: max. 6 Jahre (es können 1 oder 2 Erstreckungen gewährt werden)
Wie kann sich ein Mieter gegen eine ausgesprochene Kündigung wehren?
Er muss innert 30 Tagen seit Zustellung bei der zuständiggen Schlichtungsbehörde anfechten.
Wann verstöst eine Kündigung gegen Treu und Glauben?
Wenn eine Mietzinserhöhung durchgesetzt weden will.
Wenn eine Kündigung währens eines hängigen Gerichts- oder Schlichtungsverfahren ausgesprochen wird.
Wenn eine Kündigung innert drei Jahren seit einem Schlichtungsverfahren ausgesprochen wird.
Wenn sich die familiäre Situation ändert und wir dadurch keinen Nachteil haben.
Erkläre die uneingeschränkte Empfangstheorie!
Man geht davon aus, dass das Schreiben als zugestellt gilt, wenn es am erstmöglichen Termin in den Machtbereicht des Empfängers gelangt, resp. hätte gelangen können. (bei Kündigung)
Erkläre die eingeschränkte Empfangstheorie?
Gilt der effektive Tag der zustellung an den Empfänger. Holt er das Schreiben nicht ab, gilt es am 7. Tag der Abholfrist als zugestellt. (bei der Kündigungsandrohung)
Wem muss die Kündigungsandrohung und die Kündigung zugestellt werden?
allen Mietparteien, Ehepartner und eingetragene Partnerschaften (auch wenn keine Kenntnis von einem Ehepartner an diesen versenden "An den Ehegatten von ....")
Wie ist das Vorgehen, wenn eine Mieter den Mietzins nicht mehr bezahlt?
Kann zuerst normal gemahnt werden, anschliessend Kündiungsandrohung gemäss OR Art. 257d. Nach Ablauf der 30-tägigen Frist kann Kündigung auf nächstes Monatsende versendet werden.
Was ist bei Mietzinsvorbehalten zu beachten?
Sie kommen vor bei einer nicht kostendeckenden Bruttorendite (Neubau), bei nicht erreichte Orts- und Quartiersüblichkeit, bei nicht ausgeschöften Ref.zins.-erhöhungen, Kostensteigerungen oder Teuerung.
Der Mietzinsvorbehalt muss zwingend in Franken oder % angegeben werden. Mietzinsvorbehalte müssen bei der Mietzinserhöhung erneut angezeit werden, sonst verfallen sie.
Wann kann der Vermieter Mehrleistungen überwälzen? Welche %-Sätze gelten?
50-70% der mehrleistungen, sofern mehrere Arbeitsgattungen durchgeführt wurden (umfassende Sanierung)
100% bei neuen Leistungen
20-50% bei Ersatzanschaffungen, welche eine Qualitätssteigerung zur Folge haben
Um wieviel kann der Miertzins bei Steigung des Referenzzinssatzer erhöht werden?
Ref. von mehr als 6%: 2% pro 1/4
Ref. zwischen 5 + 6%: 2.5% pro 1/4
Ref. von weniger als 5%: 3% pro 1/4
Was gibt es bei Mietzinsreduktionen für formvorschriften?
Keine
