3.1.1 BauGB (ab Enteignung bis vor Gutachterausschussverordnung)
Enteignungszweck, Entschädigungsgrundsätze (z. B. Bebauungsplan, Rechtsverlust, Vermögensnachteile, Qualitätsstichtage unter Einbeziehung der Rechtsprechung, Vorwirkung der Enteignung) 2 Erschließungsrecht (gesicherte Erschließung, Erschließungslast, Beiträge und Abgaben für Erschließungsanlagen, Folgerungen für den Entwicklungszustand sowie die Wertermittlung) 3 Sanierungs- und Entwicklungsrecht (Besonderheiten bei der Verkehrs-/Marktwert-ermittlung, Anfangs- und Endwert) 3 Grundlagen zur We
Enteignungszweck, Entschädigungsgrundsätze (z. B. Bebauungsplan, Rechtsverlust, Vermögensnachteile, Qualitätsstichtage unter Einbeziehung der Rechtsprechung, Vorwirkung der Enteignung) 2 Erschließungsrecht (gesicherte Erschließung, Erschließungslast, Beiträge und Abgaben für Erschließungsanlagen, Folgerungen für den Entwicklungszustand sowie die Wertermittlung) 3 Sanierungs- und Entwicklungsrecht (Besonderheiten bei der Verkehrs-/Marktwert-ermittlung, Anfangs- und Endwert) 3 Grundlagen zur We
-
- 1 / 64
-
Flashcards
1 | Was ist der Enteignungszweck nach BauGB – in einem Satz?
→ Enteignung nach BauGB ist nur zulässig, um bestimmte städtebauliche Ziele (v.a. Planverwirklichung) zu erreichen, z.B. Nutzung entsprechend Bebauungsplan, Sicherung bestimmter Flächen/Bedarfe etc.
2 | Wo steht der Enteignungszweck im BauGB?
→ In § 85 BauGB („Enteignungszweck“).
3 | Welche „Schranke“ gilt immer zusätzlich – unabhängig vom Zweck?
→ Enteignung ist im Einzelfall nur zulässig, wenn Wohl der Allgemeinheit sie erfordert und der Zweck nicht auf andere zumutbare Weise erreicht werden kann (Ultima-Ratio-Prinzip).
4 | Was ist mit „Wohl der Allgemeinheit“ gemeint (prüfungslogik)?
→ Ein öffentliches Interesse, das den Eingriff in Eigentum rechtfertigt; Abwägung: Geeignetheit, Erforderlichkeit, Angemessenheit; keine Enteignung für reine Privatzwecke.
5 | Was ist die „Junktimklausel“ aus Art. 14 Abs. 3 GG (Prüfungsklassiker)?
→ Enteignung nur durch/aufgrund Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt: Enteignung und Entschädigung sind rechtlich „verknüpft“.
6 | Muss ein Bebauungsplan für Enteignung immer vorliegen?
→ Häufig ja (klassisch: Planverwirklichung), aber nicht zwingend in jedem Fachkontext. Im BauGB-Kontext ist § 85 sehr stark planbezogen (z.B. Nutzung entsprechend Festsetzungen).
7 | Was bedeutet „Enteignung ist Ultima Ratio“ konkret in der Praxis?
→ Erst muss ernsthaft versucht werden, das Ziel über freihändigen Erwerb/Vertrag/andere Instrumente zu erreichen; Enteignung erst, wenn das nicht zumutbar möglich ist.
Entschädigungsgrundsätze: Rechtsverlust & Vermögensnachteile: 8 | Welche zwei Entschädigungsarten unterscheidet § 93 BauGB?
→ (1) Entschädigung für Rechtsverlust (Eigentum/sonstiges Recht) und (2) Entschädigung für andere Vermögensnachteile, die durch Enteignung entstehen.
9 | Was ist „Rechtsverlust“?
→ Der Verlust oder die Beeinträchtigung eines dinglichen Rechts (z.B. Eigentum, Erbbaurecht, Dienstbarkeit) durch die Enteignung.
10 | Wie wird die Entschädigung für den Rechtsverlust grundsätzlich bemessen?
→ Nach dem Verkehrswert/Marktwert (§ 194 BauGB) des Enteignungsgegenstands.
11 | Was sind „andere Vermögensnachteile“ (Beispiele)?
→ Umzugskosten, Betriebsverlagerung, Ertragsausfälle, Finanzierungsschäden, Nutzungsunterbrechung, Aufwendungen wegen vorzeitiger Besitzentziehung – sofern kausal durch die Enteignung.
