2.6 Gebäudetechnik
Einschätzung der Technischen Gebäudeausrüstung, insbesondere der Heizungs- und Sanitärtechnik (z. B. Pelletheizung, Solaranlagen, Wärmepumpen, Kraft-Wärme-Kopplung, Photovoltaik-Anlagen, Brennwerttechnik)
Einschätzung der Technischen Gebäudeausrüstung, insbesondere der Heizungs- und Sanitärtechnik (z. B. Pelletheizung, Solaranlagen, Wärmepumpen, Kraft-Wärme-Kopplung, Photovoltaik-Anlagen, Brennwerttechnik)
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Lernkarten
Warum ist TGA für den Immobiliengutachter so wertrelevant?
TGA bestimmt Betriebskosten, Instandhaltungsstau, Nutzungsqualität, Risiken (Schäden/Legionellen/Brandschutz) und beeinflusst Modernisierungsgrad sowie Marktgängigkeit.
Welche 6 Dinge prüfst du bei jeder Heizungsanlage im Ortstermin?
(1) Baujahr/Typ, (2) Brennstoff/Energiequelle, (3) Zustand (Korrosion/Leckagen), (4) Hydraulik (Pumpen/Mischer/Abgleich-Indizien), (5) Abgasführung/Luftversorgung, (6) Dokumente (Wartung/Schornsteinfeger/Prüfprotokolle).
Welche 5 Dinge prüfst du bei Sanitär/Trinkwasser immer?
1) Rohrmaterial/Alter, (2) Warmwasserbereitung/Zirkulation, (3) Druck/Verkalkung, (4) Feuchteschäden/Abdichtungen, (5) Legionellen-Risiko/Temperaturen/Protokolle (bei größeren Anlagen).
Was ist der Unterschied zwischen „funktioniert“ und „gutachterlich brauchbar“?
Funktion heute ≠ Restlebensdauer, Sicherheits-/Hygienestandards und wirtschaftlicher Betrieb. Gutachter bewertet Risiko & Erneuerungsbeda
Was ist das Prinzip der Brennwerttechnik?
Nutzung der Kondensationswärme im Abgas → höherer Wirkungsgrad durch Abkühlen unter Taupunkt (Kondensat entsteht).
Welche Voraussetzung erhöht den Brennwertnutzen?
Niedrige Rücklauftemperaturen (z. B. Fußbodenheizung, große Heizflächen, hydraulischer Abgleich).
Typische Schwachstellen bei Brennwertanlagen?
Kondensat-/Abgasführung, Wärmetauscher-Verschmutzung, Wartungsbedarf, korrekte Luft/Abgas-Anlage, Alterung von Regelung/Pumpen.
Worauf achtest du bei Abgasführung gutachterlich?
Geeignete Abgasleitung (feuchteunempfindlich), Dichtheit, Kondensatableitung, Aufstellraum-/Zuluft, Schornsteinfeger-Nachweise.
Typische Indizien für schlechten Betrieb/hohe Kosten?
Hohe Vor-/Rücklauftemperaturen, keine Thermostat-/Regelungsoptimierung, fehlender Abgleich, überdimensionierter Kessel, alte Pumpen.
Grundprinzip Wärmepumpe in einem Satz?
„Hebt“ Umweltwärme mit Strom auf Heizniveau; Effizienz hängt stark von Temperaturhub ab.
Welche 3 Faktoren entscheiden über Wirtschaftlichkeit/Leistung?
(1) Wärmequelle (Luft/Sole/Wasser), (2) Vorlauftemperatur des Heizsystems, (3) Gebäudehülle/Wärmebedarf + Stromtarif.
Warum sind Wärmepumpen im Altbau oft grenzwertig?
Wenn hohe Vorlauftemperaturen nötig sind (kleine Heizkörper/schlechte Dämmung) → niedrige Effizienz, höhere Kosten, ggf. Zusatzheizer.
Was sind typische Gutachter-Prüfpunkte bei Luft/Wasser-WP?
Außengerät: Schall/Standort, Vereisung/Abtau, Kondensat, Luftführung; Innen: Pufferspeicher, Hydraulik, Heizkurve, Warmwasser.
Was sind typische Prüfpunkte bei Sole/Wasser-WP?
Erdsonden/Flächenkollektoren: Genehmigungen, Bohrprotokolle, Solekreis-Dichtheit, Frostschutz, Regeneration; meist bessere Effizienz.
Welche Risiken sind WP-typisch?
Schallkonflikte, falsche Dimensionierung, zu hohe VL-Temperaturen, hydraulische Fehler, Stromkosten, mangelnde Wartung/Filter.
Welche Indizien deuten auf „WP passt gut“?
Große Heizflächen (FBH/NT-Heizkörper), niedrige VL-Temperaturen, gute Dämmung, sauberer hydraulischer Abgleich, passende Warmwasserlösung.
Vorteile einer Pelletheizung (gutachterlich)?
Erneuerbarer Brennstoff, oft gute CO₂-Bilanz, hohe Vorlauftemperaturen möglich (Altbau-tauglicher als WP).
Typische Schwachstellen/Risiken bei Pellets?
Lagerraum (Feuchte), Austragung/Verstopfung, Staub, Wartungsintensität, Ascheentsorgung, Emissionen/Filter, Brandschutz im Lager.
Was prüfst du beim Pelletlager?
Trockenheit, Belüftung, Zugang/Befüllstutzen, Explosions-/Staubthemen, Brandschutz, Rückbrandsicherung, Platz/Logistik.
Welche Schäden sind pellettypisch im Gebäude?
Feuchte im Lager → zerfallende Pellets; Ruß/Staubablagerungen; Korrosion an Komponenten; Störungen durch Fremdkörper
Wann ist Pellet als Ersatz in Bestandsobjekten plausibel?
Wenn Gas/Öl weg soll, aber WP wegen hoher VL-Temperaturen schwierig ist und Lagerraum/Schornstein vorhanden bzw. herstellbar ist.
Unterschied Solarthermie vs. PV?
Solarthermie erzeugt Wärme (Warmwasser/Heizung). PV erzeugt Strom (Eigenverbrauch/Einspeisung, ggf. WP/Wallbox).
Typische Prüfpunkte Solarthermie?
Kollektoren/Zustand, Dichtheit, Frostschutz/Wärmeträger, Speicher, Regelung, Stagnationsschutz, Leitungsdämmung, Wartung.
Typische Schwachstellen Solarthermie?
Stagnation/Überhitzung, Glykolalterung, Undichtigkeiten, zu kleiner/zu großer Speicher, schlechte Einbindung → geringe Erträge.
Typische Prüfpunkte PV-Anlage?
Leistung/Alter, Wechselrichter (typ. Erneuerung früher als Module), Montage/Dachhaut, Verkabelung/Brandschutz, Zähler/Netzanschluss, Monitoring/Erträge.
Welche Gutachter-Risiken sind bei PV häufig wertrelevant?
Wechselrichterausfall, Dachsanierungskonflikt, Brand-/DC-Leitungsführung, fehlende Dokumentation, Gewährleistung/Versicherung.
Wann steigert PV besonders das Nutzungspotenzial?
Bei hohem Eigenverbrauch (WP, E-Auto, Gewerbe tagsüber) oder mit Speicher – abhängig von Tarif/Profil.
Was ist das Prinzip von KWK?
Gleichzeitige Erzeugung von Strom + Wärme; hohe Effizienz, wenn Wärme dauerhaft genutzt wird.
Für welche Objekte ist KWK typischerweise geeignet?
Gebäude mit konstantem Wärmebedarf (Mehrfamilien, Gewerbe, Hotels, Pflege) – nicht ideal bei stark schwankendem Bedarf.
Typische Prüfpunkte bei BHKW?
Laufzeiten/Vollbenutzungsstunden, Wartungsverträge, Abgas/Schallschutz, Puffer-/Spitzenlastkessel, Stromnutzungskonzept, Förder-/Vergütungsstatus.
Typische Risiken von KWK?
Wirtschaftlichkeit fällt bei geringer Laufzeit, Wartungs-/Instandsetzungskosten, Komplexität, Lärm, Abgasführung, Betreiber-/Messkonzepte.
Indizien für „KWK passt nicht“?
Geringer/inkonstanter Wärmebedarf, sehr gute Dämmung ohne Grundlast, fehlendes Betreiber-/Abrechnungskonzept.
Welche Warmwasser-Systeme sind typisch und was ist gutachterlich relevant?
Zentral (Speicher/Durchlauf) vs. dezentral; wichtig: Energieeffizienz, Komfort, Zirkulation, Legionellenrisiko, Leitungswege.
Was ist eine Zirkulationsleitung und warum wichtig?
Hält Warmwasser „schnell verfügbar“ – aber erhöht Energiebedarf und kann bei falschem Betrieb Hygieneprobleme begünstigen.
Wann wird Legionellenprävention besonders relevant?
Bei größeren Anlagen/Mehrparteien und langen Leitungsnetzen; kritisch sind niedrige Temperaturen, Stagnation, selten genutzte Stränge.
Welche 3 Sätze bringen TGA gut in den Gutachtenstil?
„Anlage alters- und zustandsbedingt …“, „wirtschaftlich sinnvolle Erneuerung innerhalb …“, „technische Risiken bestehen insbesondere hinsichtlich …“.