12 | Wer ist entschädigungsberechtigt?
→ Wer in seinem Recht beeinträchtigt wird und dadurch einen Vermögensnachteil erleidet (typisch: Eigentümer, ggf. Rechtsinhaber).
Bebauungsplan / „Planbedingte“ Wertänderungen / Vorwirkung: 13 | Wie wirkt ein Bebauungsplan auf den Verkehrswert – Grundidee?
→ Ein B-Plan kann den zulässigen Nutzungsrahmen ändern (Baurecht, GFZ, Nutzung), was i.d.R. wertrelevant ist – ABER im Enteignungsrecht ist zu prüfen, ob Wertänderungen angerechnet oder auszuklammern sind (Vorwirkung/Planungseinfluss).
14 | Was bedeutet „Vorwirkung der Enteignung“?
→ Wert- oder Nutzungseinbußen, die schon vor dem Eigentumsübergang eintreten, weil die bevorstehende Enteignung/Planung faktisch „druckt“ (z.B. Käufer springen ab, Mieter kündigen, Investitionen werden unzumutbar). Die Rechtsprechung betont: nicht pauscha
15 | Typische Prüfungsfrage: Wird „Vorwirkung“ automatisch entschädigt?
→ Nein: nicht automatisch/pauschal. Es braucht einen nachweisbaren, kausalen Vermögensnachteil in einem zurechenbaren Zeitraum.
16 | Was ist ein klassisches Beispiel für Vorwirkung?
→ Lange Verfahrensdauer + öffentlich bekannte Trasse/Plan → faktische Unverkäuflichkeit oder Mietausfälle; Investitionsstopp, weil klar ist, dass abgerissen wird.
Qualitätsstichtage (Stichtage!) – sehr prüfungsrelevant. 17 | Was ist der zentrale Stichtag für den Verkehrswert bei Enteignungsentschädigung (BauGB)?
→ Maßgeblich ist grundsätzlich der Verkehrswert im Zeitpunkt der Entscheidung der Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag.
18 | Was meint „Qualitätsstichtag“ allgemein?
→ Zeitpunkt, auf den sich die wertbeeinflussenden tatsächlichen und rechtlichen Grundstücksmerkmale beziehen (z.B. baulicher Zustand, Nutzung, Mietverträge, Baurecht, Erschließung, Altlastenkenntnis).
19 | Warum unterscheidet man oft mehrere Stichtage?
→ Weil (a) Rechtslage (Planungsrecht), (b) tatsächliche Beschaffenheit (Bebauung/Zustand) und (c) Marktdaten (Vergleichspreise) in der Praxis zeitlich auseinanderfallen können – in Gutachten muss sauber zugeordnet werden.
20 | Prüferfrage: Welche typische Fehlerquelle gibt es bei Stichtagen?
→ Mit Daten/Preisen aus anderen Zeitpunkten argumentieren, ohne auf den Bewertungsstichtag umzurechnen bzw. ohne zu begründen, welche Merkmale am Stichtag galten.
2) Erschließungsrecht – gesicherte Erschließung, Last, Beiträge/Abgaben, Entwicklungszustand & Wertermittlung: 21 | Was ist „Erschließung“ im Kern?
→ Wege- und leitungsseitige Anbindung, die ein Grundstück funktionsgerecht nutzbar macht (Zufahrt, Wasser/Abwasser, Energie etc.).
22 | Was bedeutet „gesicherte Erschließung“ (planungsrechtlich)?
→ Erschließung muss rechtlich und tatsächlich so abgesichert sein, dass sie auf Dauer zur Verfügung steht; sie ist Zulässigkeitsvoraussetzung bei Vorhaben nach §§ 30–35 BauGB (je nach Lage).
23 | Typische Prüfungsfrage: Reicht „irgendwo liegt eine Straße“ für gesicherte Erschließung?
→ Nein: Es muss die plangemäße, dauerhafte Erreichbarkeit/Anbindung (auch Rettung) und gesicherte Leitungsversorgung gegeben sein; reine Absichtserklärungen genügen nicht.
Erschließungslast / Erschließungspflicht / Verträge
24 | Was ist die Erschließungslast? → Grundsatz: Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde (Erschließungslast).
25 | Hat der Eigentümer einen Anspruch darauf, dass die Gemeinde erschließt?
→ Grundsätzlich kein Anspruch auf Erschließung (Ausnahmen nur in engen Konstellationen).
26 | Kann die Gemeinde Erschließung „privatisieren“?
→ Sie kann vieles über Erschließungsverträge/Beiträge regeln, bleibt aber im Außenverhältnis typischerweise verantwortlich; die Erschließungslast selbst ist nicht „wegverhandelbar“.
Beiträge und Abgaben (wertrelevant!). 27 | Was sind Erschließungsbeiträge nach BauGB grob?
→ Kostenbeteiligung der Eigentümer an Erschließungsanlagen (Straßen, Wege etc.) nach den Regeln des BauGB (klassisch: Erschließungsbeitragsrecht).
28 | Warum sind Erschließungsbeiträge in der Wertermittlung so wichtig?
→ Weil „beitragspflichtig“ vs. „beitragsfrei“ den Grundstückswert stark beeinflusst: Offene Beiträge = wertmindernde Belastung (wirtschaftlich wie eine noch zu zahlende Forderung).
29 | Welche Unterlagen fragst du als Gutachter zur Erschließung ab?
→ Erschließungszustand (Straße/Leitungen), Bescheide/Beitragskonto, Herstellungsmerkmale, Abrechnung/Kostenspaltung, Satzungen, Auskünfte Gemeinde, Baulasten/Grundbuch (Zuwegung), ggf. Leitungsrechte.
30 | Was ist „Kostenspaltung“ (Prüfungsbegriff)?
→ Beitrag kann für Grunderwerb, Freilegung oder Teile der Anlage getrennt erhoben werden (wichtig: zeitlich versetzt, Risiko offener Restbeiträge).
Folgerungen für Entwicklungszustand und Wert: 31 | Wie hängt Erschließung mit Entwicklungszustand (z.B. baureifes Land) zusammen?
→ „Baureif“ setzt i.d.R. voraus, dass Baurecht besteht und die Erschließung (mindestens gesichert, oft tatsächlich hergestellt) gegeben ist; fehlende Erschließung drückt den Entwicklungszustand (Rohbauland/Bauerwartungsland).
32 | Wie würdest du „nicht gesicherte Erschließung“ im Gutachten wertmäßig behandeln?
→ Risikoorientiert: Abschläge/anderer Entwicklungszustand, ggf. andere Wertermittlungslogik (Wartezeit, Kosten, Unsicherheit, fehlende Bebaubarkeit). Bewertungsargument: Markt zahlt weniger wegen Risiko/Zeitschiene.
33 | Prüferfrage: „Gesicherte“ Erschließung bedeutet beitragsfrei?
→ Nein. Gesichert heißt planungsrechtlich möglich/abgesichert. Beitragsrechtlich können trotzdem (Rest-)Beiträge/Abgaben offen sein – das muss getrennt geprüft werden.
3) Sanierungs- und Entwicklungsrecht – Besonderheiten bei Verkehrswert/Marktwert, Anfangs- und Endwert:
Sanierungsgebiet (Grundidee)
34 | Was ist das Kernelement des Sanierungsrechts wertmäßig?
→ Sanierungsmaßnahmen/öffentliche Mittel führen zu Bodenwertsteigerungen; diese sollen über Ausgleichsbeträge abgeschöpft werden (sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung).
35 | Was ist der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB – in einem Satz?
→ Zahlung des Eigentümers an die Gemeinde in Höhe der sanierungsbedingten Erhöhung des Bodenwertes.
Anfangswert / Endwert (Sanierung)
36 | Was ist der „Anfangswert“ im Sanierungsrecht?
→ Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder durchgeführt würde noch zu erwarten wäre („sanierungsunbeeinflusst“).
37 | Was ist der „Endwert“ im Sanierungsrecht?
→ Bodenwert nach Abschluss/Wirksamwerden der Sanierung (bzw. unter Berücksichtigung sanierungsbedingter Wirkungen) – jeweils bezogen auf denselben Stichtag/Methodik. (In der Praxis: Endwert ist der sanierungsbeeinflusste Bodenwert).
38 | Sind Anfangs- und Endwert Gebäude- oder Bodenwerte?
→ Im Sanierungsrecht sind Anfangs- und Endwerte reine Bodenwerte (Gebäudewerte sind für den Ausgleichsbetrag nicht der Kern).
39 | Wie lautet die Grundformel sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung?
→ Endwert – Anfangswert (Bodenwerte).
40 | Was ist die typische Bewertungsfalle im Sanierungsgebiet?
→ Kaufpreise/Mieten können sanierungsbeeinflusst sein. Für Anfangswerte muss man sanierungsunbeeinflusste Vergleichsfälle/Korrekturen nutzen, sonst droht „Doppelerfassung“.
